舊村改造項目分析

1、3、舊村改造在城市化中的作用舊村由于歷史和等原因，規(guī)劃管理無序，布局結(jié)構(gòu)混亂，基礎(chǔ)設(shè) 施缺失，、消防安全、治安計生等問題突出，道路泥濘、污水橫流、 垃圾成堆、供水電力通訊雜亂等現(xiàn)象嚴(yán)重，極大地降低了居民的生活 質(zhì)量，影響了城市的整體面貌?！俺侵写濉备脑焓歉纳迫司迎h(huán)境、提 升城市品味，為適應(yīng)已批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃的需求， 實施的的改建工 程。其是推進(jìn)的必由之路，是建設(shè)文明、生態(tài)、和諧、的重要保障?！俺侵写濉备脑煸诔鞘兄行某菂^(qū)土地日顯稀缺的現(xiàn)狀下， 不僅為 部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了城市發(fā)展用地， 提高了城市土地的利用效 率。其高起點、高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃和建設(shè)也有利于解決當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃無序 的問題。改造后將成

2、為功能齊全的綜合區(qū)域，蘊(yùn)含著巨大商機(jī)，改善 了當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境。同時將會給安置在該區(qū)域內(nèi)的居民（村民）提供 大量的就業(yè)崗位，為居民（村民）從事第三產(chǎn)業(yè)提供良好的區(qū)位優(yōu)勢， 個人收入將大大提高有利于促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展。其采用的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)也在節(jié)能和環(huán)保方面也起到了很大的作用?？傊?，舊村改造工程解 決了城市化過程中出現(xiàn)的問題，有利于推動城市化進(jìn)程的健康合理發(fā) 展，推動生態(tài)文明城市的建設(shè)。舊村改造類型舊村改造是一項聚民心、暖民心、穩(wěn)民心的民心工程、戰(zhàn)略工程, 實施好該工程，必將大大改善農(nóng)村群眾的居住環(huán)境， 有效推進(jìn)社會主 義新農(nóng)村建設(shè)。近期，政府先后出臺加快舊村改造工作的意見，從上級工作部署來看，舊村改

3、造勢在必行。1、舊村改造模式和開發(fā)類型舊村改造是一項全新的較為復(fù)雜的工程。 在村莊布局、改造開發(fā) 模式等方面可供借鑒參考的經(jīng)驗辦法不多、 具體操作實施難度大的情 況下，應(yīng)根據(jù)舊村所處的區(qū)位和實際情況，區(qū)分不同的改造類型，然 后根據(jù)不同類型研究制定相關(guān)政策， 扎實推進(jìn)舊村改造工作。根據(jù)舊 村改造情況，舊村改造可以分為以下類型：撤村建居型；小城鎮(zhèn)集聚 型；農(nóng)村社區(qū)型；大企業(yè)（項目）駐地及周邊村莊改造型；舊村原址 改造型。依據(jù)相關(guān)的類型可以提出不同的開發(fā)方案，目前的情況下有以下 幾種開發(fā)方案：（1）政府主導(dǎo)型財政直接投資是政府支持舊村改造的方式之一。 在這種模式下，政府充當(dāng)開發(fā)商的角色，直接投資改造

4、舊村，解決村 民的拆遷安置問題，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，從而達(dá)到改造目標(biāo)。此種模式較 適合于重點項目統(tǒng)籌建設(shè)型村莊改造。優(yōu)點：該模式政府能夠從整個城市景觀、環(huán)境效益和社會效應(yīng)上 按照城市規(guī)劃的要求進(jìn)行更新，從根本上解決舊村問題。能夠保證改 造質(zhì)量，也能在一定程度上降低改造的成本 （土地出讓金以及部分稅 費(fèi)的免除）。但同時要求政府一次性投入大量的財政支出。缺點：從實踐來看，無論是公共設(shè)施的建設(shè)還是房地產(chǎn)項目的開 發(fā)，想要大規(guī)模改造舊村，單憑政府的財力是負(fù)擔(dān)不起的。因用地規(guī) 模、用地兼容性等因素的限制，并不適合建設(shè)這樣的項目。所以，此種模式僅適合于局部地段的改造， 或個別政府項目的建 設(shè)需要。(2)村級主導(dǎo)

5、型以村為操作主體，以村集體經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)，自行組織實施非市場化 的改造是舊村改造的實施模式之一。優(yōu)點：該模式由村民改造，不僅容易解決拆遷補(bǔ)償這個重大障礙， 還省去了開發(fā)商的利潤部分，總體上降低了改造項目的開發(fā)強(qiáng)度和改 造成本。同時，能夠調(diào)動居民的積極性，從而能夠靈活、有效地吸引 相當(dāng)數(shù)量的小規(guī)模資金投入到改造中，也能避免由于大量人口置換 帶來的一系列社會經(jīng)濟(jì)問題。缺點：由于村委會獨立承擔(dān)舊村改造的全部工作， 對其經(jīng)濟(jì)實力、 村干部的技術(shù)力量及經(jīng)營管理、協(xié)調(diào)等各方面能力都要求比較高。若 村集體經(jīng)濟(jì)實力較弱，則村民自籌資金的壓力較大。因此，該模式主要適合于：集體經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)大、村領(lǐng)導(dǎo)班子組織 協(xié)調(diào)能力強(qiáng)

6、、群眾基礎(chǔ)好的村。(3)開發(fā)商主導(dǎo)型在村投資能力有限、政府又不打算大規(guī)模投資的條件下，為推進(jìn) 舊村改造的進(jìn)程，開發(fā)商介入值得考慮。開發(fā)商介入可有多種方式， 最完全的方式是開發(fā)商主導(dǎo)：開發(fā)商成立項目公司，負(fù)責(zé)征地、拆遷、 補(bǔ)償、安置、建設(shè)、銷售等，按市場化方式進(jìn)行綜合開發(fā)。這種方式 在舊村改造實踐中被證明是成功的經(jīng)驗，也利于促進(jìn)舊村的根本轉(zhuǎn) 變。優(yōu)點：開發(fā)商經(jīng)驗豐富、經(jīng)營管理能力及技術(shù)力量強(qiáng)，承擔(dān)舊村 的改造，將有利于保證片區(qū)開發(fā)檔次與品質(zhì)。 同時可借助知名開發(fā)商 的品牌，樹立片區(qū)高檔次形象，提高市場價值。開發(fā)商獨立承擔(dān)可實 現(xiàn)改造過程中的拆建統(tǒng)一，有利于整體規(guī)劃、整體協(xié)調(diào)、控制開發(fā)運(yùn) 作時間。

7、缺點：政策限制與市場化的困難。按現(xiàn)行土地政策，舊村的留用 地、宅基地等建設(shè)用地均屬集體用地性質(zhì)，僅可用于建設(shè)村民住宅、 村公共設(shè)施、村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，但不能轉(zhuǎn)讓，不得建房出 售。在這樣的背景下，舊村改造的融資、開發(fā)商的介入等在操作上面 臨困難，市場化的改造方式難以實現(xiàn)。這種方式適用范圍比較廣，具有很大的代表性。(4)村與開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)型政府指導(dǎo)，由開發(fā)商與村委會共同組建舊村改造公司， 負(fù)責(zé)拆遷 安置、土地平整、回遷返建、商品房建設(shè)等整個城中村改造的全部工 作。優(yōu)點：村委會參與整個舊村改造的開發(fā)工作，也有獲利機(jī)會，故 開發(fā)積極性相應(yīng)提高。村委會參與整個開發(fā)改造工作，代表村集體及 村民利益

8、，利益統(tǒng)一，有利于開展工作，確保改造順利進(jìn)行。開發(fā)商 與村委員會共同承擔(dān)可充分利用雙方優(yōu)勢，保證開發(fā)改造工作順利進(jìn) 行，同時拆建統(tǒng)一也有利于整體規(guī)劃、整體協(xié)調(diào)，加快開發(fā)進(jìn)度。缺點：主要在于開發(fā)商與村委會雙方共同組建的開發(fā)改造公司的 企業(yè)決策、經(jīng)營管理權(quán)的分配，以及利益劃分的問題。此問題解決不好，容易產(chǎn)生矛盾，影響雙方合作意向在實際操作中，可探索通過不同的股權(quán)劃分、控股形式實現(xiàn)經(jīng)營 管理權(quán)的分配及利益的劃分。(5)政府與開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)型實行政府收儲后統(tǒng)一拆遷安置，凈地招拍掛后由開發(fā)企業(yè)進(jìn)行開 發(fā)建設(shè)。優(yōu)點：該模式有利于在當(dāng)前形勢下加快城中村改造步伐，加快城 中村的拆遷安置，政府在城中村改造過程中

9、能夠?qū)崿F(xiàn)土地收益， 也有 利于政府合理把握開發(fā)建設(shè)的節(jié)奏和土地投放量，實現(xiàn)村民贏環(huán)境、 開發(fā)商贏利潤、政府贏形象的 三贏”。缺點：政府融資難。解決的途徑有兩種：一是利用土地收儲貸款。二是利用國有資產(chǎn)運(yùn)營公司這個融資平臺。目前形勢而言，受國家政策限制，加上我縣土地收儲數(shù)量極少，利用土地收儲貸款很難實現(xiàn)。國有資產(chǎn)運(yùn)營公司這個融資平臺融資效果還可以， 但大部分用于城市 建設(shè)，拿不出更多的資金用于舊村改造。因此，從目前情況來看，該模式在實際操作中存在很大的困難。以上只在對五種舊村改造開發(fā)模式進(jìn)行了分析比較， 在實際操作 中，應(yīng)結(jié)合各類舊村改造的實際和特點，創(chuàng)造性的選擇和探索改造開 發(fā)模式，確保舊村改造

10、工作取得實效。濟(jì)南市舊村改造分析截至2011年11月中旬，濟(jì)南市超額完成省里確定的三年建設(shè)農(nóng)房20萬戶任務(wù)，共新建農(nóng)房 26.5萬戶，完成三年任務(wù)的144%,其 中整村遷建23.5萬戶、分散建房3萬戶；實施村莊改造項目337個, 涉及村莊553個，總投資達(dá)390余億元；完成危房改造3萬余戶。濟(jì) 南市的舊村改造工程取得了憂郁的成績，得到了廣大農(nóng)民的極大擁 護(hù)，使農(nóng)房建設(shè)真正成為貼近群眾需求，是符合民意的一項惠民工程、 德政工程和民心工程，把好事真正做到了百姓心坎里。加快舊村改造，對于改善城鄉(xiāng)居民生產(chǎn)生活條件，進(jìn)一步優(yōu)化城 鄉(xiāng)環(huán)境，加快推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，拉動內(nèi)需促進(jìn)濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展都 有著極其重要

11、的作用。但是，舊村改造是一項系統(tǒng)工程，涉及面廣， 工作難度大。雖然進(jìn)展比較順利，但也暴露出一些問題和困難。(1)資金短缺問題。第一，縣鎮(zhèn)財政壓力大。山東省人民政府 關(guān)于繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)村住房建設(shè)與危房改造的意見(魯政發(fā)201221號) 明確要求，各級政府要設(shè)立專項資金，并對舊村改造戶加大扶持補(bǔ)助 力度。二、村級集體經(jīng)濟(jì)比較薄弱。就目前村集體經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀而言，多 數(shù)村集體沒有能力承擔(dān)舊村改造工作。 三、農(nóng)民自籌難度大。近年來， 農(nóng)村經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)了較快發(fā)展，農(nóng)民收入有了大幅度提高。但建造新房是 一項重大的建設(shè)性投入，同時需要大量的基礎(chǔ)設(shè)施配套，就目前情況 而言，多數(shù)村莊農(nóng)民收入水平與建房投資相比， 資金缺口比例

12、仍然很 高，部分危舊房改造戶尤其是困難戶缺少原始資金，籌款能力又比較差，這給舊村改造工作帶來更大困難。(2)群眾思想障礙問題對于舊村改造工作，當(dāng)前群眾存在三種思想傾向：一是急于改。有些群眾對舊村改造工作抱有很大希望， 急切盼望開展舊村改造。二 是不敢改。部分群眾擔(dān)心改造后利益得有到保障，造成土樓致貧”問題三是不愿改。一些群眾由于受傳統(tǒng)、家族、宗派等原因的影響， 看重的是手中的土地，一些 城中村”農(nóng)民由于受既得利益影響，封閉 狹隘的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識濃厚，怕改造后失去 房東經(jīng)濟(jì)”這塊主要經(jīng)濟(jì)來 源。因此，廣大村民存在著既想改(為改善生活質(zhì)量)、又怕改的等 待觀望心態(tài)。(3)政策問題。一是舊村改造涉及土

13、地利用制度、投融資體制、 行政管理體制等諸多方面問題，因而在操作上沒有統(tǒng)一的政策和成熟 的模式。二是農(nóng)村住房屬于集體用地，改造后新建房屋除部分用于農(nóng) 民拆遷安置外，其他部分作為商品房出售用于平衡改造資金。因這些 新建房屋土地性質(zhì)為集體用地，只能出售給本村村民，一般不能對外 出售。濟(jì)南市舊村改造發(fā)展前景(1)濟(jì)南市政策的大力支持為推進(jìn)舊村改造工作，省政府和市政府相繼出臺了相關(guān)政策措施，并對財政扶持、土地、費(fèi)用減免等政策進(jìn)行了明確。濟(jì)南市財政每年安排1億元農(nóng)房建設(shè)專項資金。濟(jì)南市財政又籌集5億元扶持資 金，用于舊村改造任務(wù)的啟動和資金周轉(zhuǎn)， 為充分發(fā)揮濟(jì)南市扶持資 金的效益，將5億元市扶持資金的還款期限延長到 2012年12月底。 濟(jì)南市要求縣(市)區(qū)自籌資金支持農(nóng)房建設(shè)，各縣市區(qū)投入配套資 金約合10余億元。良好的政策支持將促進(jìn)濟(jì)南市的舊村改造項目發(fā)展。(2)