肯德基門店選址課程設(shè)計

1、摘 要肯德基從入駐中國市場至今一二直保持長盛不衰，這與其門店的選址有著密切聯(lián)系。隨著城市商業(yè)的發(fā)達(dá)程度日益提高，非常好的地理位置已經(jīng)很難找到，快餐企業(yè)經(jīng)常面對的是如何對可獲店址進行分析比較，選擇現(xiàn)有備選店址中的“百分百店址”，這對快餐企業(yè)來說是越來越現(xiàn)實的問題。時間和空問是經(jīng)濟社會活動存在的基本形式本文將根據(jù)生產(chǎn)與運作管理課程的有關(guān)理論，以肯德基為例對快餐門店選址問題進行分析。關(guān)鍵詞：生產(chǎn)與運作管理；門店選址；肯德基目 錄0 引言21 快餐門店選址的影響因素及現(xiàn)狀分析3快餐門店選址的影響因素3快餐門店選址原則4現(xiàn)有快餐門店選址存在的問題及原因分析4快餐門店選址程序和步驟52 基于模糊層次分析法

2、的快餐門店初步選址分析7模糊層次分析法的概念及假設(shè)條件7模糊層次分析法的選址實現(xiàn)步驟與具體模型及示例8模糊層次分析法的評價和適用范圍93 基于商圈理論下的快餐門店選址再優(yōu)化商圈理論分析10商圈理論下的選址規(guī)劃指導(dǎo)思想103.2 商圈理論的影響因素與實際應(yīng)用分析113.3 基于商圈理論下的快餐門店選址再優(yōu)化意義124 實例分析以歐尚集團在蘇南地區(qū)建立一個配送中心以滿足旗下幾家門店適用為例15154.2 運用動態(tài)規(guī)劃對初選結(jié)果再分析與篩選164.3 對重心法和動態(tài)規(guī)劃模型結(jié)合運用的分析與評價19結(jié) 論20致 謝22參考文獻(xiàn)23快餐行業(yè)門店選址分析0 引言快餐門店是快餐企業(yè)的基本經(jīng)營單位，是快餐企業(yè)

3、的產(chǎn)品銷售渠道。作為渠道開發(fā)的門店開發(fā)一直是企業(yè)及研究學(xué)者關(guān)心的問題。地點是餐飲業(yè)經(jīng)營的首要因素。餐飲連鎖經(jīng)營更是如此?？觳瓦B鎖店的正確選址，不僅是其成功的先決條件。也是實現(xiàn)快餐連鎖經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)化、簡單化、專業(yè)化的前提條件和基礎(chǔ)。上世紀(jì)八十年代，當(dāng)肯德基派出調(diào)查人員對中國市場進行調(diào)查時，曾得出過這樣的結(jié)論：中國擁有全球最大的快餐市場。如何讓空間有限的門店吸引盡可能多的消費者是肯德基一直在考慮的問題，除了產(chǎn)品和品牌效應(yīng)，門店的選址也是關(guān)鍵因素，肯德基對快餐門店的選址非常重視，選址決策一般是兩級審批制通過兩個委員會的同意，一個是地方公司。另一個是總部。歷史數(shù)據(jù)表明，從肯德基在華開設(shè)的第一家快餐門店(北

4、京前門大街店)到第三千家門店(上海漕寶路星星廣場店)?？系禄倪x址成功率幾乎接近100，尤其是肯德基經(jīng)常把門店開在一些看起來并不十分繁華的地方，但往往都能達(dá)到門庭若市的狀況，可見其選址的高明。在選址問題的相關(guān)研究中，人們廣泛運用商圈這一概念。商圈原本是產(chǎn)生于商業(yè)零售研究中的一個概念，由于快餐業(yè)與零售業(yè)非常相似，尤其是快餐店的顧客基本上是附近的居民、辦公人員和過往行人。這與零售業(yè)極為接近。因此對商圈的研究就顯得更為有實際意義。1 快餐門店選址的影響因素及現(xiàn)狀分析快餐門店選址的影響因素1目標(biāo)顧客。目標(biāo)顧客是影響門店選址的重要因素。連鎖企業(yè)必須分析當(dāng)?shù)氐娜丝诳倲?shù)、人口密度、人口分布及年齡結(jié)構(gòu)、購買力

5、水平、消費習(xí)慣等。人口最多的區(qū)域產(chǎn)生最多的潛在目標(biāo)顧客，未來人口威長的趨勢決定著商店的發(fā)展規(guī)模。因此，選址首先應(yīng)了解商圈內(nèi)人口的增長情況、新婚家庭的增加、人口年齡結(jié)構(gòu)等。競爭對手分析。商店周圍的競爭態(tài)勢對企業(yè)經(jīng)營的成敗會產(chǎn)生巨大影響。如果不能有效建立高于對手的競爭優(yōu)勢，就不可能在該地區(qū)站住腳。因此，在門店選址時必須分析競爭對手，對直接和間接競爭對手了如指掌。如它們?yōu)橄M者提供商品和服務(wù)的種類、其市場占有率和營銷策略等。對競爭對手的分析主要包括以下內(nèi)容：競爭店的數(shù)量，競爭店的目標(biāo)定位，目標(biāo)顧客層次特點，競爭店的商品結(jié)構(gòu)和經(jīng)營特點，競爭店的實力和管理水平等。交通地理條件。交通是否便利，地理位置是否

6、優(yōu)越，也是選擇店址的一個重要因素。具體分析內(nèi)容有： 交通的便利性，街道特點和地形特點等。周邊環(huán)境。店址周圍的環(huán)境將對連鎖企業(yè)經(jīng)營的成功與否產(chǎn)生巨大影響。任何一家新建門店，即使規(guī)模大的足以支配其環(huán)境，也必須對店址周圍環(huán)境諸如建筑、治安、衛(wèi)生等情況進行仔細(xì)分析。此外，當(dāng)?shù)鼐用竦慕逃?、宗教信仰、?jīng)濟狀況、年齡等都對人們的購買習(xí)慣有影響，在選擇店址時，必須予以注意。物業(yè)情況。商店的租賃和購買成本，對連鎖企業(yè)具有決定意義。如果物業(yè)成本與銷售潛力不相上下，就不值得去開發(fā)。物業(yè)面積和形狀也要與零售商的設(shè)計思路相吻合。此外，建筑面積、使用壽命、建筑的長寬高度(進深，層高，卸貨通道(消防通道)寬幅J以及停車

7、場的面積等也要符合連鎖企業(yè)設(shè)計思路。城市發(fā)展規(guī)劃。城市建設(shè)的長遠(yuǎn)規(guī)劃也會給商店將來的經(jīng)營帶來重大影響。有些地點從近期來看，可能是店址的最佳選擇，但隨著城市的改造和發(fā)展可能會出現(xiàn)新的變化而不適合開設(shè)門店；相反，有些地點近期看可能并不理想，但從規(guī)劃前景看有可能很有發(fā)展前途。因此，要求在選擇新店址時，一開始就應(yīng)從長遠(yuǎn)、發(fā)展的角度著眼，要詳細(xì)了解該區(qū)的街道、交通、市政綠化、公共設(shè)施、住宅及其他建設(shè)和改造項目的規(guī)劃?？觳烷T店選址原則1.2.1 需求導(dǎo)向原則快餐門店的設(shè)計與規(guī)劃要充分考慮快餐業(yè)務(wù)的需求來構(gòu)建其規(guī)模、功能和結(jié)構(gòu)，只有以業(yè)務(wù)需求和市場需求為導(dǎo)向，才能構(gòu)建出既能高效支持供應(yīng)鏈的運作又能夠保持很較

8、高的設(shè)施和設(shè)備利用效率。1.2.2 動態(tài)原則 在規(guī)劃其選址問題時，應(yīng)對現(xiàn)實情況進行深入理解結(jié)合其未來發(fā)展趨勢，以便于在一定范圍內(nèi)能夠適應(yīng)周轉(zhuǎn)量、服務(wù)對象、成本等多方面的變化?？觳烷T店對于商圈的需求度極高，因此，門店成本也相對于其他行業(yè)來說是較高的。在規(guī)劃期選址的問題是，不僅是要滿足客源的充足性，還要考慮背后所需要承擔(dān)的經(jīng)濟成本。 運用本原則來權(quán)量備選方案的可行性時要考慮兩個方面：一個是布局時要考慮現(xiàn)有交通條件；二是布局時必須把交通作為同時布局的內(nèi)容來處理。便利的交通條件意味著有充足的客源?？觳烷T店選址存在的問題及原因分析為了快餐門店的經(jīng)營發(fā)展，如何進行高效率、高收益的門店選址是企業(yè)也是社會和有

9、關(guān)部門需要更加關(guān)注的問題。進駐了尚未成熟的商圈。這類的商圈沒有足夠的客量來支撐店鋪的生意，且培養(yǎng)起來比之已經(jīng)成熟的商圈所需花費的時間更長，才能達(dá)到較為滿意的客流量營業(yè)水平，而更長的時間則意味著更大的風(fēng)險，尤其是在一二線城市，市場競爭激烈，一些餐飲店作為新品牌，覺得進駐已經(jīng)成熟的商圈不容易競爭的過大品牌，而選擇新開的商圈，結(jié)果因為尚未成熟的緣故導(dǎo)致開業(yè)初期就賠錢的事例也是屢見不鮮的。選擇的店面位置不夠好，交通不夠便利，亦或是店面周圍附近競爭過于激烈也是一個很大原因。門店常常會出現(xiàn)可能客流量的確不小，但店面生意卻比不周圍的店，事實上這是大部分時候很多店都會遇到的一種情況。如果說一家餐飲店的自身經(jīng)營

10、存在問題，比如菜品不符大眾口味、價格高于消費者接受范圍、服務(wù)質(zhì)量低下、上菜速度太慢等，這些都是可以通過改進手段來提高整體的質(zhì)量的。但是如選址錯誤，選擇了客流量不高，而且競爭過于激烈的店面，俗話說強龍不壓地頭蛇，是很難和別的餐飲店比拼的，一旦發(fā)生這種情況，最好的解決辦法無疑是長痛不如短痛，關(guān)門尋找更加適合的店址，當(dāng)然如果你想堅持的話也并不是不行，做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備的同時也需要有足夠的資金來保證店面的正常運作。也有一種情況是顧客的類型與餐飲店的目標(biāo)消費群體不。主要體現(xiàn)在顧客的年齡、職業(yè)、社會地位、對食物的喜好程度或是消費水平等，雖然客流量會比較大，但卻與你的目標(biāo)消費群不一致，你店開在那邊，每天一開

11、張就得燒錢，但有時候很多顧客沒法時常來光顧等情況都會導(dǎo)致無法得到足夠的有效客源。當(dāng)然消費者的特征里頭，能夠?qū)ζ洚a(chǎn)生影響最大的還得是消費水平，舉個例子，比如你在某個每天都有著非常可觀人流量的小商品批發(fā)市場旁邊，開了一家價位很高的高級餐廳，雖然每天周圍有著不小的客流量，但考慮到自身的消費能力，幾乎不會有什么人來這里消費，餐廳的生意肯定也就不會好到哪去了，所以我們在做餐飲店選址的時候，不能單單以人流量作為參考的依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，最重要的還得是看目標(biāo)消費人群的類型、質(zhì)量和數(shù)量能否達(dá)到我們的要求?？觳烷T店選址程序和步驟在其選址規(guī)劃時，首先要深入理解快餐門店的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)意義，還要根據(jù)工程項目的實施進度制定科學(xué)

12、的流程、步驟，做到充分準(zhǔn)備以減少不確定性因素對項目進度的阻礙和干擾，以達(dá)到有條不紊、高效工作。在對其過程進行分析時，可以運用流程圖來展現(xiàn)規(guī)劃框架。流程圖的繪制基本上按照業(yè)務(wù)的實際處理步驟和過程繪制。換句話說,就是一“本”用圖形方式來反映實際業(yè)務(wù)處理過程的“流水賬”。繪制出這本“流水賬”對于開發(fā)者理順和優(yōu)化業(yè)務(wù)過程是很有幫助。通過對選址問題的系統(tǒng)和深入的分析與規(guī)劃，確定目標(biāo)問題的各項工作的意義、內(nèi)容、先后順序，可不具體到如何去做，但要給出清晰的理論指導(dǎo)，基于此，本文在選址程序和步驟中，從選址問題中的約束條件開始，通過收集資料和市場調(diào)查，并對所得信息和數(shù)據(jù)加以分析，逐層、多次進行篩選，以確定最佳方

13、案。其流程圖如下：選址規(guī)劃約束條件分析資源約束交通條件供給模式收集整理資料模糊層次分析地址模糊篩選定量分析快餐門店現(xiàn)狀分析商圈分析；購置土地條件；總費用；聚客點選址的制約因素地址優(yōu)化篩選確定選址結(jié)果地理、地形、地價、環(huán)境、交通、政策、逆向物流條件通過 NY終止 連鎖零售企業(yè)配送中心選址程序流程圖2 基于模糊層次分析法對于快餐門店的初步選址模糊層次分析法是將層次分析法和模糊綜合評價法的優(yōu)點進行有機融合，用層次分析法確定各影響因素的權(quán)重，用模糊綜合評價法確定各方案指標(biāo)，提高了決策的效率。本文通過對連鎖門店選址決策的影響因素進行分析，利用模糊層次分析法建立了連鎖門店選址決策模型，并通過實例分析說明此

14、方法在連鎖門店選址決策中的有效性，為連鎖門店選址提供借鑒。實踐證明，對于連鎖企業(yè)而言，選址是實現(xiàn)健康發(fā)展的第一步，也是提高門店運營質(zhì)量至關(guān)重要的一步。為把企業(yè)有限的資源花在刀刃上，選址決策必須科學(xué)，方案必須合理。模糊層次分析法的概念及假設(shè)條件模糊層次分析法適用于以組織和實施配送性供應(yīng)或銷售。配送中心的建設(shè)規(guī)劃,特別是地址的選擇,直接影響到配送中心各項經(jīng)濟活動的成本,同時也關(guān)系到配送中心的正常運作和發(fā)展，選址決策虛要考慮多個因素。比如肯德基店之類的快餐行業(yè)需要考慮聚客點，人流密度大，交通便利，更加符合肯德基的選址標(biāo)準(zhǔn)。比如商業(yè)步行街，百貨商場，車站等，就張家港市來說，肯德基店主要聚集在客流量大的

15、地方，如步行街和車站，快餐行業(yè)秉著便捷高效的理念在市場上占據(jù)一定地位。模糊層次分析法為選址決策提供一種高效工具。模糊層次分析法的基本原理。模糊綜合評價法是應(yīng)用模糊集理論對系統(tǒng)進行綜合評價的一種方法。特別是當(dāng)評價對象很多，評價精度要求不高時，它是一種適用性更強的決策方法。在運用此方法時，我們可以直接用模糊綜合評價法給各個對象評分，然后計算其相對隸屬度值；而對于各因素的權(quán)重，則要用層次分析法來確定。對于連鎖店的選址，運用模糊層次分析法可以更好地分析各個因素對于總目標(biāo)的影響程度，并在過程中，通過計算機的計算，并進行一致性檢驗，在最大程度上確定了連鎖店選址的最佳決策。模糊層次分析法的選址實現(xiàn)步驟與具體

16、模型及示例基于模糊層次分析法的連鎖門店選址的實現(xiàn)步驟建立指標(biāo)體系的層次結(jié)構(gòu)模型。通常按目標(biāo)層、準(zhǔn)則層、方案層來確定指標(biāo)體系的層次結(jié)構(gòu)，其中準(zhǔn)則層可依情況再劃分為子準(zhǔn)則層，次子準(zhǔn)則層等。見圖1。 用層次分析法計算各準(zhǔn)則層指標(biāo)的權(quán)重。運用層次分析法計算各準(zhǔn)則層指標(biāo)的權(quán)重，并檢驗一致性，直至通過檢驗為止。這里由專家采用“背對背”式打分的方式建立比較矩陣。通過5標(biāo)度法，能夠得到較為準(zhǔn)確的七匕較矩陣。對于子準(zhǔn)則層的各指標(biāo)的權(quán)重，用環(huán)比評分法確定各指標(biāo)的權(quán)數(shù)分配。由于客觀因素太多，不能一下子評出優(yōu)劣，可通過環(huán)比評分法進行兩兩對比，具體計算過程如下：由上而下將相鄰兩個評價要素進行對比評判將上面一個評價因素的

17、對比評判結(jié)果作為暫定重要性系數(shù)。對暫定重要性系數(shù)進行修正。把最后一個評價因素即政策法規(guī)指定為1O由下而上定出所有各評價因素的修正重要性系數(shù)。計算所有評價因素的修正重要性系數(shù)的總和，分別用各評價因素的修正重要性系數(shù)除以這個總和，即得到各因素的重要性權(quán)數(shù)。用模糊綜合評價法確定各方案指標(biāo)的隸屬度。首先給出不同方案I備選門店)各個指標(biāo)的評價值。然后由評價值建立單評價指標(biāo)的相對隸屬度的模糊評價矩陣。設(shè)有n個評價指標(biāo)組成對全體m個方案的評價指標(biāo)樣本集數(shù)據(jù)x(i,j)/i=1,2,3.,n,j=1,2,3,.m，各指標(biāo)值均為非負(fù)數(shù)。確定單指標(biāo)的相對,隸屬度的模糊評價矩陣時，為消除各評價指標(biāo)的量綱效應(yīng)，使建模

18、具有通用性，本文借鑒指,標(biāo)滿意度的方法。通過求解各因素滿意度來解決這個問題。定義單個因素最優(yōu)值的滿意度是1最劣值得滿意度是0中間值用插值法求得。那么，對于越大越優(yōu)型指標(biāo)的滿意度是： 對于越小越優(yōu)型指標(biāo)的滿意度是：以這些元素可組成單評價指標(biāo)的相對隸屬度的模糊評價矩陣。方案排序。用隸屬度合成的方法計算方案的最終評價值，從而確定方案排序。最終評價值等于各方案各指標(biāo)相對隸屬度的值與相應(yīng)評價指標(biāo)總權(quán)重值的乘積之和，最終評價值越高，方案越合理。實例分析某連鎖企業(yè)準(zhǔn)備建一門店，現(xiàn)有4個備選地址。即方案1，方案2，方案3，方案4。按圖1的評價指標(biāo)體系選出最優(yōu)方案。計算準(zhǔn)則層各指標(biāo)對于目標(biāo)層的權(quán)重。用層次分析法

19、計算權(quán)重。首先要構(gòu)造判斷矩陣，如表1所示。采用求和法求解并進行一致性檢驗如下表2所示。用環(huán)比法計算子準(zhǔn)則層對于目標(biāo)層的權(quán)重。以A1、A2、A3、A4為例。其計算過程如下表3所示。因此A1、A2A3、A4對于目標(biāo)層的權(quán)重為其各自的重要性系數(shù)乘上指標(biāo)A的權(quán)重：A1=0. 2 x0 .397=0. 079A2=04 x0 .397=0 .1 58A3=02 x0397=0. 079A4=02x0 .397=0. 079由于篇幅有限其他子準(zhǔn)則層指標(biāo)對于目標(biāo)層的權(quán)重計算的方法相同，其結(jié)果如表4所示隸屬度的計算。各方案的評價指標(biāo)值如表4所示(其中A1E1為原始值)。其中B1E1為越小越優(yōu)型其他都為越大越優(yōu)

20、型。通過指標(biāo)滿意度的方法無量綱化處理后，按隸屬度評價矩陣的處理方法計算其結(jié)果如表4所示。確定方案排序。通過隸屬度合成，各方案的最終得分為T方案1)=1 4986T(方案2)=13586T(方案3)=14421T(方案4)=1394。因此方案的排序為方案1方案3方案4方案2。模糊層次分析的評價和適用范疇連鎖企業(yè)在門店選址決策中運用模糊層次分析法，是將層次分析法和模糊綜合評價法的優(yōu)點進行有機融合。模糊層次分析法適用于方案優(yōu)選方面的應(yīng)用。模糊層次分析法把研究對象作為一個系統(tǒng)，按照分解、比較判斷、綜合的思維方式進行決策，成為繼機理分析、統(tǒng)計分析之后發(fā)展起來的系統(tǒng)分析的重要工具。系統(tǒng)的思想在于不割斷各個

21、因素對結(jié)果的影響，而層次分析法中每一層的權(quán)重設(shè)置最后都會直接或間接影響到結(jié)果，而且在每個層次中的每個因素對結(jié)果的影響程度都是量化的，非常清晰、明確。這種方法尤其可用于對無結(jié)構(gòu)特性的系統(tǒng)評價以及多目標(biāo)、多準(zhǔn)則、多時期等的系統(tǒng)評價。模糊層次分析法把研究對象作為一個系統(tǒng)，按照分解、比較判斷、綜合的思維方式進行決策，成為繼機理分析、統(tǒng)計分析之后發(fā)展起來的系統(tǒng)分析的重要工具。系統(tǒng)的思想在于不割斷各個因素對結(jié)果的影響，而層次分析法中每一層的權(quán)重設(shè)置最后都會直接或間接影響到結(jié)果，而且在每個層次中的每個因素對結(jié)果的影響程度都是量化的，非常清晰、明確。這種方法尤其可用于對無結(jié)構(gòu)特性的系統(tǒng)評價以及多目標(biāo)、多準(zhǔn)則、

22、多時期等的系統(tǒng)評價。用層次分析法確定各影響因素的權(quán)重，用模糊綜合評價法確定各方案指標(biāo)。既可以克服主觀的臆斷，較好地分析并確定各因素對決策目標(biāo)的影響程度。又可以提高決策的科學(xué)性和效率。這種方法對于連鎖企業(yè)門店選址具有較大的參考價值和實踐意義。但是模糊層次分析法只能廣泛的適用于連鎖企業(yè)門店，對于我們所需要的連鎖快餐門店只提供了最基本的指導(dǎo)思想，所以我們的第二部就是要對于現(xiàn)在初步規(guī)劃的選址來進行再優(yōu)化，真正找到最適合肯德基快餐門店的選址方案。3 基于商圈理論下的快餐門店選址再優(yōu)化商圈理論分析 在上一章的分析過程中，本文運用模糊層次分析法對于連鎖快餐門店選址進行初步篩選，由于模糊層次分析法本身的局限性

23、（于此不再贅述），其求解結(jié)果難以滿足基于變動需求下的選址精確計算，本章節(jié)將在前文的基礎(chǔ)上運用商圈理論進一步篩選和分析，以達(dá)到最優(yōu)方案 ?？觳烷T店是快餐企業(yè)的基本經(jīng)營單位，是快餐企業(yè)的產(chǎn)品銷售渠道。作為渠道開發(fā)的門店開發(fā)一直是企業(yè)及研究學(xué)者關(guān)心的問題。在選址問題的相關(guān)研究中，人們廣泛運用商圈這一概念。商圈原本是產(chǎn)生于商業(yè)零售研究中的一個概念，由于快餐業(yè)與零售業(yè)非常相似，尤其是快餐店的顧客基本上是附近的居民、辦公人員和過往行人。這與零售業(yè)極為接近。因此對商圈的研究就顯得更為有實際意義。3.1 商圈理論下的選址規(guī)劃指導(dǎo)思想商圈生態(tài)的概念商圈（Trade area）理論，最早是由德國地理學(xué)家殼里斯泰勒

24、在20世紀(jì)30年代提出的。即商品和服務(wù)中心地理論(central Place theory）。該理論的重點是，以中心地為圓心，以最大的商品銷售和餐飲服務(wù)輻射能力為半徑，形成商品銷售和餐飲服務(wù)的中心地。美國市場營銷協(xié)會(AMA)對商圈的定義是“經(jīng)營某種產(chǎn)品或服務(wù)的某家或某類企業(yè)的顧客分布的地理區(qū)域”。日本商圈同題研究專家井鐵衛(wèi)認(rèn)為，商圈是現(xiàn)代市場中企業(yè)市場活動的空間，是一種直接或間接地與消費者活動空間相重疊的空間。從商圈概念的演化可以看出，商圈最初是站在商品和服務(wù)提供者的立地角度提出的，并逐漸擴展到商圈，同時也是商品和服務(wù)享用者的分布區(qū)域。以企業(yè)門店為中心，商圈由內(nèi)向外依次分為三個層次：主要商圈

25、、次要商圈和邊緣商圈，這種方法是最普遍采用的一種商圈劃分方法。3.2 商圈理論影響因素與實際應(yīng)用分析以商圈理論為基礎(chǔ)的選址方法是前人對零售店選址研究的基礎(chǔ)理論和方法，由于快餐店又是某種形式上的零售店?？觳偷甑倪x址也經(jīng)常運用此類方法。根據(jù)文獻(xiàn)資料總結(jié)?？觳烷T店選址原則主要包括以下幾個方面：(1)人口原則。即目標(biāo)門店附近是否具備一定數(shù)量的居民或流動人口；(2)目標(biāo)市場原則。即該居民或流動人口是否符合企業(yè)設(shè)定的目標(biāo)市場內(nèi)容(中國快餐業(yè)重要消費人群為16到24歲的年輕人)，或者說潛在顧客的消費能力對于企業(yè)是否有效；(3)可見性原則。即地理位置上的可見性。通俗地說就是門店是否能被路過的潛在顧客一眼看到；

26、(4)容易接近原則。即備選店址交通是否便利，是否容易到達(dá)。(5)經(jīng)濟性原則。選址要充分考慮租金、基礎(chǔ)設(shè)施費用、各種稅費等外部因素。此外還要考慮勞動力成本、經(jīng)營規(guī)模和品種等內(nèi)部因素，以此評估該選址是否能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)期的門店利潤；(6)穩(wěn)定性原則?？觳推髽I(yè)應(yīng)盡可能選擇經(jīng)濟較成熟、治安較穩(wěn)定的區(qū)域，還要重點考察目標(biāo)門店在預(yù)期經(jīng)營期內(nèi)不會受到城市拆遷、改造等規(guī)劃的影響。肯德基對門店的選址是從城市到區(qū)域再到具體的點進行選擇。在城市的選擇上，肯德基首先在北京、上海等大型城市開設(shè)門店。再進駐周邊城市。擴散銷售網(wǎng)絡(luò)。區(qū)域選擇上，肯德基主要按照商圈的劃分來確定。在商圈的劃分與選擇方面，肯德基在計劃進駐某個城市的時候

27、會先通過相關(guān)部門或請專業(yè)調(diào)查公司手機該地區(qū)的資料，然后進行商圈的劃分和選擇。在進行商圈劃分時，肯德基采用記分方式該地區(qū)進行評價劃分。如某地區(qū)有一個大型商場。商場營業(yè)額達(dá)到一千萬記1分，達(dá)到五千萬記5分，該地區(qū)有一條公交線路有一條地鐵線路也分別記分，肯德基一般會統(tǒng)計一個地區(qū)多年的平均值來進行分析。統(tǒng)計完一個地區(qū)的總分后?？系禄创蚍謥韺⑸倘Ψ诸?。一般分為一級商圈(最容易吸引消費者的顧客活動區(qū)域，原則上是在顧客不行五分鐘以內(nèi)的范圍)、二級商圈和三級商圈。商圈劃分完畢?？系禄鶎⒕唧w選擇商圈，也就是決定重點在哪個商圈開店，目標(biāo)消費者是什么。在餐飲業(yè)，企業(yè)的市場定位不同，目標(biāo)消費者不同。所以選擇的商圈也

28、不同，肯德基、麥當(dāng)勞此類的西式快餐在中國的目標(biāo)消費群體是兒童青少年與年輕一族。所以在選擇商圈時會重點考察此類人群的數(shù)量。此外，商圈的成熟度和穩(wěn)定度也非常重要，有無聚客點是評價一個商圈成熟度的重要標(biāo)準(zhǔn)。對于個不成熟、沒有聚客點的商圈，即使其在未來幾年內(nèi)有很大的成長發(fā)展空間，肯德基一般也不會考慮將門店設(shè)在該類區(qū)域，肯德基一定要等到商圈成熟穩(wěn)定后才進入，堅持比較保守穩(wěn)健的原則，保證開一家成功一家。確定商圈后，肯德基將最終選擇具體的點作為門店地址，首先會進行商圈聚客點的測算選擇。聚客點是指聚集客流的固定地點，這不僅是意味著單位時間內(nèi)經(jīng)過該地點的人流量大，且說明人流量往往能聚集在該固定地點做出停留?？系?/p>

29、基開店的原則是爭取在選定的商圈中最聚客的地方(最優(yōu)聚客點)和其附近開店，所以在確定開店商圈后，肯德基首先要確定其最主要的聚客點在哪里(如北京王府井是一個成熟的商圈，肯德基需要確定王府井的哪個位置的人流量最大)。在考察聚客點時，工作人員主要進行門前人流量測定，在計劃開店的地點定時記錄經(jīng)過的人流，即測算單位時間內(nèi)有多少人經(jīng)過了該地點，除了經(jīng)過某點的人流量測定?？系禄€對馬路中間及馬路對面的人流量進行測定，對馬路中間的人，肯德基只記錄騎自行車的人，不算開機動車的人。此外，在計算馬路對面的人流量時，肯德基規(guī)定以路寬來計算，當(dāng)路寬超過一定標(biāo)準(zhǔn)或馬路中間有隔離帶時，消費者一般不會來消費，所以肯德基把這類人

30、群排除在外。此外，肯德基在考察目標(biāo)門店的時候還必須考慮人流會不會被競爭對手截住。廣東省肯德基負(fù)責(zé)人說：目前人們對品牌的忠誠度還沒有達(dá)到這樣的程度“我就吃肯德基，看見麥當(dāng)勞就煩”，所以一般消費者的想法是“只要在我跟前。我就不愿意多走幾十米”。因此肯德基在進行門店選址時會盡量將門店設(shè)在消費者更容易接近的地方。3.3 商圈理論下優(yōu)化選址的含義和意義4 實例分析以歐尚集團在蘇南地區(qū)建立一個配送中心以滿足旗下幾家門店適用為例（這一部分在前面理論和方法基礎(chǔ)上實證分析-分全新選址和對現(xiàn)有選址的分析-在這里是全興選址） 本文以歐尚集團蘇南地區(qū)配送中心選址問題為例進行計算。隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展，歐尚在上海的配送中心難

31、以滿足整個華東區(qū)的需求，企業(yè)為了提高其服務(wù)水平和配送能力，從長期發(fā)展戰(zhàn)略考慮決定在蘇南地區(qū)選址建立配送中心。表 1 為該企業(yè)的各門店的需求量、價值重量及城市坐標(biāo)等信息。蘇南地區(qū)需求量價值重量及城市坐標(biāo)備選地點價值權(quán)重需求商品重量比例價值重量運輸距離系數(shù)橫坐標(biāo)縱坐標(biāo)南通蘇州無錫常州根據(jù)前文公式，求得重心為（120.39，31.44）， 價值重量（需求的價值重量），價值重量 = 需求商品重量×價值權(quán)重。以其周圍80km (主要運輸工具平均時速)為限確定，初步篩選結(jié)果分別為無錫和蘇州。 綜上，運用重心法對基于最小運輸成本的配送中心選址問題備選方案的篩選產(chǎn)生了很大作用，一方面它通過模糊計算排

32、除掉偏差極大地備選方案，簡化了計算步驟和相應(yīng)的準(zhǔn)備工作，同時為進一步的優(yōu)化篩選提供了有力支持。另一方面，運用重心法時，只考慮配送中心吞吐能力和運距，未考慮隨機的需求變動和狀態(tài)周期成本，亦給不了每個備選方案的具體優(yōu)劣方面，這種靜態(tài)選址方法具有很大的局限性，本文將在第3章給出進一步的優(yōu)化選址方法動態(tài)規(guī)劃模型分析。4.2 運用動態(tài)規(guī)劃對初選結(jié)果再分析與篩選 從前文最小成本重心法模糊計算可知，在蘇州和無錫建設(shè)歐尚蘇南地區(qū)配送中心最有運輸成本優(yōu)勢，本節(jié)將在此基礎(chǔ)上對蘇州和無錫四個備選地址即昆山，常熟，張家港，江陰進行分析。本文將根據(jù)備選地址的分布把規(guī)劃期分為四個階段，以減少作業(yè)和分析難度。 （1）在分析

33、過程中不考慮階段之間的聯(lián)系，以保證分析的有效性和充分性。利用前文的選址模型計算各階段的最佳選址點。記，分別為四個階段的最優(yōu)決策。 其決策集合： D=，。 求出各個階段的允許決策指標(biāo)，即各個階段的最佳選址方案，同時記錄在需求分布下的最小期望費用。例如在階段一的最佳選址決策下的決策量化指標(biāo)分別為：，。為方便起見，昆山，常熟，張家港，江陰四個備選配送中心地點記為，配送中心服務(wù)的需求點有6個（，），根據(jù)門店的的需求種類差異和配送時間要求，企業(yè)在各個規(guī)劃階段內(nèi)可以選用不同的配送中心，即從各個備選配送中心中選擇最優(yōu)方案來組織經(jīng)營，四個規(guī)劃階段的選址策略可能會有所不同，每個階段的最優(yōu)組合即為配送中心的最優(yōu)動

34、態(tài)選址。 根據(jù)預(yù)測可知各門店在各個規(guī)劃階段的需求量，見下表所示。根據(jù)=95%正態(tài)分布，該企業(yè)以95%的服務(wù)水平滿足需求點的配送時間限制。各需求點在不同階段的需求量N（） （單位：千噸）階段一階段二11.5，4階段三階段四供應(yīng)商到備選配送中心的平均運輸費率 （單位：元/件）配送中心運輸費率備選配送中心到需求點的配送費率 （單位：元/件）備選配送中心到需求點的配送時間N（） （單位：小時）各需求點的時間限制N（） （單位：小時）時間 階段內(nèi)備選配送中心的相關(guān)費用固定投資（萬元）164175180155存儲費用（元/噸）不同選址策略在各階段的期望費用 單位（萬元）第一階段第二階段第三階段第四階段累計

35、費用動態(tài)選址的決策為，累計費用為2103.6萬元，其意義為在不同的計劃期內(nèi)選擇不同的配送中心以求最低成本，如果僅靜態(tài)選址，根據(jù)上表可知是最佳選址地點，即在昆山建立配送中心。4.3 對重心法和動態(tài)規(guī)劃模型結(jié)合運用的分析與評價 企業(yè)配送中心選址時往往有許多的不確定因素來增加決策難度，動態(tài)模型在基于規(guī)劃期內(nèi)的隨機需求進行仿真時，可以較為準(zhǔn)確的提供必要方法、理論和算法支持。在前文的研究中，歐尚超市在選址決策時，可以具體分析蘇州、無錫、常州、南通等連鎖門店的需求、運輸費用和、配送時間限制先運用重心法進行初步篩選，再運用動態(tài)規(guī)劃模型對該方案進行再細(xì)化拆分論證，從而保證商業(yè)決策的正確性和戰(zhàn)略性。如果僅僅進行

36、以重心法為代表的最小配送成本靜態(tài)選址規(guī)劃，會有相當(dāng)大的實際偏差，短期來看，單純的靜態(tài)模型分析會加大企業(yè)配送中心選建初期成本投入；長期來看，不合理的配送中心選址建設(shè)難以滿足遠(yuǎn)期的配送需求。嚴(yán)重情況下，會因其各種限制條件的制約讓建成的配送中心成為拖累企業(yè)發(fā)展的障礙。 在采用動態(tài)規(guī)劃模型來解決不確定需求下的配送中心布局問題時，有一個非常大的優(yōu)點是：可以將規(guī)劃期內(nèi)的需求按階段劃分為不同狀態(tài)，在求解過程中，不必對非直接面對的不是本階段的變動需求和特殊限制作出回應(yīng)，在此過程中，只需作出對本階段內(nèi)的最優(yōu)選擇即可。對于那些非本階段的遠(yuǎn)期問題，例如某種創(chuàng)新產(chǎn)品的產(chǎn)生帶動大量的需求、配送速度提高、計算機系統(tǒng)的大規(guī)模使用帶來的配送效率提高等等，可以通過改變未來某階段的參數(shù)或新增狀態(tài)轉(zhuǎn)移方程來適應(yīng)動態(tài)規(guī)劃的需要，以適應(yīng)實際的需求。簡言之，基于動態(tài)規(guī)劃的特性，對于未來階段的可以解決的問題，我們可以在未來再解決而不必現(xiàn)階段來解決。結(jié) 論（這一部分對整篇文章的總結(jié)-涉及到結(jié)論、過程、優(yōu)點、缺點等） 連鎖零售企業(yè)配送中