股權(quán)收購方式取得土地使用權(quán)之風(fēng)險(xiǎn)與防范

1、股權(quán)收購方式取得土地使用權(quán)之風(fēng)險(xiǎn)與防范一、以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的法律支持城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定:“依法取得的土地使用權(quán),可以依照本法和行政法規(guī)的規(guī)定,作價(jià)入股,合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)”。城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法規(guī)定,本規(guī)定所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。前款所稱其他合法方式,主要包括下列行為:(1以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人,房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;(2一方提供土地使用權(quán),另一方或者多方提供資金,合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地,而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;(3因企業(yè)被收購、兼并或合并,房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;(4以房地產(chǎn)抵債的;(5

2、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。公司法規(guī)定:“股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部或部分股權(quán)”,“股東持有的股份可以依法轉(zhuǎn)讓”。上述法律規(guī)定為“以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”提供了充分有力的法律政策支持。二、對于公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓操作方式。主要分為收購和兼并兩種方式,即股權(quán)的并購。(1通過股權(quán)兼并方式實(shí)現(xiàn)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。股權(quán)兼并,指通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式將公司的資產(chǎn)(包括其享有的開發(fā)項(xiàng)目的土地使用權(quán)和權(quán)利義務(wù)均轉(zhuǎn)移給受讓公司,由接受全部股權(quán)的公司以吸收的方式,以自己的名義繼續(xù)運(yùn)行。在這種操作模式中,公司以股權(quán)變動(dòng)和產(chǎn)權(quán)流通來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)公司的重新組合,可以避免被兼并公司的解散清算程序,有利于通過有實(shí)力的股

3、東重新控制公司運(yùn)作而實(shí)現(xiàn)其市場發(fā)展和順利運(yùn)作,并同時(shí)取得被兼公司名下的土地使用權(quán)。但是,在公司兼并中,由于受讓公司吸收轉(zhuǎn)讓公司并以自己的名義重新開發(fā),受讓公司本身必須具有房地產(chǎn)開發(fā)的相應(yīng)資質(zhì);兼并公司吸收了被兼并公司的全部股權(quán),其所有的債務(wù)以及由此產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn),依法均由兼并公司承擔(dān);兼并后原被兼并公司被吸收,項(xiàng)目運(yùn)作以兼并公司的名義進(jìn)行,因此,公司開發(fā)的項(xiàng)目及土地使用權(quán)等必須辦理變更手續(xù)。(2股權(quán)收購,指經(jīng)由接收轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)的方式而達(dá)到對原公司的控制和管理,轉(zhuǎn)讓公司無需消失仍可以自己的名義運(yùn)作。這種操作方式由于轉(zhuǎn)讓公司沒有被吸收,只是公司股東和股權(quán)發(fā)生變動(dòng),具有比公司股權(quán)兼并更靈活、更簡便的

4、操作性。在股權(quán)收購中,因項(xiàng)目開發(fā)與運(yùn)營仍以原公司的名義經(jīng)營,收購公司本身未必具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì);對外債務(wù)仍由項(xiàng)目公司承擔(dān),僅是公司內(nèi)部股東和股權(quán)比例發(fā)生變動(dòng),股東之間可以按股權(quán)比例或約定方式在股本金限額內(nèi)承擔(dān)責(zé)任;收購股東以分配股利的方式實(shí)現(xiàn)利益,因而對于原公司的資產(chǎn),如開發(fā)項(xiàng)目審批文件和土地使用權(quán)等均不需辦理項(xiàng)目變更手續(xù)。三:以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的利與弊(一此種轉(zhuǎn)讓方式的優(yōu)點(diǎn)1、轉(zhuǎn)讓程序操作簡單以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),其核心標(biāo)志是股權(quán)的轉(zhuǎn)讓,只要轉(zhuǎn)讓雙方簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,并且符合不同類型公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制,受讓方即可實(shí)際參與土地的開發(fā)利用,即土地使用權(quán)實(shí)質(zhì)上發(fā)生轉(zhuǎn)移。對

5、于以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),它的一般程序是:合作開發(fā)土地的當(dāng)事人就以轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)達(dá)成協(xié)議;最后股權(quán)轉(zhuǎn)讓的當(dāng)事人簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓簽訂書,進(jìn)行公司股權(quán)變更的一系列登記、備案手續(xù)。手續(xù)簡單。收購項(xiàng)目公司,只要簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并按規(guī)定辦理股權(quán)變更和工商變更登記即可通過控制公司的經(jīng)營權(quán)來直接控制和管理整個(gè)項(xiàng)目。而土地使用權(quán)、項(xiàng)目或在建工程的轉(zhuǎn)讓涉及土地使用權(quán)過戶及建設(shè)手續(xù)更名等手續(xù),比較復(fù)雜。由以上對比可以看出通過公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)要簡便許多。2、轉(zhuǎn)讓方式具有保密性特點(diǎn)。公司股東的變更,除依照法律規(guī)定必須公示的情況外,只要經(jīng)過工商部門的變更登記即發(fā)生效力,無須第三

6、方的認(rèn)可。而土地使用權(quán)的一般轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過申請、報(bào)批等手續(xù);此外,如果所轉(zhuǎn)讓土地會(huì)產(chǎn)生債務(wù),則需通知相關(guān)債務(wù)人清理債務(wù)。對于項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓來說也需履行申請、報(bào)批、轉(zhuǎn)讓等程序。雖然有的股權(quán)受讓方為了保險(xiǎn)起見,對所受讓的股權(quán)進(jìn)行公告,告知相關(guān)債權(quán)人申報(bào)債權(quán)。這種公告在一定程序上會(huì)披露當(dāng)事人之間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓,但這種公布程序要比經(jīng)政府部門批準(zhǔn)的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)小得多,因此以公司股權(quán)變更的方式轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)具有顯而易見的保密性。3、股權(quán)轉(zhuǎn)讓可以享受的稅收優(yōu)惠政策(1契稅。契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對象,向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局2001年下發(fā)的關(guān)于企業(yè)改革中有關(guān)契稅政策

7、的通知中規(guī)定:企業(yè)在公司制改造中,對不改變投資主體的出資比例改建成的公司制企業(yè)承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的,不征收契稅。(2土地增值稅。土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物而就其增值部分征收的一種稅。根據(jù)國家財(cái)政部、國家稅務(wù)總局1995年頒布的關(guān)于土地增值稅一些具體問題的通知,其中規(guī)定:對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的,投資、聯(lián)營的一方以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資的企業(yè)中時(shí),暫免征收土地增值稅。因此在房地產(chǎn)投資中以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),是不需要繳納土地增值稅的。(3營業(yè)稅。營業(yè)稅是對有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)

8、人,就其營業(yè)收入額征收的一種稅。我國營業(yè)稅暫行條例和實(shí)施細(xì)則中規(guī)定:轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)必須交納營業(yè)稅,但如果以土地使用權(quán)入股的方式轉(zhuǎn)讓土地使用進(jìn)行合作開發(fā),享有利潤的分配和承擔(dān)投資法律風(fēng)險(xiǎn),就無須交納營業(yè)稅。綜上所述,從財(cái)政部和國家稅務(wù)總局的這些規(guī)定中可以看出,以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)享有免交部分稅金的優(yōu)惠,土地使用權(quán)、項(xiàng)目或在建工程的轉(zhuǎn)讓與項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓相比,前者受讓方必須多交相當(dāng)于成交金額3%的契稅和房地產(chǎn)交易中心的交易手續(xù)費(fèi)0.5%,轉(zhuǎn)讓方也須承擔(dān)轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅的5%和土地增值稅。稅費(fèi)節(jié)省。4、項(xiàng)目開發(fā)速度加快。一旦股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)獲得有關(guān)部門的審批通過,在項(xiàng)目公司的名義下,投資者即可

9、立即投入資金進(jìn)行手續(xù)開發(fā)建設(shè),無須再重新立項(xiàng)辦理建設(shè)手續(xù)。二此種轉(zhuǎn)讓方式的缺陷1、所轉(zhuǎn)讓土地原有權(quán)屬、性質(zhì)不宜確定通過政府作為第三方介入土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,雖然會(huì)產(chǎn)生許多的手續(xù),以及可能產(chǎn)生因政府干預(yù)使轉(zhuǎn)讓計(jì)劃流產(chǎn)的可能,但是政府介入土地使用權(quán)最大的好處是可以使得轉(zhuǎn)讓土地的各項(xiàng)特征明晰化,其符合轉(zhuǎn)讓土地的一切特征,從而保障受讓人的權(quán)益;而當(dāng)事人之間以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),土地使用權(quán)的實(shí)際受讓方可能因?yàn)槭孪任凑{(diào)查清楚所受讓方的土地是否具有瑕疵,而導(dǎo)致因?yàn)橥恋氐蔫Υ弥率归_發(fā)受阻、成本加大或計(jì)劃流產(chǎn)的可能。2、通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),土地使用權(quán)的性質(zhì)不必做變更,對受讓人存在隱患。土地使用權(quán)是指

10、使用權(quán)人依法對國有土地享有的占有、使用和收益,并排斥他人干涉的權(quán)利。土地使用權(quán)依據(jù)法律規(guī)定經(jīng)登記程序取得,產(chǎn)生對抗第三人之效力,屬物權(quán)性質(zhì)的使用權(quán),其內(nèi)容包含占有、使用、收益處分的權(quán)能。以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),不會(huì)變更轉(zhuǎn)讓土地的機(jī)會(huì)和分享收益的可能,如果一旦開發(fā)流產(chǎn),受讓人是不能夠直接以“土地使用權(quán)”價(jià)值補(bǔ)償自己的損失的,而只能要求具有過錯(cuò)的合作方承擔(dān)違約責(zé)任。3、受讓人獲得股權(quán)的法律風(fēng)險(xiǎn)有多大,不易確定。股權(quán)轉(zhuǎn)讓不僅僅是權(quán)利的轉(zhuǎn)讓,而且也是法律風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān),尋找一個(gè)良好的合作伙伴進(jìn)行投資,當(dāng)然是每一個(gè)開發(fā)企業(yè)的期望。但是房地產(chǎn)市場風(fēng)云變換、魚龍混雜,誰也不敢保證所合作開發(fā)的土地?zé)o任何瑕

11、疵,而往往這些瑕疵具有的法律風(fēng)險(xiǎn)難以估量。對于衡量轉(zhuǎn)讓股權(quán)的法律風(fēng)險(xiǎn),股權(quán)轉(zhuǎn)讓方至多會(huì)為股權(quán)受讓方提供一份企業(yè)資產(chǎn)評估報(bào)告,但該評估報(bào)告的可信度具體有多大,值得商榷。首先評估報(bào)告是在一定的時(shí)間點(diǎn)上做出的,它代表的是企業(yè)過去的情況,而對于現(xiàn)在的企業(yè)狀況卻無法準(zhǔn)確說明;其次評估報(bào)告是股權(quán)轉(zhuǎn)讓方委托評估機(jī)構(gòu)做出的,該報(bào)告肯定會(huì)更多地反映股權(quán)轉(zhuǎn)讓方的觀點(diǎn)。由此可見,股權(quán)的受讓方在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)要謹(jǐn)慎,不可盲目決斷。四:公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓程序公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式下的地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序同在建工程、房地產(chǎn)項(xiàng)目或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓相比有很大不同點(diǎn)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式下,地產(chǎn)項(xiàng)目僅作為一種資產(chǎn),本身不是標(biāo)的,隨資產(chǎn)所有權(quán)人變化而變更,但項(xiàng)目

12、立項(xiàng)等建設(shè)手續(xù)的名稱沒有變化(企業(yè)名稱沒有改變。因此,股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式下的地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不需要到房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)和到房屋土地管理局重新簽訂出讓合同,它不受城市房地產(chǎn)管理法等相關(guān)轉(zhuǎn)讓法律及法規(guī)制約。其次,國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓和外資股權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序有所不同。依據(jù)公司法的規(guī)定,公司股權(quán)的內(nèi)部轉(zhuǎn)讓,無須征得其他股東同意,所以,不必經(jīng)過復(fù)雜的程序,只需轉(zhuǎn)讓方(股東與受讓方依法達(dá)成股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并依法辦理相關(guān)手續(xù)(過戶、變更登記即可。但是,有限公司股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán),一般認(rèn)為主要應(yīng)經(jīng)過以下程序:1、轉(zhuǎn)讓股權(quán)的股東向公司董事會(huì)(不設(shè)董事會(huì)的為執(zhí)行董事提出書面申請,申請必須載明轉(zhuǎn)讓的理由、受讓人的姓名或名稱、住所

13、、轉(zhuǎn)讓股權(quán)的份額及其價(jià)格(或作價(jià)方法等情況,并附(經(jīng)股東會(huì)決議通過即可生效的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。2、公司董事會(huì)依法召集臨時(shí)股東會(huì),就該股權(quán)轉(zhuǎn)讓的申請作出決議。如經(jīng)全體股東過半數(shù)通過,則可依股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議履行,或者由不同意的股東行使優(yōu)先購買權(quán)。為了保護(hù)股東的比例性利益不受損害,行使優(yōu)先購買權(quán)的股東為2人以上時(shí),可以按原股權(quán)比例行使優(yōu)先出資權(quán)。如未獲全體股東過半數(shù)通過,則股東不得對外轉(zhuǎn)讓。3、股權(quán)轉(zhuǎn)讓完畢,應(yīng)依法修改公司章程和股東名冊中有關(guān)股東及其出資額的記載。公司法規(guī)定:“依照本法轉(zhuǎn)讓股權(quán)后,公司應(yīng)當(dāng)注銷原股東的出資證明書,向新股東簽發(fā)出資證明書,并相應(yīng)修改公司章程和股東名冊中有關(guān)股東及其出資額的記載。

14、對公司章程的這項(xiàng)修改不需再由股東會(huì)表決。”4、依法辦理公司變更登記手續(xù)。公司登記管理?xiàng)l例規(guī)定:“有限責(zé)任公司股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)的,應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓股權(quán)之日起30日內(nèi)申請變更登記,并應(yīng)當(dāng)提交新股東的主體資格證明或者自然人身份證明。”五:法律風(fēng)險(xiǎn)分析1、法律風(fēng)險(xiǎn)因素。收購方承擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)因素增加。收購方除考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的建設(shè)法律風(fēng)險(xiǎn)外,還需考慮目標(biāo)公司的對外擔(dān)保、債務(wù)、未支付款項(xiàng)、合同違約等潛在法律風(fēng)險(xiǎn)。前期談判調(diào)查時(shí)間比較長。批租地塊或在建工程通常停建原因復(fù)雜,存在項(xiàng)目權(quán)利人多個(gè)的現(xiàn)象,由于商業(yè)秘密的關(guān)系,外部人員很難了解項(xiàng)目公司的對外擔(dān)保、合同違約或有負(fù)債等經(jīng)營、財(cái)務(wù)或稅務(wù)情況,產(chǎn)生的信息不對稱增加了

15、彼此溝通和談判的難度。如是國有股權(quán)的轉(zhuǎn)讓,股權(quán)的合法性和主體資格的認(rèn)定涉及國有資產(chǎn)管理辦公室、產(chǎn)權(quán)交易所等機(jī)構(gòu)或部門的監(jiān)督和管理,所以交易時(shí)間可能會(huì)變長。轉(zhuǎn)讓合同的技術(shù)處理。通常股東對項(xiàng)目公司的總投資大于注冊資本。為了審批的便利,需要把轉(zhuǎn)讓價(jià)格設(shè)計(jì)為由股權(quán)價(jià)格(實(shí)收資本和債權(quán)(股東新增投資視作股東貸款組成。2、項(xiàng)目本身存在的法律風(fēng)險(xiǎn)土地使用權(quán)是否有其他的瑕疵,有被查封、抵押或出租等禁止或限制轉(zhuǎn)讓的情形。土地使用權(quán)的四至、土地周邊的交通、環(huán)境等等。土地所負(fù)擔(dān)隱瞞的情況:第一、所轉(zhuǎn)讓土地設(shè)有抵押權(quán),也就是說,隨著土地使用權(quán)和地上物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,抵押關(guān)系的權(quán)利義務(wù)也一同移轉(zhuǎn)給受讓人,不管受讓人是否知

16、曉抵押之事實(shí),都將無條件承擔(dān)抵押權(quán)人追償?shù)膫鶆?wù)。受讓人只能向讓方主張權(quán)利,而這種主張權(quán)利的方式大多是通過訴訟來解決的。第二、所轉(zhuǎn)讓土地上設(shè)有租賃權(quán)。租賃合同是債務(wù)合同,依照債權(quán)的相對性,其只對合同雙方具有約束力,不能對抗第三人。但是因租賃權(quán)特殊的物權(quán)化傾向,故土地使用權(quán)雖然轉(zhuǎn)讓,若轉(zhuǎn)讓前已設(shè)租賃權(quán),轉(zhuǎn)讓時(shí)租賃合同未到期的,轉(zhuǎn)讓后租賃合同因繼續(xù)有效而成為受讓人的負(fù)擔(dān)。第三、有關(guān)地上稅、費(fèi)事等其他負(fù)擔(dān),如土地使用費(fèi)按土地面積以年底計(jì)收,這些稅、費(fèi)都可以因轉(zhuǎn)讓時(shí)被故意隱瞞而成為受讓人的負(fù)擔(dān)。3:企業(yè)經(jīng)營所帶來的法律風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的成立情況,原始的工商登記注冊情況,企業(yè)是否有變更登記情況,目前的經(jīng)營、財(cái)務(wù)狀

17、況,等等,這些基本情況都是需要了解的,因?yàn)樗鼈兌际呛饬宽?xiàng)目轉(zhuǎn)讓法律風(fēng)險(xiǎn)的度量衡。這其中企業(yè)的債權(quán)、債務(wù)又是所需了解的難點(diǎn)和核心。企業(yè)的債權(quán)、債務(wù)是企業(yè)經(jīng)營的內(nèi)部事故,如無特殊要求是不對外公開的;然而作為買家最擔(dān)心的卻是這些問題,尤其是對一些隱形債務(wù),如對外擔(dān)保等情況,常常令人防不勝防。因此對與合資企業(yè)的原經(jīng)營狀況,必須盡最大可能調(diào)查清楚。4:公司內(nèi)部法律風(fēng)險(xiǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)常有許多表面上不易被發(fā)現(xiàn)的問題,它們表現(xiàn)在諸如財(cái)務(wù)、法律、稅務(wù)或是抵押擔(dān)保方面。例如,有的項(xiàng)目公司雖然獲得了項(xiàng)目的批準(zhǔn),但公司原股東方的注冊資金或者部分或者全部尚未到位,或者是原股東方中途部分更換,而新股東支付的股權(quán)交易款沒有完全

18、付清致使股權(quán)變更手續(xù)沒有了解。有的轉(zhuǎn)讓中,大股東代表同意轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)并掌控公司印章與受讓方簽轉(zhuǎn)讓協(xié)議,而小股東方意見不一致。股權(quán)有糾紛或股權(quán)全部或部分設(shè)有質(zhì)押更是股權(quán)轉(zhuǎn)讓案例中令人煩心的事,遇到這樣的情況會(huì)使得受讓方支付了轉(zhuǎn)讓金而不能獲得相應(yīng)的股權(quán)。5:債務(wù)法律風(fēng)險(xiǎn)問題。目標(biāo)公司的或有負(fù)債,包括未披露的對外擔(dān)保、潛在的合同違約、潛在的一般性債務(wù)等。受讓方收購股權(quán)后,必須承擔(dān)目標(biāo)公司的債務(wù)責(zé)任。即使轉(zhuǎn)讓協(xié)議明確規(guī)定受讓方對目標(biāo)企業(yè)的債務(wù)不承擔(dān)責(zé)任,這種協(xié)議條款也不能對抗善意的第三人,收購方只能在對外承包了債務(wù)責(zé)任后再對原來的股東進(jìn)行追償。但這時(shí)原來股東的償債能力已經(jīng)沒有保證了。所以,股權(quán)收購方容

19、易陷入債務(wù)的泥潭。對于房地產(chǎn)項(xiàng)目公司來講,只獲得了項(xiàng)目而無力簽下土地出讓合同,或不能按期向國家交土地使用權(quán)出讓金是常有的事。所以進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓談判時(shí)受讓方一定要了解轉(zhuǎn)讓方是否簽了土地出讓合同,土地出讓金及市政配套費(fèi)是否交清。在項(xiàng)目公司的日常經(jīng)營過程中項(xiàng)目公司經(jīng)常與建筑工程承包公司、設(shè)計(jì)公司、建材供應(yīng)公司或供電、供水、供氣、供暖方和網(wǎng)絡(luò)、消防、電梯商等各方之間存在債務(wù)問題。同時(shí)項(xiàng)目公司在融資方面常與銀行或其他金融機(jī)構(gòu)有借貸關(guān)系,所以對銀行的債務(wù)是一個(gè)不容忽視的大事情。除了上述問題外,項(xiàng)目公司對原土地方的土地拆遷及補(bǔ)償問題也是不可輕視的。土地拆遷與補(bǔ)償占土地成本的較大比例,實(shí)踐證明許多股權(quán)轉(zhuǎn)讓方都在

20、拆遷與補(bǔ)償方面存在較大問題。6:擔(dān)保法律風(fēng)險(xiǎn)問題。雖然受讓方受讓的是轉(zhuǎn)讓方的股權(quán),但股權(quán)的實(shí)質(zhì)在于資產(chǎn),如果轉(zhuǎn)讓方在轉(zhuǎn)讓前以其資產(chǎn)對外進(jìn)行抵押或質(zhì)押擔(dān)保,則股權(quán)的價(jià)值就存在極大的不確定性。一般的情況是項(xiàng)目公司常將其土地使用權(quán)在建工程抵押給銀行或其他金屬機(jī)構(gòu),有時(shí)也將公司的部分股權(quán)質(zhì)押給某些機(jī)構(gòu),有時(shí)項(xiàng)目公司用其資產(chǎn)或信用為其他第三方進(jìn)行擔(dān)保。如果存在上述各類擔(dān)保問題而又不為受讓方所知曉,受讓過來的股權(quán)的法律風(fēng)險(xiǎn)就時(shí)刻存在,所以在股權(quán)轉(zhuǎn)讓前應(yīng)該要求轉(zhuǎn)讓方盡可能地披露其有關(guān)擔(dān)保的事項(xiàng),受讓方應(yīng)在簽訂股權(quán)協(xié)議之前要求轉(zhuǎn)讓方解除所有擔(dān)俁責(zé)任,如果解除確有困難則應(yīng)該簽訂特殊條款以防備擔(dān)保責(zé)任的出現(xiàn)。7:

21、訴訟與仲裁法律風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目公司正在進(jìn)行的訴訟和仲裁會(huì)給公司帶來難以預(yù)料的困難與經(jīng)濟(jì)損失，因?yàn)樵V訟案件和仲裁案件的不確定性使得公司的資產(chǎn)隨時(shí)處在法律風(fēng)險(xiǎn)之中。 在訴訟或仲裁中轉(zhuǎn)讓方的股權(quán)或資產(chǎn)及土地使用權(quán)常處在訴訟保全之中， 這些被凍結(jié)的資產(chǎn) 可能會(huì)在訴訟后被法院強(qiáng)制執(zhí)行。 所以在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂之前， 受讓方必須要求轉(zhuǎn)讓方披 露所有正在進(jìn)行的訴訟與仲裁案件，并對這些正在進(jìn)行的案件的法律風(fēng)險(xiǎn)予以評估。 除此之外，受讓方還應(yīng)該要求轉(zhuǎn)讓方列出其所簽的所有合同與協(xié)議，并弄清楚這些協(xié)議 與合同的履行情況。 在完全了解轉(zhuǎn)讓方所簽協(xié)議情況后， 對于項(xiàng)目公司未來發(fā)展的走勢就會(huì) 有一個(gè)大概的了解，轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)也

22、基本可以予以控制。 8：公司股權(quán)法律風(fēng)險(xiǎn)：公司股權(quán)法律風(fēng)險(xiǎn)是主要的法律風(fēng)險(xiǎn)，來自于股權(quán)收購后引起的 經(jīng)營主體變更所產(chǎn)生的目標(biāo)公司對外債務(wù)和義務(wù)的轉(zhuǎn)移。 在整個(gè)轉(zhuǎn)讓運(yùn)作過程中， 法律風(fēng)險(xiǎn) 主要有： （1）被收購股權(quán)的合法性和有效性，包括股權(quán)主體（出讓方和受讓方）和股權(quán)轉(zhuǎn)讓的合 法性。股權(quán)收購必須考慮我國法律的具體規(guī)定。例如我國公司法規(guī)定，有限責(zé)任公司的 股東必須在五十人以下，如果股權(quán)收購后股東人數(shù)不符合公司法的要求，可能會(huì)導(dǎo)致交 易失效。另外收購中外合資的項(xiàng)目公司股權(quán)也必須遵守中外合資企業(yè)法，如果股權(quán)被兩 家以上中方企業(yè)收購，則須外經(jīng)委審批并改變企業(yè)性質(zhì)；如果外方股權(quán)被另一外方收購，也 須經(jīng)過外

23、經(jīng)委審核投資主體變更事宜。 （2）對出讓股權(quán)性質(zhì)的確定，如是國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓，則必須按法定程序進(jìn)行交易，否則轉(zhuǎn) 讓合同視為無效。收購國有股權(quán)須經(jīng)國有資產(chǎn)管理辦公室審批辦理產(chǎn)權(quán)界定、登記，并在產(chǎn) 權(quán)交易所內(nèi)簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同， 由產(chǎn)權(quán)交易中心出具產(chǎn)權(quán)交割單后， 才能正式辦理股權(quán)和工 商變更登記手續(xù)。 （3）收購項(xiàng)目公司股權(quán)后，收購方須及時(shí)到工商企業(yè)登記機(jī)關(guān)辦理登記，中外合資企業(yè) 還須經(jīng)過外經(jīng)委審批，確認(rèn)投資主體發(fā)生改變，否則股權(quán)收購合同沒有生效。 六、法律風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對策。 法律風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對策。 法律風(fēng)險(xiǎn)通過調(diào)查、審查程序是可以避免的，但股權(quán)法律風(fēng)險(xiǎn)的隱蔽性、突發(fā)性和破壞 性無法完全通過上述管理手段來消除。

24、 所以為了有效地避免股權(quán)收購法律風(fēng)險(xiǎn)， 收購方可采 取的法律風(fēng)險(xiǎn)對策有： （1）擔(dān)保對策。受讓方要求出讓方提供母公司擔(dān)?；蛏鲜泄緭?dān)保。擔(dān)保形式比保證金 形式能夠更有效地避免債權(quán)法律風(fēng)險(xiǎn)。首先擔(dān)保責(zé)任可以隨潛在的債權(quán)法律風(fēng)險(xiǎn)規(guī)模而變 化； 其次， 由于轉(zhuǎn)讓款全部支付給轉(zhuǎn)讓方， 轉(zhuǎn)讓方容易接受這樣一個(gè)事實(shí)， 并愿意提供擔(dān)保。 （2）保證金對策。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中，采取分期付款方式，留下一部分尾款作為進(jìn)行股 權(quán)轉(zhuǎn)讓潛在法律風(fēng)險(xiǎn)和潛在債務(wù)的保證金。 如果在協(xié)議簽訂后一定時(shí)期內(nèi)， 因出讓方或目標(biāo) 公司的原因， 致使受讓方承擔(dān)了額外的債務(wù)和損失， 受讓方有權(quán)直接使用該筆保證金予以支 付；如果在該期限屆滿后

25、，沒有額外的債務(wù)和法律風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，該款項(xiàng)將支付給出讓方。具體 操作可以分為以下兩種方式： 直接以尾款的形式規(guī)定在合約中， 將該條款設(shè)定為附條件生效 的條款，即約定尾款的支付條件。此支付條件就是在一定的期限內(nèi)，不發(fā)生未包含在協(xié)議內(nèi) 或通過協(xié)議無法預(yù)見的法律風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)， 也就是潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)。 該期限建議確定為 股權(quán)交割日后的 12 個(gè)月至 24 個(gè)月。另一方式是將尾款直接列為保證金，由公證機(jī)關(guān)提存。 如果發(fā)生協(xié)議之外或通過協(xié)議無法預(yù)見的額外債務(wù)和損失， 該款將由公證處直接支付給債權(quán) 人，相應(yīng)的出讓方也就無法再要求獲得該筆款項(xiàng)。如果期限屆滿，沒有發(fā)生額外的債務(wù)和損 失，公證處將直接把該筆擔(dān)保金

26、劃至出讓方帳下。 （3）用公告的方式解決原企業(yè)拖欠債權(quán)債務(wù)的問題 對債務(wù)問題可以通過公告的方式來解決，公告可以有兩種途徑進(jìn)行：第一、委托律師進(jìn) 行公告，告知債權(quán)人在一定期間內(nèi)申報(bào)債權(quán)；第二、雙方企業(yè)聯(lián)合進(jìn)行公告，告知企業(yè)的相 關(guān)變更情況，要求可限期債權(quán)人（包括拖欠項(xiàng)目工程款）主張權(quán)利，最終達(dá)到掌握原企業(yè)經(jīng) 營狀況，防范法律風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)土地受讓方的利益。 （4）設(shè)置合理的履約擔(dān)保形式促進(jìn)合同雙方履約 根據(jù)客觀情況設(shè)置擔(dān)保條款時(shí)，有以下三種形式便于操作： 土地受讓方可以先將買地款如數(shù)存入銀行，或通過其他方式取得銀行信用。然后，應(yīng)轉(zhuǎn) 讓方的要求請求銀行出具擔(dān)保函， 當(dāng)受讓人不能如期支付轉(zhuǎn)讓款時(shí)， 轉(zhuǎn)讓

27、人可以向銀行追償。 轉(zhuǎn)讓方也可以先取得銀行的信任，請銀行向土地受讓方出具擔(dān)保函。這樣，受讓方在支 付轉(zhuǎn)讓款后，轉(zhuǎn)讓方未能按照約定提供開發(fā)土地時(shí)，受讓方可向銀行追償。 轉(zhuǎn)讓方和受讓方可共同選定第三方為托管單位，監(jiān)督合同履行并托管轉(zhuǎn)讓款，如律師事 務(wù)所或公證部門，進(jìn)行資金的監(jiān)督，促進(jìn)合同雙方履約。 （5）股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同內(nèi)容應(yīng)注意的法律問題 如果雙方所簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，未能得到股權(quán)轉(zhuǎn)讓方股東的同意，或是違背相關(guān)法律 法規(guī)的規(guī)定，而被宣布無效，由此會(huì)造成第二次開發(fā)流產(chǎn)。 當(dāng)簽署完進(jìn)行了股權(quán)變更的一系列文本的制作之后，就進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性的執(zhí)行階段。其中 要注意去工商部門進(jìn)行股權(quán)變更登記的程序，因?yàn)橹挥薪?jīng)過登

28、記，才會(huì)發(fā)生法律效力。 以公司股權(quán)變更的形式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，具有比通過簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同或項(xiàng) 目收購等更為快捷、便利的特點(diǎn)，但在方便、宜行的同時(shí)，也蘊(yùn)涵了巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。 6：收購方為了控制法律風(fēng)險(xiǎn)，除了本身的調(diào)查外，還可要求轉(zhuǎn)讓方作出有效的披露。 （1）調(diào)查、審查與評估程序，受讓方應(yīng)對項(xiàng)目公司的外部環(huán)境和內(nèi)部情況、房地產(chǎn)項(xiàng)目 規(guī)范建設(shè)的規(guī)范性和合法狀況審查。 審查內(nèi)容有： 審查公司注冊成立文件 （章程、 年檢報(bào)告、 營業(yè)執(zhí)照等）；審查歷年公司財(cái)務(wù)報(bào)告、稅務(wù)情況、轉(zhuǎn)讓前的專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告；審查項(xiàng)目建設(shè) 程序中的建設(shè)、配套手續(xù)批文和證件；對外合同和用印章記錄單。 （2）披露。是指目標(biāo)公司或出讓方

29、應(yīng)受讓方要求或依法律法規(guī)規(guī)定要求，將目標(biāo)公司的 情況包括有關(guān)材料、資料、債權(quán)債務(wù)等告知受讓方（并購方）的行為。披露應(yīng)真實(shí)、完整、 不會(huì)產(chǎn)生誤導(dǎo)。 7：在以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的操作過程中，以下幾個(gè)環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)引起注意。 （1）公司股權(quán)變更須取得相關(guān)主管部門批準(zhǔn)的，應(yīng)事先取得相應(yīng)的審批許可。 （2）公司股權(quán)變更后須及時(shí)辦理股東和公司章程的要重新登記備案。 （3）涉及到土地使用權(quán)利主體發(fā)生變化的，還需辦理土地使用權(quán)變更登記。 七、如何發(fā)現(xiàn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)中潛在的問題。 如何發(fā)現(xiàn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)中潛在的問題。 （1）律師的盡職調(diào)查 通常在簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議前，股權(quán)收購

30、方要委托律師和會(huì)計(jì)師進(jìn)行各方面的調(diào)查。律師 主要在公司的法律方面進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。 調(diào)查的方面包括但不限于納稅狀況， 轉(zhuǎn)讓方的個(gè)人所 得稅，企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、增值稅等；對外欠債方面，是否尚欠銀行的貸款或欠股東或其 他個(gè)人或單位的債務(wù)；對外擔(dān)保方面，是否存在對其他第三方的擔(dān)保，例如信用保證或以股 權(quán)質(zhì)押或不動(dòng)產(chǎn)抵押的方式為別的單位擔(dān)過保； 股權(quán)的糾紛是否存在， 例如股東之間是否存 在股權(quán)的法律爭議或股權(quán)是否存在不確定性， 這種不確定性來自于股權(quán)的不只一次的轉(zhuǎn)讓遺 留下來的問題等； 法律訴訟或仲裁， 由于各種合同關(guān)系產(chǎn)生的債務(wù)問題或其他問題使公司的 資產(chǎn)或股權(quán)被凍結(jié)或保全， 或是懸而未決的訴訟中或仲

31、裁中的案件使公司資產(chǎn)處在法律風(fēng)險(xiǎn) 中。 律師應(yīng)該審查公司的工商注冊歷史文件， 審查項(xiàng)目公司及涉及公司股權(quán)曾經(jīng)有過的所有 轉(zhuǎn)讓文件。 同時(shí)律師還應(yīng)區(qū)別出公司經(jīng)營方面的法律文件和有關(guān)項(xiàng)目審批及訴遷補(bǔ)償方面的 法律文件。 針對上述文件及各個(gè)方面律師出具盡職調(diào)查報(bào)告， 該報(bào)告應(yīng)該是詳細(xì)閱讀或?qū)彶?各類法律文件的基礎(chǔ)下和前提下客觀制作出來的。 （2）調(diào)查對象 在盡職調(diào)查過程中，律師還要與會(huì)計(jì)師配合對公司已發(fā)生的財(cái)務(wù)問題進(jìn)行審查，會(huì)計(jì)師 對公司的資產(chǎn)負(fù)債表、 損益表及各類財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分類審查。 對資金的收入和支出要筆筆落 實(shí)， 對項(xiàng)目公司前期的投入和支出和將要發(fā)生的支出做出客觀合理的評價(jià)。 律師和會(huì)計(jì)師應(yīng)

32、 該到土地管理部門、相關(guān)金融機(jī)構(gòu)、原土地方、被拆遷方、工商管理機(jī)關(guān)、規(guī)委和建委及各 利益相關(guān)方或有關(guān)債權(quán)人處進(jìn)行調(diào)查。 只有在進(jìn)行了深入調(diào)查和認(rèn)真仔細(xì)的審閱各類法律文 件后， 律師和會(huì)計(jì)師才能真正勤勉盡責(zé)地出具律師盡職調(diào)查報(bào)告和會(huì)計(jì)報(bào)告， 轉(zhuǎn)讓才能在法 律風(fēng)險(xiǎn)較小的情況下進(jìn)行。 八、避免轉(zhuǎn)讓中的法律風(fēng)險(xiǎn) （1）完善協(xié)議 所有避免轉(zhuǎn)讓中法律風(fēng)險(xiǎn)的方法都要具體落實(shí)在協(xié)議中，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中要把雙方責(zé) 任分清。例如，將收購方付款的數(shù)量和轉(zhuǎn)讓方必須履行的義務(wù)相聯(lián)系，轉(zhuǎn)讓方的債權(quán)債務(wù)關(guān) 系的處理及相關(guān)責(zé)任的承擔(dān)要具體規(guī)定。 尤其對于股權(quán)轉(zhuǎn)讓全價(jià)格的構(gòu)成要有定義， 否則有 的款項(xiàng)是否要另外支付會(huì)成為新的問題。 對于該項(xiàng)目后續(xù)工作及后續(xù)手續(xù)的完備也要有具體 的說明， 對于股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)完成后出現(xiàn)的由于先前合同履行而發(fā)生的訴訟和仲裁引起的法律 風(fēng)險(xiǎn)也要在轉(zhuǎn)讓協(xié)議中約定解決方案?？偠灾?，轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)該盡量完善，把所有訴訟、債 務(wù)及各類法律風(fēng)險(xiǎn)問題都考慮進(jìn)去。 （2）充足的資金安排 收購方在股權(quán)收購前應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況安排好收購資金，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂后還要準(zhǔn) 備充足的資金對被收購后的公司的各類到期債務(wù)予以支付。 （3）與利益相關(guān)方續(xù)約 一個(gè)公司的股權(quán)進(jìn)行了