[法律資料]未經(jīng)個別產(chǎn)權(quán)人同意使用其房產(chǎn)可否遷出

1、.未經(jīng)個別產(chǎn)權(quán)人同意使用其房產(chǎn)可否遷出1994年9月，顧錫炎向無錫華光珠寶城房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱珠寶城公司)購買珠寶城商廈九單元房產(chǎn)(建筑面積為21.64平方米，包括公用部分分攤面積)，房價為人民幣214236元，雙方簽訂的房屋買賣合同第二十二條規(guī)定：該物業(yè)的設(shè)計功能及用途為商業(yè)，買方不得將該物業(yè)用作工業(yè)或不符合上述設(shè)計功能的其他用途。顧錫炎于1996年4月領(lǐng)取了九單元的房屋所有權(quán)證。2000年1月28日珠寶城公司向顧錫炎郵寄掛號信一份，載明：珠寶城商廈五樓只能作為一個整體使用，已經(jīng)長期空置，經(jīng)其公司多方招商，現(xiàn)有投資人擬在此開辦餐飲項目，初步洽談租期為5-8年，首年租金每平米約150-1

2、80元，每年遞增2.5-4，請你在半個月內(nèi)予以回復，否則其公司將視作你已同意并授權(quán)其公司統(tǒng)一出租你的九單元房產(chǎn)。該掛號信因逾期無人領(lǐng)取于2000年3月6日退回珠寶城公司。2000年3月16日，珠寶城公司召開五樓業(yè)主會議，顧錫炎沒有參加，參加會議的業(yè)主同意將珠寶城商廈五樓中自有房產(chǎn)部分繼續(xù)委托珠寶城公司出租給第三方使用，委托期限延長至2006年12月31日。珠寶城商廈系由珠寶城公司開發(fā)的商鋪。該商廈五樓共有40個業(yè)主(含第29單元業(yè)主和珠寶城公司)，大部分業(yè)主同意委托珠寶城公司將五樓自有房產(chǎn)出租給第三方使用。庭審中顧錫炎確認五樓所有空間沒有進行隔斷，是一個整體，無法分割使用，其購買九單元后未獲取

3、過收益。2002年3月22日珠寶城公司與無錫市哈哈餐飲美食有限公司(即無錫哈哈大酒店，以下簡稱哈哈大酒店)簽訂一份商業(yè)用房租賃合同，約定珠寶城公司將位于無錫市中山路341號珠寶城商廈的第五層，建筑面積6529.53平方米(不含第29單元)和第六層北塊建筑面積2591平方米，合計建筑面積9120.53平方米的房產(chǎn)出租給哈哈大酒店;租賃期限為八年，從二00二年四月一日起至二00三年二月二十八日為裝修期和優(yōu)惠期，自二00三年三月一日至二0一一年二月二十八日為正常租賃期;雙方約定在裝修期和優(yōu)惠期內(nèi)，珠寶城公司僅向哈哈大酒店收取出租房中的設(shè)置折舊費每月2萬元正，合計22萬元;第一年租賃費用總額為174萬

4、元，以后每兩年遞增一次，每次遞增率為5，2003年3月1日至2004年2月28日每月145000元，上述月度應付費用中含每月2萬元物業(yè)管理費等內(nèi)容。2002年4月1日哈哈大酒店進入珠寶城商廈五樓進行裝修及營業(yè)。顧錫炎所有的九單元位于哈哈大酒店總臺吧臺位置。2002年1月3日顧錫炎向無錫市崇安區(qū)人民法院起訴，訴稱：其于1994年9月向珠寶城公司購買了無錫市中山路珠寶城商廈第五層九單元的房產(chǎn)，并于1996年4月領(lǐng)取了該單元的房屋所有權(quán)證，且其購買九單元的房屋買賣合同約定九單元出租只能用于商業(yè)，不能用于餐飲?，F(xiàn)九單元被哈哈大酒店侵占，請求判令哈哈大酒店遷出九單元并賠償其2002年4月至2003年3月

5、的租金人民幣10000元。被告哈哈大酒店辯稱：九單元是其酒店向珠寶城公司租賃的，雙方簽有商業(yè)用房租賃合同，其公司沒有過錯，原告應向珠寶城公司主張權(quán)利，請求駁回原告的訴訟請求。第三人珠寶城公司述稱：原告所購九單元系位于珠寶城五樓的商鋪，而五樓只能作為一個整體使用。本公司與原告簽訂的無錫華光珠寶城管理公約，對各業(yè)主所購房屋所有權(quán)進行了限制，房屋的使用應按大部分業(yè)主的意見辦，現(xiàn)大部分業(yè)主已同意出租給哈哈大酒店，我公司的出租行為符合大部分業(yè)主的利益，且我公司就九單元的出租事宜已發(fā)信征求原告的意見，履行了告知義務，請求駁回原告的訴訟請求?！径繉徟袩o錫市崇安區(qū)人民法院審理后認為，珠寶城商廈系商鋪，五樓各

6、業(yè)主所有的單元房產(chǎn)沒有進行隔斷，系一個整體，無法分割使用，只有整體使用，才能發(fā)揮其最大效用。顧錫炎購買九單元后未取得經(jīng)濟收益，現(xiàn)大部分業(yè)主同意委托第三人珠寶城公司將五樓自有房產(chǎn)出租給哈哈大酒店。珠寶城公司的出租行為符合大多數(shù)業(yè)主的利益，同時也給顧錫炎帶來了收益。故對顧錫炎要求哈哈大酒店遷出九單元的請求不予支持。因哈哈大酒店實際使用了顧錫炎所有的九單元房產(chǎn)，故對顧錫炎主張租金的請求予以支持。但顧錫炎未提供九單元房產(chǎn)自2002年3月至2003年4月的租金為10000元的計算依據(jù)，故九單元房產(chǎn)租金應參照珠寶城商廈五樓其它單元業(yè)主所得租金予以確定。該院依照中華人民共和國民法通則第五條之規(guī)定，于2003

7、年6月9日判決如下：一、駁回原告顧錫炎要求無錫市哈哈餐飲美食有限公司遷出無錫市中山路319-339號珠寶城商廈第五層九單元房屋的訴訟請求。二、無錫市哈哈餐飲美食有限公司于本判決發(fā)生法律效力之日三日內(nèi)支付顧錫炎2002年4月至2003年3月九單元租金人民幣3540元。一審判決后，顧錫炎不服，上訴于江蘇省無錫市中級人民法院，其上訴稱：珠寶城商廈九單元是其所有的房產(chǎn)，珠寶城商廈五樓雖然沒有隔斷，但可分割使用，珠寶城公司未經(jīng)其同意將其房屋出租給哈哈大酒店侵犯了其合法權(quán)益，房租金只計算至2003年3月明顯有誤，請求二審依法改判。被上訴人哈哈大酒店答辯稱：其是基于與珠寶城公司的租賃合同使用訟爭房產(chǎn)的，并無

8、過錯。請求駁回上訴人顧錫炎的上訴。被上訴人珠寶城公司答辯稱：目前狀況是兼顧了包括顧錫炎在內(nèi)的大多數(shù)業(yè)主的利益，其沒有侵犯上訴人的利益，而是給其帶來了收益。請求維持原判決。無錫市中級人民法院經(jīng)審理，確認了一審查明的事實。無錫市中級人民法院認為，公民的合法的民事權(quán)益受法律保護，但我國法律規(guī)定，公民行使個人權(quán)利不得損害國家、集體及其他公民的合法權(quán)益。珠寶城商廈五樓作為一個整體商鋪，各業(yè)主所有的單元房產(chǎn)間沒有進行隔斷，無法分割使用。要發(fā)揮該商鋪的最大效用，必須整體使用?，F(xiàn)大部分業(yè)主同意委托珠寶城公司將五樓自有房產(chǎn)出租給哈哈大酒店經(jīng)營使用。顧錫炎購得九單元房產(chǎn)后未獲得經(jīng)濟收益，如果顧錫炎不同意哈哈大酒店

9、使用九單元房產(chǎn)，不僅損害了自有利益，而且將使珠寶城公司與哈哈大酒店間的租賃合同不可能履行，并影響到五樓其他所有業(yè)主的公眾利益。因哈哈大酒店目前已實際使用了五樓商鋪，從兼顧個人權(quán)益和公眾利益出發(fā)，本院對顧錫炎要求哈哈大酒店遷出九單元房產(chǎn)的訴訟請求，不予支持。因顧錫炎在一審起訴時要求哈哈大酒店賠償2002年4月至2003年3月的房租金，原審法院根據(jù)顧錫炎的訴請判令哈哈大酒店支付3540元年租金并無不妥，九單元房產(chǎn)2003年4月以后的房租金顧錫炎可另案訴訟，主張自己的權(quán)利，本案不予理涉。本院對顧錫炎的上訴理由不予采納。依照中華人民共和國民事訴訟法第一百五十三條第一款第(一)項的規(guī)定，該院于2003年

10、8月20日作出判決：駁回上訴，維持原判。【三】評析近年來，房產(chǎn)開發(fā)商將某一整體經(jīng)營性商品房分割成若干個單元出售，已成為房地產(chǎn)市場上比較常見的銷售方式。本案訟爭的房產(chǎn)，即是這種房產(chǎn)。在空間概念上，它是具有一定面積的、可以標明其所在位置的一個區(qū)域。但它并不是一般意義上的建筑物區(qū)分所有權(quán)之專用部分，不具有構(gòu)造上的獨立性，也不能分割使用。我國現(xiàn)行法律對此類物權(quán)的取得、占有、使用及轉(zhuǎn)讓，尚無明確的規(guī)定。給司法實踐中審理涉及此類物權(quán)的糾紛帶來一定的難度。一、二審法院在審理本案時，在堅持依法保護所有人合法權(quán)益基本原則的同時，根據(jù)具體案情，正確適用兼顧個人利益和社會公眾利益的民法原則。一、正確理解和適用所有權(quán)

11、限制原則。對所有權(quán)進行一定的限制，是現(xiàn)代各國通采的一項原則。民事立法通過確立誠實信用、公序良俗、禁止權(quán)利濫用等原則，以及相鄰關(guān)系制度，來限制所有人行使其權(quán)利，以保護社會公共利益和相對關(guān)系人的合法權(quán)益。我國民法通則第4條、第7條、第83條也有這樣的原則規(guī)定。在本案的處理過程中，爭議的焦點之一，就是如何看待所有權(quán)的絕對性。一種意見認為應判決哈哈大酒店遷出9單元。理由是：顧錫炎向珠寶城公司購買9單元房產(chǎn)并領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證后，按照一般所有權(quán)理論，顧錫炎就對該房產(chǎn)享有占有使用、收益、處分的權(quán)利，而且這種所有權(quán)是一種絕對權(quán)。珠寶城公司在沒有得到顧錫炎同意的情況下將屬于顧的房產(chǎn)出租給第三方的行為無效，哈哈

12、大酒店與珠寶城所簽訂的商業(yè)用房租賃協(xié)議中涉及到9單元的部分無效，哈哈大酒店應當遷出9單元。另一種意見認為應駁回顧錫炎要求哈哈大酒店遷出9單元的訴訟請求。理由是：本案具有特殊性，顧錫炎所購房產(chǎn)系商業(yè)用房，面積為21.64平方米，只占五樓總面積的千分之三點三，該單元位于哈哈的吧臺位置，且珠寶城商廈五樓完全沒有隔打，整體上具有不可分性，如果分割使用會影響到整體房屋的使用功能和效益。顧錫炎在對9單元行使所有權(quán)時應當要受到五樓其他業(yè)主權(quán)利的限制，且哈哈大酒店已實際租賃該單元并投入經(jīng)營。從促進交易、促進市場經(jīng)濟發(fā)展以及維護大多數(shù)業(yè)主的利益的角度出發(fā)，應判決駁回。筆者認為，絕對權(quán)的行使也要限制在社會利益所許

13、可的范圍之內(nèi)。筆者在承認所有權(quán)是一種絕對權(quán)、對世權(quán)并保護其合法權(quán)益的同時，也要從有利于市場經(jīng)濟發(fā)展、維護市場交易和正常的民事流轉(zhuǎn)秩序以及保護社會公共利益出發(fā)，對所有權(quán)的行使作必要的限制，依法調(diào)節(jié)民事法律關(guān)系。在現(xiàn)行法律法規(guī)對此類房產(chǎn)尚無明確規(guī)定的情況下，考慮到珠寶城五樓商廈不能分割的特殊性，應尊重五樓大多數(shù)業(yè)主的意愿，一、二審法院依法判決駁回顧錫炎要求遷讓的訴訟請求，是正確的，也是符合市場經(jīng)濟發(fā)展要求的。二、正確理解和適用兼顧個人利益和社會公眾利益的原則。本案中第三人珠寶城公司開發(fā)的珠寶城商廈位于繁華鬧市區(qū)，珠寶城公司將其開發(fā)的商鋪分割出售，從其作為商鋪的特殊性，各業(yè)主的購買行為并非是為居住，

14、而是為經(jīng)營，期待有良好的投資回報。但是由于種種原因，出售的五樓商鋪卻長期空置，無法獲取利益。作為開發(fā)商及大業(yè)主的珠寶城公司通過多方招商后，哈哈大酒店承租了珠寶城商廈的五層及六層共計9120.53平方米的房屋，且五層大多數(shù)業(yè)主均同意與珠寶城公司一起出租自己的單元房產(chǎn)。哈哈大酒店在實際的經(jīng)營中也已贏得良好的聲譽。本案中，原告顧錫炎如果不同意珠寶城公司將其在五層九單元出租并要求哈哈大酒店遷出，很可能導致珠寶城公司的招商不會成功，那么珠寶城商廈五層商鋪仍會繼續(xù)空置下去，無法產(chǎn)生收益，而其他業(yè)主的利益也無法獲得保障?，F(xiàn)在哈哈大酒店已實際投入經(jīng)營，由于顧錫炎所購單元房處在特殊位置，如滿足顧錫炎一人的要求，哈哈大酒店則不能正常營業(yè)，其他人的權(quán)益將受到損害。在市場經(jīng)濟條件下，當保護個人合法權(quán)益與保護公眾合法權(quán)益發(fā)生沖突的時候，司法裁判的職能作用就是要在不違背法律基本原則的前提下，運用法律手段，降