房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析

1、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析（一）     房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)中的敏感性分析是分析投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的主要指標(biāo)（如內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資回收期）對(duì)主要變動(dòng)因素變化而發(fā)生變動(dòng)的敏感程度。如果某變動(dòng)因素變化幅度很小，但對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響很大，我們認(rèn)為項(xiàng)目對(duì)該變量很敏感。在實(shí)際工作中，對(duì)經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的敏感性影響大的因素，要嚴(yán)格加以控制和掌握。一、敏感性分析步驟敏感性分析一般按以下步驟進(jìn)行：1、確定影響因素    影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的因素很多，我們必須抓住主要因素，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，主要敏感性因素有投資額、建設(shè)

2、期、建筑面積、租金、銷售價(jià)格等。2、確定分析指標(biāo)    作為敏感性分析的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一般要和我們項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)一致，常用的有利潤(rùn)、利潤(rùn)率、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等。3、計(jì)算各影響因素在可能的變動(dòng)范圍內(nèi)發(fā)生不同幅度變動(dòng)所導(dǎo)致的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的變動(dòng)效果，建立一一對(duì)應(yīng)的關(guān)系，并用圖、表的形式表示出來(lái)1、確定敏感因素，對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)作出判斷敏感性分析既可用于靜態(tài)分析，也可用于動(dòng)態(tài)分析。例：某公司準(zhǔn)備開發(fā)一住宅，預(yù)計(jì)開發(fā)面積1萬(wàn)平方米，開發(fā)固定成本120萬(wàn)元，每平方米變動(dòng)成本600元，預(yù)計(jì)售價(jià)1000元/，銷售稅率5%，計(jì)算該項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)并進(jìn)行敏感性分析。

3、解：按盈虧平衡分析公式：P·X = C(F) + U·X + E(x)該開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)：E(x) = P·X·（1- 5%）- U·X - C(F)                           = 1000×1×95%-1×600-120

4、 = 230萬(wàn)元按題意，要對(duì)預(yù)期利潤(rùn)進(jìn)行敏感性分析，此時(shí)分析指標(biāo)是預(yù)期利潤(rùn)。在盈虧平衡分析中，計(jì)算預(yù)期利潤(rùn)是假定其他參數(shù)都是確定的，但是實(shí)際上由于市場(chǎng)的變化，模型中的每個(gè)參數(shù)都會(huì)發(fā)生變化，使原來(lái)計(jì)算的預(yù)期利潤(rùn)、盈虧平衡點(diǎn)失去可靠性，作為投資者希望事先知道哪個(gè)參數(shù)對(duì)預(yù)期利潤(rùn)影響大、哪個(gè)參數(shù)影響小，通過(guò)對(duì)敏感因素的控制，從而使投資過(guò)程經(jīng)常處于最有利的狀態(tài)下。    對(duì)盈虧平衡分析中的利潤(rùn)指標(biāo)進(jìn)行敏感性分析，主要研究與分析有關(guān)參數(shù)發(fā)生多大變化會(huì)使盈利轉(zhuǎn)為虧損、各參數(shù)變化時(shí)對(duì)利潤(rùn)變化的影響程度、各參數(shù)變動(dòng)時(shí)如何調(diào)整銷售量以保證原有目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)等。1、有關(guān)參數(shù)發(fā)

5、生多大變化可使盈利轉(zhuǎn)為虧損    單價(jià)、單方變動(dòng)成本、銷售面積、固定成本等各因素的變化都會(huì)影響預(yù)期利潤(rùn)的高低，并且當(dāng)變化達(dá)到一定程度，就會(huì)使項(xiàng)目利潤(rùn)消失，進(jìn)入盈虧臨界狀態(tài)，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況發(fā)生質(zhì)變。通過(guò)敏感性分析，可以提供能引起預(yù)期目標(biāo)利潤(rùn)發(fā)生質(zhì)變時(shí)的各個(gè)參數(shù)變化的界限。單價(jià)的最小值當(dāng)開發(fā)利潤(rùn)為0時(shí)，利用盈虧平衡公式可得   P×1×（1-5%）-600×1-120=0   P = 757.89元/當(dāng)售價(jià)降至757.89元，即單價(jià)降低24.2%，項(xiàng)目由盈利轉(zhuǎn)為盈虧平衡

6、，如果進(jìn)一步降低，則出現(xiàn)虧損。單方變動(dòng)成本的最大值單方變動(dòng)成本上升會(huì)使項(xiàng)目利潤(rùn)下降并逐漸趨近于0，此時(shí)的單方變動(dòng)成本是該項(xiàng)目能忍受的最大值。1000×1×（1-5%）-U×1-120=0U = 830元/單方變動(dòng)成本上升到830元，即單方變動(dòng)成本上升38.3%時(shí)，該項(xiàng)目利潤(rùn)降至0。固定成本最大值固定成本上升也會(huì)使項(xiàng)目利潤(rùn)下降，并逐步趨于01000×1×（1-5%）-600×1- C(F)=0C(F) = 350萬(wàn)元，固定成本增至350萬(wàn)元，即固定成本增加191.7%時(shí)，該項(xiàng)目利潤(rùn)降為0。銷售建筑面積的最小值銷售面積的最小值，即盈虧臨界

7、點(diǎn)的銷售量為銷售量= C(F)/P（1-5%）-U=1200000/1000×（1-5%）-600=3429說(shuō)明如果銷售計(jì)劃只完成34.3%(3429/10000)，則該項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)降為0。2、各參數(shù)變化對(duì)利潤(rùn)變動(dòng)的影響程度    各參數(shù)變化都會(huì)引起利潤(rùn)的變動(dòng)，但其影響程度各不相同，有的參數(shù)發(fā)生微小變化，就會(huì)使利潤(rùn)發(fā)生很大的變化，說(shuō)明利潤(rùn)對(duì)這些參數(shù)的變化十分敏感，我們稱其為敏感因素，與此相反，有些參數(shù)發(fā)生變化后，利潤(rùn)的變動(dòng)并不大，反應(yīng)較遲鈍，稱其為不敏感性因素。反映敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)，計(jì)算公式為敏感系數(shù) = 目標(biāo)值變動(dòng)百分比/參量值變動(dòng)

8、百分比單價(jià)的敏感程度     設(shè)單價(jià)增長(zhǎng)20%，則P=1000×（1+20%）=1200元按1200元計(jì)算，利潤(rùn)=1200×（1-5%）×1-600×1-120=420萬(wàn)元利潤(rùn)原為230萬(wàn)元，其變動(dòng)百分比=（420-230）/230=82.6%單價(jià)的敏感系數(shù)=82.6/20=4.13結(jié)果說(shuō)明：?jiǎn)蝺r(jià)對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)的影響很大，從百分率來(lái)看，利潤(rùn)是以4.13倍的速率隨單價(jià)變動(dòng)。因此，提高單價(jià)是提高項(xiàng)目盈利最有效的手段，價(jià)格下跌也將是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大威脅，因?yàn)閱蝺r(jià)每降低1%，項(xiàng)目將失去4.13%的利潤(rùn)。所以投資者必須格

9、外對(duì)單價(jià)予以關(guān)注,不到萬(wàn)不得以，不能輕言降價(jià)銷售。單方變動(dòng)成本的敏感程度設(shè)單方變動(dòng)成本增長(zhǎng)20%，則U = 600×（1+20%）=720元按720元單方變動(dòng)成本計(jì)算利潤(rùn)=1000×1×（1+5%）-720×1-120=110萬(wàn)元利潤(rùn)原為230萬(wàn)元，其變動(dòng)百分比=（110-230）/230=-52.2%單方變動(dòng)成本的敏感系數(shù)=-52.2/20=-2.61計(jì)算結(jié)果表明，單方變動(dòng)成本對(duì)利潤(rùn)的影響程度要比單價(jià)小，單方變動(dòng)成本每上升1%，利潤(rùn)將減少2.61%。雖然單方變動(dòng)成本對(duì)利潤(rùn)的影響程度較單價(jià)小，但敏感系數(shù)的絕對(duì)值大于1，說(shuō)明單方變動(dòng)成本的變化造成利潤(rùn)更大的

10、變化，仍屬于敏感因素。固定成本的敏感程度    設(shè)固定成本增長(zhǎng)20%，則F（X）= 120×（1+20%）=144元按此固定成本計(jì)算利潤(rùn)=1000×1×（1+5%）-600×1-144=206萬(wàn)元利潤(rùn)原為230萬(wàn)元，其變動(dòng)百分比=（206-230）/230=-10.43%固定成本的敏感系數(shù)=-10.43/20=-0.52計(jì)算結(jié)果表明，固定成本對(duì)利潤(rùn)的影響程度很小，固定成本每增加1%，利潤(rùn)將減少0.52%，敏感系數(shù)的絕對(duì)值小于1，屬于不敏感因素。銷售量的敏感程度設(shè)銷售量增長(zhǎng)20%，則X = 10000×（1

11、+20%）=12000按12000計(jì)算利潤(rùn)=1000×12000×（1+5%）-600×12000-1200000=300萬(wàn)元利潤(rùn)原為230萬(wàn)元，其變動(dòng)百分比=（300-230）/230=30.43%銷售量的敏感系數(shù)=30.43/20=1.52通過(guò)上述計(jì)算，表明影響開發(fā)公司預(yù)期利潤(rùn)的諸多因素中，最敏感的是單價(jià)，其次是單方變動(dòng)成本，第三是銷售量，最后是固定成本。其中敏感系數(shù)為正值，表明它與利潤(rùn)同向增減；敏感系數(shù)為負(fù)值，表明它與利潤(rùn)反向增減。敏感系數(shù)提供了各因素變動(dòng)百分比和利潤(rùn)變動(dòng)百分比之間的比例，但不能直接顯示變化后利潤(rùn)的值，為了彌補(bǔ)不足，可編制敏感分析表，列出各因

12、素變動(dòng)百分比及相應(yīng)的利潤(rùn)值。單因素變動(dòng)敏感分析表利潤(rùn)變動(dòng)百分比因素 -20% -10% 0 +10% +20%單        價(jià)40135230325420單方變動(dòng)成本350290230170110固  定 成 本254242230218206銷   售   量160195230265300   一般各因素變動(dòng)百分比通常以±20%為范圍，便可以滿

13、足實(shí)際需要，上表以10%為間隔，也可按需要改為5%為間隔。   列表法的缺點(diǎn)是不能連續(xù)表示變量之間的關(guān)系，為此又可以用敏感分析圖來(lái)表示。    圖中橫軸代表單方變動(dòng)成本、固定成本、銷售量、單價(jià)等各因素變動(dòng)百分比，縱軸代表利潤(rùn)。以單方變動(dòng)成本為例，根據(jù)原來(lái)的目標(biāo)利潤(rùn)點(diǎn)（0、230）和單方變動(dòng)成本變化后的點(diǎn)（+20%、110），畫出單方變動(dòng)成本線，這條直線反映單方變動(dòng)成本不同變化水平時(shí)所對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)值和利潤(rùn)變動(dòng)百分比。其它影響因素的直線畫法與此類似。這些直線與利潤(rùn)線的夾角越小，對(duì)利潤(rùn)的影響越大，說(shuō)明對(duì)利潤(rùn)的敏感程度越高。 房地產(chǎn)投

14、資項(xiàng)目敏感性分析(二)   下面以凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率指標(biāo)為例，說(shuō)明動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)的敏感性分析：例：某開發(fā)公司計(jì)劃投資1億元開發(fā)寫字樓，建設(shè)期5年，項(xiàng)目壽命周期30年，項(xiàng)目投資收益率不低于10%，正常情況下該項(xiàng)目的投資及收入、支出情況:表1             投資方案收入、支出正常情況            

15、0;（單位：萬(wàn)元）年份項(xiàng)目投資額營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)成本凈現(xiàn)金流量10%貼現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)值=-=×11000  -10000.9091-909.1022000  -20000.8246-1652.803300080080-22800.7513-1712.964200090080-11800.6830-805.9452000100090-10900.6209-676.786 1000859150.5645516.527 120010011000.5132564.52830 150010513954.55826358.69合計(jì)10

16、00039400285026550-1682.15注：表示每年的數(shù)值    貼現(xiàn)系數(shù)=1/（1+10%）n    4.5582的由來(lái)    將遞延年金視為第8年末的普通年金，求出遞延年期末（第七年末）的現(xiàn)值，公式為P = A×（1+i）n-1/i（1+i）n     P7 = 1395×（1+10%）23-1/10%（1+10%）23=1395×8.883   再將此

17、值調(diào)整到期初           P0 = P7×1/（1+10%）n              =1395×8.883×1/（1+10%）7=1395×4.5582試對(duì)該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值進(jìn)行敏感性分析？解：1、計(jì)算正常情況下項(xiàng)目的凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率根據(jù)表1計(jì)算可知：凈現(xiàn)值（NPV）=1682.15萬(wàn)

18、元運(yùn)用線性插值法確定內(nèi)部收益率（IRR）        已知公式  IRR = i1+NPV1/（NPV1-NPV2）×（i2-i1）        當(dāng)i=12%時(shí)：NPV=344.7萬(wàn)元        當(dāng)i=13%時(shí)：NPV=-152.76萬(wàn)元所以：IRR = 12%+344.7/344.7-（-152.76）×（1

19、3%-12%）=12.69%2、項(xiàng)目投資額增加的敏感性分析    假設(shè)該項(xiàng)目投資額增加10%，即增加1000萬(wàn)元，由于該項(xiàng)目的建設(shè)期為五年，這1000萬(wàn)元增加到不同的年份對(duì)凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率將有不同的影響。假設(shè)第一年增加1000萬(wàn)元，計(jì)算過(guò)程：表2：            增加投資敏感性分析            &#

20、160;       （單位：萬(wàn)元）年份項(xiàng)目投資額營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)成本凈現(xiàn)金流量10%貼現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)值=-=×12000  -20000.9091-1818.2022000  -20000.8246-1652.803300080080-22800.7513-1712.964200090080-11800.6830-805.9452000100090-10900.6209-676.786 1000859150.5645516.527 120010011000.51

21、32564.52830 150010513954.55826358.69合計(jì)1100039400285025550-773.05根據(jù)表2，凈現(xiàn)值（NPV）=773.05萬(wàn)元，運(yùn)用線性插值法計(jì)算內(nèi)部收益率（IRR）        已知公式  IRR = i1+NPV1/（NPV1-NPV2）×（i2-i1）       當(dāng)i=10%時(shí)：NPV=773.05萬(wàn)元    &

22、#160;   當(dāng)i=11%時(shí)：NPV=-548.54萬(wàn)元所以：IRR = 10%+773.05/773.05-（-548.54）×（11%-10%）=10.58%  房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析(三)3、項(xiàng)目建設(shè)周期延長(zhǎng)一年的敏感性分析項(xiàng)目建設(shè)周期延長(zhǎng)一年，總投資的分布將發(fā)生變化，六年建設(shè)期的投資分布：表3：        項(xiàng)目建設(shè)周期延長(zhǎng)一年敏感性分析         

23、0; （單位：萬(wàn)元）年份項(xiàng)目投資額營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)成本凈現(xiàn)金流量10%貼現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)值=-=×13000  -30000.9091-2727.3022000  -20000.8246-1652.803300080080-22800.7513-1712.964100090080-1800.6830-122.9455001000904100.6209254.5765001000854150.5645234.277 120010011000.5132564.52830 150010513954.55826358.69合計(jì)110

24、0039400285026550-1196.05根據(jù)表3，凈現(xiàn)值（NPV）=1196.05萬(wàn)元，運(yùn)用線性插值法計(jì)算內(nèi)部收益率（IRR）        已知公式  IRR = i1+NPV1/（NPV1-NPV2）×（i2-i1）       當(dāng)i=10%時(shí)：NPV=1196.05萬(wàn)元       當(dāng)i=11%時(shí)：NPV=-167.79萬(wàn)元所以：IR

25、R = 10%+1196.05/1196.05-（-167.79）×（11%-10%）=10.88%4、項(xiàng)目營(yíng)業(yè)成本增加10%的敏感性分析   正常情況下，項(xiàng)目營(yíng)業(yè)成本為2850萬(wàn)元，增加10%后增加到3135萬(wàn)元，假設(shè)增加的285萬(wàn)元營(yíng)業(yè)成本分布為：第三年增加200萬(wàn)元、第四年增加85萬(wàn)元，則營(yíng)業(yè)成本變動(dòng)后，該項(xiàng)目的投資收支情況：表4              營(yíng)業(yè)成本增加10%的敏感性分析  

26、        （單位：萬(wàn)元）年份項(xiàng)目投資額營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)成本凈現(xiàn)金流量10%貼現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)值=-=×11000  -10000.9091-909.1022000  -20000.8246-1652.8033000800280-22800.7513-1863.2242000900165-11800.6830-864.0052000100090-10900.6209-676.786 1000859150.5645516.527 120010011000

27、.5132564.52830 150010513954.55826358.69合計(jì)1000039400313526550-1473.83根據(jù)表4，凈現(xiàn)值（NPV）=1473.83萬(wàn)元，運(yùn)用線性插值法計(jì)算內(nèi)部收益率（IRR）        已知公式  IRR = i1+NPV1/（NPV1-NPV2）×（i2-i1）       當(dāng)i=12%時(shí)：NPV=148.82萬(wàn)元   &#

28、160;   當(dāng)i=13%時(shí)：NPV=-343.51萬(wàn)元所以：IRR = 12%+148.82/148.82-（-343.51）×（13%-12%）=12.3% 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析(四)           5、價(jià)格下降造成營(yíng)業(yè)收入減少5%的敏感性分析營(yíng)業(yè)收入減少5%，則變?yōu)?7430萬(wàn)元，假設(shè)共計(jì)減少的1970萬(wàn)元分布為：第3年減少700萬(wàn)元、第四年減少800萬(wàn)元、第五年減少470萬(wàn)元，具體數(shù)據(jù)：表5   &

29、#160;          營(yíng)業(yè)收入減少5%敏感性分析             （單位：萬(wàn)元）年份項(xiàng)目投資額營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)成本凈現(xiàn)金流量10%貼現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)值=-=×11000  -10000.9091-909.1022000  -20000.8246-1652.803300010080-29800.7513-2238.874200010080-19800.6830-1352.345200053090-15600.6209-968.606 1000859150.5645516.527 120010011000.5132564.52830 150010513954.55826358.69合計(jì)1000037430285024580-318.02根據(jù)表5，凈現(xiàn)值（NPV）=318.02萬(wàn)元，運(yùn)用線性插值法計(jì)算內(nèi)部收益率（IRR）        已知公式  I