商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告

1、2、喜歡的投資方式當(dāng)?shù)厝藢τ谏啼佂顿Y方式比較看重，主要是商鋪投資的高利潤以及鄂爾多斯經(jīng)濟的發(fā)展帶動商貿(mào)零售業(yè)的快速發(fā)展，使大部分投資者看到了良好的投資前景，又39.4%的人選擇投資商鋪，25.3%的人選擇投資住宅。3、如果經(jīng)濟允許，在兩年是否投資有升值潛力的商鋪 4、如果投資，將選擇那塊區(qū)域 5、投資商鋪時，最關(guān)心的方面 6、購買商鋪后，采用哪種方式獲益 投資者購置商鋪后，有56.7%的人選擇購鋪自營，而對于委托出租的只占11.7%。另外有23.3人會選擇自行出租。 7、若自己經(jīng)營，將選擇何種行業(yè)8、投資商鋪總價范圍（意向投資額度） 投資者的意向投資額度主要集中在530萬之間，對于投資額度的確

2、定與商鋪所在區(qū)位、經(jīng)營狀況有一定的關(guān)系。9、購置商鋪將采取何種付款方式10、投資者喜歡何種商鋪形式 圖中數(shù)據(jù)顯示，投資者傾向于首層臨街外鋪，占60%，首層外鋪人流客流相對較多，是投資者選擇首層臨街外鋪的主要原因。11、購置多大面積的商鋪 圖中數(shù)據(jù)說明，投資者對于經(jīng)營面積的選擇主要集中在4050平方米之間，同時商鋪面積的選擇與經(jīng)營何種業(yè)態(tài)有直接的關(guān)系。小面積商鋪總價較低，在支付上面相對較容易。五、置業(yè)意向 1、對項目地塊的認可程度（鄂爾多斯東街于達拉特路交匯處，原區(qū)醫(yī)院） 從圖中數(shù)據(jù)可以看出來，又一半的人認為項目區(qū)域是較好的地段，發(fā)展前景可觀。 2、對于項目地塊的物業(yè)規(guī)劃 3、在項目地塊建造一大

3、型綜合性購物廣場/室內(nèi)步行街，投資意向： 4、選擇何種投資方式：5、準(zhǔn)備在該處經(jīng)營何種行業(yè)6、該處投資的商鋪總價范圍：第五章 深度訪談分析訪談一： 訪談對象：劉先生 年齡：35歲 職業(yè)：工程隊主管 問：先生，您好！打擾一下，我們是深圳圓滿顧問機構(gòu)的市調(diào)員受上海一家房地產(chǎn)開發(fā)公司委托，對鄂爾多斯市場做一個調(diào)查，想麻煩您做一份問卷，并請教幾個問題，可以嗎？答：可以阿，沒問題。問：能冒昧的問一下您在哪里工作嗎？ 答：我啊，在一個建筑工程隊工作，現(xiàn)在這個時候工程做不了，就閑下來了。問：哦，那您覺得鄂爾多斯的經(jīng)濟發(fā)展怎么樣??？答：呵呵，當(dāng)然還不錯啦，鄂爾多斯是出了名的資源豐富羊、煤、土、氣，這里是個資源

4、寶庫啊。一直以來工業(yè)都比較發(fā)達，經(jīng)濟發(fā)展很快。問：這邊房地產(chǎn)發(fā)展怎么樣？答：鄂爾多斯的房地產(chǎn)可以說是從97開始的，但是一直以來發(fā)展的比較緩慢，也就在最近兩年才發(fā)展的比較快，房價的漲了很多，現(xiàn)在的房價基本都是1800左右，比包頭還貴，那些開發(fā)的房子都賣的很快，有些樓盤還沒開盤就賣了80%，都是期房，很多人都經(jīng)常選不到房，供不應(yīng)求，所以房價才漲的飛快?。枺耗沁@邊的房地產(chǎn)一般都是哪里的人開發(fā)的?。看穑含F(xiàn)在這邊的房子一般還都是本地的開發(fā)商做的，也有外地的開發(fā)商來這邊開發(fā)房地產(chǎn)，這邊的地不貴，房子好賣，所以大家都來了。問：那現(xiàn)在這邊開發(fā)的商業(yè)多不多？答：今年算是比較多吧，這邊的房子一般都是帶底商的，這

5、邊底商賣的挺好的，價格一般都在6000左右！單純的商業(yè)有大興購物公園啊，但是好像大興那里做的并不好，價格太貴了，然后又沒有經(jīng)營得起來。問：對，我們也去看了一下。這邊的人收入情況一般是什么樣的？答：這邊一般的打工者在1100元/月左右，藍領(lǐng)大概是3000多，白領(lǐng)就比較高了，一年應(yīng)該也有10多萬，那些老板就更不用說了，這邊的有錢的特別有錢，沒錢的特別沒錢。問：那這邊的人平時一般都是去哪些地方買東西呢？答：一般都是去購物中心，還有民生廣場和每天百貨也不錯。不過購物中心和每天百貨的東西要貴一點，民生廣場算是中檔吧，要買便宜一點的就去再就業(yè)市場和寶如意商城吧。問：現(xiàn)在好像去醫(yī)院要搬走，您認為那塊地怎么樣

6、？答：你們是不是買了那塊地啊，那地方還不錯，是屬于市中心位置，人流車流都比較多，位置是好位置，你們準(zhǔn)備做什么啊？問：我們是做商業(yè)，您看那地方做什么比較好一點阿？答：那地方啊，做餐飲酒店不錯啊，這邊酒店餐飲很多，大大小小的酒店就有300來家，這邊的本地人喜歡吃、穿，然后外地人也比較多，所以餐飲酒店比較多。問：我們打算做商業(yè)，依您看，可以做嗎？答：這個我不是很清楚，應(yīng)該也不錯吧，畢竟那地方好啊，不過這邊商場挺多挺大的，要看你們怎么做了。問：那先謝謝您啦，打擾您了！訪談二：訪談對象：張先生 年齡：30歲 職業(yè)：副食品店老板 問：先生，您好！打擾一下，我們是深圳圓滿顧問機構(gòu)的市調(diào)受上海一家房地產(chǎn)開發(fā)公

7、司委托，對鄂爾多斯市場做一個調(diào)查，想麻煩您做一份問卷，并請教幾個問題，可以嗎？答：可以阿，沒問題。問：您是本地人嗎？ 答：我不是這邊的人，我老家是湖南的，只是在這邊長大。問：那我們還是老鄉(xiāng)。這邊的人平時一般都喜歡到哪些地方買東西啊？答：一般是去每天百貨、購物中心或者民生廣場，不過那里的東西要稍微貴一點，很多人買東西也喜歡去再就業(yè)市場和寶，那里面的東西相對要便宜些，其實每天百貨和民生廣場的生意都不太好，也就購物中心最好，那里很早以前就有了，都10多年了，后來又擴建。 購物中心那里東西比較多，還有美食城和娛樂城，所以很多人就選擇去那里買東西，一次就買齊了，尤其很多礦區(qū)職工或者是下面旗下的人，來這邊

8、買東西都去那里，逛累了還可以順便在那里吃個飯，消遣一下。問：這邊的人消費水平怎么樣？答：這便的消費水平挺高的，尤其是吃、喝方面不比其他大城市低，這便有錢人很多啊，但沒錢的也還是沒錢，差距很大。當(dāng)?shù)厝讼矚g吃、喜歡穿，有些隨大流，買貴的東西。 問：您覺得這邊還缺少什么樣的商業(yè)呢？答：這便買很多東西都比較方便，我覺得還缺少大型超市、大型建材市場、中檔休閑娛樂場所等，這便的超市一般都是商場自己經(jīng)營的，賣的東西比較過，沒有那種大型的連鎖超市進駐，每天百貨曾經(jīng)向引進北京聯(lián)華，后來沒談成，建材市場比較分散，而且比較小，檔次又低，做的不好。問：聽說去醫(yī)院要搬遷，您覺得那塊地怎么樣？答：哦，那塊地就是你們拿了吧

9、，我聽說就是家上海公司啦。那位置不錯，是中心啊，你們準(zhǔn)備做什么呢？問：準(zhǔn)備做商業(yè)。您認為那地方能做起來嗎？答：地方很好，就看你們怎么做了?？茨銈冊趺炊ㄎ贿€有做哪一種形式的。這邊高檔和低檔消費場所都有，就中檔的消費場所比較少，高檔的太貴，低檔的又不好，一般能消費得起的中檔消費、購物場所就缺乏。定位好了就應(yīng)該能做起來的。問：我們準(zhǔn)備做步行街，室內(nèi)的那種，然后加上一些景觀設(shè)計、休閑娛樂等于一體的綜合商業(yè)！就您認為可行嗎？答：做步行街啊，大興那個就是步行街吧，做得一點都不好，進去就像迷宮，轉(zhuǎn)都轉(zhuǎn)不出來，還別說去買東西了，里面路亂七八糟的，根本找不到你要買的東西在哪里，而且冬天又冷，哪里還有心情去逛阿，

10、這邊冬天比較長。 不過你們做室內(nèi)步行街這個想法還不錯，是封閉的那種吧，起碼冬天沒這么冷，這邊的人冬天一般就去商場里面，那里面有暖氣，比較舒服，也會逛的久一點。問：對，現(xiàn)在這邊的房地產(chǎn)開發(fā)怎么樣?。看穑含F(xiàn)在這邊的房子好賣啊，供不應(yīng)求，價格都漲了好多了。而且地塊也比以前貴多了。問：這邊的宣傳推廣多不多？一般都是開發(fā)商自己策劃還是？答：宣傳推廣不是很多，一般也就是做點電視廣告拉，發(fā)點傳單什么的，其他好象就沒什么了。有些也請了策劃公司，但大多數(shù)都是自己做（自己建，自己賣）。問：那我們先聊到這，謝謝您！訪談三：訪談對象：大興購物公園 鴻信禮品批發(fā)城李老板訪談內(nèi)容：（以下調(diào)查員簡稱“問”，閻先生簡稱“答”

11、）問：我是深圳圓滿顧問機構(gòu)的市調(diào)員，想了解一下鄂爾多斯房地產(chǎn)消費特征。想打擾您兩分鐘，和您聊聊。答：你們是不是又想開發(fā)商業(yè)?。窟@兒的商業(yè)已經(jīng)飽和了。問：鄂爾多斯人均收入水平挺高的，消費水平也不錯吧，據(jù)說私家車占有率在全國排名前列呢？答：在煤礦中發(fā)財?shù)谋┌l(fā)戶是很有錢，但又有幾個人呢？大多數(shù)普通百姓收入還是比較低的。況且，人口基數(shù)少，感覺商業(yè)就相對過剩了。問：您是本地人嗎？做禮品生意好嗎？答：不是，我湖南的，來鄂爾多斯已經(jīng)有11年了。我姐姐就搞禮品廠商，無論是壁掛、模具還是毛絨玩具，我都毫無疑問能拿到全市最低的價格。我做的都是大客戶的批發(fā)生意，民生廣場步行街那邊很多賣禮品的，都是到我這里來拿貨?？?/p>

12、他們都賣得比我好。問：是啊，大興看起來很冷清啊，沒什么人。答：對啊，我這位置已經(jīng)選得很不錯了，靠近主入口，做形象展示還是很不錯。但就是人流量太少了。問：我剛才逛了一圈，發(fā)現(xiàn)店鋪倒是都裝修得挺漂亮的，怎么都關(guān)門了？答：這都是當(dāng)初被招商騙進來的，現(xiàn)在轉(zhuǎn)都轉(zhuǎn)不掉，只好都關(guān)門了。當(dāng)時，大興公司的承諾可都很好聽：一、全部搞封閉式，有暖氣；二、10月份二期（二期就是銀鑫苑一、二層底商）完工，可到現(xiàn)在還沒反應(yīng)；原先說7月28日開業(yè)，沒打一聲招呼就推倒8月20日。三、每月搞兩次大型促銷活動。這些全沒兌現(xiàn)。問：聽說大興公司才賣出去30的商鋪？答：根本不到！大興現(xiàn)在可被罵成騙子公司，他們也自身難保了。他們的商鋪現(xiàn)

13、在是40元/平方米/月，為了促銷以80元帶租約銷售，可還是賣不動。連保安的工資都拖欠了幾個月。問：大興購物公園的規(guī)劃，在鄂爾多斯市應(yīng)該是最先進的吧？答：是啊，把你們廣東那邊的先進規(guī)劃引入，卻脫離實際了。做室外步行街，東勝的冬天氣溫零下十幾二十度，誰愿意挨冷受凍來逛街啊？步行街還是適合做批發(fā)市場，再就業(yè)市場店鋪面積一般都很小，當(dāng)時就有三十幾家批發(fā)商集體與大興談，想集體轉(zhuǎn)過來。可大興想定位做中高檔，而事實上卻是搞得現(xiàn)在高不成低不就的。問：說到規(guī)劃和招商我想問問，深圳民邦和大興公司，他們的合作是不是有問題呢？答：是啊。大興怪民邦沒有按計劃完成銷售，民邦又責(zé)備大興沒有按他們的規(guī)劃進行。原先民邦是規(guī)劃做

14、室內(nèi)步行街的，可最后大興沒做到；廣告投入方面，大興也根本就不配合。應(yīng)該說是兩方面的問題。所以，在開業(yè)一個月，也就是9月20日，深圳民邦的人就撤走了。問：那現(xiàn)在就是大興公司的人自己在賣了？管理情況怎樣？答：根本就賣不動吧。管理就別提了，你看看一樓靠近如意街的E區(qū)，全部做了餐館，生意倒是很紅火，可后面投放出來的油煙，硬是把到處搞得烏煙瘴氣的。問：那您現(xiàn)在有沒打算換個地方呢？覺得區(qū)醫(yī)院那塊地怎么樣？答：位置好行，但就是看你們怎么規(guī)劃。如果做得好，我肯定會去你們那的。問：好，那謝謝您！有機會再來向您請教吧！答：呵呵，好！再來?。≡L談四：訪談場所：民生廣場步行街A區(qū)2樓訪談對象：廣百圓專賣店店主 高先生

15、訪談內(nèi)容：（以下調(diào)查員簡稱“問”，高先生簡稱“答”）問：您好！我是深圳圓滿顧問機構(gòu)的市調(diào)員，想了解一下鄂爾多斯房地產(chǎn)消費特征。想打擾您兩分鐘，和您聊聊。答：行啊，反正現(xiàn)在也不忙，你請坐吧！問：您是本地人嗎？好像這比較多外地人做生意哦？答：這兒比較多包頭，還有南方來的。本地人一般上班的多，一家至少一個，或進事業(yè)單位或進羊絨、煤炭等企業(yè)。一般煤炭公司的普通職員月平均工資都有三四千。本地戶口的人都有錢，土地被征用的拆遷補償都很高。先天條件好，所以本地人一般都不做生意。問：您做了很多年的生意了吧，那應(yīng)該對東勝的商業(yè)格局比較了解了。想聽您說說您是怎樣看的？答：我覺得東勝的市場已經(jīng)飽和了。你想想，東勝的人

16、口基數(shù)畢竟有限，包括流動人口在內(nèi)也就20多萬?？缮虉鲆惶焯焐w起來，開發(fā)商只考慮到能否賣出去，而不考慮經(jīng)營戶能否賺到錢，這樣市場自然就塌伙了。問：你這個店面大概有多大？位置還不錯，租金應(yīng)該挺貴的吧？答：我這?。?0多平米，算建筑面積的話，一年租金一萬三。問：那還挺便宜的啊。民生廣場現(xiàn)在做得怎樣？答：里面大廳倒做起來了，大廳二樓每平米每月能租到100塊。步行街就差多了，我去年（04年5月，即開業(yè)時間）簽的合同就是3.3萬一年，現(xiàn)在租金全面都降了。像我這個鋪子，房東買的時候每平米5千，總價是30萬。那邊E區(qū)二樓，原先每平米售價要四千，現(xiàn)在一年租金才兩千塊。按現(xiàn)在的租金，他們都算賠了。問：您覺得這有什

17、么原因嗎？答：首先，整個規(guī)劃太分散了，要去C區(qū)我就不要經(jīng)過B區(qū)；其次，像個迷宮，讓人不著頭腦。你看各種樓梯很不明顯，天橋設(shè)置也不夠合理。還有，商鋪都屬于個人的，他愛租給誰就租給誰，愛經(jīng)營什么就經(jīng)營什么，經(jīng)營品種很混亂。你知道嘛，以前的民生市場那才是真正的旺市啊，生意非常好。為了民生廣場能夠做起來，可惜拆了。問：民生市場，現(xiàn)在拆掉做什么？情況怎樣呢？答：現(xiàn)在變成街道了，就是剛做好的那個天驕路啊。過去的民生市場，是那種封閉式的綜合性的步行街，東西很全。大概有兩三千戶經(jīng)營戶，現(xiàn)在40搬到民生廣場來，30搬到再就業(yè)市場，剩下的還有些去大興了。除了再就業(yè)市場很火爆，但那也是做低檔的，其它的不見得怎樣。問

18、：如果我們在區(qū)醫(yī)院那塊地要蓋個大型購物廣場或室內(nèi)步行街，您覺得怎樣？答：唉，我是希望你們不要再蓋了。東勝人不相信什么承諾了，都說什么先進的經(jīng)營管理，都管理不好！像我們做品牌的，裝修費花了兩三萬，保證金還交了六七萬進去。一天房租加上稅收、管理費、暖氣費，一天都要六七十，實在不好做。答：好的，謝謝您今天告訴我們這些信息，希望你們生意會越來越好！下次有機會再來拜訪您！答：好的，再來??！訪談五：訪談場所：鄂爾多斯大街，項目所在地對面訪談對象：天星女裝老板 曾小姐訪談內(nèi)容：（以下調(diào)查員簡稱“問”，曾小姐簡稱“答”）問：您好！我是深圳圓滿顧問機構(gòu)的市調(diào)員，想了解一下鄂爾多斯房地產(chǎn)消費特征。想打擾您兩分鐘，

19、和您聊聊。答：行啊，反正現(xiàn)在也不忙，你請坐吧！問：您覺得東勝人的消費力如何？答：東勝人消費水平還挺高，但感覺貧富兩級分化嚴(yán)重。靠煤礦、羊絨、化工、商場發(fā)家的爆發(fā)戶比較多。據(jù)說，一個煤礦他們當(dāng)時承包下來才40多萬，后來都漲到上億呢。爆發(fā)戶經(jīng)歷過窮的日子，就會特別有顯富心理，商場里面上萬元的大衣也照樣有人買，有的甚至還上北京去購物。據(jù)說上百萬身家的，東勝應(yīng)該有一千戶了。但這樣的富人畢竟少數(shù)，大多數(shù)家庭的收入還是比較低。 問：我們之前都拜訪過一些經(jīng)營戶，好像很多人對目前鄂爾多斯的市場都很擔(dān)憂，總覺得商場太多，過于飽和了，請問您如何看這個問題？答：從整個市區(qū)來看，感覺布局不太好，高、中、低檔沒有按區(qū)域

20、分開。但是隨著城市的發(fā)展趨勢，競爭肯定是無所不在的，只有優(yōu)勝劣汰才會進步啊。我原先開店的時候，也考察過很多商場。每天百貨，好像是按北京的模式來管理，是和經(jīng)營商戶聯(lián)營扣點的。可里面不透氣，很悶，到了夏天更是沒什么人，據(jù)說每天都要賠進去1萬多。不過劉滿世有錢，每日有十幾萬元進帳呢。鄂爾多斯購物中心相比之下，就好多了。他們做得早，有優(yōu)勢，也是目前品牌入駐最多的商場，你看現(xiàn)在快過年了，他們那人可多了。問：您剛才介紹的是綜合購物廣場，您覺得民生廣場、大興購物公園和寶如意怎樣？答：大興公司原先是做住宅的，第一次嘗試做商業(yè)就失敗了，開發(fā)商太注重眼前利益了，不講誠信。大興購物公園塌伙，倒是把寶如意和民生廣場搞

21、活了一些。民生廣場設(shè)計太亂了，規(guī)劃也沒有分清楚。那個寶如意的位置倒是很好，可一層廣場大門那搞什么賣花生、瓜子的，形象搞得非常差。問：您覺得鄂爾多斯最缺怎樣的消費場所？答：我覺得缺一個大型的購物超市和一個大型的家電超市。雖然超市目前有鄂爾多斯超市、民生超市，家電市場有同利和華研家電，但這畢竟都是本土的，面積也有限，競爭力和那些全國性的連鎖大鱷是沒法比的。購物中心的老總薛子義搞自營賺得太狠了，利潤非常高。據(jù)說國美、蘇寧家電都想進軍鄂爾多斯，還沒有合適的地盤。如果你們能把兩大超市搞起來，競爭力在鄂爾多斯就非常明顯了。問：你們這條街的租金怎樣？生意好嗎？答：我這店45平方米，一年要1.7萬租金?？孔筮?/p>

22、一些，區(qū)醫(yī)院正對面，都要四五萬一年呢。還好吧，達拉特那邊的租金就更要高了。問：我們?nèi)绻趨^(qū)醫(yī)院這塊地，開發(fā)做大型的室內(nèi)步行街，再加上水景觀，您覺得怎樣？答：室外的，下雨天沒人，下雪天沒人，冬天早上開鋪遲，晚上收鋪早。太受氣候制約了。購物畢竟講究一種好的心情啊，做室內(nèi)步行街挺好的。而且我們這沒有休閑去處，廣場公園都比較遠，夏天8點多想去散步都沒地方。年輕人還會去娛樂場所，蹦的、KTV的，上年紀(jì)的人就沒地方娛樂了。如果你們搞這么有特色的（水景觀），再加上大的休閑廣場，哪怕是不買東西，我們也會喜歡去逛逛的。問：很感謝您今天對我們的肯定，給了我們更大的信心，謝謝您！答：好啊，有空再來哦！第三篇 調(diào)研結(jié)

23、論調(diào)研結(jié)論n 結(jié)論一：鄂爾多斯投資前景樂觀隨著鄂爾多斯產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，充分開發(fā)利用自然資源，整體經(jīng)濟將得到快速發(fā)展，城市綜合實力不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持高速增長，各產(chǎn)業(yè)投資機會和潛力較大。n 結(jié)論二：城市發(fā)展?jié)摿薮螅磥戆l(fā)展前景較好鄂爾多斯社會經(jīng)濟發(fā)展處于快速發(fā)展階段，城市規(guī)劃建設(shè)日新月異，城市地位日益提高，城市綜合發(fā)展?jié)摿^大。n 結(jié)論三：房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段鄂爾多斯城市總體規(guī)劃建設(shè)步伐逐步加快，新老城區(qū)不同區(qū)域的同步開發(fā)與改造，將促進了房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展，住宅房價走勢直線上升，競爭激烈。n 結(jié)論四：商服物業(yè)發(fā)展迅速房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，特別是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)力度加大，板塊式發(fā)

24、展模式明顯，商圈概念日趨明顯，小區(qū)域市場競爭加劇，使得城市商業(yè)氛圍日益濃厚。n 結(jié)論五：零售業(yè)市場快速發(fā)展，市場空白點多隨著宏觀經(jīng)濟的快速發(fā)展以及突出發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的政策，將促進零售業(yè)進入快速發(fā)展的新時期，同時由于鄂爾多斯零售商貿(mào)業(yè)的發(fā)展時間較短，市場空白點相對較多，目前主要以本土商業(yè)發(fā)展為主，暫時沒有外來商業(yè)的沖擊，競爭較緩和。n 結(jié)論六：零售業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡，業(yè)態(tài)有待規(guī)范，發(fā)展空間巨大 鄂爾多斯目前的零售業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展極不平衡，依然是滿足人們衣食方面的零售業(yè)態(tài)發(fā)展迅速，呈現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展，而其他商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展相對較緩慢，以房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展為依托的家居裝飾建材行業(yè)同樣如此。專業(yè)市場、專題市場未得到有效的發(fā)

25、展，目前處于散戶經(jīng)營為主，尚未形成規(guī)模。 n 結(jié)論七：居民收入水平和消費水平較高，消費者投資意識比較強 鄂爾多斯經(jīng)濟發(fā)展迅速，人民收入增長較快，消費水平居全區(qū)前列，投資意識比較強，重視住宅投資和商鋪投資，但大部分商鋪投資者選擇自己經(jīng)營，投資意識有待進一步加強。 n 結(jié)論八：房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以本地為主，依然處在“建房子、賣房子”的階段鄂爾多斯房地產(chǎn)投資主要以本地為主，本地開發(fā)商基本上都是一條龍，整個房地產(chǎn)開發(fā)的過程都有開發(fā)商自己負責(zé)，產(chǎn)品特色不明顯，而且同質(zhì)化產(chǎn)品比較多，房地產(chǎn)發(fā)展必須要走專業(yè)化的道路。n 結(jié)論九：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)缺乏專業(yè)性，市場定位不明確，營銷意識和手段落后單一 由于房地產(chǎn)開發(fā)處

26、于快速發(fā)展時期，目前房地產(chǎn)整體市場屬于供不應(yīng)求的階段，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)剛剛起步，缺乏專業(yè)性，同時存在市場定位不準(zhǔn)確、規(guī)劃設(shè)計不合理等現(xiàn)象。目前有失敗案例，將使部分投資者處于觀望狀態(tài)，對項目開發(fā)造成一定影響。n 結(jié)論十：項目區(qū)域未來發(fā)展前景看好項目地塊處于鄂爾多斯核心商圈內(nèi)，周圍商業(yè)發(fā)展比較快，商業(yè)氛圍比較好，區(qū)域輻射力較大，可以共享成熟商圈的良好人氣和客戶資源。隨著老城區(qū)不斷強化的經(jīng)濟中心職能，人口增加以及收入水平、消費水平的提高，商圈效應(yīng)擴大，區(qū)域輻射力加大，項目區(qū)域處于未來核心商圈的中心位置，享用得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢第四篇 項目開發(fā)建議及思路第四篇 項目開發(fā)建議及思路第一章 項目概況一、項目基本

27、情況（一）項目區(qū)位項目位于東勝區(qū)中心商圈地帶，鄂爾多斯街與達拉特路交叉處東北角，地理位置優(yōu)越。周邊城市配套較成熟，商業(yè)區(qū)位認可度較高，交通方便，區(qū)域發(fā)展空間及土地升值潛力較大。建設(shè)項目名稱新天地休閑購物中心建設(shè)單位名稱上海遠弘建設(shè)項目依據(jù)城市總體規(guī)劃建設(shè)規(guī)模占地面積約22324平方米建設(shè)位置鄂爾多斯街與達拉特路交叉處東北角（二）市政配套及相關(guān)商業(yè)1、項目處于交通干道鄂爾多斯東街與達拉特路的交叉口東北角，兩條繁華商業(yè)街的交匯為項目的商業(yè)氛圍的孕育提供了合適的土壤。2、位于鄂爾多斯中心商圈，周邊集中了大型購物廣場、步行街等商服物業(yè)。3、周邊市政配套齊全，商業(yè)生活綜合環(huán)境良好。4、目前項目仍處于拆遷

28、階段，區(qū)醫(yī)院也準(zhǔn)備搬遷。項目內(nèi) 容交通2、6、7路公交車通過購物鄂爾多斯購物中心、民生廣場、新欣市場、再就業(yè)市場教育師范附小、第三幼兒園政府機構(gòu)市財政局、市經(jīng)貿(mào)局、市就業(yè)服務(wù)局、市法院、市文化局、市計生辦、區(qū)法院、市農(nóng)機局 金融中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、西園信用社郵政中國郵政、移動通信公司娛樂東勝影劇院（三）項目四至景觀利用及規(guī)避北西 東南項目北臨再就業(yè)市場與新欣市場，大多定位中低檔，物業(yè)形象較差，南靠鄂爾多斯大街，東臨和木家園家居廣場，西臨民生廣場。如何利用周邊景觀及商業(yè)資源提升項目的商業(yè)價值以及規(guī)避不良因素對項目造成的影響，是項目介入市場之前需要充分考慮的問題。四至方向內(nèi)容優(yōu)

29、勢劣勢利用/規(guī)避東和木家園家居廣場緊靠項目業(yè)態(tài)互補南鄂爾多斯大街臨街商鋪經(jīng)營狀況良好業(yè)態(tài)互補，相鄰物業(yè)賣場包裝兼顧西民生廣場大量人氣商圈競合 北新欣市場再就業(yè)市場大量人氣經(jīng)營狀況良好但物業(yè)形象較差業(yè)態(tài)互補二、項目周邊環(huán)境1、項目處于交通干道鄂爾多斯東街與達拉特路的交叉口東北角，兩條繁華商業(yè)街的交匯為項目的商業(yè)氛圍的孕育提供了合適的土壤。2、位于鄂爾多斯中心商圈，周邊集中了大型購物廣場、步行街等商服物業(yè)。3、周邊市政配套齊全，商業(yè)生活綜合環(huán)境良好。4、目前項目仍處于拆遷階段，區(qū)醫(yī)院也準(zhǔn)備搬遷。第二章、項目SWOT分析一、項目優(yōu)勢分析（STRENGTH） 1、 項目所在地雙面臨街，地塊位置優(yōu)勢較為

30、明顯位于鄂爾多斯東街與達拉特路的交叉口東北角，兩條繁華商業(yè)街的交匯為項目的商業(yè)氛圍的孕育提供了合適的土壤。2、 入駐東勝區(qū)中心商圈， 固定35萬旺盛消費人群成熟穩(wěn)定的中心商圈，可以輻射整個鄂爾多斯市區(qū)。包括流動人口在內(nèi)，三十多萬消費人群打造巨大的消費潛力。3、 項目體量大，規(guī)模效應(yīng)明顯本項目占地面積就有22324平方米，規(guī)劃未來的商業(yè)面積至少在5萬平米以上，可以充分滿足各業(yè)態(tài)市場、大賣場空間的需求。4、 位于兩條主干道交匯處，交通便利位于兩條交通主干道交匯處，助力商業(yè)輻射范圍；交通便捷，便于消費者前行。5、 項目周邊臨街商鋪價值連年呈上升趨勢周邊鄂爾多斯東街和達拉特路的臨街商鋪的租金呈上升趨勢

31、。6、周邊市政配套齊全，商業(yè)生活綜合環(huán)境良好。 周邊中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國郵政、西園信用社等齊全，公交線路及站點豐富，商業(yè)生活綜合環(huán)境良好。二、項目劣勢分析（WEAKNESS） 1、處于東勝區(qū)中心商圈的邊緣 與競爭商服物業(yè)相比，本項目處于中心商圈的邊緣，只有在規(guī)劃與經(jīng)營上推陳出新、創(chuàng)出特色，才能后來居上。2、東勝區(qū)人口基數(shù)有限，消費力有限 東勝區(qū)人均消費水平較高，但人口基數(shù)有限，城區(qū)消費力有限。3、常年嚴(yán)寒的氣溫，對項目規(guī)劃及工期進程要求嚴(yán)格 一年五個月的寒冷氣溫，對項目在規(guī)劃上的合理性及工期進程要求更加嚴(yán)格。三、項目機會點分析（OPPORTUNITY） 1、東勝區(qū)整體商

32、業(yè)還處于低水平階段，市場空白點多，市場細分和業(yè)態(tài)定位空間巨大。2、東勝區(qū)規(guī)劃局對于這塊地的容積率沒有限定，使項目規(guī)劃與開發(fā)有更多的可能。3、現(xiàn)有的競爭商服物業(yè)經(jīng)營狀況較差，競爭態(tài)勢給本項目提供了有利的市場機會。4、一些失敗的商服物業(yè)，成為本項目的前車之鑒，他們的經(jīng)驗教訓(xùn)可以給我們提供參考，在規(guī)劃定位上合理規(guī)避。5、東勝區(qū)開發(fā)經(jīng)營單位缺少專業(yè)策劃推廣和后期經(jīng)營管理意識，本項目開發(fā)團隊的綜合運營推廣能力加上后期統(tǒng)一管理意識將起到事半功倍的效果。四、項目威脅分析（THREAT） 1、 鄂爾多斯商服物業(yè)競爭激烈鄂爾多斯商業(yè)物業(yè)開發(fā)進入快速發(fā)展的事情，近兩年投入使用的商服物業(yè)面積達10多萬平米，商業(yè)物業(yè)

33、正以驚人的速度在增長，2、 近期一些項目的經(jīng)營失利，給投資者和經(jīng)營戶留下陰影 大興購物公園的持續(xù)低迷，民生廣場步行街的精神不振，使開發(fā)商遭遇了誠信危機，投資者和經(jīng)營戶對于再開發(fā)的商服物業(yè)，存在一些抵觸心理。3、 城市規(guī)劃向南、向西方向發(fā)展，分流了意向投資者的目光鐵西開發(fā)區(qū)和新政府區(qū)域作為市政規(guī)劃的重點，使很多投資者看好了新區(qū)物業(yè)的發(fā)展和升值的空間。第三章 項目開發(fā)建議及思路 商業(yè)項目的開發(fā)是一個非常專業(yè)而系統(tǒng)的工程，從某種意義上說，商業(yè)地產(chǎn)較住宅地產(chǎn)開發(fā)的難度更大，它不僅僅是開發(fā)，更重要的是后期的經(jīng)營管理以及商業(yè)物業(yè)的長期發(fā)展和增值，而在整個操作過程中不確定因素很多，市場充滿變數(shù)，同時也關(guān)系到

34、投資商、開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、消費者等的切身利益。在項目開發(fā)的整個過程中，項目整體定位、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計、目標(biāo)客戶群定位（包括投資者和消費者）、以及全程營銷等方面都直接關(guān)系到項目的成敗。在經(jīng)過我們對鄂爾多斯市場做詳細的市場調(diào)研，并經(jīng)過分析整理，特提出項目的開發(fā)建議及思路：一、項目屬性（一）結(jié)合市場對項目的綜合認識與本質(zhì)挖掘1、地塊價值項目所處區(qū)域地段一流，綜合素質(zhì)較強，具備成為鄂爾多斯地區(qū)的商業(yè)典范條件。2、項目本質(zhì)項目具有區(qū)域市場的唯一性，該片區(qū)商圈未來潛力巨大，本項目做為該新興商圈的先遣軍可游刃于市場，在不違反市場規(guī)律下可制定自身的游戲規(guī)則。3、本質(zhì)體現(xiàn)的價值項目肩負改變鄂爾多斯商業(yè)格局的歷

35、史使命，未來的商業(yè)名片和城市客廳。4、對于開發(fā)商的意義是上海遠弘介入鄂爾多斯房地產(chǎn)開發(fā)市場的先遣軍，也是一次由產(chǎn)品運作向資產(chǎn)運作過渡后的一次資本運作與品牌互動的成功整合。5、項目本質(zhì)挖掘規(guī)?；?、集群化、格調(diào)化、強城市輻射力與區(qū)域輻射力的姿態(tài)面市，以快、準(zhǔn)、穩(wěn)的商業(yè)風(fēng)暴席卷鄂爾多斯商業(yè)市場。6、挖掘的結(jié)果必須跳出市場與思維的禁錮，突破就是本項目的本質(zhì)所在 結(jié)合項目本質(zhì)給予項目的生命力，讓我們從市場定位創(chuàng)新開始突破二、項目定位項目定位是項目開發(fā)的總綱，是整個項目的靈魂，直接影響項目產(chǎn)品設(shè)計、營銷推廣、客戶定位以及后續(xù)經(jīng)營管理等方面。通過市場調(diào)研以及對項目的綜合分析，我司提出以下項目定位開發(fā)建議：（

36、一）定位建議1、結(jié)合目前鄂爾多斯零售商業(yè)市場的發(fā)展?fàn)顩r、商業(yè)市場需求以及自身的資源，準(zhǔn)確定位項目的商業(yè)形態(tài)、檔次、目標(biāo)客戶；2、借鑒相關(guān)或相似項目，取長補短，做自己的特色、精品商業(yè)，提高競爭力，有力的搶占市場份額；3、尋找市場空白，找準(zhǔn)市場切入點，一鳴驚人；4、進行合理的商業(yè)布局以及業(yè)態(tài)規(guī)劃，符合市場需求；5、中高檔價位，高檔享受的大型購物場所，迎合當(dāng)?shù)叵M水平和大眾消費需求；6、結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋?、地理、氣候條件，項目產(chǎn)品本地化，營造舒適、便利、人性化的購物環(huán)境；7、全程營銷推廣與后期經(jīng)營管理相結(jié)合，保證項目的成功開發(fā)；（二）市場定位1、定位方向做鄂爾多斯的商業(yè)旗艦和商業(yè)典范是我們的唯一出路。2、

37、定位引導(dǎo)引導(dǎo)鄂爾多斯消費市場新時尚，打造都市夢幻體驗之都。3、定位結(jié)果（1）功能定位鄂爾多斯首席集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的一站式體驗式購物中心。釋義：體驗式購物中心集合了吃、穿、玩樂一體化的配套功能于一身，為消費者提供購物休閑天地，令消費者在游樂的輕松狀態(tài)下，進行消費購物。在MALL式運作上融合了步行街的方式，使商業(yè)步行街與主力商場強力結(jié)合的優(yōu)勢相得益彰，既可擁有步行街休閑觀光的特點，又可擁有商場一站式消費的優(yōu)勢，形成一種以游樂、休閑為主要吸引點，刺激消費者進行消費的新商業(yè)模式。 （2）形象定位：現(xiàn)代時尚·體驗樂園·商業(yè)王國1）現(xiàn)代時尚項目的產(chǎn)品設(shè)計風(fēng)格既要符合當(dāng)?shù)氐娜宋沫h(huán)境，又與周邊的環(huán)境相互融合，并融入更多創(chuàng)新的元素，達到時尚、休閑、高檔次等的設(shè)計效果。能表現(xiàn)項目超前、前衛(wèi)的思想格局，不崇拜地區(qū)主題的主張；同時，在商業(yè)的規(guī)劃中加入生態(tài)、休閑因素，符合現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展趨勢。2）體驗樂園以“體驗式購物中心”為形象包裝，表現(xiàn)了項目以游樂作為亮點，其