資產(chǎn)評(píng)估師專題-建筑工程評(píng)估第八章房地產(chǎn)價(jià)格及建筑物成新率講義16版

1、第八章房地產(chǎn)價(jià)格及建筑物成新率第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素知識(shí)點(diǎn)1 房地產(chǎn)價(jià)格特征和分類知識(shí)點(diǎn)2 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素1.下列房地產(chǎn)價(jià)格中屬于政府制定的價(jià)格是（）。A.交易底價(jià)B.基準(zhǔn)地價(jià)C.標(biāo)定地價(jià)D.房屋重置價(jià)格E.課稅價(jià)格正確答案BCD答案解析本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格的特征和分類。房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格可分為基準(zhǔn)地價(jià)，標(biāo)定地價(jià)，房屋重置價(jià)，交易底價(jià)，課稅價(jià)格等。其中，基準(zhǔn)地價(jià)，標(biāo)定地價(jià)，房屋重置價(jià)由政府制定，且由政府定期公布。參見(jiàn)教材P425?！局R(shí)點(diǎn)】房地產(chǎn)價(jià)格的種類 1.根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格使用權(quán)價(jià)格 使用權(quán)的交易價(jià)格 所有權(quán)價(jià)格 高于使用權(quán)價(jià)格 抵押權(quán)價(jià)

2、格 為房地產(chǎn)抵押而評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格 租賃權(quán)價(jià)格 承租方為取得房地產(chǎn)租賃權(quán)而向出租方支付的價(jià)格 2.價(jià)格形成方式可分為市場(chǎng)交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格市場(chǎng)交易價(jià)格 房地產(chǎn)在市場(chǎng)交易中實(shí)際成交的價(jià)格。交易的具體環(huán)境不同，價(jià)格經(jīng)常波動(dòng) 評(píng)估價(jià)格 房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格根據(jù)使用目的及其作用可分為基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)、交易底價(jià)（交易有關(guān)方制定）、課稅價(jià)格（課稅基礎(chǔ)價(jià)格）等幾種基準(zhǔn)地價(jià)，標(biāo)定地價(jià)，房屋重置價(jià)由政府制定，且由政府定期公布3.按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)土地價(jià)格 基準(zhǔn)地價(jià)：按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格標(biāo)定地價(jià)：市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的，正常地

3、產(chǎn)市場(chǎng)中具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格土地交易價(jià)格 建筑物價(jià)格 指純建筑物部分的價(jià)格，不包含其占用的土地的價(jià)格 房地產(chǎn)價(jià)格 指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格 4.按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位不同（重點(diǎn)）總價(jià)格 指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格單位價(jià)格 對(duì)土地而言：?jiǎn)挝煌恋孛娣e的土地價(jià)格。對(duì)建筑物而言：?jiǎn)挝唤ㄖ娣e的建筑物價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)而言：?jiǎn)挝唤ㄖ娣e的房地產(chǎn)價(jià)格 樓面地價(jià) 單位建筑面積地價(jià)，是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積容積率=建筑總面積/土地總面積 樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率 2.下列價(jià)格中屬于按房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)劃分的價(jià)格是（）。A.樓面地價(jià)B.土地價(jià)格C.建筑物價(jià)格D.房地

4、產(chǎn)價(jià)格E.房地產(chǎn)單位價(jià)格正確答案BCD答案解析本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格的特征和分類。選項(xiàng)AE屬于按照房地產(chǎn)價(jià)格表示單位不同分類。參見(jiàn)教材P425?！究偨Y(jié)】分類標(biāo)準(zhǔn) 分類 權(quán)益不同 所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格 價(jià)格形成方式 市場(chǎng)交易價(jià)格、評(píng)估價(jià)格房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格根據(jù)使用目的及其作用可分為基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格、交易底價(jià)、等幾種。其中基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格由政府制定，且由政府定期公布。 房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài) 土地價(jià)格：基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地交易價(jià)格建筑物價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格 價(jià)格表示單位不同 房地產(chǎn)總價(jià)格、房地產(chǎn)單位價(jià)格、樓面地價(jià) 其他價(jià)格 公告地價(jià)、申報(bào)價(jià)格、租賃價(jià)格 3.單位建

5、筑面積地價(jià)是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格，稱為（）。A.單位價(jià)格B.土地使用權(quán)價(jià)格C.總價(jià)格D.樓面地價(jià)正確答案D答案解析本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格的特征和分類。樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。參見(jiàn)教材P426。4.已知一幢10層的寫字樓占地3000平方米，寫字樓首層面積為1500平方米，第2層至第10層每層建筑面積為1000平方米。據(jù)此，該寫字樓建筑容積率的計(jì)算結(jié)果為（）。A.0.5B.2C.3D.3.5正確答案D答案解析本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格的特征和分類。容積率=建筑總面積/土地總面積=（1500+91000）/3000=3.5。參見(jiàn)教材P427。5.某

6、宗土地面積為3000m2，單價(jià)為2000元/m2，規(guī)劃容積率為5，建筑密度為0.6，則樓面地價(jià)為（）元/m2。A.600B.400C.500D.750正確答案B答案解析本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格的特征和分類。樓面地價(jià)土地單價(jià)/容積率。參見(jiàn)教材P427。6.某房地產(chǎn)土地總面積為20萬(wàn)平方米，土地單價(jià)為1000元/平方米，建筑總面積為50萬(wàn)平方米。則樓面地價(jià)為（）元/平方米。A.200B.400C.500D.1000正確答案B答案解析本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格的特征和分類。樓面地價(jià)土地單價(jià)/容積率；容積率建筑總面積/土地總面積50/20=2.5；樓面地價(jià)=1000/2.5=400元/平方米。參見(jiàn)教材P42

7、7。7.根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，我國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)交易價(jià)格（）制度。A.評(píng)估B.申報(bào)C.公示D.登記正確答案B答案解析本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格的特征和分類。城市房地產(chǎn)管理法第三十四條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度”。參見(jiàn)教材P427。8.基準(zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合（）的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。A.用地B.土地級(jí)別C.土地D.公共用地正確答案B答案解析本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格的特征和分類?；鶞?zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。參見(jiàn)教材P425。9.影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素主

8、要包括（）。A.經(jīng)濟(jì)因素B.社會(huì)因素C.商服繁華因素D.行政因素E.道路通達(dá)因素正確答案ABD答案解析本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素。一般因素主要包括：經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素、心理因素。參見(jiàn)教材P428?！局R(shí)點(diǎn)】房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素10.下列因素中屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格區(qū)域因素的是（）。A.行政規(guī)劃B.基礎(chǔ)設(shè)施C.交通便捷D.生活設(shè)施E.環(huán)境狀況因素正確答案BCDE答案解析本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素。區(qū)域因素：商服繁華因素、道路通達(dá)因素、交通便捷因素、城市設(shè)施狀況因素、環(huán)境狀況因素。參見(jiàn)教材P431。11.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的說(shuō)法，正確的有（）。A.容積率與地價(jià)呈線性關(guān)系B

9、.地質(zhì)條件與地價(jià)成正比關(guān)系C.人口數(shù)量與房地產(chǎn)價(jià)格正相關(guān)D.家庭規(guī)模與房地產(chǎn)價(jià)格呈線性關(guān)系E.城市設(shè)施狀況與房地產(chǎn)價(jià)格正相關(guān)正確答案BCE答案解析本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素。容積率與地價(jià)呈非線性關(guān)系；家庭規(guī)模與房地產(chǎn)價(jià)格有關(guān)。隨著家庭人口平均數(shù)的下降，即家庭小型化，對(duì)總的住宅套數(shù)的需求將增加，因此，對(duì)房地產(chǎn)的需求會(huì)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格也就會(huì)上漲。參見(jiàn)教材P433。【知識(shí)點(diǎn)】1.一般因素經(jīng)濟(jì)因素 經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素：房地產(chǎn)價(jià)格總水平與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r呈正相關(guān)關(guān)系財(cái)政金融因素：地租一定的情況下，土地資本化率越高，地價(jià)越低。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素：第三產(chǎn)業(yè)所占的比重增大，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)上升 社會(huì)因素 人口：人口

10、數(shù)量與房地產(chǎn)價(jià)格正相關(guān)家庭規(guī)模：在總數(shù)不變的情況下，家庭人口平均數(shù)下降，房地產(chǎn)價(jià)格上漲 2.區(qū)域因素商服繁華因素 指所在地區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)繁華狀況及各級(jí)商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心的位置關(guān)系。如果商服繁華度較高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也會(huì)較高。 道路通達(dá)因素 道路的級(jí)別（主干道、次干道、支路）越高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也較高 交通便捷因素 公共交通的完善和便利程度。便捷度越高，房地產(chǎn)價(jià)格水平也較高。 城市設(shè)施狀況因素 （1）基礎(chǔ)設(shè)施、（2）生活設(shè)施、（3）文化娛樂(lè)設(shè)施 環(huán)境狀況因素 綠地多環(huán)境好，價(jià)格水平較高；污染重，價(jià)格水平較低 3.土地的個(gè)別因素區(qū)位因素 區(qū)位也叫宗地位置。當(dāng)區(qū)位由劣變優(yōu)時(shí)，地價(jià)會(huì)上

11、升；相反，則地價(jià)下跌 面積因素、寬度因素、深度因素 宗地面積必須適宜，規(guī)模過(guò)大或過(guò)小都會(huì)影響土地效用的充分發(fā)揮，從而降低單位地價(jià) 形狀因素 形狀不規(guī)則的土地，不便于利用，從而降低地價(jià) 地力因素、地質(zhì)因素、地勢(shì)因素、地形因素 一般來(lái)說(shuō)，土地平坦，地價(jià)較高。地質(zhì)條件與地價(jià)成正比關(guān)系 容積率因素 容積率越大，地價(jià)越高；容積率越小，地價(jià)越低。容積率與地價(jià)的關(guān)系一般不呈線性關(guān)系 用途因素 一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于同一般宗土地而言，商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的地價(jià)是遞減的 土地使用年期因素 在年地租不變的前提下，土地使用年期越長(zhǎng)，地價(jià)越高 第二節(jié)建筑物損耗與成新率知識(shí)點(diǎn)1 建筑物成新率及其確定方法 知識(shí)點(diǎn)2 確定

12、建筑物成新率的現(xiàn)場(chǎng)查勘工作【知識(shí)點(diǎn)】成新率計(jì)算：成新率1損耗率損耗率1成新率成新率的確定方法：使用年限法、觀察法、綜合進(jìn)行確定。使用年限法1.根據(jù)經(jīng)租房屋清產(chǎn)估價(jià)原則，未受腐蝕的磚混一等結(jié)構(gòu)生產(chǎn)用房，經(jīng)濟(jì)耐用年限的參考值為（）年。A.3555B.4060C.5060D.3050正確答案B答案解析本題考查的是建筑物成新率及其確定方法。1）各種房屋的經(jīng)濟(jì)耐用年限（考點(diǎn)）耐用年限 對(duì)于受腐蝕的生產(chǎn)用房耐用年限，鋼結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋應(yīng)調(diào)低2015年，其他結(jié)構(gòu)房屋應(yīng)調(diào)低10年 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 6080 磚混結(jié)構(gòu) 一等 4060 二等 磚木結(jié)構(gòu) 一等 3050 二等 三等 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) 1015 參見(jiàn)教

13、材P438。2.根據(jù)經(jīng)租房屋清產(chǎn)估價(jià)原則，現(xiàn)有一受腐蝕的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)生產(chǎn)用房，如耐用年限比未受腐蝕的應(yīng)調(diào)低20年，則該鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)耐用年限的參考值為（）年。A.3555B.4060C.5060D.6080正確答案B答案解析本題考查的是建筑物成新率及其確定方法。對(duì)于受腐蝕的生產(chǎn)用房耐用年限，鋼結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋（6080）應(yīng)調(diào)低2015年，其他結(jié)構(gòu)房屋應(yīng)調(diào)低10年。參見(jiàn)教材P439。3.某公司于2014年初在市郊獲得一塊國(guó)有土地的使用權(quán)，其使用年限為40年。該公司在2011年在該地塊上動(dòng)工興建座鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的廠房。2013年初廠房竣工驗(yàn)收，但直到2015年初才正式投產(chǎn)。公司于2

14、017年初對(duì)廠房進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)按耐用年限（）年計(jì)算該廠房的成新率。A.43B.45C.41D.50正確答案 C答案解析本題考查的是建筑物成新率及其確定方法。土地從2014年開(kāi)始，使用權(quán)40年。廠房2013年開(kāi)始，耐用年限50年。房子在前，土地在后。土地短于廠房先結(jié)束，按建筑已使用年限加土地剩余年限計(jì)算。土地剩余40337，加已使用年限4年。參見(jiàn)教材P437。4.某鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)辦公樓的主體建筑價(jià)值和附屬設(shè)備價(jià)值分別占總價(jià)值的80%和20%，耐用年限分別為50年和20年。該辦公樓到評(píng)估基準(zhǔn)日已使用15年，則按使用年限法確定的成新率為（）。A.61%B.70%C.66%D.75%正確答案A答案解析

15、本題考查的是建筑物成新率及其確定方法。35/5080%5/2020%0.61。參見(jiàn)教材P441。5.建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按建筑物（）計(jì)算成新率。A.耐用年限B.使用年限C.設(shè)計(jì)年限D(zhuǎn).折舊年限正確答案A答案解析本題考查的是建筑物成新率及其確定方法。建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時(shí)，應(yīng)按建筑物耐用年限計(jì)算成新率。參見(jiàn)教材P439?！局R(shí)點(diǎn)】建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限與土地使用權(quán)不一致，按“短”原則： （1）耐用年限從竣工驗(yàn)收合格之日算起。（不含建設(shè)期）（2）建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按建筑物耐用年限計(jì)算。（3）建筑物耐用年限長(zhǎng)于

16、土地使用權(quán)年限時(shí)，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為自竣工時(shí)起至土地使用權(quán)期間屆滿。（年限計(jì)算成新率，應(yīng)考慮住宅用途土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期）（4）建筑物出現(xiàn)在前，土地使用權(quán)出讓在后，建筑物耐用年限早于土地使用權(quán)年限先結(jié)束，應(yīng)按建筑物耐用年限計(jì)算。建筑物出現(xiàn)在前，土地使用權(quán)出讓在后，建筑物耐用年限晚于土地使用權(quán)年限后結(jié)束，應(yīng)按建筑物已使用年限加土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算。【簡(jiǎn)答】1.在現(xiàn)場(chǎng)查勘過(guò)程中，評(píng)估人員對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)的地基基礎(chǔ)和承重構(gòu)件應(yīng)重點(diǎn)查勘的內(nèi)容。正確答案（1）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)地基基礎(chǔ)：是否有不均勻沉降，對(duì)上部結(jié)構(gòu)是否產(chǎn)生影響；承重構(gòu)件：有無(wú)裂縫，混凝土是否剝落，是否露筋銹蝕。（2）磚混結(jié)構(gòu)地基基礎(chǔ)

17、：有無(wú)不均勻沉降， 是否影響上部結(jié)構(gòu)。承重構(gòu)件：墻、柱、梁是否完好，屋架各部件、節(jié)點(diǎn)是否完好。自承重墻：否有裂縫，間隔墻面層有無(wú)局部損壞?！局R(shí)點(diǎn)】現(xiàn)場(chǎng)查勘要點(diǎn) 1.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)部分（承重） 地基基礎(chǔ)：有無(wú)不均勻沉降， 是否影響上部結(jié)構(gòu)承重構(gòu)件：有無(wú)裂縫，砼是否剝落，是否露筋銹蝕。屋面：是否局部漏雨，保溫、隔熱層是否損壞。樓地面：整體面層是否有裂縫，空鼓、起砂，硬木樓地面是否有腐朽，翅裂，松動(dòng)，油漆老化現(xiàn)象 裝飾部分 門窗、內(nèi)外粉刷、頂棚、細(xì)木裝修 頂棚 面層有無(wú)損壞，有無(wú)明顯下垂變形 細(xì)木裝修 木質(zhì)部分有無(wú)腐朽，蛀蝕，破裂，油漆老化現(xiàn)象 設(shè)備部分 水衛(wèi)、電照、暖氣、特種設(shè)備 2.磚混結(jié)

18、構(gòu)結(jié)構(gòu)部分 地基基礎(chǔ)：有無(wú)不均勻沉降， 是否影響上部結(jié)構(gòu)。承重構(gòu)件：墻、柱、梁是否完好，屋架各部件、節(jié)點(diǎn)是否完好。自承重墻：否有裂縫，間隔墻面層有無(wú)局部損壞。屋面：是否局部漏雨，平屋面、隔熱層、防水層破損情況，屋面板基層是否有局部腐朽變形，排水設(shè)施是否受到破壞。樓地面：整體面層是否部分空鼓、脫落 裝飾部分 門窗、內(nèi)外粉刷、頂棚 設(shè)備部分 水衛(wèi)、電照、特種設(shè)備 【簡(jiǎn)答】2.說(shuō)明現(xiàn)場(chǎng)查勘對(duì)象的ABC分類原則。答案解析A類建筑物典型建筑物、價(jià)值最大的建筑物；C類建筑物老式建筑物、零星建筑物；其余建筑物為B類建筑物。【例題1綜合】評(píng)估人員擬對(duì)某工業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，總投資額為：4149.99萬(wàn)元。評(píng)估基準(zhǔn)日為2016年1月1日。待估項(xiàng)目建成于2012年初，于2010年初取得土地使用權(quán)，年限為50年。經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)查勘鑒定：主體結(jié)構(gòu)部分成新率為90%，裝飾裝修部分成新率為75%，設(shè)備及安裝部分成新率為80%。三部分占工程造價(jià)的比例分別為25%、10%、65%。建筑物耐用年限為50年，不考慮殘值。此外，由于待估項(xiàng)目所在行業(yè)市場(chǎng)變化，預(yù)計(jì)未來(lái)2年內(nèi)，每年凈收益將減少20萬(wàn)元。1.假定使用年限法權(quán)重40%，觀察法權(quán)重60%，按綜合法計(jì)算待估項(xiàng)目成新率。正確答案（1）使用年限法：4448100%