物業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題與策略

1、物業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題與策略摘要：市場(chǎng)更新日新月異，社會(huì)快速發(fā)展，物業(yè)行業(yè)也隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷更新，涌現(xiàn)出越來越多的新型管理模式，機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存，社會(huì)發(fā)展給物業(yè)行業(yè)帶來了新的發(fā)展生態(tài)，新的發(fā)展機(jī)會(huì)，新的創(chuàng)造機(jī)遇，同時(shí)，物業(yè)也面臨著更多的風(fēng)險(xiǎn)，競(jìng)爭(zhēng)壓力更大，物業(yè)行業(yè)必須以更高標(biāo)準(zhǔn)要求自身，管理工作也必須更加完善高效。無論社會(huì)如何發(fā)展、如何更新?lián)Q代，財(cái)務(wù)管理的重要地位都不可輕易撼動(dòng)，財(cái)務(wù)是企業(yè)管理的核心，物業(yè)行業(yè)也不例外，物業(yè)人員應(yīng)該意識(shí)到財(cái)務(wù)管理工作的重要性，根據(jù)市場(chǎng)大環(huán)境以及企業(yè)自身發(fā)展?fàn)顩r及時(shí)靈活調(diào)整物業(yè)財(cái)務(wù)管理模式，確保財(cái)務(wù)工作的規(guī)范科學(xué)高效，從經(jīng)濟(jì)上為公司發(fā)展保駕護(hù)航，為公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展

2、打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。筆者結(jié)合自身多年工作經(jīng)驗(yàn)，主要對(duì)目前我國(guó)物業(yè)公司在財(cái)務(wù)管理中存在的問題進(jìn)行了分析，就提高物業(yè)管理水平提出了相應(yīng)策略與建議，以促進(jìn)這一行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。關(guān)鍵詞：物業(yè)；財(cái)務(wù)管理；問題；策略物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理存在其特殊性，財(cái)務(wù)內(nèi)容項(xiàng)目涉及廣泛，財(cái)務(wù)人員必須對(duì)公司情況了如指掌，有效核算公司財(cái)務(wù)經(jīng)費(fèi)，根據(jù)運(yùn)行項(xiàng)目的以及各部門的預(yù)算，合理分配公司財(cái)務(wù)，并根據(jù)實(shí)際需求靈活調(diào)整，科學(xué)分配，確保財(cái)務(wù)資金的利用率。工作人員要加強(qiáng)合作，保證財(cái)務(wù)資金正常流動(dòng)，使財(cái)務(wù)工作朝著預(yù)期的良性的方向發(fā)展。萬物都在變，財(cái)務(wù)管理工作也面臨著許多新問題，相關(guān)的管理人員必須要明確物業(yè)財(cái)務(wù)管理當(dāng)中的各種問題，然后根據(jù)實(shí)際的

3、情況有針對(duì)性地提出高效的解決措施。一、物業(yè)財(cái)務(wù)管理概述（一）物業(yè)財(cái)務(wù)管理的含義。財(cái)務(wù)是指企業(yè)為達(dá)到既定目標(biāo)而進(jìn)行的籌集資本并在企業(yè)的管理中進(jìn)行運(yùn)用的一種活動(dòng)。那么在物業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中，商品房的出售、經(jīng)供房產(chǎn)的出租、物業(yè)提供服務(wù)管理所得的收入等，就形成了物業(yè)管理公司的資金運(yùn)行。簡(jiǎn)單來說，物業(yè)財(cái)務(wù)管理即物業(yè)管理公司對(duì)自身資金運(yùn)行的管理。在資金運(yùn)行過程中，由于它包括了整個(gè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)出租和管理服務(wù)收費(fèi)等資金的籌集、使用、耗費(fèi)、收入與最后的分配，可見它是一種全方位、綜合性的管理和服務(wù)。為了擴(kuò)大收入來源，提高自身經(jīng)濟(jì)效益，使物業(yè)不斷保值增值，很多物業(yè)管理公司施行“一業(yè)為主，多業(yè)發(fā)展”的方針，公司結(jié)構(gòu)既包括商業(yè)貿(mào)

4、易部門，也包括工程維修機(jī)構(gòu)，除此之外，還有出租物業(yè)及其他提供有償服務(wù)的機(jī)構(gòu)。物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理就是統(tǒng)籌各經(jīng)營(yíng)單位的機(jī)構(gòu)。（二）物業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)。1.內(nèi)容復(fù)雜。物業(yè)財(cái)務(wù)管理之所以內(nèi)容復(fù)雜，主要是因?yàn)槲飿I(yè)管理內(nèi)容的復(fù)雜。物業(yè)管理集經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)三位于一體，不僅管理的對(duì)象多種多樣，而且資金的來源和支出也各不相同，因此，物業(yè)的財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容十分復(fù)雜。另外，它還有別于其他服務(wù)行業(yè)，財(cái)務(wù)管理的范圍十分廣泛，工資支出必然屬于財(cái)務(wù)管理，物業(yè)主要是為業(yè)主服務(wù)，因此保潔服務(wù)、公共設(shè)施設(shè)備的維修更換，還有物資的消耗等，都是財(cái)務(wù)管理的管理范圍。這就要求物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理工作要兼顧到公司的各個(gè)部門與項(xiàng)目，或多或

5、少地滲透到企業(yè)管理的每個(gè)環(huán)節(jié)中。2.成本較高。除了少數(shù)大企業(yè)為之占用的物業(yè)之外，大多數(shù)時(shí)候，物業(yè)管理的收支項(xiàng)目數(shù)額都比較小，但是發(fā)生的頻率較高。因而，費(fèi)用的收取、催繳、支付等財(cái)務(wù)處理工作量大，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理成本較高。3.管理資金性質(zhì)復(fù)雜。因?yàn)檎畬?duì)物業(yè)管理行業(yè)有一定的干預(yù)性，以及業(yè)主需求也是豐富多樣的，所以管理費(fèi)的性質(zhì)和內(nèi)容就比較復(fù)雜。例如，對(duì)于不同的居住物業(yè)價(jià)格，物業(yè)管理的收費(fèi)就分為政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)以及市場(chǎng)價(jià)等；從內(nèi)容來看，有的屬于經(jīng)營(yíng)收益性質(zhì)的包干型管理費(fèi)，有的則屬于實(shí)報(bào)實(shí)銷型管理費(fèi)，是屬于代收代付性質(zhì)的；有的管理費(fèi)與傭金分別計(jì)算，有的還包括了租售的租金。至今為止，有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)的名稱都

6、是五花八門的，沒有統(tǒng)一，可見其性質(zhì)復(fù)雜性。4.財(cái)務(wù)監(jiān)督的多元化。事實(shí)上，不單單是物業(yè)管理資金的類型多，相應(yīng)的物業(yè)財(cái)務(wù)管理的監(jiān)督同樣呈現(xiàn)出多元化的特點(diǎn)，例如住房專項(xiàng)維修資金因?yàn)閷儆谌w業(yè)主所有，所以其使用必須受到業(yè)主的監(jiān)督；大規(guī)模的工程維修必須經(jīng)由當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)后才可以實(shí)施，這就需要接受當(dāng)?shù)刎?cái)政部門的監(jiān)督檢查；對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的相關(guān)服務(wù)，其服務(wù)收費(fèi)需要當(dāng)?shù)卣飪r(jià)部門的批準(zhǔn)，并在其監(jiān)督之下；物業(yè)公司資金運(yùn)作方面的監(jiān)督對(duì)象更為廣泛，包括業(yè)主、企業(yè)自身、政府相關(guān)部門等，均對(duì)各項(xiàng)物業(yè)收費(fèi)進(jìn)行有效的監(jiān)督；物業(yè)業(yè)主通常重視物業(yè)收費(fèi)以及效益等情況，這就需要物業(yè)公司所提供的財(cái)務(wù)信息必須體現(xiàn)該

7、方面的特點(diǎn)。做好物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理工作，一方面可有利于規(guī)范公司的財(cái)務(wù)行為，另一方面能夠促進(jìn)企業(yè)間的公平競(jìng)爭(zhēng)，從而保護(hù)物業(yè)管理相關(guān)各方的合法權(quán)益，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化。二、物業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中存在的問題（一）管理者的市場(chǎng)觀念薄弱，不十分重視成本管理。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)催生了一批新領(lǐng)域，物業(yè)管理就是產(chǎn)物之一，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展導(dǎo)致物業(yè)管理發(fā)展得越來越專業(yè)化、智能化。但是，管理人員的思維并未進(jìn)步，管理理念跟不上時(shí)代發(fā)展需求，對(duì)物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)認(rèn)識(shí)不夠清晰，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的深刻的戰(zhàn)略規(guī)劃，認(rèn)為物業(yè)管理的工作內(nèi)容就是清潔衛(wèi)生、維護(hù)小區(qū)秩序，因此無法形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)。工作范圍的認(rèn)識(shí)錯(cuò)位，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管35理工作也存在缺失，不重視成

8、本管理工作，在實(shí)際工作中也就不可能將人力及財(cái)務(wù)等資源進(jìn)行優(yōu)化整合管理，無法優(yōu)化企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。因此，作為物業(yè)管理人員，尤其是財(cái)務(wù)工作人員，必須要樹立市場(chǎng)觀念、現(xiàn)代會(huì)計(jì)觀念，將目光放遠(yuǎn)放長(zhǎng)，以穩(wěn)企業(yè)發(fā)展。（二）內(nèi)部控制制度不規(guī)范。制度是員工工作的行為準(zhǔn)則，尤其是物業(yè)財(cái)務(wù)收支瑣碎繁雜，沒有清晰明了的工作流程，很容易導(dǎo)致工作不便。在實(shí)際工作中，某些公司認(rèn)為自己的業(yè)務(wù)簡(jiǎn)單，自然而然的認(rèn)為公司財(cái)務(wù)也便于管理，并沒有建立起完善的財(cái)務(wù)管理制度，忽略了公司內(nèi)部財(cái)務(wù)控制制度的制定。還有一些物業(yè)公司，盡管建立了相關(guān)賬戶，但由于其基礎(chǔ)工作管理不善，賬戶建立困難，物管理費(fèi)無法及時(shí)公布，業(yè)主也無法及時(shí)了解物業(yè)管理費(fèi)的使用

9、情況，這些都是內(nèi)部財(cái)務(wù)制度不完善導(dǎo)致的?？偠灾?，管理者不能簡(jiǎn)單地將制度建立與否與業(yè)務(wù)內(nèi)容的復(fù)雜度掛鉤，只有建立完善的制度，才能為物業(yè)業(yè)務(wù)正常開展提供保障。（三）財(cái)務(wù)報(bào)表管理不善。物業(yè)公司所使用的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度不一，某些公司是參考公共機(jī)構(gòu)制定的，有些則是依據(jù)自己的業(yè)務(wù)工作狀況，建立起符合公司實(shí)際的財(cái)務(wù)報(bào)表制度，缺乏統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度。物業(yè)公司業(yè)務(wù)有其特殊性，財(cái)務(wù)對(duì)象凌亂、業(yè)務(wù)的多樣性給財(cái)務(wù)管理帶來了很大的挑戰(zhàn)，明細(xì)管理較為混亂，財(cái)務(wù)報(bào)表普遍存在數(shù)據(jù)過于籠統(tǒng)、詳細(xì)度不夠、管理困難的問題，面對(duì)這種情況物業(yè)公司首先要統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度，將財(cái)務(wù)法規(guī)了然于心，這樣才能規(guī)范的管理各類財(cái)務(wù)報(bào)表。（四）融資能力差，監(jiān)管不

10、足。在我國(guó)現(xiàn)有物業(yè)公司多為中小規(guī)模企業(yè)，資金來源途徑狹窄，使用資金有限，再加上業(yè)務(wù)規(guī)模小，向銀行貸款融資也存在阻礙，物業(yè)公司難以獲得信用擔(dān)保，向銀行貸款困難。此外，物業(yè)公司的專項(xiàng)維修資金并沒有得到有效使用，目前我國(guó)的住房維修基金分為政府主管部門或房地產(chǎn)公司托管兩種模式，這部分資金主要是用于財(cái)產(chǎn)擔(dān)保期滿后住宅公用部分，當(dāng)設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)問題時(shí)，啟用此資金用于維修改造，?？顚Ｓ茫坏糜糜谄渌С?。但是此項(xiàng)資金的所知率并不高，大部分業(yè)主都不知道有此資金的存在，有擅自挪用資金的情況存在，監(jiān)管力度不足。（五）投資水平不高。物業(yè)公司通常被人們認(rèn)為是“后勤部門”，中小規(guī)模物業(yè)公司居多，由于其規(guī)模與資質(zhì)的原因，大

11、多數(shù)物業(yè)公司的投資管理業(yè)務(wù)存在短板，沒有好的投資項(xiàng)目，投資水平不高?？茖W(xué)的投資是建立在大數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上的，首先要收集足夠的資料，并進(jìn)行科學(xué)的整理收集分析，才有可能作出正確的投資分析，但是大多數(shù)物業(yè)公司并沒有一個(gè)專業(yè)的投資團(tuán)隊(duì)，管理者只是憑感覺而論，投資科學(xué)度低，因此，投資項(xiàng)目自然風(fēng)險(xiǎn)度高。其一是投資方向的錯(cuò)誤，事前缺乏專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查，不知道消費(fèi)者要什么，需求度是多少，最終導(dǎo)致投資項(xiàng)目與消費(fèi)者需求不匹配，沒有獲得預(yù)期的回報(bào)率。其二是投資的資金鏈斷裂，投資通常是一項(xiàng)持久性業(yè)務(wù)，后續(xù)資金跟不上，無法為項(xiàng)目提供持續(xù)性支持，也會(huì)導(dǎo)致投資項(xiàng)目夭折、半路夭折，還會(huì)導(dǎo)致前期的投資打水漂，給公司帶來巨大的損失。當(dāng)今

12、隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，市場(chǎng)需求的擴(kuò)大，物業(yè)公司的發(fā)展空間也越來越大，企業(yè)經(jīng)營(yíng)者要有戰(zhàn)略的意識(shí)，高度重視財(cái)務(wù)管理工作，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)資源優(yōu)化配置，投資理財(cái)科學(xué)發(fā)展，形成財(cái)務(wù)良性循環(huán)。三、物業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的策略思索（一）完善物業(yè)公司物業(yè)會(huì)計(jì)制度與準(zhǔn)則。制度準(zhǔn)則是工作的開展依據(jù)，是監(jiān)督財(cái)務(wù)使用情況的規(guī)范，物業(yè)管理企業(yè)首先要重視制度，以國(guó)家規(guī)范的財(cái)務(wù)管理要求為準(zhǔn)繩，再結(jié)合公司自身業(yè)務(wù)需要，制定出適合自己公司運(yùn)行的財(cái)務(wù)管理制度，使工作有法可依、有紀(jì)可遵，財(cái)務(wù)上的報(bào)表賬簿等統(tǒng)一規(guī)范管理。同時(shí)，制度不是制定完就等于結(jié)束，制度只有經(jīng)過時(shí)間檢驗(yàn)，才能發(fā)現(xiàn)問題，發(fā)現(xiàn)問題就要解決問題，要不斷完善細(xì)化制度建設(shè)，例如小區(qū)各種

13、財(cái)務(wù)資料的上交程序、小區(qū)收入的監(jiān)督管理等。以制度規(guī)范行為，穩(wěn)企業(yè)發(fā)展。（二）建立財(cái)務(wù)成本分析控制制度。成本支出是物業(yè)財(cái)務(wù)管理的一項(xiàng)重要工作內(nèi)容，包括人工成本以及管理成本，公司要建立財(cái)務(wù)成本分析控制制度，整合資源，可以通過進(jìn)修培訓(xùn)等方式提高員工素質(zhì)，改變其傳統(tǒng)觀念，不要將財(cái)務(wù)工作簡(jiǎn)單地認(rèn)為為收支、記賬工作，加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，提高員工大局觀念，樹立整體成本意識(shí)，緊跟時(shí)代潮流，成長(zhǎng)為復(fù)合型人才，適應(yīng)工作需要。（三）建立規(guī)范的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作?；A(chǔ)是根本，工作人員要時(shí)刻注意對(duì)財(cái)務(wù)往來的記錄，尤其是對(duì)于原始記錄的歸納整理，首先要制定統(tǒng)一的格式標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定好記錄的內(nèi)容方法，高標(biāo)準(zhǔn)要求財(cái)務(wù)原始記錄的傳遞收集保管等過程

14、，避免在流程中出現(xiàn)差錯(cuò)；定額管理是物業(yè)財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)工作之一，在工作中要制訂并嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)的定額管理，比如費(fèi)用定額、物質(zhì)定額等。物業(yè)很大程度上都是承擔(dān)的基礎(chǔ)工作，對(duì)于企業(yè)物質(zhì)的購(gòu)買維修等環(huán)節(jié)要一一記錄在案，定時(shí)或不定時(shí)的清查財(cái)務(wù)預(yù)算使用情況，強(qiáng)化基礎(chǔ)建設(shè)。（四）建立維修基金制度，加強(qiáng)監(jiān)督力度。物業(yè)公司應(yīng)設(shè)有維修基金，以實(shí)際情況為出發(fā)點(diǎn)，以業(yè)主權(quán)益為基準(zhǔn)，專項(xiàng)維修資金所有權(quán)歸屬業(yè)主，同時(shí)，維修資金管理形式多樣，應(yīng)根據(jù)不同的形式制定相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理辦法。建立了維修基金，要有相應(yīng)的使用計(jì)劃以及監(jiān)督情況，確?；鹩迷阡撊猩希〞r(shí)公布基金的使用情況，提高透明度，讓業(yè)主知曉錢花在了哪里，讓公眾做監(jiān)督者，必要時(shí)還可以請(qǐng)紀(jì)檢或?qū)徲?jì)部門進(jìn)行監(jiān)督。隨著現(xiàn)代城市的不斷發(fā)展，以及人們生活水平的不斷提升，我國(guó)物業(yè)管理得到快速的發(fā)展。但在物業(yè)公司不斷增多、服務(wù)水平不斷提升的形勢(shì)下，物業(yè)公司為更好地發(fā)展，需重視財(cái)務(wù)管理問題，對(duì)經(jīng)營(yíng)成本實(shí)施有效的管理控制。物