保利地產(chǎn)財務(wù)分析報告書模板

1、研究生課程考試成績單（試卷封面）院 系經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院專業(yè)金融學(xué)學(xué)生姓名學(xué)號課程名稱財務(wù)報表分析授課時間 2016 年 月至 2017年 月周學(xué)時3學(xué)分2簡要評語考核論題總評成績（含平時成績）備注任課教師簽名： 日期： 注：1. 以論文或大作業(yè)為考核方式的課程必須填此表，綜合考試可不填。“簡要評語”欄缺填無效。2. 任課教師填寫后與試卷一起送院系研究生秘書處。3. 學(xué)位課總評成績以百分制計分。保利地產(chǎn)財務(wù)分析報告完成人： 指導(dǎo)老師:完成日期：2017年1月26日聯(lián)系電話：EMAIL:第一部分：緒論及財務(wù)指標(biāo)計算說明（一）.關(guān)于保利保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司是中國保利集團(tuán)控股的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)

2、，是中國保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運作平臺，國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè) ?？偛课挥趶V州。2006年7月31日，公司股票在上海證券交易所掛牌上市，成為在股權(quán)分置改革后，重啟IPO市場的首批上市的第一家房地產(chǎn)企業(yè)。2015年全年保利地產(chǎn)共實現(xiàn)簽約金額1541.04億元，同比增長12.75%；實現(xiàn)簽約面積1218.30萬平方米，同比增長 14.22%。公司核心競爭力分析：1、卓越的戰(zhàn)略管理能力：面對房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)雜多變的發(fā)展形勢，公司始終堅持“三個為主、三個結(jié)合”的戰(zhàn)略方向不動搖，及時把握經(jīng)營形勢，迅速調(diào)整經(jīng)營策略，靈活把握經(jīng)營力度，始終保持穩(wěn)定健康發(fā)展，體現(xiàn)了卓越的戰(zhàn)略定力和管理能力。2、突出的品牌影響力

3、公司是央企控股的大型房地產(chǎn)上市公司，堅持“和者筑善”的品牌理念，致力于“打造中國地產(chǎn)長城”，誠信、負(fù)責(zé)任的品牌形象得到社會的廣泛認(rèn)可，2015 年末公司品牌價值提升至361.5 億元。3、優(yōu)質(zhì)、豐富的項目資源公司具備多元化的項目拓展能力，除了公開市場招拍掛方式以外，還通過舊城改造、合作開發(fā)、兼并收購等靈活的拓展方式獲取項目資源。截至報告期末，公司擁有在建、擬建項目270 個，待開發(fā)土地總建筑面積5482 萬平方米，其中一二線城市占比約為74%，項目儲備優(yōu)質(zhì)、豐富，為公司的持續(xù)發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。（二）.2015年房地產(chǎn)市場概述1、房地產(chǎn)行業(yè)告別高速增長，行業(yè)改革需求加大。2015年以來全國整體的

4、樓市銷售在政策不斷利好的刺激下，溫和回暖。1-5 月全國商品房銷售面積 35996 萬平方米，同比下降 0.2%，降幅大幅收窄；商品房銷售額 24409億元，同比增長 3.1%，已經(jīng)回正。 銷售數(shù)據(jù)溫和回暖，同比降幅收窄或略有增長，但我們?nèi)匀豢吹?，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下行趨勢沒有改變。2015年5月國房景氣指數(shù) 92.43，創(chuàng)下了1997年指數(shù)創(chuàng)立以來的歷史低值。2、房地產(chǎn)行業(yè)國企占比高，運營效率相對較低。從房地產(chǎn)行業(yè)來看， 國企改革對于房地產(chǎn)行業(yè)意義重大。地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中國企占比較大。房地產(chǎn)行業(yè)A股上市公司166家，其中央企13家，地方國企63家，兩者加起來占全部房企將近一半。但是，從運營效率來看

5、，國有地產(chǎn)企業(yè)運行效率卻低于行業(yè)平均水平。ROE方面，整個行業(yè)告別了高利潤時代，ROE整體呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，但國企 ROE 始終低于行業(yè)均值。2014年行業(yè)平均 ROE是 12.4%，國企 ROE為 11.4%，低了 1 個百分點；費用率方面，國企費用率略高于行業(yè)均值，2014 年行業(yè)平均費用率 8.7%，國企為 8.8%。從運營效率來看，國企有較大提升空間。3、土地供應(yīng)偏緊，價格漲幅較大。2003年至2013年，我國房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積僅增長了8.7%，而同期商品房銷售面積增長了287.2%。主要城市土地供應(yīng)下滑速度尤為明顯。40個主要城市供應(yīng)土地占地面積同比增速由2009年的44.62%下滑

6、至2014年上半年的-19.8%。土地價格的增速明顯超過同期商品房銷售均價的上漲。2004年至2013年，土地平均購置價格年均復(fù)合增長率15.07%，同期商品房銷售均價年均復(fù)合增長率9.69%。土地平均購置價格占商品房銷售均價的比例由26.62%上漲至40.97%。4、樓市需求仍未見頂，一線城市具有強(qiáng)支撐。城市化是住房市場發(fā)展的核心動力之一，近十年來隨著一線城市超前發(fā)展的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，人口集聚進(jìn)一步推升了“大城市化”的形成，一線城市的人口強(qiáng)吸附能力也構(gòu)成了對于潛在需求的強(qiáng)力支撐。從土地供求方面，2012-2014 年北上廣深土地均處于供求相對平衡的狀態(tài)，而隨著當(dāng)前庫存的消耗以及房企回歸一線城市的迫

7、切性增強(qiáng)，其土地資源的稀缺性將進(jìn)一步凸顯。（三）.指標(biāo)說明及重要事項披露（1）對外投資資產(chǎn)包括：長期股權(quán)投資、可供出售金融資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)、持有至到期投資科目；（2）利息保障倍數(shù)=息稅前利潤總額EBIT/利息費用=(企業(yè)的凈利潤+企業(yè)支付的利息費用+企業(yè)支付的所得稅)/ 利息費用.這里的利息費用不等同于財務(wù)費用，查看年報附注找到每年支付出去的利息數(shù)，不采用合并利潤表中的財務(wù)費用；（3）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率分母涵蓋內(nèi)容統(tǒng)一定為應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、其他應(yīng)收款三部分，不考慮存貨跌價和壞賬準(zhǔn)備；（4）應(yīng)付帳款涵蓋應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款以及其他應(yīng)付款；（5）可持續(xù)增長率（用范霍恩方程式）=(銷售凈利率×

8、;總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×收益留存率×期末權(quán)益乘數(shù))/(1-銷售凈利率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×收益留存率×期末權(quán)益乘數(shù))（6）關(guān)于改進(jìn)的杜邦分析：金融資產(chǎn)主要包括：貨幣資金、交易性金融資產(chǎn)、可供出售金融資產(chǎn)。如果企業(yè)持有的應(yīng)收票據(jù)是為了獲利而不是促銷目的而持有則也應(yīng)該歸入金融資產(chǎn)。 其他則應(yīng)該歸入經(jīng)營資產(chǎn)。短期借款、交易性金融負(fù)債、長期借款、應(yīng)付債券應(yīng)該屬于金融負(fù)債。其他則屬于經(jīng)營負(fù)債。（7）經(jīng)營凈利潤=息前經(jīng)營凈利潤-凈利息費用，其中：息前經(jīng)營凈利潤=息稅前經(jīng)營利潤×(1-所得稅稅率)，凈利息費用=利息費用×（1-所得稅稅率）；（8）所得稅

9、率統(tǒng)一為25%；（9）恒大地產(chǎn)屬于港股上市企業(yè)，存在會計準(zhǔn)則處理差異；（10）本報告所用的行業(yè)平均指小組所選的8家公司，分別為華夏幸福、萬科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、中糧地產(chǎn)、金科股份、大龍地產(chǎn)、中國恒大。（11）本報告選取的行業(yè)競爭對手主要為萬科，出發(fā)點在于萬科和保利屬于綜合實力排名前兩位的地產(chǎn)公司。（12）本財務(wù)分析報告屬于課程結(jié)業(yè)參考依據(jù)，涉及未來計劃等前瞻性陳述等，該等陳述不構(gòu)成對投資者的承諾，請投資者注意投資風(fēng)險和認(rèn)識到該報告的性質(zhì)。具體數(shù)據(jù)及其他財務(wù)內(nèi)容見保利地產(chǎn)年度財務(wù)報告。（四）.報告的思路、創(chuàng)新及不足1、思路：報告嚴(yán)格按照總量分析比率分析綜合分析三個方面，從橫向（行業(yè)平均和競爭對

10、手）和縱向（三年）進(jìn)行比較分析，比較清晰的得出了保利地產(chǎn)的財務(wù)變化狀況和行業(yè)地位極其不足之處。2、創(chuàng)新點：本報告將保利地產(chǎn)分別與行業(yè)均值比較的同時，重點將其與行業(yè)排名相似的萬科進(jìn)行了比較，很清晰的看出其存在的問題和長處。另外，本報告采用了改進(jìn)的杜邦分析，詳細(xì)分析了與傳統(tǒng)杜邦分析之間的差異及其原因。最后，報告采用EVA分析。3、不足之處：首先，個人缺乏財務(wù)實務(wù)知識，難以完全發(fā)掘數(shù)據(jù)背后的故事。其次，部分指標(biāo)分析上比較簡單。這也反應(yīng)出自身財務(wù)分析素養(yǎng)欠缺。這也是自己今后應(yīng)該不斷加強(qiáng)的地方。這次財務(wù)報告分析既是一個檢驗，也是一個挑戰(zhàn)和鍛煉。第二部分：總量分析（一）個體分析表1. 2013年2015年

11、資產(chǎn)科目變化情況201520142013金額占總資產(chǎn)比例金額占總資產(chǎn)比例金額占總資產(chǎn)比例流動資產(chǎn)384675180.95350858010.963.03008E+110.97貨幣資金37484910.0940069510.1337529698310.11交易性金融資產(chǎn)000000存貨288265830.71267192100.732.39907E+110.76其他應(yīng)收款30334950.07517678060.04877368874040.025非流動資產(chǎn)19158010.04714907630.040.035對外投資資產(chǎn)14350600.03610984150.0333820829430.0

12、11固定資產(chǎn)3155290.0082477630.006819850395170.006無形資產(chǎn)28387.02765E-0518485.05242E-0514535584.924.63005E-05總資產(chǎn)4038332013657656413.1394E+111注：單位“元”保利地產(chǎn)資產(chǎn)主要是流動資產(chǎn)，占總資產(chǎn)比達(dá)到95%以上。三年間，流動資產(chǎn)占比呈現(xiàn)下降趨勢。其中，存貨占比最高，三年間也呈現(xiàn)不斷下降趨勢，但是維持在總資產(chǎn)的70%以上。由于保利地產(chǎn)屬于央企，沒有持有任何交易性資產(chǎn)。非流動資產(chǎn)中，主要體現(xiàn)為對外投資資產(chǎn)。總體來看，2013年至2015年流動資產(chǎn)和存貨占比下降是其主要變化特征。表

13、2. 2014年2015年負(fù)債及所有者權(quán)益科目變化情況20152014金額占總負(fù)債比例金額占總負(fù)債比例有息負(fù)債87905910.29100782800.35短期借款3100890.013257400.01長期借款66411730.2290494980.32應(yīng)付債券18393290.067030420.02無息負(fù)債218786900.71184110550.65流動負(fù)債221833740.72187313490.66非流動負(fù)債84859070.2897579860.34金額占總資產(chǎn)比例金額占總資產(chǎn)比例所有者權(quán)益總額97140380.2480872280.22注：單位“萬元”總負(fù)債中，保利地產(chǎn)主要

14、為無息負(fù)債，2015年占比達(dá)到71%。從縱向上看，2014年到2015年間，保利地產(chǎn)的無息負(fù)債有所增加。在有息負(fù)債中，主要體現(xiàn)為長期借款，短期借款和應(yīng)付債券比例很小。這說明保利地產(chǎn)有息負(fù)債偏向長期負(fù)債。從縱向上看，2014年到2015年間，保利地產(chǎn)長期借款有所減小。在流動性方面，主要體現(xiàn)為流動負(fù)債，2015年占總負(fù)債的比例為72%。2014年到2015年間，保利地產(chǎn)流動資產(chǎn)有所增加，約6個百分點。所有者權(quán)益方面，2014年到2015年間，增長近2個百分點。股東權(quán)益增加。表3.2013年2015年利潤表主要科目變化情況1415年的變化率1314年的變化率營業(yè)總收入0.13180.1808主營業(yè)務(wù)

15、收入0.13180.1808凈利潤0.18240.19952015年2014年金額占總成本比例金額占總成本比例營業(yè)總成本10169693191228751營業(yè)成本/主營業(yè)務(wù)成本82453300.8174122570.81營業(yè)稅金及附加12156910.1211147730.12期間費用6930450.0685395890.059注：單位“萬元”營業(yè)總收入方面，2013年至2014年的增長較快，隨后一年增速有所下調(diào)。但是，凈利潤的增速在三年間變化不大。營業(yè)總成本中，營業(yè)成本占比為81%，且保持穩(wěn)定。表4.2013年2015年現(xiàn)金流量表主要科目變化情況1415年的變化率1314年的變化率銷售商品、

16、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金0.280.028經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計0.30-0.015經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計0.06-0.01經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-2.70.07投資活動現(xiàn)金流入小計-0.203.43投資活動現(xiàn)金流出小計-0.220.68投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-0.220.42籌資活動現(xiàn)金流入小計-0.190.05籌資活動現(xiàn)金流出小計0.47-0.07籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-1.890.59從上表可以看出，銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金2015年較2014年有一個大幅度的上升。經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額在14年有小幅度增加，但是在2015年下降比較明顯。而且，投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額、籌資活

17、動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額在2014年同樣表現(xiàn)為增加，2015年大幅度下降。（二）行業(yè)平均及競爭對手比較表5. 2014年總資產(chǎn)比例構(gòu)成圖華夏幸福保利萬科中糧地產(chǎn)金科金地大龍地產(chǎn)恒大流動資產(chǎn)94.48%95.92%91.42%87.81%91.62%86.51%91.19%80.86%貨幣資金14.21%10.95%12.34%15.74%9.17%13.66%16.43%12.54%交易性金融資產(chǎn)0.00%0.00%0.01%0.00%0.00%0.00%0.00%2.31%存貨68.72%73.05%62.49%70.55%75.87%61.95%53.03%52.07%其他應(yīng)收款0.83%4.

18、83%0.80%0.92%2.12%7.64%0.33%3.38%非流動資產(chǎn)5.52%4.08%8.58%12.19%8.38%8.38%8.81%19.14%對外投資資產(chǎn)0.39%3.00%5.38%8.89%3.95%14.28%5.77%13.04%固定資產(chǎn)1.44%0.68%0.45%1.27%1.38%0.21%1.78%3.27%無形資產(chǎn)0.40%0.01%0.17%0.13%0.07%0.00%0.00%0.08%2014年，保利流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例在全行業(yè)來看最高，達(dá)到95.92%。當(dāng)然，行業(yè)主要競爭對手萬科也在91.42%。但是相對于行業(yè)平均值來看，保利流動資產(chǎn)比例較好。其

19、他應(yīng)收款方面，行業(yè)內(nèi)占比較少，保利和金地其他應(yīng)收款占總資產(chǎn)的比例分別為4.83%和7.64%，這值得警惕。行業(yè)競爭對手萬科其他應(yīng)收款不足1%。一般來說，現(xiàn)金比率在15%左右較合適，只有華夏幸福、中糧地產(chǎn)、恒大較符合這一要求，保利可能會面臨資金鏈斷裂的問題。存貨方面，保利地產(chǎn)的存貨高達(dá)73%，位居第二。相比萬科62.49%，保利有一定的去庫存壓力。由于存貨的變現(xiàn)能力較其他流動資產(chǎn)變現(xiàn)能力相對較弱，因而建議適當(dāng)去庫存，提升企業(yè)流動資產(chǎn)變現(xiàn)能力。表6. 2015年總資產(chǎn)比例構(gòu)成圖華夏幸福保利萬科中糧地產(chǎn)金科金地大龍地產(chǎn)恒大流動資產(chǎn)91.19%95.26%89.49%89.56%91.45%83.98

20、%94.05%80.89%貨幣資金21.82%9.28%8.70%16.88%9.83%10.77%19.62%21.67%交易性金融資產(chǎn)0.00%0.00%0.02%0.00%0.00%0.00%0.00%0.04%存貨59.67%71.38%60.22%68.68%75.52%55.72%58.28%50.86%其他應(yīng)收款1.19%7.51%1.30%3.82%1.55%8.88%1.15%2.87%非流動資產(chǎn)8.81%4.74%10.51%10.44%8.55%16.02%5.95%19.11%對外投資資產(chǎn)0.87%3.55%7.43%7.94%3.66%14.28%2.51%12.83

21、%固定資產(chǎn)1.41%0.78%0.80%1.17%2.65%0.21%1.70%2.21%無形資產(chǎn)2.68%0.01%0.17%0.09%0.06%0.00%0.00%0.05%相比較2014年，保利地產(chǎn)的存貨雖然有小幅度下降，但是在全行業(yè)來說，其庫存占比仍然較高。其他應(yīng)收款方面，保利不但沒降反升，在全行業(yè)來說高居第二位。在對外投資資產(chǎn)方面，保利地產(chǎn)是低于行業(yè)平均值的，相比競爭對手萬科，也差了4個百分點左右。表7. 2014年負(fù)債比例構(gòu)成圖華夏幸福保利萬科中糧地產(chǎn)金科金地大龍地產(chǎn)恒大有息負(fù)債18.05%35.38%19.96%58.40%34.13%34.42%0.00%43.10%短期借款8

22、.22%1.14%0.61%16.94%3.20%3.55%0.00%22.00%長期借款9.83%31.76%8.80%29.24%30.93%25.79%0.00%21.10%應(yīng)付債券0.00%2.47%2.96%3.35%0.00%5.09%0.00%0.00%無息負(fù)債81.95%64.62%80.08%40.23%65.87%65.58%100.00%56.90%流動負(fù)債87.80%65.75%88.06%66.38%66.34%66.11%100.00%74.08%非流動負(fù)債12.20%34.25%11.94%33.62%33.66%33.89%0.00%25.92%房地產(chǎn)行業(yè)融資的

23、主要手段是通過向銀行長期借款的方式，償還期限一般都是在35年或者更長。相比行業(yè)內(nèi)的競爭對手萬科，其有息負(fù)債為19.96%，而保利達(dá)到了35.38%。所有，保利可以適當(dāng)考慮減少有息負(fù)債比例，從而減少企業(yè)負(fù)擔(dān)。當(dāng)然，相比較行業(yè)平均值，保利的有息負(fù)債比例接近平均值。值得注意的是，保利地產(chǎn)的有息負(fù)債中，長期借款比例較高。在行業(yè)內(nèi)看，也是比例最高的。這說明保利的借貸能力較強(qiáng)，機(jī)構(gòu)愿意對其長期放貸。圖1、2014-2015年全行業(yè)總收入、總成本及利潤變化趨勢圖從總體上看，2014-2015年全行業(yè)總收入、總成本及利潤差異比較明顯。保利地產(chǎn)在營業(yè)總收入和凈利潤增長率上，表現(xiàn)上都比較突出，均高于行業(yè)平均。相比

24、行業(yè)競爭對手萬科，保利在營業(yè)總收入和凈利潤增長率上均遜色于萬科，而且差距還是比較明顯。但是在營業(yè)總成本上，保利營業(yè)總成本增長率較低。（三）總量分析評價在資產(chǎn)中，保利地產(chǎn)的存貨占比很高，比競爭對手萬科高出近10個百分點且高于行業(yè)均值。這說明保利地產(chǎn)存在去庫存壓力。當(dāng)然，另一方面，說明保利地產(chǎn)的拿地能力還是很強(qiáng)，市場后勁很大。一般來說，現(xiàn)金比率在15%左右較合適，保利現(xiàn)金比率10%左右，可能會面臨資金鏈斷裂的問題。其他應(yīng)收款方面，行業(yè)內(nèi)占比較少，保利其他應(yīng)收款占總資產(chǎn)的比例為4.83%，行業(yè)競爭對手萬科其他應(yīng)收款不足1%。保利地產(chǎn)應(yīng)減少其他應(yīng)收款的占比。負(fù)債中，保利地產(chǎn)有息負(fù)債偏向長期負(fù)債，借貸能

25、力很強(qiáng)。但是相比萬科，保利有息負(fù)債比例較高，企業(yè)存在一定的利息支付負(fù)擔(dān)，可以考慮適當(dāng)擴(kuò)大無息負(fù)債比例。第三部分：比率分析（一）個體分析1、償債能力分析表8.2013年2015年保利地產(chǎn)償債指標(biāo)情況指標(biāo)201320142015變現(xiàn)能力比率流動比率=流動資產(chǎn)/流動負(fù)債1.821.871.85速動比率=流動資產(chǎn)-存貨-預(yù)付款項-其他流動資產(chǎn)/流動負(fù)債0.2630.3260.43現(xiàn)金比率=貨幣資金+交易性金融資產(chǎn)/流動負(fù)債0.2030.2140.169負(fù)債比率資產(chǎn)負(fù)債率=總負(fù)債/總資產(chǎn)0.780.7790.76產(chǎn)權(quán)比率=總負(fù)債/所有者權(quán)益3.543.523.16有形凈值債務(wù)率=總負(fù)債/凈資產(chǎn)-無形資產(chǎn)

26、3.543.523.158利息保障倍數(shù)=息稅前利潤總額EBIT/利息費用=(企業(yè)的凈利潤+企業(yè)支付的利息費用+企業(yè)支付的所得稅)/ 利息費用16.4813.2511.36從變現(xiàn)能力來看，流動比率表現(xiàn)良好且比較穩(wěn)定在1.8以上。速凍比率在三年間均呈現(xiàn)上升趨勢，說明保利地產(chǎn)的短期償債能力在不斷增強(qiáng)?，F(xiàn)金比率方面，2014年到2015年有一個較大幅度的下降。但是整體上維持在15%以上。從負(fù)債比率來看，三年的資產(chǎn)負(fù)債率變化不大，維持在76%78%之間。產(chǎn)權(quán)比率方面，從2013年到2015年三年呈現(xiàn)下降趨勢，且在2015下降的較為明顯。利息保障倍數(shù)雖然三年不斷下降，但是均在10以上，利息償還能力沒有任何

27、問題。2、營運能力分析表9.2013年2015年保利地產(chǎn)營運指標(biāo)情況201320142015存貨周轉(zhuǎn)率0.30 0.29 0.30 存貨期1211.82 1232.90 1212.60 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率4.30 7.01 4.52 收賬期83.10 51.36 79.59 營業(yè)周期1294.92 1284.26 1292.19 應(yīng)付帳款周轉(zhuǎn)率4.00 1.53 1.42 付賬期90.04 229.93 206.51 現(xiàn)金周期1204.88 1049.06 1038.55 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.34 0.34 0.34 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.33 0.33 0.32 存貨周轉(zhuǎn)率方面，2013年2015年保利

28、地產(chǎn)基本保持不變，故存貨期也沒有大的發(fā)生變化。應(yīng)付帳款周轉(zhuǎn)率方面，三年呈現(xiàn)下降的趨勢，說明企業(yè)占款能力有一定的上升?？傮w來看，現(xiàn)金周期呈現(xiàn)不斷下降的趨勢。流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率基本沒有變化。3、盈利能力分析表10.2013年2015年保利地產(chǎn)盈利能力指標(biāo)情況指標(biāo)201520142013銷售凈利率=凈利潤/銷售收入0.1360.1300.128銷售毛利率=（銷售收入-銷售成本）/銷售成本0.2520.3200.322資產(chǎn)凈利率（總資產(chǎn)收益率）=凈利潤/平均資產(chǎn)總額0.0440.0420.042凈資產(chǎn)收益率=凈利潤/平均凈資產(chǎn)0.1890.1900.191從銷售凈利率看，保利地產(chǎn)三年間均保持

29、良好的增長態(tài)勢。但是，銷售毛利率卻呈現(xiàn)不斷下降趨勢。資產(chǎn)凈利率基本上保持不變，維持在0.04左右。凈資產(chǎn)收益率三年間有下幅度的下降，維持在19%附近。4、增長能力分析表11.2013年2015年保利地產(chǎn)增長能力指標(biāo)情況指標(biāo)201520142013銷售收入增長率=（本期末銷售收入-上期末銷售收入）/上期末銷售收入0.13180.18080.3403利潤增長率=（本期末利潤總額-上期末利潤總額）/上期末利潤總額0.20330.1820.1899凈利潤增長率=（本期末凈利潤-上期末凈利潤）/上期末凈利潤0.18240.19950.189可持續(xù)增長率（用范霍恩方程式）(銷售凈利率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)

30、率×收益留存率×期末權(quán)益乘數(shù))/(1-銷售凈利率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×收益留存率×期末權(quán)益乘數(shù))0.1850.2018560.20225銷售收入增長率三年間有較大的幅度下降。利潤增長率在2013年和2014年沒有較大變化，但是在2015年有明顯的上漲。凈利潤增長率穩(wěn)中有降，可持續(xù)增長率在2015年也有一個明顯的下降?？傮w來看，保利地產(chǎn)增長率指標(biāo)值較好，但是趨勢下行。5、上市公司的財務(wù)指標(biāo)表12.2013年2015年保利地產(chǎn)上市公司的財務(wù)指標(biāo)情況指標(biāo)201520142013每股收益=（凈利潤-優(yōu)先股息）/年度末普通股數(shù)1.5681.3261.66每股凈

31、資產(chǎn)=年度末股東權(quán)益/年度末普普通股數(shù)9.057.5379.688每股股利=股利/年度末普通股數(shù)0.2160.19560.232每股營業(yè)現(xiàn)金流量=（經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量-優(yōu)先股股利）/流通在外的普通股股數(shù)1.6575-0.9747-1.3665現(xiàn)金股利保障倍數(shù)=（經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量-優(yōu)先股股利）/支付的現(xiàn)金股利7.67-4.98/股利保障倍數(shù)=每股收益/每股股利7.2596.787.155市盈率=每股市價/每股收益6.78578.164.97市凈率=每股市價/每股凈資產(chǎn)1.175691.43550.85股票獲利率=每股股利/每股市價0.02030.0180.028股利支付率=每股股利/每股收益0

32、.1377550.1470.139759留存盈利比率=（凈利-全部股利）/凈利0.86220.85250.86這里，我們主要關(guān)注到以下指標(biāo)：市盈率2013年到2015間先上升后下降。市凈率在2013年沒有達(dá)到1，這說明市場存在對保利地產(chǎn)的市值低估。留存盈利比率維持在86%，留存盈利比率較高。（二）行業(yè)平均及競爭對手比較1、償債能力圖2.行業(yè)流動比率情況2014年地產(chǎn)行業(yè)流動比率平均值為1.73。2015年地產(chǎn)行業(yè)流動比率平均值為1.8?？梢钥闯觯＠禺a(chǎn)的流動比率均高于行業(yè)平均。說明保利地產(chǎn)的資產(chǎn)流動性比較好。行業(yè)競爭對手萬科的流動比率也在保利之下。圖3.行業(yè)速動比率情況由于保利地產(chǎn)的存貨占比

33、很高，速動比率明顯低于行業(yè)均值。但是相比行業(yè)競爭對手萬科，兩者差別不大。從這里也可以看出，保利地產(chǎn)的庫存存在壓力。圖4.行業(yè)現(xiàn)金比率情況 圖5.行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率情況保利地產(chǎn)的現(xiàn)金比率均低于行業(yè)均值。一方面，保利地產(chǎn)借貸能力強(qiáng)；另一方面，保利地產(chǎn)占款能力強(qiáng)。但是，這仍存在短期流動性風(fēng)險。相比行業(yè)競爭對手萬科，保利兩年間的現(xiàn)金比率要比萬科好。這從側(cè)面驗證，現(xiàn)金比率與公司的行業(yè)地位和借貸能力相關(guān)?，F(xiàn)金過多也會造成資金的浪費。資產(chǎn)負(fù)債率方面，資產(chǎn)負(fù)債率14與15年差不多，平均值為0.7。保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率維持在76%以上，高于行業(yè)均值。相比萬科，兩者沒有明顯差異。圖6.行業(yè)產(chǎn)權(quán)比率情況 圖7.行業(yè)有形

34、凈值債務(wù)率情況產(chǎn)權(quán)比率方面，保利地產(chǎn)接近行業(yè)均值。相比萬科，兩者差異不大，維持在3.4左右。有形凈值債務(wù)率方面，保利地產(chǎn)在2014年是高于行業(yè)均值的，但是在2015年明顯低于行業(yè)均值。相比萬科，萬科兩年間變化不大，而保利在2015年有一個顯著的下降過程。圖8.行業(yè)利息保障倍數(shù)情況保利地產(chǎn)的利息保障倍數(shù)與均值持平，但是相對于競爭對手萬科而言，其數(shù)值較高?？傆嫸?，保利地產(chǎn)的利息償還能力較強(qiáng)。2、營運能力分析圖9.行業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率情況 圖10.行業(yè)存貨期情況2014年地產(chǎn)行業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率平均值為0.334 。2015年地產(chǎn)行業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率平均值為0.3297。 總體來看 ，行業(yè)平均值有小幅度下降，但是不

35、是很明顯。保利地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率是低于行業(yè)均值的，且低于行業(yè)競爭對手萬科。由此可見，保利地產(chǎn)去庫存壓力明顯。與之對應(yīng)的，保利地產(chǎn)的存活期較行業(yè)均值和萬科要高。圖11.行業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率情況 圖12.行業(yè)營業(yè)周期情況2014年地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率平均值為8.94 。2015年地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率平均值為7.01 。地產(chǎn)行業(yè)總體變化不大。最突出的是，萬科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率很高，分別為58.87，88.79。保利地產(chǎn)咋應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率上均低于行業(yè)均值和萬科，這說明保利地產(chǎn)的收賬能力存在欠缺。營業(yè)周期方面，保利地產(chǎn)的營業(yè)周期高于行業(yè)均值和競爭對手萬科。圖13.行業(yè)應(yīng)付帳款周轉(zhuǎn)率情況 圖14.行業(yè)現(xiàn)金周期

36、情況2014年地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)付帳款周轉(zhuǎn)率平均值為1.17 。2015年地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)付帳款周轉(zhuǎn)率平均值為1.08 。保利地產(chǎn)的應(yīng)付帳款周轉(zhuǎn)率高于行業(yè)均值，與萬科基本持平。2014年地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金周期平均值為810天 ，2015年地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金周期平均值為809 天。保利地產(chǎn)的現(xiàn)金周期遠(yuǎn)高于行業(yè)均值，且比競爭對手萬科要長。圖15.行業(yè)流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率情況 圖16.行業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率情況兩年間，保利地產(chǎn)和行業(yè)均值沒有發(fā)生變化。保利地產(chǎn)的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率稍微高于行業(yè)平均值。相比競爭對手萬科，2014年保利地產(chǎn)流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高于萬科，但是2015年萬科的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有明顯的上升，所以在2015年保利地產(chǎn)的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)

37、率低于萬科?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率方面，保利地產(chǎn)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均值，2014年高于萬科，在2015年萬科則實現(xiàn)了反超。總結(jié)來看，萬科在2015年流動資產(chǎn)和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都有明顯的提升，相比之下，保利地產(chǎn)維持現(xiàn)狀。3、盈利能力分析圖17.行業(yè)銷售凈利率情況2015和2014年行業(yè)的銷售凈利率均值分別為：11.31%和11.67%。保利地產(chǎn)2015和2014年的銷售凈利率分別為13.63%和13.05%，均高于行業(yè)均值。保利地產(chǎn)2015和2014年的銷售凈利率與行業(yè)競爭對手萬科差異非常小。圖18.行業(yè)銷售毛利率情況行業(yè)2015和2014年的銷售毛利率均值分別為：31.56%和31.61%。而保利

38、地產(chǎn)2015和2014年的銷售毛利率均值分別為：25.18%和32.03%。可見行業(yè)的銷售毛利潤率沒有多大改變，但是保利地產(chǎn)2015年卻有一個明顯的下降，且低于行業(yè)均值。相比行業(yè)競爭對手萬科，兩年間變化很小，維持在29%左右，在2015年高于保利地產(chǎn)近4個百分點。圖19.行業(yè)總資產(chǎn)收益率情況行業(yè)2015和2014年的總資產(chǎn)收益率均值分別為：3.05%和3.50%。反觀保利地產(chǎn)，2015和2014年的總資產(chǎn)收益率分別為4.37%和4.19%，均高于行業(yè)均值。這說明保利地產(chǎn)的資產(chǎn)盈利能力還是較行業(yè)高一籌。行業(yè)競爭對手萬科2015年的總資產(chǎn)收益率為4,64%，2014年為3.91%，有一個較大幅度的

39、提升。總體來看，萬科在2014年雖然不如保利，但是在2015年實現(xiàn)了彎道超車。圖20.行業(yè)凈資產(chǎn)收益率情況行業(yè)2015和2014年的凈資產(chǎn)收益率均值分別為：14.08%和15.12%。保利地產(chǎn)2015和2014年的凈資產(chǎn)收益率分別為18.97%和18.91%，高于行業(yè)均值。相比萬科，2014年17.43%，2015年有一個大幅度的上升，為20.58%。由此可見萬科在2015年的凈資產(chǎn)收益率要好于保利地產(chǎn)。4、增長能力分析銷售收入增長率愈高，代表公司產(chǎn)品銷售量增加，市場占有率擴(kuò)大，未來成長也愈樂觀。凈利潤多，企業(yè)的經(jīng)營效益就好，它是衡量一個企業(yè)經(jīng)營效益的重要指標(biāo)。凈利潤的多寡取決于兩個因素，一是

40、利潤總額，其二就是所得稅。凈利潤增長率代表企業(yè)當(dāng)期凈利潤比上期凈利潤的增長幅度，指標(biāo)值越大代表企業(yè)盈利能力越強(qiáng)?？沙掷m(xù)增長率是指不增發(fā)新股并保持目前經(jīng)營效率和財務(wù)政策條件下公司銷售可以實現(xiàn)的最高增長率。如果某一年的公式中的4個財務(wù)比率有一個或多個比率提高，在不增發(fā)新股的情況下，則實際增長率就會超過上年的可持續(xù)增長率。圖21.行業(yè)銷售收入增長率情況2015年行業(yè)銷售收入增長率為12.09%，保利地產(chǎn)基本與此持平。相比萬科，2015年萬科的銷售收入增長率40%左右，遠(yuǎn)高于保利地產(chǎn)。圖22.行業(yè)利潤增長率情況 圖23.行業(yè)凈利潤增長率情況2015年利潤增長率行業(yè)平均水平為20.43%，保利地產(chǎn)為20

41、.33%，與行業(yè)平均水平持平。萬科的利潤增長率為33.66%，遠(yuǎn)高于保利地產(chǎn)和行業(yè)均值。凈利潤增長率方面，保利地產(chǎn)為18.24%，相比萬科的15.08%，保利地產(chǎn)的凈利潤增長率明顯要高。圖24.行業(yè)可持續(xù)增長率情況2014年和2015年行業(yè)可持續(xù)增長率均值分別為42.64%和52.54%。保利地產(chǎn)2014年和2015年可持續(xù)增長率分別為20.19%和18.50%，均比行業(yè)均值小很多。萬科2014年和2015年可持續(xù)增長率分別為23.98%和15.19%，類似于保利地產(chǎn)，兩者的可持續(xù)增長率均不高。5、上市公司的財務(wù)指標(biāo)圖25.行業(yè)每股收益情況 圖26.行業(yè)每股凈資產(chǎn)情況圖27.行業(yè)每股股利情況

42、圖28.行業(yè)每股營業(yè)現(xiàn)金流量情況每股收益方面，保利地產(chǎn)2013年至2015年間不斷下降，但是均明顯高于行業(yè)均值，與競爭對手基本持平。每股凈資產(chǎn)方面，保利地產(chǎn)高于行業(yè)均值，但是稍稍不如競爭對手萬科。每股股利方面，保利地產(chǎn)的每股股利很少，低于行業(yè)均值且明顯低于萬科。每股營業(yè)現(xiàn)金流量方面，保利地產(chǎn)在2015年有一個明顯的增長，且該年高于行業(yè)均值和萬科。圖29.行業(yè)市盈率情況 圖30.行業(yè)市凈率情況市盈率方面，保利地產(chǎn)的市盈率在6到9之間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于行業(yè)均值，且小于萬科。這說明保利地產(chǎn)近些年來股票價值存在低估可能性。市凈率方面，保利地產(chǎn)的市凈率較低，低于行業(yè)均值和萬科。（三）比率分析評價償債能力方面，保

43、利地產(chǎn)的資產(chǎn)流動性很好，目前不存在流動性問題。由于保利地產(chǎn)的存貨占比很高，速動比率明顯低于行業(yè)均值，存在去庫存壓力。營運能力方面，保利地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率是低于行業(yè)均值和萬科。由此驗證保利地產(chǎn)去庫存壓力明顯。保利地產(chǎn)的現(xiàn)金周期遠(yuǎn)高于行業(yè)均值，且比競爭對手萬科要長。盈利能力方面，行業(yè)的銷售毛利潤率沒有多大改變，但是保利地產(chǎn)2015年卻有一個明顯的下降，且低于行業(yè)均值。在總資產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)收益率方面，保利地產(chǎn)雖然表現(xiàn)好于行業(yè)均值，但是萬科在2015年均實現(xiàn)了對保利地產(chǎn)的超越。保利地產(chǎn)比較安于現(xiàn)狀。第四部分：綜合分析（一）個體分析1、傳統(tǒng)的杜邦分析2013股東權(quán)益收益率0.191%總資產(chǎn)收益率0.042 %財務(wù)杠桿4.54 X資產(chǎn)負(fù)債率0.78/ 1- 111總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.338銷售凈利率0