西溪濕地運營模式分析

1、西溪濕地運營模式分析 植物景觀設(shè)計教研室 2014年09月18日第一部分 西溪濕地概況 西溪濕地國家公園，國家 5A級旅游景區(qū)，坐落于浙江省杭州市區(qū)西部，距離杭州西湖五公里，在杭州天目山路延伸段，是罕見的城中次生濕地，也是國內(nèi)第一個也是唯一的集城市濕地、農(nóng)耕濕地、文化濕地于一體的國家濕地公園。西溪濕地曾與西湖、西泠并稱杭州“三西”.園區(qū)約70%的面積為河港、池塘、湖漾、沼澤，正所謂“一曲溪流一曲煙”，整個園區(qū)六條河流縱橫交匯，水道如巷、河汊如網(wǎng)、魚塘櫛比如鱗、諸島棋布，形成了西溪獨特的濕地景致。西溪濕地國家公園，占地面積約11.5平方公里，分為東部濕地生態(tài)保護培育區(qū)、中部濕地生態(tài)旅游休閑區(qū)和西

2、部濕地生態(tài)景觀封育區(qū)。西溪集生態(tài)濕地、城市濕地、文化濕地于一身，堪稱中國濕地第一園，西溪濕地以獨特的風(fēng)光和生態(tài)，形成了極富吸引力的一種濕地景觀旅游資源。第二部分 西溪濕地的投入與產(chǎn)出投入分析：西溪濕地分為東部濕地生態(tài)保護培育區(qū)（二期）、中部濕地生態(tài)旅游休閑區(qū)（一期）和西部濕地生態(tài)景觀封育區(qū)（三期）。西溪濕地目前已經(jīng)完成總投資約90億的西溪濕地綜合保護一期、二期、三期工程，濕地保護建設(shè)和生態(tài)旅游開發(fā)已全面實施。一期保護工程約為3.46平方公里，總投資15億元。二期工程南起沿山河，北至文二西路，東接紫金港西側(cè)綠化帶，西側(cè)與濕地公園一期（3.46平方公里）范圍及濕地公園余杭區(qū)塊的東界相鄰。規(guī)劃總用地

3、面積約4.89平方公里，總投資30億元人民幣。三期西溪濕地公園（西區(qū)）規(guī)劃面積3.15平方公里，投資總額43.14億元人民幣。其中三期工程直接費用20.6億元，其中“前府后園”式的洪園、五常民俗村、西溪名園、風(fēng)情水街、秋雪庵濕地文化區(qū)等工程費用合計8.22億元，多層（高層）公寓安置10.03億元；征地拆遷費用17.64億元；建設(shè)管理費及其他1.715億元；基本預(yù)備費3.196億元。產(chǎn)出分析：西溪國家濕地公園生態(tài)服務(wù)功能價值評估研究報告結(jié)果顯示，西溪濕地國家公園每年提供的生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能總價值為11.32億元/年。其中，西溪濕地純生態(tài)物質(zhì)生產(chǎn)價值占據(jù)比例較小，只有0.26%，僅體現(xiàn)了西溪濕地的生

4、態(tài)價值；其次是西溪濕地的旅游價值，達到了37.64%；由于西溪濕地本身及周邊生態(tài)環(huán)境的改善，西溪濕地對提升周邊土地價值的貢獻最大，達到了46.61，即每年5.23億元。西溪濕地的建設(shè)的收益主要體現(xiàn)在周邊土地價值的提升方面，隨著濕地環(huán)境及交通的不斷改善，周邊土地及房地產(chǎn)市場價格迅速增長。2003年濕地改造之前，周邊大華西溪風(fēng)情一期排屋推出，均價僅4000元/平方米。至2008年3月，西溪風(fēng)情一期排屋，二手房市場上至少每平方米在22000元左右。2008年年初開盤的西溪蝶園成交均價超過2萬元/平方米。排屋部分，包括平層大宅，開盤價格則都超過3萬元/平方米，留莊的成交均價達到33000元/平方米以上

5、。生態(tài)經(jīng)濟能值投入產(chǎn)出比較： 根據(jù)杭州西溪國家濕地公園總體規(guī)劃(2004 2010)和調(diào)查資料, 濕地公園建立之前, 西溪濕地生態(tài)經(jīng)濟系統(tǒng)每年能值總投入為1.71 ×1019 sej, 相當于1.85 ×106US 。其中農(nóng)業(yè)和漁業(yè)養(yǎng)殖的投入資金為1.48 ×106 US ;環(huán)境投入3.43 ×1018 sej, 相當于3.71 ×105 US 。濕地公園建立之后, 環(huán)境投入不變,由于濕地生態(tài)環(huán)境保護和修復(fù)等投入大量資金, 使經(jīng)濟投入增加為2.62 ×106 US , 每年能值總投入增加到原來的1.6倍。產(chǎn)出方面, 濕地公園建立之前,

6、 系統(tǒng)能值總產(chǎn)出為1.14 ×1020 sej, 相當于1.23 ×107 US , 服務(wù)功能產(chǎn)出能值最大, 環(huán)境總產(chǎn)出是經(jīng)濟產(chǎn)出的3倍。其中, 經(jīng)濟收入來源于蘆葦、水稻、淡水魚、竹林和柿樹等農(nóng)副產(chǎn)品, 為3.08 ×106 US ;蘆葦、水稻、柿樹產(chǎn)生的系統(tǒng)有機物質(zhì)積累為1.98 ×1018sej;西溪濕地具有豐富的動植物和水生生物資源, 在大氣組分調(diào)節(jié)、環(huán)境凈化、水文調(diào)節(jié)及生物多樣性保護方面發(fā)揮著重要作用, 其能值產(chǎn)出為8.99 ×106 US 。建立濕地公園以后, 系統(tǒng)能值總產(chǎn)出是原來的1.9倍, 服務(wù)功能產(chǎn)出能值仍占最大比例, 環(huán)境總產(chǎn)

7、出與經(jīng)濟產(chǎn)出的比例提高到71。其中, 通過發(fā)展?jié)竦芈糜螌崿F(xiàn)經(jīng)營收入2.90 ×106 US ;由于蘆葦、竹林等得到補種, 且不再收獲用于市場交換, 而是作為有機物質(zhì)貯存在系統(tǒng)中, 系統(tǒng)的有機物質(zhì)積累增加為3.05 ×1018 sej, 比原系統(tǒng)增加0.5倍;由于池塘、河汊、港灣等生態(tài)環(huán)境得到修復(fù), 水質(zhì)明顯改善, 濕地生物棲息地得到保護, 維管束植物、魚類及水系動物、鳥類等種類增加, 同時, 濕地環(huán)境監(jiān)測、國家濕地公園示范項目研究等科研活動、科普教育廣泛開展, 生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能能值產(chǎn)出增加到2.04 ×107 US , 是原來的2.3倍。綜上, 西溪濕地公園建立之

8、后與之前相比,系統(tǒng)能值總投入增加, 總產(chǎn)出以更大的幅度增加。經(jīng)濟產(chǎn)出有所減小, 環(huán)境產(chǎn)出增幅較大,其中有機物質(zhì)積累使系統(tǒng)貯存能值增加,生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能產(chǎn)出是能值產(chǎn)出的重要部分。第三部分 運營模式我們認為西溪模式可概括為：根據(jù)國家的濕地公園試點要求，堅持“生態(tài)優(yōu)先、最小干預(yù)、修舊如舊、注重文化、以人為本、可持續(xù)發(fā)展”六大原則，全面加強濕地及其生物多樣性保護，維護濕地生態(tài)系統(tǒng)的生態(tài)特性和基本功能，保持和最大限度地發(fā)揮濕地生態(tài)系統(tǒng)的各種功能和效益，積極進行生態(tài)系統(tǒng)保護、園區(qū)環(huán)境修復(fù)、法規(guī)條例制定等實踐探索，努力把杭州西溪濕地打造成濕地生態(tài)的保護區(qū)、特色文化的延續(xù)區(qū)、科研科普的實驗區(qū)、生態(tài)旅游的品牌區(qū)

9、、和諧發(fā)展的示范區(qū)。西溪濕地公園的建設(shè)與管理：1、西溪濕地公園發(fā)展的戰(zhàn)略定位 建設(shè)和管理濕地公園，需要給她主題定位，即:濕地生態(tài)保護主題；濕地觀光、休閑主題；濕地（生態(tài)）科普教育主題；濕地國際論壇主題以及濕地景觀與地產(chǎn)。西溪濕地公園的形象定位：公園對外宣傳形象定位為"成為杭州市濕底生態(tài)系統(tǒng)的重要組成部分"，"濕地觀光、濕地休閑"，"走進濕地、親近自然"；公園文化定位:西溪濕地公園的主題文化定位為"西溪民俗文化"。公園內(nèi)從建筑形態(tài)、園林環(huán)境、人文環(huán)境等方面表現(xiàn)和渲染民俗文化，凸現(xiàn)蘇杭地域特色，使西溪民俗文化與現(xiàn)代文明

10、融為一體。西溪濕地公園的兼容性文化定位為"水文化"和"生態(tài)文明"；公園市場定位:長江三角洲地區(qū)游客；杭州市和周邊地區(qū)中小學(xué)校學(xué)生；拓展杭州旅游的國內(nèi)外游客。 2、濕地公園的建設(shè)目標 西溪濕地公園的建設(shè)總目標：在堅持"生態(tài)優(yōu)先、最小干預(yù)、修舊如舊、注重文化、以人為本，可持續(xù)發(fā)展"六條原則的基礎(chǔ)上，以改善保護區(qū)的水質(zhì)為根本立足點，保護、培育特有的江南水鄉(xiāng)的濕地自然景觀以及蘆葦、柿樹、柳樹、梅花等構(gòu)成的植被資源和鳥類及魚類等野生動物資源，同時在積極保護生態(tài)資源的基礎(chǔ)上，展示其清雅秀麗的濕地自然景觀、深厚的人文景觀，在西溪和西湖形成一個有機互

11、補的整體，全面提升杭州的生態(tài)、環(huán)境質(zhì)量和目標旅游城市品位，探索出中國建設(shè)濕地公園之路，把西溪濕地公園打造成全國典范。 3、西溪國家濕地公園建設(shè)原則 濕地生態(tài)保護與合理利用相協(xié)調(diào)的原則。生態(tài)環(huán)境是人類生存和發(fā)展的基本條件，是社會、經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，通過人工恢復(fù)與重建后的西溪國家濕地公園必須在保護好濕地生態(tài)系統(tǒng)及環(huán)境的基礎(chǔ)上開展?jié)竦芈糜?，達到保護與合理利用相協(xié)調(diào)，實行可持續(xù)發(fā)展；濕地公園的建設(shè)必須維護區(qū)域生態(tài)系統(tǒng)平衡，體現(xiàn)濕地生物多樣性的特點，具備系統(tǒng)自身反饋和演替的能力。 濕地公園的項目設(shè)置應(yīng)體現(xiàn)人與自然和諧共存的原則，為游客提供一個親近自然、體驗自然和零距離感受濕地的科普、教育、休閑和娛樂

12、環(huán)境。 第四部分 對周邊經(jīng)濟的影響積極影響：促進了該區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展，尤其是第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，有效帶動了就業(yè)的發(fā)展。對當?shù)卣?，西溪濕地的開發(fā)提高了土地的價格，帶動了房地產(chǎn)的發(fā)展，增加了政府的稅收。對于當?shù)氐娜罕姡]有遷出的）而言，西溪濕地的開發(fā)增加了他們的額外收入，居民可以將家居改成簡易的旅館以賺取額外的收入。消極影響：片面追求旅游發(fā)展，直接影響了當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的結(jié)構(gòu)不合理，西溪濕地的開發(fā)，使得當?shù)卦S多人依附其生存，但是旅游地的季節(jié)性極強，冬季的游客數(shù)量明顯減少，使得商家在此期間的收入明顯減少。西溪周邊的高房價也使得許多原地的居民遷出，建設(shè)了許多的高檔住宅小區(qū)，使得周邊的物價升高。西溪濕

13、地周邊房地產(chǎn)概況：杭州房地產(chǎn)分布現(xiàn)狀：西溪房地產(chǎn)特點：西溪房地產(chǎn)現(xiàn)狀： 西溪房地產(chǎn)在售項目價格：2005年4月21日新聞報道：今年5月1日，全國首個濕地公園西溪濕地公園終于“千呼萬喚始出來”。據(jù)了解，杭州市物價局將對西溪濕地公園門票試行每人次40元的價格。同時，在一年的試行期內(nèi)，杭州市民還可以憑公園IC卡免票入園參觀，而西溪濕地公園還將設(shè)立“公眾日”，每周一天免費向公眾開放。除了西溪濕地本身的關(guān)注度外，西溪濕地周邊的房地產(chǎn)項目再次成為視線的聚焦點。西溪濕地的開放，意味著人氣的聚集，而人氣，對于一個大型居住區(qū)而言，其意義不言而喻。 1. 沾西溪之“光”周邊房產(chǎn)叫座有人把西溪濕地公園，看作未來可以

14、和西湖媲美的景點。而沾了西溪濕地的“光”，目前公園附近的房地產(chǎn)項目，別墅、排屋的價格已經(jīng)賣到每平方米上萬元，“大西溪”（閑林板塊）的公寓價格也普遍在6000元/平方米左右。2005年最受關(guān)注的大盤“翡翠城”已有近萬人預(yù)訂，最終將會通過搖號產(chǎn)生購房者，這在商品房銷售上也很少見。而這些樓盤，大多是以“生態(tài)居住”為賣點?！澳戏?#183;西溪名園”是西溪濕地公園10.2平方公里的核心區(qū)域內(nèi)惟一的房地產(chǎn)項目，目前已售完，均價1.2萬元/平方米。西溪濕地公園開放后對周邊房產(chǎn)所產(chǎn)生的輻射效應(yīng)，顯然已被大多數(shù)房產(chǎn)開發(fā)商看好。今年春節(jié)后，新出讓的西溪濕地公園周邊的一塊土地，樓面價接近7000元/平方米，這樣的

15、數(shù)字，已經(jīng)高出熱點區(qū)域濱江4000多元/平方米的樓面價。而四月份新出讓的文一路北面的一塊土地，樓面價為8000多元/平方米。2. 可供開發(fā)土地所剩無幾那么，西溪濕地以及它的周邊地區(qū)到底還有多少土地可供房地產(chǎn)項目開發(fā)？據(jù)記者調(diào)查，可以說是所剩無幾。杭州市西湖區(qū)建設(shè)局副局長、西溪濕地綜合保護工程指揮部規(guī)劃工程部副主任吳少雯告訴記者，和西湖相比，西溪濕地更接近原生態(tài)，“原始”、“自然”是西溪濕地公園最大的特點。如果濕地周邊的建筑過于密集、商業(yè)氛圍過濃將破壞這里的自然生態(tài)景觀。因此，根據(jù)西溪濕地的總體規(guī)劃，其10.2平方公里的核心區(qū)域內(nèi)不允許新的房產(chǎn)項目進入，而濕地公園周圍的建筑也將被嚴格限制高度。目前西溪濕地周邊包括閑林板塊已有20多個樓盤，幾乎都打著“生態(tài)居住”的賣點，但事實上，目前打著“西溪”招牌的樓盤，只有少數(shù)是可以直接被西溪景區(qū)輻射的。盡管如此，但仍有開發(fā)商想擠進“西溪”。不過，眼下有點“