采用成本法的被拆遷自建房房地產(chǎn)估價報告基

1、四、被拆遷住宅自建房(成本法)房地產(chǎn)估價報告基本內(nèi)容與要求大項序號序號名稱基本內(nèi)容基本要求一、封面、致函、目錄、聲明、假設(shè)和限制條件1封面（或扉頁）要素包括：估價報告名稱、估價項目（名稱）、估價委托人、估價機構(gòu)（名稱）、注冊房地產(chǎn)估價師（姓名及注冊號）、估價報告出具日期、估價報告編號。要素齊全，表述準確、清晰、簡潔。2致估價委托人函內(nèi)容包括：標題、估價委托人名稱或姓名、估價目的、估價方法（名稱）、估價對象（名稱、坐落、范圍、用途、規(guī)模、權(quán)屬）、估價時點、價值類型（名稱）、估價結(jié)果（幣種總價大小寫、單價小寫）、告知事項、估價機構(gòu)名稱和蓋章、法定代表人蓋章、致函日期。估價方法統(tǒng)一稱為：“成本法”。

2、價值類型統(tǒng)一稱為：“市場價值類型”。屬于鑒定不通過而重新出具估價報告的，應(yīng)說明重新出具估價報告的原因，并聲明原報告（編號）同時作廢，編寫修改后報告的編號（在原報告編號后加“G1”）。1.內(nèi)容完整，前后一致，表述準確、清晰、簡潔；2.有要求“告之事項”單頁撰寫的，應(yīng)單頁撰寫并置于“致估價委托人函”的前一頁。沒有要求單頁撰寫的，置于“致估價委托人函”的尾部。3目錄內(nèi)容包括：標題、注冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價假設(shè)和限制條件、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件。1.估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告應(yīng)列一級標題；2.附件應(yīng)詳細列明具體名稱;3.頁碼應(yīng)前后一致；4.組成內(nèi)容名稱應(yīng)前后一致。4注冊房地產(chǎn)估價師聲明內(nèi)容

3、包括：規(guī)范中的格式內(nèi)容，并列明實地查勘的注冊估價師姓名及房地產(chǎn)估價員的姓名，注明實地查看的日期。應(yīng)說明撰寫拆遷估價報告的文件依據(jù)：我們依照中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范以及建設(shè)部城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見、福建省城市房屋拆遷估價技術(shù)規(guī)范、福州市城市房屋拆遷估價技術(shù)指導(dǎo)意見等進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。1.內(nèi)容規(guī)范，針對性強；2.說明是否有重要專業(yè)幫助，有重要專業(yè)幫助的應(yīng)說明幫助的專家（姓名、單位、職稱、專業(yè)資格）；3.應(yīng)有注冊房地產(chǎn)估價師的姓名、注冊號、并親筆簽名、蓋章。5估價假設(shè)和限制條件現(xiàn)場查勘日與估價時點不一致時，應(yīng)對估價對象的狀況作必要的假設(shè)；無法入戶查勘時，應(yīng)對建筑

4、物的特征及其成新率，做必要的合理假設(shè)，并說明產(chǎn)生異議的解決方法；估價時必要、但不肯定，而又必須予以明確的其他前提條件需要做出假定。1.估價假設(shè)和限制條件要合法、必要、合理，理由充分；2.不濫用估價假設(shè)或不明確的假設(shè)；3.估價限制條件要有很強的針對性。二、估價結(jié)果報告6估價委托人估價委托人為單位時，信息內(nèi)容包括：單位名稱、營業(yè)執(zhí)照、法定代表人。估價委托人為個人時，信息內(nèi)容包括：個人姓名、身份證號碼。內(nèi)容完整、表述準確。7估價機構(gòu)信息內(nèi)容：估價機構(gòu)全稱、法定代表人、住所、估價資質(zhì)等級、資質(zhì)證書編號。內(nèi)容完整、表述完整。8估價目的“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價值”。表述具體、準確

5、。9估價對象基本狀況包括：名稱、坐落、范圍、規(guī)模、用途、權(quán)屬等，對相對應(yīng)的房屋拆遷許可證做必要的摘錄?；緺顩r描述要全面、準確。范圍界定要明確（例如包括土地、房屋，不包括二次裝修、構(gòu)筑物等不列入本次估價的范圍）。10估價時點相應(yīng)片區(qū)的房屋拆遷許可證頒布日期，有延期的為房屋拆遷許可證延期的批準日期。確定正確，確定理由簡要明確。11價值類型價值類型：市場價值；價值定義：估價對象在估價時點且滿足本次估價的假設(shè)和限制條件下的市場價值；價值內(nèi)涵：范圍包括×××，不包括×××；不考慮租賃、抵押、查封等因素的影響；不包括臨時安置費、搬遷補助費、搬遷

6、獎金等。價值類型正確，價值內(nèi)涵或者定義準確。12估價依據(jù)法律法規(guī)依據(jù)；估價標準依據(jù)；估價行為依據(jù)。1.名稱要表述準確；2.估價標準依據(jù)應(yīng)列全；3.估價依據(jù)不應(yīng)過時而失效；4.不濫列估價依據(jù)。13估價原則基本準則（獨立、客觀、公正、合法原則）；普適技術(shù)性原則（合法、估價時點、替代、最高最佳利用原則）。完整、準確。14估價方法本次估價采用成本法（其中建筑物采用成本法，土地使用權(quán)采用市場法“分配法”）。<注：土地使用權(quán)采用基準地價修正法等方法的另詳述>；成本法的定義（含公式）；市場法定義（含公式）；分配法的定義（含公式）。采用方法應(yīng)正確，方法名稱或定義應(yīng)準確。15估價結(jié)果估價結(jié)果（包括幣

7、種、總價、單價及總價大寫）。完整清晰、前后一致。16估價人員參加本次估價的人員有：注冊房地產(chǎn)估價師姓名、資格、注冊號（簽章）：房地產(chǎn)估價員姓名、估價員證書號（簽名）：對本報告有重要幫助的專家應(yīng)寫明其姓名、資格（職稱）、幫助內(nèi)容，并由其親筆簽名。人員與內(nèi)容齊全、準確；簽名、蓋章真實。17估價作業(yè)日期×年×月×日至×年×月×日。（如果鑒定不通過而修改或重新撰寫時，應(yīng)另行注明修改報告的起止日期）表達正確，有保證完成的合理時間。18估價報告使用期限估價報告出具之日起至相對應(yīng)的房屋拆遷許可證終止之日。三、估價技術(shù)報告19實物狀況描述與分析建筑物

8、實物狀況：名稱、規(guī)模、用途、結(jié)構(gòu)、層高、建成時間、建筑物特征、維護狀況、完損情況等。土地實物狀況：面積、用途、形狀、地形地勢、基礎(chǔ)設(shè)施完備度、土地平整程度等。（注意：描述的同時，要針對性地進行合理地分析）1.描述全面、翔實、到位；2.分析客觀、透徹；3.無法入戶查勘時，只寫可查勘的部分，其他部分交代“是參考××建筑物”，對其建筑物特征作必要的假設(shè)，并作為本次估價時建安工程費測算依據(jù)。20權(quán)益狀況描述與分析房屋所有權(quán)狀況：所有權(quán)人、房屋來源、房屋權(quán)利性質(zhì)等。土地使用權(quán)狀況：使用權(quán)人、土地類型（出讓或劃撥等）、土地終止日期等。（做必要分析）1.描述全面、翔實；2.分析客觀、透徹

9、。21區(qū)位狀況描述與分析位置狀況：坐落、方位、距離、土地等級、城市基礎(chǔ)配套設(shè)施（幾通）、朝向、樓層等。交通狀況：道路狀況、距離公交站點遠近、交通輻射范圍、公交路線數(shù)量、交通順暢情況、其他交通工具等。環(huán)境狀況：自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀（如公園）等。外部配套設(shè)施狀況：基礎(chǔ)設(shè)施（幾通）、超市、農(nóng)貿(mào)市場等購物場所、學(xué)校、醫(yī)院、銀行及郵局網(wǎng)點等。名校因素：××小學(xué)，××中學(xué)。（注意：描述的同時，要針對性地進行合理分析）1.描述全面、翔實；2.分析客觀、透徹。22市場背景描述與分析宏觀房地產(chǎn)市場背景、當?shù)胤康禺a(chǎn)市場、類似房地產(chǎn)市場及相關(guān)影響因素分析。簡明、準確、要有

10、針對性。23最高最佳利用分析本次估價以估價對象保持現(xiàn)狀為最高最佳利用方式（拆遷估價可不做其他利用方式分析）。24估價方法適用性分析（1）充分表述已選用估價方法（成本法）的理由；（2）充分說明未選用估價方法（市場法、收益法）的理由。（3）估價的技術(shù)路線表述；1.估價方法（市場法、成本法、收益法）排查完整；2.技術(shù)路線表述清晰、明確。25估價測算過程樓面地價此處略（與住宅區(qū)位補償價求取的要求相同）開發(fā)成本勘察設(shè)計和前期工程費：計費依據(jù)充分、費率合理；建筑安裝工程費：a.說明按分部分項或工料測量法求??；b.建安工程費取價參考物（類型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次、主要建筑特征）?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（視同類個人自建房

11、客觀情況）。公共配套設(shè)施建設(shè)費（個人自建房一般無此項）。其他工程費（個人自建房一般無此項）。開發(fā)期間稅費（個人自建房一般無此項）。1.構(gòu)成內(nèi)容完整且合理；2.確定依據(jù)充分。管理費用同類的客觀水平。費率合理、可靠。銷售費用視同類個人自建房客觀發(fā)生情況而定。1.應(yīng)與商品房區(qū)別對待；2.取值合理、恰當。投資利息開發(fā)周期的推斷、計息期限的確定、利率的選擇（與計息期相同的貸款年利率），以復(fù)利計。1.開發(fā)周期合理；2.利率正確；3.計算無誤。銷售稅費按規(guī)定的稅費計。構(gòu)成內(nèi)容合理、恰當。開發(fā)利潤利潤率內(nèi)涵要明確。1.應(yīng)與商品房區(qū)別對待；2.利潤率內(nèi)涵要匹配；3.利潤水平要客觀、合理。重置價上述6項累加，同時

12、應(yīng)表達有重置單價（元/m2）。1.表述正確；2.計算無誤。建筑物成新率1.估價委托人已告知建成時間的，按直線法；特殊情況的可用成新折扣法或其他方法求取成新率。2.估價委托人無法告知建成時間的：（1）無法入戶查看時，可采用成新折扣法或用同片區(qū)可入戶的相似成新率的類似房屋進行現(xiàn)場觀察法；（2）可以入戶查看的，可采用現(xiàn)場觀察法（列出成新率打分表）。1.成新率打分表的描述與分值應(yīng)合拍；2.成新率打分表的權(quán)重取值應(yīng)符合規(guī)定；3.不采用缺項打分法。綜合調(diào)節(jié)系數(shù)主要指地段、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、戶型、環(huán)境、景觀、配套、效用、建筑風(fēng)水等因素對房屋價值的影響。視具體情況慎重確定。1.要有充分的理由；2.要慎重、合理。估價結(jié)果估價對象單價=樓面地價+建筑物重置價×建筑物成新率×（1±綜合調(diào)節(jié)系數(shù)）估價總價=估價對象單價×建筑物面積單價精度至人民幣元。26估價結(jié)果確定含幣種、單價、總價（大小寫）。內(nèi)容完整，文字簡潔。四、附件及外在質(zhì)量27附件一、估價對象地理位置示意圖。二、估價對象照片（包括內(nèi)、外以及周圍環(huán)境）。