基于ＭＬＳ系統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)信息發(fā)展思考(1)

1、基于系統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)信息開展考慮(1)論文摘 要 通過(guò)對(duì)MLS及我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)信息共享現(xiàn)狀分析，針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)信息共享程度低#65380;根底數(shù)據(jù)獲取難等問(wèn)題，本文提出盡快建立國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息MLS系統(tǒng)的重要性;并以進(jìn)步交易效率為出發(fā)點(diǎn)，指出建立我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息MLS集群系統(tǒng)的思路;最后，從信息暢通#65380;標(biāo)準(zhǔn)開展#65380;利益分配#65380;對(duì)證管理等方面闡述了構(gòu)建MLS系統(tǒng)的對(duì)策建議#65377; 【論文關(guān)鍵詞】 MLS系統(tǒng);房地產(chǎn);經(jīng)紀(jì)業(yè);信息 一#65380;MLS系統(tǒng) MLS(Multiple Listing Service)是20世紀(jì)誕生于美國(guó)的一種房地產(chǎn)銷售

2、形式，也稱為“多重上市效勞#65377;這種銷售形式一經(jīng)面世，立即得到房地產(chǎn)界的竭力推崇，在許多國(guó)家得到了推廣和應(yīng)用#65377; 其核心的本質(zhì)是:破解了不動(dòng)產(chǎn)的特性，使不動(dòng)產(chǎn)作為商品符合最低價(jià)原理，使公平競(jìng)爭(zhēng)#65380;完全流通的銷售規(guī)那么在房地產(chǎn)領(lǐng)域得到實(shí)現(xiàn)#65377;MLS的核心理念是房地產(chǎn)業(yè)的房源信息共享原那么，其原理如下:一條信息與一條信息交換，交換雙方都持有了兩條信息，信息量成倍增長(zhǎng)#65377;假設(shè)交換的參與者增加，每一參與者的信息量將會(huì)呈幾何級(jí)增長(zhǎng)，最終每一參與者的信息量等同#65377; MLS在長(zhǎng)期理論中建立了科學(xué)#65380;嚴(yán)謹(jǐn)#65380;可操作的房源共享合作規(guī)那

3、么，確保房源真實(shí)性#65380;及時(shí)性#65380;可交易性#65380;獲益性#65377;會(huì)員處在信息公開#65380;操作公正#65380;交易公平#65380;經(jīng)營(yíng)理念同步的操作平臺(tái)上，從而抑制了不誠(chéng)信#65380;暗箱操作#65380;跑單跳單#65380;惡性競(jìng)爭(zhēng)#65380;頻頻跳槽等弊端#65377;MLS提供的專業(yè)化交易文件，使會(huì)員享受行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的好處#65377;結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)，所有會(huì)員在任何時(shí)間#65380;任何地點(diǎn)都可以查看房源，為客戶提供效勞，既為會(huì)員帶來(lái)便利，又最大化滿足會(huì)員收益，MLS已成為世界房產(chǎn)銷售的典范#65377; MLS系統(tǒng)運(yùn)作根據(jù)主體性質(zhì)及規(guī)模的不同，其運(yùn)

4、作形式分為三種，即全國(guó)性的MLS系統(tǒng)#65380;企業(yè)之間的MLS系統(tǒng)及企業(yè)內(nèi)部的MLS系統(tǒng)#65377; 全國(guó)性的MLS系統(tǒng)指的是在一個(gè)國(guó)家或大的地區(qū)范圍內(nèi)，由不同地區(qū)的MLS子系統(tǒng)結(jié)合起來(lái)組成的MLS系統(tǒng)，該系統(tǒng)幾乎包括了一個(gè)國(guó)家或大的地區(qū)內(nèi)所有的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司及所有的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，影響力較大#65377;企業(yè)之間的MLS系統(tǒng)較全國(guó)性的MLS系統(tǒng)規(guī)模小，主要是指經(jīng)營(yíng)方式#65380;市場(chǎng)理念相近的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)，為了實(shí)現(xiàn)彼此之間的共贏而結(jié)合起來(lái)創(chuàng)立的MLS系統(tǒng)，將彼此獲得的房源信息共享，實(shí)現(xiàn)結(jié)合銷售，傭金共享，進(jìn)步工作效率#65377;企業(yè)內(nèi)部的MLS系統(tǒng)，那么指的是一家房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的子

5、公司或者該公司和其加盟連鎖店之間構(gòu)建的內(nèi)部MLS系統(tǒng)，各分店或加盟店之間實(shí)現(xiàn)信息共享，進(jìn)步業(yè)績(jī)#65377;這方面做得比較好的是21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)公司，通過(guò)該公司內(nèi)部MLS軟件系統(tǒng)，店與店之間可以進(jìn)展有效的房源共享，大約30%左右的業(yè)務(wù)量就是通過(guò)合作成交而完成的#65377; MLS系統(tǒng)也可以根據(jù)在實(shí)現(xiàn)交易過(guò)程中代理的形式來(lái)劃分運(yùn)作形式，包括獨(dú)家代理的MLS系統(tǒng)運(yùn)作形式和只有買方代理的MLS系統(tǒng)運(yùn)作形式#65377;獨(dú)家代理的MLS系統(tǒng)運(yùn)作形式要求買方和賣方都要有自己的代理經(jīng)紀(jì)人#65377;而只有買方代理的MLS系統(tǒng)運(yùn)作形式，賣方自己通過(guò)MLS系統(tǒng)提供的MLS平臺(tái)將房源信息上傳，買方代理那么促成

6、買賣雙方的交易，而賣方付給買方代理少量的效勞費(fèi)，但要注意賣方和買方代理之間不是代理關(guān)系#65377; 二#65380;現(xiàn)狀及問(wèn)題 1.現(xiàn)狀(1)規(guī)模大#65377;MLS通過(guò)合并的方式使規(guī)模越來(lái)越大#65377;由于降低MLS的運(yùn)營(yíng)本錢和經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)范圍的擴(kuò)大，以及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的迅速普及，都促使了這一趨勢(shì)的開展#65377;(2)科技含量高#65377;從最原始的MLS中的房源是印刷品，要想查房源，就要手工從厚厚的MLS聚集中翻閱記錄#65377;有了電腦以后，MLS的房源信息就儲(chǔ)存在電腦里，經(jīng)紀(jì)人只要把MLS的軟件安裝到自己的電腦中，就可以非常方便地輸入和查找房源#65377;到了20世紀(jì)末，互聯(lián)

7、網(wǎng)技術(shù)的開展可以使MLS建立在互聯(lián)網(wǎng)的平臺(tái)上，經(jīng)紀(jì)人可以在有互聯(lián)網(wǎng)效勞的任何計(jì)算機(jī)上登陸MLS#65377;(3)開放#65377;互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的廣泛普及，以及消費(fèi)者對(duì)于房源信息的需求，各地的MLS系統(tǒng)都允許消費(fèi)者在一定程度上進(jìn)入MLS系統(tǒng)查詢房源信息#65377;這種現(xiàn)象對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是利大于弊的，因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)房子的各種信息有了較深化的理解，減輕了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人工作量，有助于經(jīng)紀(jì)人對(duì)房產(chǎn)的銷售#65377;(4)不會(huì)壟斷#65377;MLS不會(huì)構(gòu)成行業(yè)壟斷，其理由:第一，目前沒有統(tǒng)一的MLS系統(tǒng)，使用的MLS系統(tǒng)都是由各地的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人自行開發(fā)所擁有的，是單一的個(gè)體行為#65377;第二，ML

8、S中傭金并沒有統(tǒng)一規(guī)定，傭金都是由賣主和經(jīng)紀(jì)人協(xié)商制定的#65377;第三，MLS目前已經(jīng)非常開放，談不上封鎖信息#65377; 2.問(wèn)題(1)總體程度低#65377;從經(jīng)紀(jì)人這個(gè)層面來(lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的信息化總體程度較低，表現(xiàn)為兩點(diǎn):首先，全國(guó)性的MLS系統(tǒng)沒有建立起來(lái)，部分城市政府所擁有的房地產(chǎn)交易信息還不能客觀公正地共享和利用;其次，在我國(guó)只有一部分先進(jìn)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有他們自己的管理信息系統(tǒng)，但是，絕大多數(shù)的企業(yè)和經(jīng)紀(jì)人其信息化程度都較低，這是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開展現(xiàn)階段的事實(shí)#65377;(2)各自為政#65377;房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題主要是:各個(gè)中介機(jī)構(gòu)都是各自為政，各種信息

9、互相保密;中介公司難免對(duì)一些好銷的房源信息作保存，供自己“直產(chǎn)直銷，最終，停留在MLS系統(tǒng)內(nèi)的都是一些成交難度較高的房源;大規(guī)模中介公司自身已經(jīng)形成一定信息網(wǎng)絡(luò)并具有一定優(yōu)勢(shì)，再把信息共享給其他公司的可能性較低#65377;(3)共享程度不高#65377;房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)之間的信息共享和傭金共享幾乎沒有，只有少數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)在各個(gè)連鎖店之間或加盟店之間存在內(nèi)部信息共享系統(tǒng)#65377;相對(duì)于公司內(nèi)部的銷售信息管理系統(tǒng)而言，該系統(tǒng)的成交率占到總成交率相當(dāng)大的比例，起到了良好的信息溝通作用#65377;但是，公司對(duì)其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)之間，幾乎是沒有信息共享的平臺(tái)和渠道#65377;(4)數(shù)據(jù)難獲取

10、#65377;我國(guó)房地產(chǎn)根底數(shù)據(jù)獲得比較難，在多數(shù)情況下獲得的是經(jīng)加工后的二手?jǐn)?shù)據(jù)#65377;對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，特別是對(duì)于參謀公司，這些經(jīng)過(guò)處理后的數(shù)據(jù)在很多情況下不能說(shuō)明問(wèn)題#65377;根底數(shù)據(jù)是最珍貴的#65377;縱觀國(guó)外的經(jīng)歷，根底數(shù)據(jù)的發(fā)布情況比較透明，政府只管發(fā)布根底數(shù)據(jù)，剩下的就交給企業(yè)自己去判斷#65380;分析和深加工#65377;一切由市場(chǎng)說(shuō)話，政府只是在市場(chǎng)開展偏離正常軌道時(shí)才進(jìn)展適時(shí)地調(diào)節(jié)#65377;(5)建立不力#65377;國(guó)內(nèi)MLS系統(tǒng)的開展正處于積極的建立中，房源信息發(fā)布比較好的是搜房網(wǎng)，它擁有的二手房網(wǎng)站覆蓋了29個(gè)城市，重點(diǎn)在北京#65380;上海#

11、65380;廣州#65380;天津等城市，擁有超過(guò)上百萬(wàn)的海量房源信息#65377;主要的信息化應(yīng)用房源發(fā)布系統(tǒng)有兩個(gè):一個(gè)是搜房幫，發(fā)布房源信息;另一個(gè)是易搜房與搜房網(wǎng)一起進(jìn)展的產(chǎn)品發(fā)布#65377;可以說(shuō)搜房網(wǎng)的體系就是MLS系統(tǒng)的初級(jí)階段，主要起信息發(fā)布作用#65377;另外，由北京森川世紀(jì)網(wǎng)絡(luò)科技研發(fā)的RELS系統(tǒng)，在房源信息共享這一塊也比較好，RELS系統(tǒng)引進(jìn)了國(guó)外MLS系統(tǒng)的操作理念，但當(dāng)前在我國(guó)還沒有廣泛地推廣開來(lái)#65377; 三#65380;構(gòu)建MLS系統(tǒng)技術(shù)#65380;思路#65380;對(duì)策 1.技術(shù)理論根底(1)系統(tǒng)理論#65377;構(gòu)建MLS系統(tǒng)，根底理論是系統(tǒng)理論，

12、MLS系統(tǒng)是以全國(guó)或某個(gè)區(qū)域范圍的房地產(chǎn)為對(duì)象，全國(guó)或區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)本身就是一個(gè)系統(tǒng)#65377;在MLS系統(tǒng)中，除了涉及到次一級(jí)的子系統(tǒng)外，還涉及到許多的利益團(tuán)體要素，諸如買方#65380;賣方#65380;房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人#65380;經(jīng)紀(jì)公司#65380;行業(yè)協(xié)會(huì)#65380;經(jīng)營(yíng)企業(yè)等等，這些利益團(tuán)體要素互相依存，互相影響，共同決定著MLS系統(tǒng)的構(gòu)造組成和功能的發(fā)揮#65377;MLS系統(tǒng)的環(huán)境要素包括該系統(tǒng)所處地區(qū)的經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r#65380;房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況及地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)政策導(dǎo)向等#65377;(2)信息理論#65377;房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)最根本的效勞就是為委托人提供有用的房地產(chǎn)

13、信息，行業(yè)依存于對(duì)房地產(chǎn)信息量的擁有程度及信息來(lái)源渠道的暢通#65377;MLS系統(tǒng)的本質(zhì)之一為房源信息共享，通過(guò)將全國(guó)或區(qū)域范圍內(nèi)的房源信息匯總，整理加工后向所有的經(jīng)紀(jì)人會(huì)員發(fā)布，實(shí)現(xiàn)信息共享，降低了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)運(yùn)行的總體本錢，進(jìn)步了行業(yè)的工作效率#65377;(3)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)#65377;21世紀(jì)是信息化#65380;網(wǎng)絡(luò)化的世紀(jì)，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷已經(jīng)成為促進(jìn)房產(chǎn)交易的一個(gè)重要途徑#65377;構(gòu)建MLS系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的重要作用表達(dá)在:MLS系統(tǒng)處理的是海量數(shù)據(jù)，此過(guò)程中數(shù)據(jù)的上傳#65380;處理#65380;發(fā)布都離不開計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用#65377;MLS系統(tǒng)徹底改變了傳統(tǒng)的廣告媒體

14、宣傳#65380;發(fā)放售樓書等消耗本錢較大的銷售形式，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)來(lái)促成房地產(chǎn)交易，節(jié)省了大量的本錢和時(shí)間，同時(shí)也將房源信息最大程度地展現(xiàn)給市場(chǎng)#65377;網(wǎng)絡(luò)技術(shù)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的運(yùn)用，是國(guó)際化開展的趨勢(shì)#65377;(4)數(shù)字技術(shù)#65377;數(shù)字城市，是指綜合運(yùn)用地理信息系統(tǒng)(GIS)#65380;全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)(GPS)#65380;遙感系統(tǒng)(RS)和網(wǎng)絡(luò)等關(guān)鍵技術(shù)，效勞于城市規(guī)劃#65380;建立#65380;管理;效勞于人口#65380;資源環(huán)境#65380;經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)開展的信息根底設(shè)施和系統(tǒng)#65377;將數(shù)字城市中的城市街景動(dòng)畫生成#65380;3D動(dòng)態(tài)模擬#65380;

15、城市景觀仿真和飛行技術(shù)運(yùn)用到MLS平臺(tái)中，就能實(shí)現(xiàn)客戶在網(wǎng)絡(luò)實(shí)時(shí)查看房屋的經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位及景觀，更好地幫助客戶作出決策#65377; 2.構(gòu)建MLS系統(tǒng)思路(1)運(yùn)作思路#65377;行業(yè)協(xié)會(huì)的性質(zhì)決定了協(xié)會(huì)本身不適于經(jīng)營(yíng)MLS系統(tǒng)，但MLS系統(tǒng)的所有權(quán)歸全國(guó)性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)，而為了進(jìn)步該系統(tǒng)的運(yùn)作效率，全國(guó)性的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)可以將經(jīng)營(yíng)權(quán)交付給企業(yè)，該企業(yè)一般隸屬于全國(guó)性的行業(yè)協(xié)會(huì)，企業(yè)的一切收益均用來(lái)建立行業(yè)協(xié)會(huì)，以進(jìn)步行業(yè)協(xié)會(huì)為其會(huì)員提供各種效勞的才能#65377;也就是說(shuō)，要實(shí)行MLS系統(tǒng)協(xié)會(huì)所有#65380;企業(yè)經(jīng)營(yíng)，在經(jīng)營(yíng)企業(yè)獲取經(jīng)營(yíng)收益的同時(shí)，組成MLS信息集群，實(shí)現(xiàn)房源信息共享

16、，進(jìn)步房屋商品的交易效率#65377;(2)運(yùn)作方式#65377;房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人上傳房源信息到地方性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)協(xié)會(huì)，地方性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)協(xié)會(huì)將房源信息錄入到該地方建立的MLS子系統(tǒng)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)將所有的MLS子系統(tǒng)連接，構(gòu)建起全國(guó)范圍內(nèi)的MLS系統(tǒng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過(guò)該系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)信息共享和傭金共享，MLS系統(tǒng)的所有權(quán)歸全國(guó)性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)，各MLS子系統(tǒng)歸各地方性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)所有#65377; 為了適應(yīng)市場(chǎng)化要求，進(jìn)步MLS系統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)效率，在所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下，將MLS系統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)交給企業(yè)，由企業(yè)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，包括技術(shù)更新#65380;提供各種便捷效勞等，并通過(guò)專業(yè)網(wǎng)站推出面向潛在買方市場(chǎng)的ML

17、S平臺(tái)#65377;該平臺(tái)本質(zhì)為網(wǎng)絡(luò)傳媒工具，潛在買方通過(guò)該平臺(tái)搜尋到自己滿意的房子，然后委托代理經(jīng)紀(jì)人通過(guò)MLS系統(tǒng)獲取該房子的全部資料#65377;同樣，每個(gè)MLS子系統(tǒng)都由隸屬于地方性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)的企業(yè)來(lái)經(jīng)營(yíng)，從而構(gòu)成MLS集群系統(tǒng)(見以下圖)#65377; 3.對(duì)策(1)信息暢通#65377;MLS系統(tǒng)以互聯(lián)網(wǎng)為平臺(tái)整合信息流通渠道，進(jìn)展信息傳遞，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過(guò)網(wǎng)絡(luò)就可以得到所有的房源信息，改變了經(jīng)紀(jì)公司信息手編#65380;人工查詢等傳統(tǒng)工作方法，加快了信息的傳播，極大地進(jìn)步了工作效率，降低了交易本錢，改變了傳統(tǒng)的銷售方式，創(chuàng)造了一種全新的銷售形式#65377;(2)信息透明#6

18、5377;當(dāng)MLS系統(tǒng)建立起來(lái)后，我國(guó)的房地產(chǎn)根底數(shù)據(jù)的公布就會(huì)上升到一個(gè)新的臺(tái)階，將充分實(shí)現(xiàn)信息透明化，獲取信息渠道暢通，必將推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)向成熟的方向開展#65377;(3)標(biāo)準(zhǔn)開展#65377;MLS系統(tǒng)不僅是一種銷售形式，更是一種先進(jìn)的房地產(chǎn)流通管理系統(tǒng)，是智慧的結(jié)晶和品質(zhì)的保證#65377;由于其先進(jìn)性，當(dāng)前興隆的國(guó)家和地區(qū)紛紛引進(jìn)MLS系統(tǒng)#65377;標(biāo)準(zhǔn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的開展，與世界房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)接軌，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)開展的國(guó)際化#65380;全球化形式，開展我國(guó)的MLS系統(tǒng)是必不可少的重要環(huán)節(jié)#65377;(4)利益分配#65377;各地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)在建立MLS系統(tǒng)的過(guò)程中都投入了大量的本錢，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)最普遍的原理“誰(shuí)擁有，誰(shuí)投資，誰(shuí)受益原那么，既然全國(guó)性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)和地方性房地產(chǎn)協(xié)會(huì)都投資并提供效勞，就存在一個(gè)收益分配的問(wèn)題#65377; MLS系統(tǒng)的收益主要來(lái)源于使用該系統(tǒng)而交納的效勞費(fèi)及咨詢信息出售兩個(gè)部分#6537