居間人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)及損害賠償責(zé)任

1、下載后自由修改居間人報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)及損害責(zé)任合同協(xié)議CONTRACTTEMPLATE專業(yè)人員I精心編制I依法依規(guī)I推薦下載居間人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)及損害賠償責(zé)任、問(wèn)題的提出2007年8月24日，王某作為買(mǎi)方聯(lián)系北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“房地產(chǎn)中介公司”），要求購(gòu)買(mǎi)一套80平米左右的二手房。同時(shí)，王某向房地產(chǎn)中介公司交納意向金1萬(wàn)元整，并約定在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，轉(zhuǎn)為定金。隨后不久，房地產(chǎn)中介公司幫王某挑選到合適房源。9月9日，王某、房地產(chǎn)中介公司及賣(mài)方三方簽訂了北京市存量房買(mǎi)賣(mài)居間服務(wù)合同、北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同。合同簽訂后，買(mǎi)方發(fā)現(xiàn)賣(mài)方所賣(mài)房屋系央產(chǎn)房，尚未按照規(guī)定辦理上市交易手續(xù)，因此沒(méi)有取得

2、所賣(mài)房屋的所有權(quán)證，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法繼續(xù)履行。9月11日，在房地產(chǎn)中介公司參加的情況下，買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商一致，簽訂解除合同，賣(mài)方將已收取的三萬(wàn)元首付款如數(shù)返還。之后，王某與房地產(chǎn)中介公司聯(lián)系，要求解除委托合同，并退還已交付的意向金1萬(wàn)元整，并賠償損失。而房地產(chǎn)中介公司拒絕返還，并主張買(mǎi)賣(mài)合同已成立，故其有權(quán)收取居間報(bào)酬，王某應(yīng)按約定支付三萬(wàn)元整。本案例中，主要涉及到兩個(gè)問(wèn)題：一是作為居間人的房地產(chǎn)中介公司是否有權(quán)主張報(bào)酬;二是房地產(chǎn)中介公司是否需要承擔(dān)損害賠償責(zé)任。這也是有關(guān)居間合同的兩個(gè)重要問(wèn)題。那么，居間人在何種情形下享有報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)因第三人的原因造成合同未成立時(shí)，居間人是否享有報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)而居間

3、人的損害賠償責(zé)任又適用于何種場(chǎng)合呢本文將在以下內(nèi)容中進(jìn)行深入討論。二、居間人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)居間人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)，是居間人所享有的諸種權(quán)利中最重要的。關(guān)于居間人報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的成立，各國(guó)都以居間達(dá)到目的為條件。如德國(guó)民法典第652條規(guī)定：“為指示訂約機(jī)會(huì)或?yàn)槊浇楹贤s定居間報(bào)酬的人，只有在合同因居間人的指示或因其媒介而成立時(shí)，才有義務(wù)支付報(bào)酬”日本商法典第550條規(guī)定：“居間人非于法律規(guī)定的居間手續(xù)終結(jié)后，不得請(qǐng)求報(bào)酬”。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法典第568條也規(guī)定：“居間人，以契約因其報(bào)告或媒介而成立者為限，得請(qǐng)求報(bào)酬”。有學(xué)者認(rèn)為，我國(guó)合同法上對(duì)報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的規(guī)定并不像德國(guó)民法典或我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法典規(guī)定的那樣嚴(yán)

4、格，認(rèn)定報(bào)告居間也以促成合同的訂立為居間報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的必要條件，大概是將報(bào)告居間作為純粹的信息調(diào)查來(lái)對(duì)待。甚至，有學(xué)者主張，只要居間人確實(shí)為委托事務(wù)付出了勞務(wù)或提供了信息，居間人就有權(quán)請(qǐng)求給付報(bào)酬。筆者對(duì)此并不贊同。我國(guó)合同法雖然明確了兩種居間類型，即報(bào)告居間和媒介居間，但是合同法對(duì)居間人報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的規(guī)定并沒(méi)有區(qū)分兩種居間類型有什么不同。由于居間人以報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或提供訂立合同的媒介服務(wù)為內(nèi)容，以促成委托人與他人達(dá)成交易為使命，故居間人是否促成合同成立，乃是其報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)是否成立的明確標(biāo)準(zhǔn)。也就是說(shuō)，居間人是就其“勞務(wù)的結(jié)果”而非“勞務(wù)的給付”而享有報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)。因此，筆者認(rèn)為，我國(guó)合同法也是以居間人

5、促成合同成立為請(qǐng)求支付報(bào)酬的成立條件的。當(dāng)然，在不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的前提下，當(dāng)事人可以就居間人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行約定。當(dāng)事人有特別約定時(shí)，依其約定。那么，這樣就涉及到對(duì)居間人促成合同成立的認(rèn)定問(wèn)題。按照一般的法理，居間人促成合同的成立，應(yīng)該是經(jīng)過(guò)居間人的努力，委托人和第三人之間達(dá)成了合法有效的合同。筆者認(rèn)為，應(yīng)包括以下兩個(gè)方面：第一，委托人與第三人之間達(dá)成的合同必須合法有效。如果居間合同無(wú)效或被撤銷，當(dāng)然不得認(rèn)為居間合同已成立，居間人自然不享有報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)。當(dāng)然，有學(xué)者主張?jiān)诖朔N情形下應(yīng)區(qū)分居間人是否有過(guò)錯(cuò)而區(qū)別對(duì)待。如果居間人在進(jìn)行居間活動(dòng)的過(guò)程中沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，而是由于第三人的原因造成，如由于第三

6、人的欺詐行為導(dǎo)致委托人后來(lái)撤銷合同，那么此時(shí)委托人與第三人的合同糾紛就與居間人無(wú)關(guān)，居間人仍享有報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)。筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)偏離了居間合同的結(jié)果性特點(diǎn)，居間人在進(jìn)行居間活動(dòng)中是否存在過(guò)錯(cuò)并不應(yīng)作為其是否享有報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的判斷依據(jù)。如果居間合同的無(wú)效或被撤銷是由于居間人的過(guò)錯(cuò)而造成，那么居間人不僅不享有報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)，更要承擔(dān)算害賠償責(zé)任。當(dāng)然，居間人享有報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)，以合同是否成立為準(zhǔn)，至于該合同是否得到履行或被解除，則不影響居間人行使報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)。第二，委托人與第三人所達(dá)成的合同與居間人的居間行為有因果關(guān)系。這種因果關(guān)系，在報(bào)告居間中表現(xiàn)為，與委托人簽訂合同的第三人是由居間人介紹的;而在媒介居間中，

7、則表現(xiàn)在居間人斡旋于雙方當(dāng)事人之間，促使雙方進(jìn)行協(xié)商并最終達(dá)成協(xié)議。對(duì)此因果關(guān)系的認(rèn)定，和其他因果關(guān)系的認(rèn)定一樣，并不要求是構(gòu)成合同成立的唯一原因，只要能證明居間人進(jìn)行的居間活動(dòng)，在某種程度上促成了合同的訂立即可。德國(guó)法院也認(rèn)為僅需“除了其他事件外居間人之活動(dòng)與有原因者”為已足。當(dāng)然，此因果關(guān)系，應(yīng)當(dāng)由居間人承擔(dān)舉證責(zé)任。此外，因委托人的不正當(dāng)行為導(dǎo)致合同不能訂立的，應(yīng)屬于特殊情形。合同法第427條規(guī)定了居間人在未促成合同成立時(shí)，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)所支出的必要費(fèi)用?，F(xiàn)實(shí)中常見(jiàn)的情形是，買(mǎi)賣(mài)雙方在利益的驅(qū)動(dòng)下，往往在居間人介紹雙方認(rèn)識(shí)或達(dá)成協(xié)議后，就故意拒絕訂立合

8、同，逃避支付居間報(bào)酬，事后雙方在私下進(jìn)行交易。對(duì)于此種情形，一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)區(qū)分不同情況區(qū)別對(duì)待：如果委托人與第三人達(dá)成的合同在居間合同的有效期內(nèi)，居間人仍享有報(bào)酬請(qǐng)求權(quán);如果委托人與第三人達(dá)成的合同超過(guò)了居間合同的有效期，則原則上居間人已喪失了報(bào)酬請(qǐng)求權(quán);如果居間合同沒(méi)有訂立有效期的，那么應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)合理的期間，而不應(yīng)在任何時(shí)期都賦予居間人以報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)，這一期間在當(dāng)事人協(xié)商不成的情況下，只能由法官裁判決定。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，此種情形屬于委托人為自己的利益不正當(dāng)?shù)淖柚箺l件成就的行為，應(yīng)視為條件已成就。委托人應(yīng)當(dāng)支付報(bào)酬，而不存在以居間合同的有效期或某段合理的期間為限來(lái)確定委托人是否應(yīng)支付報(bào)酬的問(wèn)

9、題。筆者同意后一種觀點(diǎn)。根據(jù)合同法第45條第2款的規(guī)定，當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就;不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的，則視為條件不成就。那么，按照此規(guī)定，居間人促成合同成立，但是因?yàn)槲腥说墓室庾柚苟蛊洳怀删偷模瑧?yīng)當(dāng)視為居間人已經(jīng)促成合同成立，即使委托人與第三人之后再訂立合同，也仍屬得益于居間人之前的居間行為，故委托人應(yīng)當(dāng)支付報(bào)酬。.合同注意事項(xiàng)：合同模板要結(jié)合您實(shí)際情況修改，請(qǐng)親在簽訂正式合同時(shí)注意以下幾點(diǎn)！!簽訂合同時(shí)應(yīng)注意以下事項(xiàng)：1、要注意核實(shí)對(duì)方身份，如果對(duì)方是個(gè)人的，必須要保存對(duì)方的身份證復(fù)印件，如果對(duì)方是公司的，必須保存對(duì)方營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。2、注意授權(quán)，合同

10、應(yīng)當(dāng)由有授權(quán)的人員簽署，并加蓋公司印章。3、明確合同價(jià)格是否含稅。如果合同價(jià)格沒(méi)有約定是否含稅，通常理解是含稅價(jià)。因此合同價(jià)格必須約定是否含稅。4、指定收貨人。如果我方是要送貨給對(duì)方的，最好在合同中約定對(duì)方有權(quán)收貨的人員。因?yàn)樵诮灰走^(guò)程中，在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，對(duì)方往往有可能否認(rèn)收到貨物，這時(shí)送貨的一方必須證明貨物已經(jīng)送達(dá)，如果對(duì)方否認(rèn)簽收貨物人的身份，送貨人將陷于被動(dòng)。如果在合同中約定了指定的收貨人，這一問(wèn)題就可以避免。5、在合同中約定盡量多的聯(lián)系方式，包括電子郵箱等。合同履行過(guò)程中的聯(lián)絡(luò)過(guò)程往往通過(guò)電子郵件來(lái)傳輸，電子郵箱是虛擬的地址，要證明電子郵件的真實(shí)出處有很大難度。因此在合同中對(duì)雙方的電子郵箱進(jìn)行約定，對(duì)證明雙方的真實(shí)意思聯(lián)絡(luò)很有幫助。6、指定收款賬戶。有時(shí)收款賬戶可能與公司的賬戶不一致，這時(shí)在合同中約定收款賬戶，可以避免轉(zhuǎn)賬付款的爭(zhēng)議。7、約定對(duì)方違約時(shí)的違約責(zé)任。違約責(zé)任是對(duì)方違約時(shí)應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任，如果某項(xiàng)違約情況較復(fù)雜時(shí)，違約責(zé)任條款可以詳細(xì)約定損失的計(jì)算方法及標(biāo)準(zhǔn)。8、約定訴訟管