個人投資房地產(chǎn)的障礙與出路

1、Word參考資料，下載后可編輯個人投資房地產(chǎn)的障礙與出路 一、SOHO中國的商業(yè)運營模式 SOHO尚都是一個面積達(dá)170，000平米的多功能房地產(chǎn)開發(fā)項目，占地2.2公頃，位于某最集中的都_區(qū)域CBD(_商務(wù)區(qū))內(nèi)。SOHO尚都的平均售價為22000元/平米，其租金在20_年底的價格到達(dá)375.00元/平米?月-525.00元/平米?月。20_年7月SOHO中國的純商業(yè)地產(chǎn)SOHO尚都開始運營，但是隨著時間的推移，曾經(jīng)創(chuàng)造中國商業(yè)地產(chǎn)銷售神話的SOHO尚都出現(xiàn)歇業(yè)和退租現(xiàn)象，隨后出現(xiàn)大規(guī)模歇業(yè)，使人們對SOHO中國的商業(yè)運營模式產(chǎn)生疑心。SOHO中國的商業(yè)運行模式是：SOHO尚都的目標(biāo)客戶瞄準(zhǔn)

2、投資客，將產(chǎn)品定位為投資品，通過媒體炒作以高價將所有商鋪銷售一空，獲得開發(fā)利益最大化。開發(fā)商將整個物業(yè)進(jìn)行分割出售，即出售所有的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，而且公司不保存任何物業(yè)，在物業(yè)出售完畢后，不對物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，而是由投資者依據(jù)自己的需要各自進(jìn)行物業(yè)管理。這種運營模式的優(yōu)點，可以為SOHO中國迅速回籠資金，獲得巨大的短期收益；投資者也可以擁有產(chǎn)權(quán)，并依據(jù)自己的意愿對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行處置，以獲得最大的投資收益。但是，這種模式使開發(fā)商失去長期擁有物業(yè)并獲得長期效益的時機(jī)，也使一些投資者由于房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的專業(yè)知識匱乏而造成對物業(yè)管理失敗，面臨著投資失敗的風(fēng)險。造成SOHO中國商業(yè)模式失敗的原因有以下兩個方

3、面：第一，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商在處理建成物業(yè)時往往采納“只售不租”的模式，將所有產(chǎn)權(quán)分割出售給投資者；在銷售完物業(yè)之后并不對后期的物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營與管理，而由投資者自行管理。這就造成物業(yè)不能統(tǒng)一規(guī)劃，物業(yè)的業(yè)態(tài)分布不合理，各物業(yè)管理者均從自身利益經(jīng)營物業(yè)，這很容易導(dǎo)致整個物業(yè)的經(jīng)營與管理失敗。另外，商業(yè)房地產(chǎn)租金的預(yù)期收益水平已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了市場能承受的范圍，造成銷售商鋪的租金與市場脫節(jié)，導(dǎo)致投資者招商難和運營難，這也是目前中國商業(yè)地產(chǎn)面臨的普遍問題，把商鋪的價格提升到一個非理性的程度，嚴(yán)峻透支了業(yè)主和商戶的將來收益，這也是造成局部物業(yè)的投資者難以為繼的一個重要原因。 二、我國商業(yè)房地產(chǎn)形成SOHO

4、中國商業(yè)運營模式的原因分析 SOHO中國的商業(yè)運營模式普遍存在于我國商業(yè)地產(chǎn)中，經(jīng)過筆者對全國房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)運營模式的研究發(fā)覺，形成這種經(jīng)營模式的原因可以從房地產(chǎn)公司和投資者這兩個方面進(jìn)行分析說明。 (一)房地產(chǎn)開發(fā)公司所面臨的困境20_年國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)公司的數(shù)量到達(dá)62518家1，僅上市的房地產(chǎn)公司就有幾百家。房地產(chǎn)公司的數(shù)量是自建國以來最多的一個時期，但認(rèn)真研究這些房地產(chǎn)開發(fā)公司就會發(fā)覺，雖然這些公司的綜合實力的差異很大，但是不管房地產(chǎn)公司實力的強(qiáng)弱，他們都面臨著共同的問題自有資金率低(如表1)。從圖中可以看出從20_20_年我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金自有率平均為30%左右，這樣的資金自

5、有率顯然不能適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的開展需要，因為房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)。由于自有資金少，所以國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司對已建成的商業(yè)地產(chǎn)均采納“只售不租”的模式，這樣做是為了迅速回籠資金，彌補(bǔ)自有資金短缺的缺乏。目前，我國獲得土地使用權(quán)的途徑主要是通過“招拍掛”(招標(biāo)、拍賣、掛牌制度簡稱)的方式，開發(fā)商在獲得土地的使用權(quán)時就會消耗其大量的自有資金，開發(fā)公司自有資金剩余不多，必須借助貸款來進(jìn)行后期的開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)一項房地產(chǎn)的時候，一般要先用自有資金支付一些必須的土地稅費和其他前期投入，在到達(dá)銀行的貸款要求之后，就向銀行提出貸款申請，然后利用貸款完成后續(xù)的建設(shè)開發(fā)。開發(fā)商在商業(yè)房地產(chǎn)建成之

6、后對其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割出售，迅速回籠資金，還清貸款，而剩余的資金和利潤用于競拍土地和下一輪的房地產(chǎn)投資開發(fā)。這就是我國房地產(chǎn)開發(fā)公司的一般開發(fā)流程，從這個過程中可以發(fā)覺，房地產(chǎn)開發(fā)公司急于分割出售商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是為了回籠資金，迅速進(jìn)入下一輪的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)或土地儲藏。銀行貸款的高額利息，使房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)建成后必須全部出售，以便迅速回籠資金歸還貸款，減少整個開發(fā)本錢。鑒于我國商業(yè)房地產(chǎn)“只售不租”經(jīng)營模式所帶來的問題，一些業(yè)內(nèi)人士提出改變經(jīng)營模式的建議，即借鑒國外的“只租不售”或“租售結(jié)合”的經(jīng)營模式。這兩種經(jīng)營模式雖然不可以使開發(fā)商的資金迅速回籠，并有可能增加房地產(chǎn)的開發(fā)本錢，但可以使開發(fā)商

7、長期持有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，獲得長期的收益，逐步緩解房地產(chǎn)自有資金率低的問題，并從中獲得更高的經(jīng)營收益。從長遠(yuǎn)來看，“只租不售”或者“租售結(jié)合”的經(jīng)營模式所獲得的收益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于“只售不租”的經(jīng)營模式。但是，筆者對國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)公司的研究發(fā)覺，國內(nèi)還沒有一家房地產(chǎn)開發(fā)公司對物業(yè)形成“只租不售”或“租售結(jié)合”的長期經(jīng)營觀念。例如，作為我國房地產(chǎn)開發(fā)公司領(lǐng)軍的萬科集團(tuán)，在對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目均采納出售物業(yè)的經(jīng)營理念，而不保存任何物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。 (二)個人投資者面臨的困境我國個人投資者對商業(yè)房地產(chǎn)的投資現(xiàn)狀與美國等興旺國家相比，存在著投資渠道單一和投資者的個人資金少的缺點。233-34目前，國內(nèi)現(xiàn)行的商業(yè)房地產(chǎn)

8、的投資渠道主要是購置房地產(chǎn)類股票和直接購置分割后的商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，存在這種投資現(xiàn)狀的原因是由于我國的個人投資者還沒有足夠的資金購置整棟商業(yè)物業(yè)。依據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)分析，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率在19_年由負(fù)轉(zhuǎn)正，隨后便進(jìn)入上升軌道。20_年，全行業(yè)的平均利潤率略高于10%，比全社會平均值高出4個百分點，可見房地產(chǎn)行業(yè)是高利潤行業(yè)。而投資者的投資心理是將資金投向回報率高的行業(yè)，這就驅(qū)使個人投資者盼望將自己的投資資金投到商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域。但是，從我國的個人投資者的角度來看，能夠?qū)⑽飿I(yè)進(jìn)行整棟購置的投資者相對較少。從最早的投資幾百萬的客戶，開展到現(xiàn)在有投資幾千萬的客戶。這反映了中國市場的開展和財寶積

9、存的階段，但還遠(yuǎn)沒有興旺國家那樣財寶集中，我們的市場定位不能超越中國財寶積存的歷史階段。所以，投資者只能購置經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)商分割后的產(chǎn)權(quán)，然后將其進(jìn)行出租獲利。在出租的過程中投資者是從自己利益最大化的角度動身，不對整體的物業(yè)管理或者業(yè)態(tài)分布進(jìn)行考慮，這往往導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理混亂，進(jìn)而不能到達(dá)投資者的收益預(yù)期，使投資者的收益得不到保障。而房地產(chǎn)開發(fā)商由于沒有商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)就不能有效地協(xié)調(diào)投資者的利益，也就不能有效地組織商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營與管理。這最終造成個人投資者在花費大量的資金購置產(chǎn)權(quán)之后，無法保障其穩(wěn)定預(yù)期收益的困境。350-51 三、解決SOHO中國商業(yè)運營模式問題的出路 目前，國際上個人

10、投資商業(yè)房地產(chǎn)相對較成熟的途徑有兩種，一種是以日本為代表的不動產(chǎn)投資信托，另一種是以美國為代表的美國不動產(chǎn)投資信托。 (一)日本的不動產(chǎn)投資信托對我國的啟發(fā)日本的不動產(chǎn)信托分為兩種。一種是信托型不動產(chǎn)證券化，是由商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司將其開發(fā)的不動產(chǎn)的所有權(quán)分割成為較小的單位，并將這些分割后的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行出售。投資者得到產(chǎn)權(quán)之后，可以由房地產(chǎn)開發(fā)公司對其統(tǒng)一收回管理或者托付信托公司統(tǒng)一管理，以到達(dá)不動產(chǎn)證券化的目的。這樣就保證產(chǎn)權(quán)經(jīng)過分割出售的商業(yè)房地產(chǎn)，雖然在產(chǎn)權(quán)上是投資者單獨擁有的，但是經(jīng)過對產(chǎn)權(quán)管理權(quán)的回收，仍然能對后期的物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理和規(guī)劃，使商業(yè)房地產(chǎn)具有穩(wěn)定的收益。日本的另外一種不動產(chǎn)投

11、資信托形式是組合型不動產(chǎn)證券化(流程如圖1所示)，是由不動產(chǎn)公司與投資者合作成立任意組合，共同持有不動產(chǎn)的所有權(quán)，再以任意組合的名義將不動產(chǎn)出租給原不動產(chǎn)公司以負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，而收取的租金收入再依比例分配給合作人(即投資者)，到期時若合作人決定將不動產(chǎn)出售，則處分所得也依出資比例還給合作人。日本的這種兩種運營模式都適合解決目前我國個人投資商業(yè)房地產(chǎn)模式所存在的困境。依據(jù)信托型不動產(chǎn)證券化的模式，對我國那些已經(jīng)進(jìn)行分割出售的商業(yè)房地產(chǎn)來說，可以由開發(fā)商對產(chǎn)權(quán)的管理權(quán)進(jìn)行回收，然后對整個物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的管理和合理的業(yè)態(tài)分布，這樣就可以防止投資者各自為戰(zhàn)的局面，同時提高投資者收益的穩(wěn)定性，也能為房地產(chǎn)開

12、發(fā)商提供持續(xù)的收益。而依據(jù)組合型不動產(chǎn)證券化的模式，我國的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司與個人投資者合作成立任意組合，共同持有不動產(chǎn)的所有權(quán)，在以任意組合的名義將不動產(chǎn)出租給商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司或托付給第三方物業(yè)管理公司，對物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃和經(jīng)營管理。在獲得收益之后再依比例分配給投資者，在合同到期后由投資者決定是否繼續(xù)持有物業(yè)，若繼續(xù)持有只需續(xù)簽合同即可；若將所有的產(chǎn)權(quán)出售，則需要將售后資金按照比例還給合作者。運用組合型不動產(chǎn)證券化即可以使房地產(chǎn)開發(fā)商在與投資者簽訂證券組合合同的時候回籠一局部資金，又可以使開發(fā)商長期持有物業(yè)管理權(quán)，獲得長期收益。對于投資者來說，可以在擁有商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的同時，依靠統(tǒng)一的物

13、業(yè)經(jīng)營管理獲得穩(wěn)定的投資收益。 (二)美國不動產(chǎn)投資信托對我國的啟發(fā)美國的不動產(chǎn)信托類型是在房地產(chǎn)項目沒有開發(fā)之前，由負(fù)責(zé)開發(fā)物業(yè)的房地產(chǎn)公司對要開發(fā)的房地產(chǎn)項目進(jìn)行可行性評估，并對項目的將來收益做一個評估分析。通過托付信托公司或由開發(fā)公司自行將房地產(chǎn)項目的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行信托證券化，并向社會公開發(fā)行信托證券，籌集社會資金。利用籌集的資金進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)，在物業(yè)建成之后，進(jìn)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，獲得預(yù)期的收益；然后，將至少90%收益按照投資者出資的比例分配給投資者，投資者在信托運行期間可以轉(zhuǎn)讓其收益憑證。美國的這種不動產(chǎn)投資信托的模式在我國的成型案例很少，但是美國不動產(chǎn)投資信托的模式可以很好地解決目

14、前國內(nèi)個人投資商業(yè)房地產(chǎn)出現(xiàn)的問題，值得我們借鑒。依據(jù)美國的不動產(chǎn)投資信托的模式，開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)物業(yè)之前就可以托付信托公司對物業(yè)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)證券化，然后再將證券化的產(chǎn)權(quán)面向投資者進(jìn)行出售以獲得商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)資金。這樣對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，可以減少向銀行的貸款額或者不貸款，即有利于房地產(chǎn)開發(fā)商節(jié)約開發(fā)本錢，同時也可以使整個房地產(chǎn)項目由于充足的資金而減少建設(shè)周期。對于投資者來說，這種模式不但能夠購置到商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，而且也不必考慮后期的物業(yè)管理。在商業(yè)房地產(chǎn)項目建成運營之后，不僅可以保障開發(fā)商和投資者的經(jīng)濟(jì)利益，也會使開發(fā)商防止開發(fā)過程中的資金短缺，也能滿足投資者對商業(yè)房地產(chǎn)投資的愿望。 雖然，日本和美國的不動產(chǎn)投資信托可以解決我國個人投資商業(yè)房地產(chǎn)存在的問題。但是，我國現(xiàn)有的不動產(chǎn)投資信托管理方法中有關(guān)資金信托計劃不得超過(含)200份，且每份合約金額不得超過(含)5萬元的限制，是影響當(dāng)前不動產(chǎn)投資信托開展的因素之一。另外，不動產(chǎn)投資信托在我國還沒有形成完善的運作模式，對受托人的有效約束和鼓勵機(jī)制尚未完全形成，容易發(fā)生受托人的道德風(fēng)險。所以，我們要克服不動產(chǎn)投資信托實施的不利條件，建設(shè)適應(yīng)不動產(chǎn)投資信托開展的社會和法律環(huán)境。 四、結(jié)語 從長遠(yuǎn)看，我國的不動產(chǎn)投資信托要想像日本