幾種貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析及案例509

1、幾種貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析及其它一、按揭的數(shù)學(xué)原理：設(shè)月供：c,貸款本金：p,月利率：r,剩余本金：f第1月第2月第3月第n月pP(1+r)ncP(1+r)n=c(1+r)n-1+c(1+r)n-2+c(1+r)n-3+c=rrcn11f第m月nnrrprc1)1 ()1 (nrpr)1 (11設(shè)第m月貸款本金欠f元，則：prcrcrcrfmmm1.)1 ( )1 ( )1 (21)1 ()()1 (rrcrcprfm其中：f：第m期剩余本金，r：月利率，p：貸款額，c：月供，m：期數(shù)。二、幾種貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析二、幾種貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析(一)合同風(fēng)險(xiǎn)1、債務(wù)人以第三人的在建工程抵押的風(fēng)險(xiǎn)？2、在建工程抵押合

2、同載明事項(xiàng)要全面3、合理確定在建工程價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn) 在建工程抵押權(quán)人所享有抵押權(quán)的標(biāo)的范圍一般僅為辦理抵押登記時(shí)已經(jīng)建成并登記的在建工程和該在建工程占用范圍內(nèi)相應(yīng)比例的土地使用權(quán)，而不包括登記后在建工程上繼續(xù)新增的層數(shù)和占用范圍外的土地使用權(quán)。 問(wèn)題問(wèn)題1：在建工程抵押風(fēng)險(xiǎn)如何防范？ 在確定抵押物價(jià)值時(shí)，應(yīng)考慮以下三方面的因素： 1、用于該在建工程實(shí)際支出，核對(duì)有關(guān)支出發(fā)票和銀行支票存根； 2、監(jiān)理公司出具的監(jiān)理報(bào)告，一定要有明確的工程進(jìn)度； 3、建筑施工單位就該項(xiàng)目出具的完成工程量證明，工程款的受償情況。(二)優(yōu)先權(quán)沖突風(fēng)險(xiǎn) 合同法286條： 防范：(一一) 要選擇資信良好、工程開(kāi)發(fā)前景看好的客

3、戶，提高開(kāi)發(fā)企業(yè)要選擇資信良好、工程開(kāi)發(fā)前景看好的客戶，提高開(kāi)發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)條件，并對(duì)其資質(zhì)、還款能力進(jìn)行嚴(yán)格審查；的申請(qǐng)條件，并對(duì)其資質(zhì)、還款能力進(jìn)行嚴(yán)格審查；(二二) 在放貸前向抵押人在放貸前向抵押人索取其與承包人簽訂的建設(shè)工程合同，了解合同涉及的價(jià)款、約定的竣工期索取其與承包人簽訂的建設(shè)工程合同，了解合同涉及的價(jià)款、約定的竣工期限和已經(jīng)支付的工程款；限和已經(jīng)支付的工程款；(三三) 工程已經(jīng)竣工的，要求借款人提供在建工程價(jià)工程已經(jīng)竣工的，要求借款人提供在建工程價(jià)款已經(jīng)支付的證明，并盡量要求借款人提供除在建工程以外的抵押擔(dān)保，以款已經(jīng)支付的證明，并盡量要求借款人提供除在建工程以外的抵押擔(dān)保，以

4、減少風(fēng)險(xiǎn)；減少風(fēng)險(xiǎn)；(四四) 監(jiān)測(cè)貸款資金的使用，確保貸款的投向是用于在建工程，及監(jiān)測(cè)貸款資金的使用，確保貸款的投向是用于在建工程，及時(shí)了解工程款的支付進(jìn)度；（五）在抵押人與承包人發(fā)生訴訟時(shí)，要及時(shí)向時(shí)了解工程款的支付進(jìn)度；（五）在抵押人與承包人發(fā)生訴訟時(shí)，要及時(shí)向法院要求以第三人身份參加訴訟，對(duì)建筑工程價(jià)款是否在六個(gè)月內(nèi)行使權(quán)利法院要求以第三人身份參加訴訟，對(duì)建筑工程價(jià)款是否在六個(gè)月內(nèi)行使權(quán)利進(jìn)行核實(shí)。進(jìn)行核實(shí)。(三)土地抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押風(fēng)險(xiǎn) 在辦理新的抵押手續(xù)過(guò)程中，注意： 一一是要帶好完備的登記資料，力求使登記手續(xù)在盡量短的時(shí)間里完成。 二是二是做好保密措施，防止借款人的其他債權(quán)人獲

5、悉后通知司法機(jī)關(guān)查封抵押物。 當(dāng)然最好是要求在原有合同注銷時(shí)必須還清貸款。 (四四)在建工程抵押與商品房預(yù)售的風(fēng)險(xiǎn)在建工程抵押與商品房預(yù)售的風(fēng)險(xiǎn) 如果銀行同意開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行預(yù)售，作為抵押物的土地連同房地產(chǎn)將被逐步地分割出去，銀行的抵押權(quán)就逐步落空，而銀行的債權(quán)尚未獲得清償，因此，銀行如何同意、何時(shí)同意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，成為銀行防范風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵所在。 在建工程抵押的商品房預(yù)售應(yīng)注意事項(xiàng)： （一）要理清法律關(guān)系，預(yù)售部分要先解除抵押關(guān)系，后簽訂預(yù)售合同。 (二）我們要深度介入預(yù)售過(guò)程，包括具體到每一宗合同的簽訂，定期盤點(diǎn)庫(kù)存商品房、在杭州市房地產(chǎn)管理局的透明售房網(wǎng)上查詢驗(yàn)證銷售進(jìn)度等，防止

6、開(kāi)發(fā)企業(yè)隱瞞真相、賤價(jià)拋售。 （三）最重要的一點(diǎn)，應(yīng)該盡可能地成為唯一的資金監(jiān)管銀行，對(duì)售房款進(jìn)行封閉管理。 問(wèn)題2：多種擔(dān)保并存的法律關(guān)系 1、第三人提供的人保與債務(wù)人提供的物保并存 2、保證與第三人提供的物的擔(dān)保并存 3、保證人與第三人提供的物的擔(dān)保和債務(wù)人提供的物的擔(dān)保并存。 歸納：應(yīng)當(dāng)首先以債務(wù)人的擔(dān)保財(cái)產(chǎn)清償債權(quán)，剩余部分由保證人與第三人分擔(dān)。 三、撤銷權(quán)、抵銷權(quán)、代位權(quán) 撤銷權(quán)(合同法第74條)：如發(fā)生債務(wù)人放棄到期債權(quán)，無(wú)償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)等情況，致使債權(quán)人的到期債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)的，債權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院撤銷債務(wù)人的以上行為。撤銷權(quán)自債權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由

7、之日起一年內(nèi)行使。 抵銷權(quán)：債權(quán)人與借款人之間互負(fù)有到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同，債權(quán)人可根據(jù)合同法第99條的規(guī)定，將自己的債務(wù)與對(duì)方的債務(wù)抵銷，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵銷的除外。農(nóng)村信用社在主張抵銷時(shí)應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方，通知自到達(dá)對(duì)方時(shí)生效，抵銷不得附條件或附期限。 代位權(quán)(合同法第73條)：當(dāng)借款人無(wú)力履行債務(wù)，同時(shí)借款人享有的債權(quán)卻怠于行使，致使債權(quán)人的到期債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)的，債權(quán)人可以根據(jù)最高人民法院關(guān)于合同法司法解釋第一部分第11條向人民法院請(qǐng)求以自己的名義代為行使債務(wù)人的債權(quán)。 三、財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 (一)償債能力 1、短期償債能力 (1)流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債的比率

8、， 反映企業(yè)運(yùn)用其流動(dòng)資產(chǎn)償還流動(dòng)負(fù)債的能力。一般認(rèn)為，流動(dòng)比率為2比較合適。 (2)速動(dòng)比率=企業(yè)速動(dòng)資產(chǎn)(流動(dòng)資產(chǎn)減去存貨)/流動(dòng)負(fù)債。 它衡量企業(yè)速動(dòng)資產(chǎn)對(duì)流動(dòng)負(fù)債的清償能力。速動(dòng)比率也稱酸性測(cè)試比率，由于剔除了流動(dòng)資產(chǎn)中存貨的影響，速動(dòng)比率比流動(dòng)比率更能確切地反映企業(yè)的短期償債能力。一般認(rèn)為速動(dòng)比率為1比較合適，但這并不是絕對(duì)的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，有時(shí)還取決于行業(yè)特點(diǎn)和企業(yè)奉行的競(jìng)爭(zhēng)策略。 2、長(zhǎng)期償債能力(1)資產(chǎn)負(fù)債率=企業(yè)負(fù)債總額/資產(chǎn)總額的比率 反映的是企業(yè)償還債務(wù)的保障程度。從債權(quán)人角度看這一比率越高債務(wù)償還能力越差；從股東角度講，如果全部資本的利潤(rùn)率超過(guò)借款所需支付的利率時(shí)，公司利潤(rùn)

9、會(huì)增加，能給投資者帶來(lái)超額回報(bào)。負(fù)債對(duì)所有者權(quán)益比率，反映的是企業(yè)的負(fù)債與所有者權(quán)益的對(duì)比關(guān)系，是評(píng)價(jià)企業(yè)長(zhǎng)期償債能力以及企業(yè)進(jìn)一步舉借債務(wù)潛力的指標(biāo)。企業(yè)負(fù)債對(duì)股東權(quán)益的比率越大，企業(yè)進(jìn)一步舉債的潛力越小，舉債成本越高。利息保障倍數(shù)是指從所借債務(wù)中獲得的收益為所需支付的債務(wù)利息的倍數(shù)，反映了企業(yè)償還利息的能力。比率越大，企業(yè)還息能力越強(qiáng)。由于我國(guó)現(xiàn)行利潤(rùn)表中“利息費(fèi)用”沒(méi)有單列，而是包含在“財(cái)務(wù)費(fèi)用”之中，只能用財(cái)務(wù)費(fèi)用來(lái)代替利息費(fèi)用。計(jì)算公式為 利息保障倍數(shù) = (凈收益+實(shí)際支付的利息費(fèi)用+所得稅) /應(yīng)該支付的利息費(fèi)用(二)盈利能力比率 資產(chǎn)收益率=凈利潤(rùn)/總資產(chǎn)。該比率反應(yīng)企業(yè)總資產(chǎn)

10、的獲利能力。 凈資產(chǎn)收益率(roe)=凈利潤(rùn)/凈資產(chǎn)。該比率反映公司管理層如何運(yùn)用股東投入的資金。 凈資產(chǎn)收益率 = 凈利潤(rùn) / 凈資產(chǎn) = 銷售凈利潤(rùn)率 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 財(cái)務(wù)杠桿銷售凈利潤(rùn)率，是指凈利潤(rùn)與銷售收入的比率。 銷售凈利潤(rùn)率 = 凈利潤(rùn)/銷售收入 = (銷售收入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本 各類費(fèi)用 非經(jīng)常損益和投資收益)/銷售收入 = 銷售毛利率費(fèi)用率其它損益率(三)經(jīng)營(yíng)效率比率 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是指企業(yè)銷售收入總額與全部資產(chǎn)平均余額之間的比率關(guān)系，它通常由總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)表示，其計(jì)算公式為： 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù) = 銷售收入/資產(chǎn)平均余額 其中資產(chǎn)平均余額為期初總資產(chǎn)余額與期末總資產(chǎn)余額的平均數(shù)?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)反應(yīng)