[建筑]萬和瑞景價(jià)格可行性分析

1、.萬和瑞景最新價(jià)格可行性與銷售形勢(shì)分析根據(jù)最新成本上漲因素，項(xiàng)目銷售價(jià)格上調(diào)，多層上調(diào)50元、高層上調(diào)150元。按照原定價(jià)格多層3100元、高層3207元計(jì)算，上調(diào)后價(jià)格分別為3150元和3357元，項(xiàng)目整體平均價(jià)格達(dá)到3300元。按照最新價(jià)格計(jì)算，開盤價(jià)格必須達(dá)到3150元，最高售價(jià)將會(huì)達(dá)到3500元。就本項(xiàng)目整體品質(zhì)和區(qū)位環(huán)境而言，這兩個(gè)價(jià)格都是不可行的。一、宏觀方面從目前衡水房地產(chǎn)市場來看，一方面是消費(fèi)需求總量呈現(xiàn)不斷下滑已經(jīng)是不能避免的，而開發(fā)市場的供應(yīng)量卻仍在不斷加大，這種超飽和的市場供求關(guān)系必然導(dǎo)致整個(gè)市場競爭加劇進(jìn)而導(dǎo)致價(jià)格上漲空間狹窄；而另一方面卻是物價(jià)上漲、國家調(diào)控銀根緊縮，

2、開發(fā)成本不斷攀升。這兩者共同擠壓，使得房地產(chǎn)開發(fā)尤其是住宅項(xiàng)目開發(fā)向低利潤發(fā)展，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，房地產(chǎn)進(jìn)入門檻不斷加高。從國家資金運(yùn)作角度來講，我國是數(shù)字經(jīng)濟(jì)國家，為了保證GDP持續(xù)快速增長，縱觀近20年的操作思路，國家基本策略無非是刺激投資、擴(kuò)大消費(fèi)，相對(duì)來講擴(kuò)大消費(fèi)并不理想，而擴(kuò)大投資一直比較奏效。但消費(fèi)不足越發(fā)成為經(jīng)濟(jì)增長的羈絆，增發(fā)貨幣也是一種經(jīng)濟(jì)增長方式，但只會(huì)造成物價(jià)不斷攀升，消費(fèi)力并無太大實(shí)質(zhì)上的增長。物價(jià)上漲一直伴隨經(jīng)濟(jì)增長，每一次物價(jià)上漲雖有國家調(diào)控，但最終只是以上漲速度減緩為結(jié)局，“錢越來越不值錢了”。我們想說明的是，物價(jià)上漲長期存在，生產(chǎn)成本不斷上升，而相對(duì)消費(fèi)者的收入

3、并沒有成比例上漲反而出現(xiàn)下滑。對(duì)于衡水這樣的三四線城市而言，城市本身沒有行業(yè)支撐，人們的收入水平較低，衡水房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)周邊城市雖然較低，但不斷攀升的房價(jià)總歸有一個(gè)人們能夠承受的上限（指多數(shù)買房人）。根據(jù)近兩年的住宅銷售情況分析，主城區(qū)價(jià)格在2800-3200元是人們普遍能夠接受的價(jià)格區(qū)間，尤其以2900-3000元是住宅銷售速度最快的價(jià)格區(qū)間。我們必須意識(shí)到，國家此番調(diào)控是一個(gè)長期策略，作為開發(fā)企業(yè)及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略目標(biāo)也在所難免，或轉(zhuǎn)型其他物業(yè)類型開發(fā)或低價(jià)售房以求資金快速回籠、降低風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于衡水住宅市場而言，已經(jīng)完全處于買方市場，賣方幾乎完全喪失談判的籌碼，賣方各自間的擠壓會(huì)使每個(gè)企業(yè)自顧不暇

4、。銷售是心理博弈的過程，如果價(jià)格超出買方的心理底線，交易根本無從談起，也就形成客戶數(shù)量減少、成交困難。對(duì)于整個(gè)市場是這樣，對(duì)于單個(gè)項(xiàng)目更是這樣。在衡水，這種狀況更糟，銷售更成為企業(yè)自身博弈的過程，企業(yè)利潤目標(biāo)更是決定企業(yè)運(yùn)作模式，事關(guān)企業(yè)存亡與長期發(fā)展，這絕不是危言聳聽，至少對(duì)于衡水以住宅開發(fā)為主的企業(yè)是這樣的。銷售具有前瞻性，誰首先意識(shí)到這種風(fēng)險(xiǎn)的存在和嚴(yán)重性，誰就可能先于市場采取積極的補(bǔ)救措施，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和保證企業(yè)所得利潤，否則只會(huì)陷于市場被動(dòng)，減少利潤甚至造成資金流失。二、微觀方面橫向比較項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)樓盤：公元大道開盤均價(jià)2800元，現(xiàn)均價(jià)3200元，縱向考量項(xiàng)目整體均價(jià)在3200元

5、左右；五洲國際開盤均價(jià)2800元，現(xiàn)均價(jià)3400元，縱向考量項(xiàng)目整體均價(jià)在3300元左右；橄欖城開盤均價(jià)2600元，現(xiàn)均價(jià)3400元（樓王3800元），縱向考量項(xiàng)目整體均價(jià)在3200元左右；麗景名苑開盤均價(jià)2700元，現(xiàn)均價(jià)3500元，縱向考量項(xiàng)目整體均價(jià)在3300元左右；盛世桃城整體均價(jià)3300元；朝陽花園開盤均價(jià)2900元，現(xiàn)均價(jià)3500元，縱向考量項(xiàng)目整體均價(jià)在3300元左右；廣廈上城開盤均價(jià)2700元，現(xiàn)均價(jià)3700元，縱向考量項(xiàng)目整體均價(jià)在3200元左右；怡安嘉園開盤均價(jià)2950元，現(xiàn)均價(jià)3050元，縱向考量項(xiàng)目整體均價(jià)在3100-3150元。從以上數(shù)據(jù)不難看出，以上各項(xiàng)目住宅整體均

6、價(jià)在3200-3300元之間，比較均衡，這也代表本區(qū)域內(nèi)的樓盤平均價(jià)位。本項(xiàng)目和以上項(xiàng)目相比，具有不臨主干道、位置較偏、臨近鐵路的弱勢(shì)，且項(xiàng)目體量也較之要小。如果本項(xiàng)目整體均價(jià)達(dá)到3300元，就遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離項(xiàng)目實(shí)際，將項(xiàng)目置身于一個(gè)非正常的市場軌道上，首先有悖市場價(jià)格，其次脫離購房人群，這是項(xiàng)目定位與實(shí)施極不統(tǒng)一協(xié)調(diào)的做法。即便是加上市場價(jià)位整體上升的因素，也不會(huì)支撐項(xiàng)目達(dá)到3300元的水平，且不說目前衡水這種市場價(jià)位還能支撐多久。通過橫向比對(duì)，以上項(xiàng)目體量比我們大，抗市場風(fēng)險(xiǎn)能力自然比我們強(qiáng)的多，價(jià)格的伸縮空間和能力也就比我們大的多。更不用說以上項(xiàng)目因?yàn)榕R干道，商業(yè)比例高，利潤水平也會(huì)比我們高。

7、其實(shí)，項(xiàng)目間的競爭已經(jīng)開始，以上項(xiàng)目可以單靠商業(yè)盈利來保證項(xiàng)目的整體利潤，住宅利潤空間自然壓的很低，這是單純的住宅項(xiàng)目所不可比擬的，也是不能橫向去比的。買房人可選空間很大，自然考慮性價(jià)比高的樓盤，我們雖有套型面積上的優(yōu)勢(shì)，但也是相對(duì)的，如果小套型總價(jià)接近于較大的套型總價(jià)，毫無疑問客戶自然選擇大戶型，如此我們也就毫無優(yōu)勢(shì)可言，更不能與其抗衡，選擇較低的利潤水平是我們項(xiàng)目唯一可行的路子。三、項(xiàng)目自身價(jià)格與銷售形勢(shì)分析開盤均價(jià)3150元可行，但開盤效果肯定會(huì)不太理想，達(dá)不到轟動(dòng)效果，項(xiàng)目很難樹立市場形象，并很難占據(jù)市場的席位，銷售速度會(huì)非常緩慢，一開盤就會(huì)使項(xiàng)目進(jìn)入持續(xù)銷售期，銷售周期很難進(jìn)行計(jì)劃和

8、界定，這在吉兇未卜的現(xiàn)在市場環(huán)境中是非常危險(xiǎn)的行為，因?yàn)檎l也不能精準(zhǔn)預(yù)測(cè)未來市場的走向。這種論調(diào)未免有些悲觀，但居安思危，高瞻遠(yuǎn)矚，如果我們不能使項(xiàng)目按照既定且可行的時(shí)間銷售完畢、回籠資金，那就相當(dāng)于將項(xiàng)目推向深淵。項(xiàng)目最高價(jià)賣到3350甚至3400元都可行，這是一個(gè)合理的價(jià)格范圍內(nèi)的水平，是可以把控的，但項(xiàng)目均價(jià)達(dá)到3300元、最高價(jià)達(dá)到3500元，至少在目前市場狀況下是根本就不能實(shí)現(xiàn)且毋庸去想的。我們不排除后期市場還有繼續(xù)上漲空間的可能，但在衡水近幾年里也是有限的，我們的項(xiàng)目根本不能等到那個(gè)時(shí)候。從較為科學(xué)合理的角度講，前期既定的項(xiàng)目均價(jià)在3150元是可行的，難度雖有但具有相對(duì)的操作性，按照目前正在轉(zhuǎn)冷的市場環(huán)境來講，到年底銷售350套還是可以看得見的。但均價(jià)調(diào)整到3300元（高層3350元、多層3150元），項(xiàng)目多數(shù)房源價(jià)位必須在3300-3400元之間的高價(jià)位進(jìn)行消化，銷售風(fēng)險(xiǎn)很大，年前銷售250套左右，1300套房子整體銷售周期要延長到4年甚至更長，多數(shù)的房源只能是現(xiàn)房銷售，但小戶型又不適合現(xiàn)房銷售，前后形成矛盾。此銷售周期僅限于理論角度考慮，放到現(xiàn)實(shí)操作中無從核定。即便是將高層與多層的均價(jià)相互協(xié)調(diào)也不具有可行性，按照兩者面積比3:1計(jì)算，如果高層下調(diào)50元達(dá)到3300元，多層均價(jià)是3275元，這對(duì)于多層來講好樓層均價(jià)達(dá)到3500元，最高價(jià)將會(huì)達(dá)到3700元，而高層最高