保利地產(chǎn)稅收籌劃

1、一、企業(yè)發(fā)展概況5（一）企業(yè)介紹5（二）組織架構(gòu)5（三）企業(yè)文化理念7（四）企業(yè)基本戰(zhàn)略7（五）企業(yè)經(jīng)營思路8（六）企業(yè)經(jīng)營模式8（七）企業(yè)財(cái)務(wù)狀況10（八）市場環(huán)境10（九）挑戰(zhàn)及應(yīng)對12二、稅收政策13（一）主要稅種及稅率13 （二）稅收優(yōu)惠13（三）稅收政策及變化14三、涉稅分析14（一）所得稅費(fèi)用組成14（二）所得稅費(fèi)用與會(huì)計(jì)利潤的關(guān)系如下14 （三）營業(yè)稅金及附加組成情況15 （四）應(yīng)交稅費(fèi)組成情況15（五）稅收負(fù)擔(dān)分析16（六）企業(yè)的關(guān)聯(lián)方及關(guān)聯(lián)方交易16四、企業(yè)的主要稅收風(fēng)險(xiǎn)18（一）利率風(fēng)險(xiǎn)18（二）信用風(fēng)險(xiǎn)19 （三）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)19（四）匯率風(fēng)險(xiǎn)19五、稅收籌劃方案設(shè)計(jì)19（

2、一）營業(yè)稅的稅收籌劃20（二）企業(yè)所得稅的稅收籌劃24（三）土地增值稅的稅收籌劃28參考文獻(xiàn)31保利地產(chǎn)稅收籌劃方案設(shè)計(jì)一、企業(yè)發(fā)展概況（一）企業(yè)介紹保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司(證券簡稱:保利地產(chǎn),證券代碼:600048）是中國保利集團(tuán)控股的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，是中國保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)作平臺(tái)，國家一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，連續(xù)五年榮膺中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品牌，品牌價(jià)值已突破300億元?？偛课挥趶V州。2006年7月31日，公司股票在上海證券交易所掛牌上市，成為在股權(quán)分置改革后，重啟IPO市場的首批上市的第一家房地產(chǎn)企業(yè)。截至2014年底，公司總資產(chǎn)突破3600億元。保利地產(chǎn)成立于1992

3、年，2002年成功完成股份制改造，遂開始實(shí)施全國化戰(zhàn)略，加強(qiáng)專業(yè)化運(yùn)作，連續(xù)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。目前，公司已完成以廣州、北京、上海為中心，覆蓋56個(gè)城市的全國化戰(zhàn)略布局，擁有292家控股子公司，業(yè)務(wù)擴(kuò)展到包括房地產(chǎn)開發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、工程施工、物業(yè)管理、銷售代理以及商業(yè)會(huì)展、酒店經(jīng)營等相關(guān)行業(yè)。（二）組織架構(gòu)公司按照公司法證券法等法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章的要求，建立了規(guī)范的公司治理結(jié)構(gòu)和議事規(guī)則，明確決策、執(zhí)行、監(jiān)督等方面的職責(zé)權(quán)限，形成了科學(xué)有效的職責(zé)分工和制衡機(jī)制。公司的組織架構(gòu)如下：從圖中可以看到保利的管理模式傾向于中央集權(quán)，因此公司副總經(jīng)理同時(shí)是各部門負(fù)責(zé)人，在各部門中心之下又分為各區(qū)域和物業(yè)

4、等其他專業(yè)公司。中央集權(quán)的模式能夠?qū)崿F(xiàn)高效率的運(yùn)作。垂直式的管控模式使得公司能夠控制住各子公司的資源及人員調(diào)配，減少項(xiàng)目決策的風(fēng)險(xiǎn)，有效控制成本。保利集團(tuán)主要對人力資源、項(xiàng)目立項(xiàng)、資金調(diào)配及品牌管理，在一定程度上保證了子公司的獨(dú)立自主，可提高決策精準(zhǔn)度。（三）企業(yè)文化理念保利地產(chǎn)奉行“和者筑善”的品牌理念，將“和諧”提升至企業(yè)品牌戰(zhàn)略的高度，致力于創(chuàng)造自然、建筑、人文交融的和諧人居生活。將“和諧”理念始終貫徹于企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)和客戶服務(wù)全過程，研創(chuàng)節(jié)能環(huán)保、自然舒適的產(chǎn)品，提升產(chǎn)品品質(zhì)，通過親情和院式服務(wù)營造良好的社區(qū)氛圍，贏得了消費(fèi)者的廣泛喜愛。（四）企業(yè)基本戰(zhàn)略 保利地產(chǎn)堅(jiān)持基本戰(zhàn)

5、略“三個(gè)為主，三個(gè)結(jié)合”：以房地產(chǎn)業(yè)為主，適度拓展相關(guān)行業(yè)；以中心城市為主，逐步輻射二三線城市；以住宅開發(fā)為主，積極拓展多元業(yè)態(tài)的發(fā)展模式。擴(kuò)大經(jīng)營效益與提高開發(fā)效益相結(jié)合；開發(fā)性收入和經(jīng)營性收入相結(jié)合；資產(chǎn)經(jīng)營和資本經(jīng)營相結(jié)合。另外，保利地產(chǎn)自2002年開啟全國化戰(zhàn)略布局。在2014年年初，又提出了“3+2戰(zhàn)略”，即以北上廣為核心，在環(huán)渤海、珠三角、長三角，構(gòu)建三個(gè)300億級(jí)的城市群，在以成都、重慶(樓盤)為中心的成渝，武漢為中心的中部，構(gòu)建兩個(gè)200億級(jí)的城市群。保利地產(chǎn)自上市后一直依循從區(qū)域中心向周邊的順序擴(kuò)展，實(shí)現(xiàn)了銷售跨越式提升?，F(xiàn)如今，保利地產(chǎn)進(jìn)駐城市數(shù)量已擴(kuò)大至56城。 2012

6、年，保利地產(chǎn)首次實(shí)現(xiàn)了銷售額突破千億，截至2014年已達(dá)到3600億的規(guī)模。在邁入千億陣營之后，保利地產(chǎn)依舊以成長型企業(yè)作為定位，繼續(xù)深化城市布局、拓寬融資渠道、培養(yǎng)商業(yè)、養(yǎng)老、旅游等增長極，為公司后千億時(shí)代穩(wěn)步增長作好鋪墊。（五）企業(yè)經(jīng)營思路 根據(jù)公司年報(bào)可以總結(jié)出保利地產(chǎn)的經(jīng)營思路主要如下：（六）企業(yè)經(jīng)營模式房地產(chǎn)經(jīng)營模式主要是房地產(chǎn)企業(yè)在國有土地上、城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行房屋建設(shè)、轉(zhuǎn)讓或者銷售、出租的行為。從國家代表可以分為“香港模式、美國模式、日本模式、新加坡模式”等。影響中國房地產(chǎn)業(yè)最大的兩種模式是“美國模式”和“香港模式”。美國模式的主要經(jīng)營流程屬于專業(yè)化經(jīng)營模式，每個(gè)環(huán)節(jié)由相互關(guān)聯(lián)的服

7、務(wù)內(nèi)容不同的專業(yè)公司來完成，將經(jīng)營流程中的每個(gè)工序都進(jìn)行了專業(yè)的細(xì)致分工，主要由房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)鏈、開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈、中介產(chǎn)業(yè)鏈和流通產(chǎn)業(yè)鏈等相互協(xié)調(diào)共存，使得每一個(gè)環(huán)節(jié)都有利潤可獲得，是一條橫向的價(jià)值鏈。其以金融資本為運(yùn)作核心，真正的幕后主導(dǎo)是資本。香港模式主要是由一家開發(fā)商完成土地購置、房屋建造、商品房買賣和公司運(yùn)營管理，是一條縱向價(jià)值鏈，被稱為全能型開發(fā)商。香港模式中房地產(chǎn)開發(fā)商大多數(shù)依賴各大銀行進(jìn)行融資，注重土地的儲(chǔ)備量，多有預(yù)售制度。保利地產(chǎn)屬于帶有“美國特色”的全能型開發(fā)商。它是以香港經(jīng)營模式為基礎(chǔ)，以美國經(jīng)營模式為流程的開放商。在開發(fā)路線上，保利地產(chǎn)保持著“置地-開發(fā)-出售”全能型的模式

8、，注重土地的儲(chǔ)備，在業(yè)務(wù)定位上堅(jiān)持著走低利潤和高周轉(zhuǎn)的路線，在業(yè)務(wù)范圍上形成了高度專業(yè)的地產(chǎn)商。在融資管理結(jié)構(gòu)控制上，保利地產(chǎn)的融資風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)屬于高而不危，因其有著較好的短期償債能力和強(qiáng)大的財(cái)團(tuán)支持。在資金模式中，保利地產(chǎn)投融資期限匹配度是短投長融，為穩(wěn)健性投融資模式。在運(yùn)營模式中，保利地產(chǎn)的成本管理已經(jīng)從粗放化的管理轉(zhuǎn)換到了精細(xì)化的管理，在成長模式中同時(shí)注重股東回報(bào)率和留存比率。（七）企業(yè)財(cái)務(wù)狀況從上可以看出，保利地產(chǎn)的營業(yè)收入、凈利潤均在增長，但增速相比于之前明顯放緩。其他財(cái)務(wù)指標(biāo)多有減小但大體保持穩(wěn)定。在2014房地產(chǎn)市場整體不景氣的狀態(tài)下，保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況保持穩(wěn)定已屬良好?？v向比較，在同

9、行業(yè)上市公司中，保利地產(chǎn)總資產(chǎn)位于萬科之后的第二位，營業(yè)收入和凈利潤均為第一名。但凈資產(chǎn)收益率、銷售毛利率、每股收益等均為20名左右。（八）市場環(huán)境2014年房地產(chǎn)市場整體規(guī)模呈現(xiàn)高位回落的態(tài)勢，行政性調(diào)控措施逐步淡出，行業(yè)漸入成熟發(fā)展的新常態(tài)。商品房銷售量價(jià)同比下降，但成交規(guī)模仍保持較高水平。商品房新開工面積同比減少，投資增速大幅下降、創(chuàng)歷史新低，但全國土地購置均價(jià)卻逆勢上漲。年內(nèi)土地購置面積為3.34 億平方米，為近5 年內(nèi)的最低水平，同比下降14%，而土地購置費(fèi)用同比增長29.3%至1.75 萬億元，保持了持續(xù)增長態(tài)勢，土地購置均價(jià)則逆市上漲逾50%至5230 元/平方米。在商品房銷售量

10、價(jià)同比下降的情況下，地價(jià)卻未現(xiàn)調(diào)整，這也是抑制房企土地投資熱情的一個(gè)重要因素。從行業(yè)資金面來看，行業(yè)資金來源同比微降，整體偏緊。從資金來源構(gòu)成來看，信貸支持力度不足、市場利率居高不下，商品房銷售和資金回籠速度放緩，導(dǎo)致其他資金來源（主要為個(gè)人按揭貸款和定金及預(yù)收款）同比減少，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的占比下降。從行業(yè)政策面來看，全年處于行政調(diào)控手段逐步退出、政策環(huán)境整體漸趨寬松的過程中。2014 年7 月11 日住建部明確提出“千方百計(jì)消化庫存”，30 多個(gè)城市隨后陸續(xù)退出限購，截至年底除北上廣深及三亞5 個(gè)城市外，其他限購城市已全面取消限購。展望2015 年，行業(yè)內(nèi)對流動(dòng)性支持保持中性偏樂觀判

11、斷。2014 年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把穩(wěn)增長作為2015 年五大任務(wù)之首，仍將實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，并強(qiáng)調(diào)“積極的財(cái)政政策要有力度，貨幣政策要更加注重松緊適度”，因此除一季度的降準(zhǔn)降息之外，預(yù)期年內(nèi)貨幣政策仍將持續(xù)寬松，以對沖外匯占款下降，保持合理流動(dòng)性。其次，各級(jí)政府對于房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度已從過去的抑制房價(jià)上漲轉(zhuǎn)向促商品房銷售、促房地產(chǎn)開發(fā)投資，因此判斷行業(yè)政策環(huán)境將持續(xù)友好，并存在進(jìn)一步改善的可能。最后，新型城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)，仍將推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)中長期向好發(fā)展，但行業(yè)進(jìn)入發(fā)展新常態(tài)也是一個(gè)不爭的事實(shí)。新的發(fā)展階段中，商品房庫存高企、宏觀經(jīng)濟(jì)增速下臺(tái)階，整體上制約了房企的投資熱情，

12、消費(fèi)者的購房態(tài)度也發(fā)生了微妙的變化；但隨著支持政策的落地、流動(dòng)性改善及商品房庫存水平的降低，市場將重新進(jìn)入平穩(wěn)增長。特別是對于以省會(huì)城市為主的一、二線中心城市，由于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力和人口吸聚能力強(qiáng)勁，必將成為未來最具活力的商品房市場。（九）挑戰(zhàn)及應(yīng)對在行業(yè)步入發(fā)展新常態(tài)之后，保利地產(chǎn)將面臨市場規(guī)模整體增速放緩、波動(dòng)加劇，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)盈利水平趨勢性下降，區(qū)域市場分化加劇、投資風(fēng)險(xiǎn)加大，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變和創(chuàng)新等方面的行業(yè)共性挑戰(zhàn)。同時(shí)，隨著行業(yè)集中度的不斷提升，2014 年銷售規(guī)模TOP10 房企的市場份額已達(dá)17.2%，市場也出現(xiàn)了扎堆一、二線城市的現(xiàn)象，銷售超千億的房企也即將全部登陸資本

13、市場。可以預(yù)見，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭將更趨激烈，如何保持和提升行業(yè)競爭地位是其面臨的一大挑戰(zhàn)。面臨系列挑戰(zhàn)，保利地產(chǎn)一方面將依托已有的集中于一、二線城市的項(xiàng)目資源、低成本及多元化融資能力、優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)和管理經(jīng)驗(yàn)等優(yōu)勢，加快去庫存、優(yōu)化存量結(jié)構(gòu)，持續(xù)推進(jìn)項(xiàng)目投資和開發(fā)管理的精細(xì)化、降本增效；另一方面借助國企改革的契機(jī)，積極推進(jìn)公司在管理機(jī)制和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等增量業(yè)務(wù)上的改革創(chuàng)新，激發(fā)企業(yè)和管理團(tuán)隊(duì)活力，努力實(shí)現(xiàn)公司持續(xù)健康發(fā)展，保持行業(yè)競爭地位和優(yōu)勢。二、稅收政策（一）主要稅種及稅率存在不同企業(yè)所得稅稅率納稅主體的，披露情況說明如下： （二）稅收優(yōu)惠無（三）稅收政策及變化國家稅務(wù)總局為了加強(qiáng)從事房地

14、產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)的納稅行為，制定了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)200931號(hào)）。保利地產(chǎn)公司應(yīng)嚴(yán)格按其規(guī)定執(zhí)行。三、涉稅分析（一）所得稅費(fèi)用組成：（二）所得稅費(fèi)用與會(huì)計(jì)利潤的關(guān)系如下： （三）營業(yè)稅金及附加組成情況： （四）應(yīng)交稅費(fèi)組成情況：（五）稅收負(fù)擔(dān)分析：所得稅費(fèi)用占稅前利潤的比例8.29%15.41%所得稅費(fèi)用占凈利潤的比例9.04%18.21%總稅費(fèi)占稅前利潤的比例26.95%50.91%總稅費(fèi)占凈利潤的比例29.38%60.18%應(yīng)交稅費(fèi)占速凍資產(chǎn)的比例12.15%14.19%（六）企業(yè)的關(guān)聯(lián)方及關(guān)聯(lián)方交易一個(gè)集團(tuán)控

15、制、共同控制另一方或?qū)α硪环绞┘又卮笥绊?；或另一方控制、共同控制該集團(tuán)或?qū)υ摷瘓F(tuán)施加重大影響；或一集團(tuán)與另一方或多方同受一方控制、共同控制的，均被視為關(guān)聯(lián)方。根據(jù)證監(jiān)會(huì)頒布的上市公司信息披露管理辦法的要求，持有本公司5%以上股份的企業(yè)或者一致行動(dòng)人以及直接或者間接持有本公司5%以上股份的個(gè)人及其關(guān)系密切的家庭成員等企業(yè)或個(gè)人也屬于關(guān)聯(lián)方。2. 關(guān)聯(lián)方其他應(yīng)收款3. 關(guān)聯(lián)方其他應(yīng)付款四、企業(yè)的主要稅收風(fēng)險(xiǎn) 保利地產(chǎn)在正常的生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在各種風(fēng)險(xiǎn)：利率風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等。這些風(fēng)險(xiǎn)會(huì)直接或間接地影響公司的現(xiàn)金流及會(huì)計(jì)利潤，導(dǎo)致應(yīng)納稅所得額的變化，可能會(huì)調(diào)增

16、應(yīng)納稅所得額。其他各種稅種也會(huì)收到稅收政策的調(diào)整的影響。（一）利率風(fēng)險(xiǎn) 本集團(tuán)面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)主要來源于金融機(jī)構(gòu)借款，金融機(jī)構(gòu)借款主要為人民幣借款，以浮動(dòng)利率為主，受到中國人民銀行貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整的影響。 敏感性分析:截止2014年12月31日，公司短期借款、一年內(nèi)到期的長期借款、長期借款合計(jì)191.64億，其中浮動(dòng)利率借款1086.70億元。假如其他因素不變，中國人民銀行貸款基準(zhǔn)利率每上升/下降0.25個(gè)百分點(diǎn)，將會(huì)導(dǎo)致公司利息支出增加/減少2.94億元 。 （二）信用風(fēng)險(xiǎn) 公司面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)主要來自貨幣資金、應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款。截至2014年12月31日，公司應(yīng)收賬款前五名金額合計(jì)2500

17、20440.27元，占總額的7.09%。 （三）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) 公司通過之星資金預(yù)算管理，監(jiān)控當(dāng)前和未來一段時(shí)間的資金流動(dòng)性需求，根據(jù)經(jīng)營需要和借款合同期限分析，維持充足的貨幣資金儲(chǔ)備，降低短期現(xiàn)金流量波動(dòng)的影響。（四）匯率風(fēng)險(xiǎn)公司面臨的匯率風(fēng)險(xiǎn)主要來自以美元計(jì)價(jià)的應(yīng)付債券和銀行存款。敏感性分析：截至2014年12月31日，應(yīng)付美元債券余額為10億美元，美元銀行存款余額為99518187.65美元，假如其他因素不變，美元對人民幣的匯率上升/下降1%，對公司利潤的影響分別為減少/增加人民幣5510.05萬元。五、稅收籌劃方案設(shè)計(jì)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、增值稅是保利地產(chǎn)的主要稅負(fù)，因此也是其開展稅收籌劃的

18、重點(diǎn)稅種。因此本文主要針對營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅進(jìn)行探討。（一）營業(yè)稅的稅收籌劃 1、納稅范圍： 房地產(chǎn)企業(yè)交納營業(yè)稅的范圍主要有銷售不動(dòng)產(chǎn)，自營建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)和對外出租自行開發(fā)的商品房等業(yè)務(wù)。其中，銷售不動(dòng)產(chǎn)的稅率為5%，自營建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)的稅率為3%，對外出租自行開發(fā)的商品房業(yè)務(wù)稅率為5%。 營業(yè)稅的稅收籌劃重點(diǎn)應(yīng)是分解銷售額，盡可能采用3%的稅率來進(jìn)行籌劃。2.具體籌劃方式：1）涉稅行為之一：銷售商品房稅法規(guī)定：單位和個(gè)人在提供營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的金額為營業(yè)額，繳納營業(yè)稅。如果將折扣額另

19、開發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。籌劃方案設(shè)計(jì)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常在銷售樓盤的時(shí)會(huì)采用一些優(yōu)惠的促銷政策?；蚴菍σ淮涡愿犊钫撸蚴菍︺y行按揭付款者給予一定的折扣優(yōu)惠。如果對銷售折扣處理不當(dāng)，就會(huì)多交營業(yè)稅。所以企業(yè)采取折扣銷售方式銷售樓盤的，為避免繳納不必要的營業(yè)稅，應(yīng)將折扣額與價(jià)款在同一張發(fā)票上注明。另外，不同收入確定的時(shí)間也不同。如果企業(yè)采取先出租后出售的方式銷售房地產(chǎn)，出售的收入相當(dāng)于獲得資金的利息收入，然后再對出租者出售，這樣會(huì)推遲收入的確認(rèn)，進(jìn)而推遲稅金的繳納。2） 涉稅行為之二：建筑安裝工程稅法規(guī)定：程承包企業(yè)承包建筑安裝工程業(yè)務(wù)，如果工程承包企業(yè)與建設(shè)單位簽

20、訂建筑安裝工程承包合同的，無論其是否參與施工，均按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅；只是負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)的，按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營業(yè)稅?；I劃方案設(shè)計(jì)：建筑業(yè)稅目征收3%繳納營業(yè)稅，服務(wù)業(yè)稅目征收5%繳納營業(yè)稅。企業(yè)可通過與建設(shè)單位簽訂建筑安裝工程承包合同采用3%的稅率，避開5%的稅率。 3） 涉稅行為之三：代收水、電、煤氣等稅法規(guī)定：納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。物業(yè)管理公司的代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)

21、”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，對物業(yè)管理企業(yè)代收的上述款項(xiàng)，不征收營業(yè)稅，對其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)按服務(wù)業(yè)稅目征收營業(yè)稅?；I劃方式：成立物業(yè)公司，剝離價(jià)外費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可設(shè)立物業(yè)公司，由物業(yè)公司來專門負(fù)責(zé)收取這部分配套費(fèi)，并且由物業(yè)公司向房地產(chǎn)購買者開具物業(yè)公司的發(fā)票，這部分價(jià)外費(fèi)用就只用就收取價(jià)外費(fèi)用的手續(xù)費(fèi)收入繳納營業(yè)稅，本身的配套費(fèi)不用繳納營業(yè)稅，可減少稅法規(guī)定的價(jià)外費(fèi)用產(chǎn)生的營業(yè)稅。 對于保利地產(chǎn)，物業(yè)公司屬于非主營業(yè)務(wù)，已經(jīng)剝離價(jià)外費(fèi)用，如下可知： 4）涉稅行為之四：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或房產(chǎn) 稅法規(guī)定：以不動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)對外投資，投資時(shí)不征營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)時(shí)，也不再征

22、收營業(yè)稅，僅就其收益征收企業(yè)所得稅。 5）涉稅行為之五：合作建房 稅法規(guī)定：有一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)換取部分土地的使用權(quán)，為合作建房。其中，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換的，屬于土地使用權(quán)和開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)相互交換，雙方都擁有該項(xiàng)目的部分產(chǎn)權(quán)的方式的，應(yīng)對提供土地使用權(quán)一方按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；提供資金的一方，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。如果提供土地使用權(quán)的一方將分得的房產(chǎn)再銷售出去，也發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，應(yīng)對其銷售收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。如果是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取部分開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)的方式，對提供土地使用權(quán)一方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其

23、應(yīng)按“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”征收營業(yè)稅；提供資金方還是視為銷售不動(dòng)產(chǎn)，對其應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。第二種形式是提供土地使用權(quán)方和提供資金方分別以土地使用權(quán)與貨幣資金合股，成立合營企業(yè)。房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的方式，按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對土地所有方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征營業(yè)稅，對雙方分得的稅后利潤不征營業(yè)稅。 籌劃方式：合作建房的最佳方式是提供土地使用權(quán)一方以土地使用權(quán)入股，提供資金方以貨幣資金入股，成立合營企業(yè)，采

24、取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的方式。 6）涉稅行為之六：營業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目的流轉(zhuǎn) 稅法規(guī)定：房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓屬于營業(yè)稅的納稅范疇，而營業(yè)稅是按次重復(fù)征收的。 籌劃方式：減少營業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)次數(shù)。萬科曾為建筑房屋向保利地產(chǎn)借入2億元人民幣，約定借款到期后，萬科以開發(fā)的部分房屋充抵借款。最終，萬科用300套住宅抵頂借款，依據(jù)稅法規(guī)定應(yīng)納營業(yè)稅1000萬元、城市維護(hù)稅70萬元及教育費(fèi)附加30萬元，以上二項(xiàng)稅合計(jì)1100萬元。而保利接受這300套住宅是為了收回萬科以前的欠款，而非自用，所以保利拿到這些房子以后還要銷售出去。因此，也要支付相關(guān)稅1100萬元，保利實(shí)際收回的欠款為1.89億元(2億元一0.11

25、億元)。300套住房被銷售了兩次，所以交納了兩次營業(yè)稅。若保利幫助萬科代理銷售這300套住房，住房銷售后，銷售款優(yōu)先償還原先欠款。對于萬科而言，無論采用房屋抵債還是采用由乙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為其代銷房屋的方式，其利益都不受影響。這樣的籌劃使300套住房僅被銷售一次，只需交納一次營業(yè)稅，保利實(shí)際可以收回的借款就是2億元了。 （二）企業(yè)所得稅的稅收籌劃1. 納稅范圍： 企業(yè)所得稅是對我國境內(nèi)的企業(yè)和其他取得收入的組織的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的所得稅。2.具體籌劃方式： 1）合理推遲收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間，遞延納稅 稅法規(guī)定：銷售不動(dòng)產(chǎn)采用預(yù)收款方式的，營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。房地產(chǎn)項(xiàng)目因開

26、發(fā)周期長，資金占用大，收入結(jié)算方式復(fù)雜，在實(shí)際中常采用預(yù)收房款的籌資方式來解決房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金不足的問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到房款可以作為預(yù)收款處理，預(yù)收款收款日期是以合同約定的日期為準(zhǔn)，則企業(yè)可以通過向后推延合同付款期或?qū)⒎课蒌N售發(fā)票跨年度延期開票，推遲工程決算，從而調(diào)節(jié)年度收益和應(yīng)納稅所得額，合理延遲納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。即通過合理推遲收入的實(shí)現(xiàn)時(shí)間，達(dá)到遞延納稅的目的，實(shí)際取到了獲得一筆無息貸款的好處。 2）稅前扣除項(xiàng)目的籌劃 稅收背景：稅收籌劃的重點(diǎn)是企業(yè)所得稅法規(guī)定的應(yīng)納稅所得額稅前扣除費(fèi)用比例的大幅提高。從企業(yè)稅收籌劃的角度出發(fā)，企業(yè)實(shí)際發(fā)生在經(jīng)營過程中的費(fèi)用開支在應(yīng)納稅所得額稅前扣除情

27、況可分為三種：第一種，可全額在企業(yè)所得稅前列支的成本費(fèi)用，即“無限制列支部分”，如合理的職工工資薪金等。第二種，按稅務(wù)標(biāo)準(zhǔn)列支的成本費(fèi)用，也稱“限制列支部分”，其特點(diǎn)是，實(shí)際發(fā)生額大于列支標(biāo)準(zhǔn)，則按標(biāo)準(zhǔn)額列支，實(shí)際發(fā)生額小于列支標(biāo)準(zhǔn)，則按實(shí)際發(fā)生額列支。超標(biāo)的費(fèi)用再分為“可以延期列支”和“不得再列支”兩部分，“可以延期列支的費(fèi)用”指當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的超過列支標(biāo)準(zhǔn)那部分費(fèi)用可以延至下期在標(biāo)準(zhǔn)額內(nèi)繼續(xù)列支，如在下一期未能列支完畢，則再延至下一期，一直到扣除完畢為止，如固定資產(chǎn)的累計(jì)折舊、無形資產(chǎn)攤提費(fèi)用、廣告費(fèi)攤銷等?！安坏迷倭兄У某瑯?biāo)準(zhǔn)部分費(fèi)用”是指當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的超過列支標(biāo)準(zhǔn)那部分費(fèi)用再也不得以任何

28、形式在企業(yè)所得稅前列支，該差異形成“永久性差異”，如業(yè)務(wù)招待費(fèi)超標(biāo)部分，經(jīng)營借貸利息超過金融機(jī)構(gòu)同期同類貸款利率部分等。第三種，完全不能在企業(yè)所得稅前列支的費(fèi)用，其特點(diǎn)是屬于營業(yè)外支出的與日常經(jīng)營收入無關(guān)的支出，如違法經(jīng)營的行政罰款、稅務(wù)滯納金、稅務(wù)罰款以及與經(jīng)營收入無關(guān)的其他各項(xiàng)開支等。 因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，首先要清楚新所得稅法中關(guān)于費(fèi)用扣除發(fā)生變化的部分，才能做好應(yīng)納稅所得額的籌劃。 （1） 廣告費(fèi)的籌劃 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣告費(fèi)支出的多少往往與銷售業(yè)績密切掛鉤。根據(jù)新稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)每一納稅年度的廣告費(fèi)支出應(yīng)在不超過銷售收入15%的部分，準(zhǔn)予扣除。在實(shí)際工作中，有一些企

29、業(yè)集團(tuán)廣告是由企業(yè)總部來統(tǒng)一策劃、費(fèi)用也當(dāng)由企業(yè)總部統(tǒng)一列支，這樣就很可能造成企業(yè)總部因廣告費(fèi)支出超出了15%的扣除比例而不得在稅前扣除，而子企業(yè)卻不足15%的情況。針對這一情況，可以由子企業(yè)來承擔(dān)超過15%部分的廣告費(fèi)支出，這樣超過部分的廣告費(fèi)支出可在子企業(yè)計(jì)算繳納企業(yè)所得稅前扣除。合理籌劃廣告費(fèi)支出，達(dá)到扣除費(fèi)用最大化，從而節(jié)省企業(yè)所得稅。 （2）支付總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)的籌劃 下屬企業(yè)和分支機(jī)構(gòu)就總機(jī)構(gòu)為其提供的服務(wù)按規(guī)定上交的管理費(fèi)稱之為總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)。房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)與下屬項(xiàng)目子公司是管理與被管理的關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)商多為擁有較大資金實(shí)力的集團(tuán)型企業(yè)，每開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目都會(huì)成立一個(gè)法人企業(yè)，來負(fù)責(zé)獨(dú)立

30、運(yùn)作此項(xiàng)目。在這樣的管理模式下，集團(tuán)企業(yè)總部開展管理活動(dòng)是需要支出大量的管理費(fèi)用，其本身除了獲得各子企業(yè)稅后的投資收益外，一般沒有其他直接的經(jīng)濟(jì)來源。通過各子公司向總機(jī)構(gòu)交納管理費(fèi)，使交納給集團(tuán)總部的管理費(fèi)在各子公司中稅前列支可以達(dá)到良好的節(jié)稅效果。 （3）業(yè)務(wù)招待費(fèi)與會(huì)議費(fèi)、差旅費(fèi)的籌劃 根據(jù)新企業(yè)所得稅法的規(guī)定看，依然對會(huì)議費(fèi)沒有比例限制，即只要與生產(chǎn)經(jīng)營，取得收入有關(guān)的、合理的會(huì)議費(fèi)，可以在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)稅前全額扣除；對差旅費(fèi)也沒有比例限制，即只要與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的差旅費(fèi)，也可以全額在稅前列支扣除。在稅收籌劃時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分業(yè)務(wù)招待費(fèi)、差旅費(fèi)與會(huì)議費(fèi)，不要把差旅費(fèi)、會(huì)議費(fèi)計(jì)入了業(yè)務(wù)招待費(fèi)

31、從而造成業(yè)務(wù)招待費(fèi)的超支而不得扣除。 （4）固定資產(chǎn)折舊籌劃 根據(jù)企業(yè)所得稅法的規(guī)定，直線法折舊是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用的固定資產(chǎn)折舊方法，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)稅收籌劃的重點(diǎn)應(yīng)該在利用稅法允許的折舊年限上做文章。折舊年限越短，累計(jì)折舊就越大，相關(guān)的費(fèi)用就越大，稅前列支也就越多，從而使前期會(huì)計(jì)利潤發(fā)生后移，在稅率穩(wěn)定的前提下，企業(yè)可以遞延繳納所得稅，相當(dāng)于取得了一筆無息貸款。在稅率穩(wěn)定的前提下，企業(yè)可按上述最低年限來確定各類固定資產(chǎn)的折舊年限，從而享受遞延繳納企業(yè)所得稅的好處。 （5）企業(yè)員工工資與分紅的籌劃 根據(jù)新企業(yè)所得稅法的規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的合理的工資、薪金支出準(zhǔn)予在稅前全額據(jù)實(shí)扣除。工資

32、、薪金支出是企業(yè)每一納稅年度支付給本企業(yè)任職或與其有雇傭關(guān)系的員工的所有現(xiàn)金或非現(xiàn)金形式的勞動(dòng)報(bào)酬，包括基本工資、資金、津貼、補(bǔ)貼、年終加薪、加班工資，以及與任職或者受雇有關(guān)的其他支出?？梢?，工資、薪金支出屬于無限制列支部分，可以在稅前完全抵扣，有較好的抵稅作用。但分紅是在企業(yè)稅后利潤中分配的，不作為費(fèi)用列支，因此不具有抵稅作用。把部分分紅改為合理的工資、薪金的形式發(fā)放，以取得良好的節(jié)稅作用。因此，對于稅前可扣除的成本費(fèi)用而言，企業(yè)應(yīng)根據(jù)費(fèi)用結(jié)構(gòu)在稅務(wù)列支方面的特點(diǎn)，在稅收籌劃中盡量減少不能作為稅務(wù)扣除的費(fèi)用項(xiàng)目開支，在有限制列支的費(fèi)用項(xiàng)目中，注意在類似性質(zhì)的費(fèi)用或者可替代費(fèi)用開支之間進(jìn)行調(diào)節(jié)

33、，盡量將標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的實(shí)際開支控制調(diào)整至標(biāo)準(zhǔn)臨界點(diǎn)。這樣既可以防止出現(xiàn)超標(biāo)準(zhǔn)列支，又可以盡量地減少各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)未達(dá)空間，造成籌劃資源的浪費(fèi)。 （6）股票籌資和債務(wù)籌資的比較 債務(wù)融資、股權(quán)融資、房地產(chǎn)信托等方式都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行資金籌集的方式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多采取股票融資和債務(wù)融資。股票融資和債務(wù)融資在資金成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面會(huì)有不同的影響。當(dāng)企業(yè)債務(wù)籌資比重增大，利息節(jié)稅收益增加，但企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就增高，過高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)，甚至破產(chǎn)倒閉。因此，應(yīng)充分考慮企業(yè)自身的特點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)承受的能力，結(jié)合使用多種籌資方式，做到一方面解決資金問題，另一方面還是要在降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)

34、來節(jié)稅。（三）土地增值稅的稅收籌劃（1） 設(shè)立裝修公司，將房屋的裝潢、裝飾單獨(dú)簽訂合同 稅法規(guī)定：根據(jù)國稅函199853號(hào)文的規(guī)定：納稅人將銷售房屋的行為分解成了銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂了兩份合同，向?qū)Ψ绞杖×藘煞輧r(jià)款。鑒于其裝修合同中明確規(guī)定，裝修合同為房地產(chǎn)買賣合同的一個(gè)組成部分，與買賣合同共同認(rèn)定為認(rèn)購房產(chǎn)的全部合同。對納稅人向?qū)Ψ绞杖〉难b修及安裝設(shè)備的費(fèi)用，應(yīng)一并列入房屋售價(jià)，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營業(yè)稅。但如果房屋的裝修行為是發(fā)生在房屋產(chǎn)權(quán)過戶之后，可以分別認(rèn)定為兩種行為，在征稅中分別按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”和“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。 籌劃的方式：成立裝修公司，對銷售精裝房屋合同

35、進(jìn)行變通，將銷售毛坯房的房款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與客戶簽訂銷售合同，而裝修費(fèi)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下屬的裝修公司單獨(dú)與客戶簽訂裝修合同，并提供裝修服務(wù)。從土地增值稅來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只就銷售毛坯房的房款繳納土地增值稅，減少了裝修款需繳納的土地增值稅。 （2）設(shè)立房地產(chǎn)銷售企業(yè) 稅法規(guī)定：單位銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額，即不重復(fù)征收營業(yè)稅?；I劃方式：通過設(shè)立銷售企業(yè)，可以將土地增值額一分為二，分段計(jì)算土地增值稅，從而降低增值額和增值率，達(dá)到降低土地增值稅的目的。尤其對一些高增值率、預(yù)計(jì)需要繳納巨額土地增值稅的項(xiàng)目，通過此種

36、方式籌劃后，其收益非?？捎^。另外，通過設(shè)立銷售企業(yè)后多了一道銷售環(huán)節(jié)，此道環(huán)節(jié)增加了廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等稅前扣除額，費(fèi)用扣除的“限制”可同時(shí)解放，還可以減少應(yīng)納稅所得額，降低了所得稅費(fèi)用。 3） 可扣除項(xiàng)目的籌劃 通過合理設(shè)置可扣除項(xiàng)目，適當(dāng)加大可扣除項(xiàng)目，也可降低房地產(chǎn)的增值率，從而降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。 籌劃方式有： （1）增加扣除項(xiàng)目 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項(xiàng)目，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等，對其進(jìn)行合理的控制，可采用加大公共配套設(shè)施投入，改善住房環(huán)境，提高房屋質(zhì)量的措施，比如在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建造普通住房的前提下，通過調(diào)整土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額使增值額控制在扣除項(xiàng)目的20%以內(nèi)，可享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政策。即