基于全生命周期的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制研究

1、基于全生命周期的房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)本錢控制研究摘要：房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)的本錢控制貫穿于整個(gè)工程的始終，根據(jù)房地產(chǎn)工程本錢控制的原那么，以工程自投資決策到產(chǎn)品銷售的全生命周期為線索，指出各個(gè)階段的本錢控制的要點(diǎn)和途徑，以期為房地產(chǎn)工程的本錢控制提供參考。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā);本錢控制;全生命周期在房地產(chǎn)快速開(kāi)展的時(shí)期，工程開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)豐厚，不少房地產(chǎn)商并不重視工程開(kāi)發(fā)的本錢控制，工程開(kāi)發(fā)本錢超預(yù)算的現(xiàn)象非常普遍，但在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)新政策施行的形勢(shì)下，政府行為日益標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成較大規(guī)模，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也更加劇烈，房地產(chǎn)行業(yè)的微利時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的本錢控制對(duì)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力的提升就顯得尤為重要

2、，但部分房地產(chǎn)企業(yè)只重視工程施工階段的本錢控制，對(duì)于土地的獲得、決策、設(shè)計(jì)以及招標(biāo)等階段的本錢控制缺乏足夠的重視，并沒(méi)有站在工程全生命周期的角度來(lái)把控工程開(kāi)發(fā)的本錢控制，而從房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段對(duì)本錢控制的影響來(lái)看，決策階段和設(shè)計(jì)階段對(duì)本錢的影響程度就超過(guò)了百分之八十，而之后的建立施工階段等很容易造成浪費(fèi)及平安隱患，也必須給予足夠的重視，因此房地產(chǎn)工程的本錢控制應(yīng)自工程建立立項(xiàng)到最終產(chǎn)品銷售的全生命周期進(jìn)展控制。一、房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)本錢控制原那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的全生命周期本錢控制即對(duì)工程的投資決策、設(shè)計(jì)、工程承發(fā)包、工程施工開(kāi)工以及產(chǎn)品銷售等階段的本錢施行控制，為保證工程本錢控制目的的實(shí)現(xiàn)，

3、應(yīng)遵循以下原那么：(1)全面控制原那么。指全員和全生命周期相統(tǒng)一的控制，控制的對(duì)象不能只是涉及實(shí)際本錢的控制，還應(yīng)擴(kuò)大到實(shí)際本錢期外的各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng);(2)戰(zhàn)略重視原那么。在房地產(chǎn)的微利時(shí)代，各級(jí)管理人員都應(yīng)該對(duì)本錢控制給予足夠的重視，對(duì)本錢控制相關(guān)的工作給予大力支持;(3)效益優(yōu)先原那么。講求本錢控制并不是指所有能減少費(fèi)用的地方都進(jìn)展控制，還需考慮投入與產(chǎn)出的比例，對(duì)于小投入能換取用戶較大青睞的部分，應(yīng)首先考慮而不是一味的進(jìn)展本錢控制;(4)責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合原那么。本錢控制的效果與責(zé)、權(quán)、利關(guān)系的處理恰當(dāng)與否有很大關(guān)系，在擔(dān)負(fù)責(zé)任的同時(shí)也享有本錢控制的權(quán)利，在權(quán)利范圍內(nèi)，開(kāi)支與決策應(yīng)有一定的自

4、主權(quán);5)目的管理原那么。指在工程全生命周期的各個(gè)階段都制定明確的目的、任務(wù)和措施，使相關(guān)管理人員都清楚理解，并貫徹落實(shí);(6)因地制宜原那么。指本錢控制的體系需結(jié)合實(shí)際、靈敏應(yīng)變，使其可以適應(yīng)各個(gè)部門及崗位進(jìn)展本錢控制時(shí)的實(shí)際需求，切忌生搬硬套。二、房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)全生命周期各個(gè)階段的本錢控制在工程開(kāi)發(fā)的全生命周期中，投資決策階段的可調(diào)整型最大，科學(xué)有效的投資決策對(duì)本錢控制的影響最大;設(shè)計(jì)階段也是本錢控制的關(guān)鍵階段，工程的設(shè)計(jì)方案一旦確認(rèn)，施工、開(kāi)工階段節(jié)約投資的可能性就較小，但是施工階段也不容無(wú)視，該階段造成浪費(fèi)的可能性很大，假設(shè)把控不好極可能造成投資超支。1.投資決策階段本錢控制工程投資決

5、策階段的預(yù)算控制對(duì)整個(gè)工程建立本錢有很大影響，在此階段，工程尚處于不確定的狀態(tài)，可調(diào)整的空間最大，可通過(guò)科學(xué)選擇工程方案，大幅度地調(diào)整造價(jià)。首先，需組建業(yè)務(wù)才能較強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)。在投資決策階段，一個(gè)經(jīng)歷豐富、業(yè)務(wù)才能強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)參與投資估算編制工作，可以有效的進(jìn)步?jīng)Q策的正確性和經(jīng)濟(jì)性。該階段本錢控制的內(nèi)容主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)。團(tuán)隊(duì)人員要深化到一線進(jìn)展充分的市場(chǎng)調(diào)研，以動(dòng)態(tài)的視角去觀測(cè)市場(chǎng)的變化，充分考慮市場(chǎng)、政策、資金等方面的風(fēng)險(xiǎn)情況，保證決策的科學(xué)性。2.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段本錢控制設(shè)計(jì)階段將設(shè)計(jì)方案以圖紙的形式確定之后，就根本確定了需要投入的各種要素，之后想要節(jié)約投資空間就很小了，一個(gè)成

6、功的設(shè)計(jì)方案可以最大限度地減少事后變動(dòng)帶來(lái)的本錢增加，所以該階段對(duì)本錢控制的影響很大。3.工程招投標(biāo)階段本錢控制4.施工、開(kāi)工階段本錢控制開(kāi)工階段本錢控制的核心工作是根據(jù)合同及有關(guān)的變更條款、工程預(yù)算及費(fèi)用定額、開(kāi)工資料等進(jìn)展開(kāi)工驗(yàn)收、核算工程量及結(jié)算。應(yīng)嚴(yán)格把控工程開(kāi)工驗(yàn)收，做好移交工作。并且嚴(yán)格審查工程開(kāi)工結(jié)算，經(jīng)審查核定的工程開(kāi)工結(jié)算是測(cè)定工程建立本錢的根據(jù)，也是工程驗(yàn)收后，編制開(kāi)工決算的根據(jù)。5.產(chǎn)品銷售階段本錢控制房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)的最終目的是為了銷售，產(chǎn)品銷售情況的好壞，也在一定程度上影響到企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)狀況，銷售階段的本錢控制內(nèi)容主要包括廣告費(fèi)用管理、銷售人員工資及傭金以及銷售活動(dòng)費(fèi)

7、用等，該階段本錢控制應(yīng)注重效益優(yōu)先原那么，注重投入產(chǎn)出比。在廣告投放方面，應(yīng)定位好目的受眾，找出業(yè)主青睞的獨(dú)特銷售點(diǎn)，進(jìn)展廣告投放，并且重視媒體組合、精準(zhǔn)定位目的客戶，防止無(wú)效廣告帶來(lái)的本錢浪費(fèi)。結(jié)語(yǔ)本錢控制是房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，它貫穿于整個(gè)工程從投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、建立施工、開(kāi)工結(jié)算、產(chǎn)品銷售全生命周期，對(duì)進(jìn)步投資效益和管理程度起著重要作用。對(duì)于本錢控制，要有全局的觀念，要讓本錢控制浸透到工程生命周期的每一個(gè)階段，實(shí)現(xiàn)觀念的轉(zhuǎn)變，更多的注重現(xiàn)代效益，而不僅僅只是節(jié)約，這樣才能在房地產(chǎn)的微利時(shí)代，努力提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，從日益劇烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。參考文獻(xiàn)：2余江.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程全過(guò)