在物業(yè)管理工作會議上的講話

1、在物業(yè)管理工作會議上的講話同志們：昨天，家瑾同志對物業(yè)管理條例以下簡稱條例 的出臺過程和主要法律制度作了說明，志峰同志就條例的重大意 義主要精神和下一步的工作安排講了話， 我完全贊成，請各地區(qū)各單 位認真貫徹落實。這次會議，在以往工作的基礎上，有十個單位交流了經驗和貫徹 條例的安排，希望各地研究借鑒。會議討論中提出了不少貫徹中的意見以及一些需要繼續(xù)探討研 究的問題。昨天晚上，房地產業(yè)司進行了認真的歸納整理， 給我列了十大問 題，主要是條例貫徹實施中的有關問題，針對這些意見，建設部 還將繼續(xù)研究，也希望各地積極探索。一是，關于業(yè)主和業(yè)主大會。條例規(guī)定業(yè)主大會作出決定，必須經與會業(yè)主所持投票權二

2、分之一以上通過，重大事項須經全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通業(yè)主大會怎么組織，還需要探索二是，業(yè)主委員會成員的素質問題。對此條例作了原則性的規(guī)定。業(yè)主委員會成員需要具備高素質，能否請當?shù)氐娜舜蟠砗驼f(xié) 委員擔任。業(yè)主委員會能不能真正盡責，對業(yè)主委員會發(fā)揮作用很重要，請 你們在今后的工作指導中總結經驗。三是，業(yè)主大會在法律上承擔什么責任。它既不是自治組織，不是法人機構，又不是民政部門登記的社團 組織。四是，物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生治安事，物業(yè)管理企業(yè)有沒有責任。五是，關于物業(yè)管理企業(yè)代收水電氣暖等費用產生的糾紛如何解 決，維修責任如何落實，這涉及到用事業(yè)改革的問題六是，物業(yè)管理企業(yè)經營環(huán)境和虧損的問

3、題， 以及當?shù)卣诃h(huán) 境整治中會不會增加物業(yè)管理企業(yè)負擔的問題。七是，共用部位共用設施的產權怎么明確地界定。八是，舊小區(qū)實行物業(yè)管理難的問題。九是，房地產管理部門與其他相關部門對物業(yè)管理活動的監(jiān)督責 任和如何履行職責。十是，地方政府制定相應的法律法規(guī)和研究轉變職能的問題。這些問題大部分都在志峰同志的報告里作了說明， 要在貫徹條 例中逐步解決，要有一個過程。我個人體會，物業(yè)管理不完全是一個房屋管理問題， 很多社會問 題交織在一起，極其復雜。當前最重要的是抓好條例的學習宣傳貫徹，要通過制度創(chuàng)新， 機制創(chuàng)新，管理創(chuàng)新，探索解決好這些問題。發(fā)展中的問題要用發(fā)展的辦法解決下面，我結合自己學習條例的體會

4、談點認識，同大家一起研 究討論。我認為當前貫徹條例，首先是省建設廳各地房地產行政主管 部門，也包括城鄉(xiāng)規(guī)劃市政用質量安全管理部門要共同做好條例 的貫徹落實工作，前期建設和物業(yè)管理帶的問題非常突出。條例從解決社會發(fā)展經濟發(fā)展過程中的一些矛盾出發(fā)， 作出 了很多規(guī)定，所以條例的貫徹落實工作不是一個部門的事情。大家談到的舊小區(qū)問題，到底是房屋管理，還是城市市容市貌環(huán) 境衛(wèi)生管理，還是房屋管理和市容市貌環(huán)境衛(wèi)生管理相結合， 是很現(xiàn) 實的問題。各地要在認真學習領會條例的法律關系，認真分析各地實踐 的基礎上，確定有效的步驟，推進條例的實施。向社會各方宣傳理解認識條例的重要性，和自己應當承擔的 法律規(guī)定的責

5、任權利和義務。深化改革和貫徹條例是我最近想的比較多的問題。我理解貫徹條例的重點和難點是各方思想認識問題，尤其是 主管部門業(yè)主開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)，要解放思想，實事求是，與 時俱進，根據(jù)條例調整工作思路，轉變觀念，將條例貫徹好。一物業(yè)管理發(fā)展及物業(yè)管理條例的社會基礎我國物業(yè)管理歷 是有社會需求，與經濟體制住房制度政府管理社會事務的方式有關， 直接影響城市環(huán)境城市容貌城市形象， 是全社會的客觀需要，反映的 是城市綜合素質的重要方面。物業(yè)管理新體制的產生發(fā)展是一個長期的演變過程，并且隨著社會主義市場經濟體制的建立和完善， 社會事業(yè)的發(fā)展，人們生活水平 的提高，住房制度改革的深化，以及房地產建設銷售

6、和售后使用管理 分工的專業(yè)化社會化市場化，而得到逐步發(fā)展和規(guī)范。我國物業(yè)管理的歷史狀況：年代初以前，我國廣大居民住房產權 主要是屬于政府房管部門企事業(yè)單位和政府機關所有。居民住戶是房屋的承租者，交付房租享有房屋的使用權。政府房管部門或者企事業(yè)單位負責環(huán)境管理，包括綠化衛(wèi)生垃圾和廁所管理等共部分，列支相關費用居家委會街道辦事處是對居住環(huán)境管理承擔組織責任。年代中期之后，我國進行城市經濟體制改革，打破單位單一投資 建房，開始允許多渠道建房。人們對居住條的要求逐步提高，形成對居住環(huán)境配套設施的需求。房屋建成后由房屋產權單位管理，外部環(huán)境則由居委會或街道辦 事處負責管理。這一管理模式，逐步強化了居民關

7、心居委會和街道辦事處所管共 部位的環(huán)境衛(wèi)生綠化環(huán)境等共財產的意識。房地產市場的培育和發(fā)展，帶動了單位購房，隨著這種需求的增 大，開始形成服務于房屋所有人的物業(yè)管理。特別是人們對良好的居住環(huán)境的需求， 刺激了商品房的供應，從 而進一步促進了新建小區(qū)的物業(yè)管理，這種需求的經濟負擔和住房分 配方式一樣仍是單位負責，個人受用。新建小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展起到積極的推動和示范作用，同時也引發(fā)出物業(yè)長期管理的需求。我們房地產開發(fā)是實行滾動開發(fā)，預售制規(guī)劃批準建設范圍實施 周期長短不一，加上歷史上新建房屋移交中產生物業(yè)費用由誰承擔問 題，促使開發(fā)企業(yè)組建物業(yè)管理企業(yè)， 滿足開發(fā)企業(yè)的需求和購房業(yè) 主在小區(qū)建設尚未

8、全面完成情況之下的物業(yè)管理需求。房地產開發(fā)企業(yè)對自己開發(fā)的項目實施物業(yè)管理， 也是基于業(yè)主 對物業(yè)管理服務的需求，這就形成前期物業(yè)管理。隨著住房制度改革的推進，物業(yè)管理也隨之發(fā)展。但存在房出售之后的物業(yè)管理和仍由房管理單位管理的出售及 未出售房之間需求關系管理方式等尚需研究和規(guī)范。居民的住房需求，由直接關注住房面積大小功能質量等內部需 求，發(fā)展到對環(huán)境的需求；從需要對房屋共用部分的管理，發(fā)展到同 時需要對部分共社會事務的服務；從需要對房產和附屬設施的完好， 發(fā)展到實現(xiàn)房屋的保值增值。這些，使物業(yè)管理的內涵更加豐富，需要研究解決的問題更加明 晰。從我國物業(yè)管理發(fā)展的進程看，物業(yè)管理涉及我國計劃經

9、濟體制 向市場經濟轉變，房地產業(yè)發(fā)展和住房制度改革，改善人居環(huán)境提供 共服務，也包括機關后勤服務改革，政企分開政府轉變職能，基層政 權職能到位和居委會自治組織作用的發(fā)揮。在這些轉變中需要立法強調業(yè)主的自身的位置， 規(guī)范業(yè)主與業(yè)主 之間業(yè)主與開發(fā)企業(yè)之間業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間，居委會街道辦事 處與業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的關系，需要政府主管部門轉變觀念， 改變工作方式和方法，也有基層單位的改革轉制問題，這也就是存在 于物業(yè)管理條例之中的社會基礎，需要明確相關法律制度。二物業(yè)管理中要運用法律法規(guī)規(guī)范人們的行為或者講相對人的 行為物業(yè)管理條例既然存在著立法的社會基礎，就應當用法律法 規(guī)規(guī)范，在改革和發(fā)

10、展中推進物業(yè)管理。法律法規(guī)的嚴肅性，既要調整解決好現(xiàn)有矛盾，又應有一定的前 瞻性。因此，我體會，要貫徹落實好條例，關鍵是學習宣傳條例規(guī)定，準確理解和把握好物業(yè)管理活動中的規(guī)定法律關系。這里我著重講一講以下幾個方面的認識：一業(yè)主是條例規(guī)定 的責任主體業(yè)主是房屋產權的所有者，業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)實施物 業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)管理行為。所以，業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)管理的重要責任主體。這是宣傳貫徹條例，形成共同工作氛圍的基礎。明確這一點，才能說清楚業(yè)主具有可以選擇管理企業(yè)和不選擇管 理企業(yè)的權利，具有維護個人和共的共同利益的責任， 和遵守共利益 和社會責任所規(guī)定的義務。二業(yè)主大會和業(yè)主委員會是一種必然的

11、選擇業(yè)主的責任， 除了對 房屋內專有部分所有權的行使，更重要的是還承擔遵守物業(yè)管理區(qū)域 內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等 方面，由約和規(guī)制度確定的義務。多個業(yè)主之間必定形成共同利益和共同事務，而共利益和共同事 務不是一個人代表的從我國固有的特點看，共利益和共事務部分，必然存在業(yè)主和業(yè) 主之間內在的聯(lián)系，這就體現(xiàn)出業(yè)主約。因此，條例在進行制度設計時，在吸收實踐證明行之有效的 既有制度的基礎上，確立了業(yè)主大會制度。明確物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會， 規(guī)定了業(yè)主大會的 成立會議形式和表決方式，業(yè)主大會按照條例和業(yè)主大會議事規(guī) 則確定的程序作出的決定，包括業(yè)主約等，視為

12、全體業(yè)主的共同決定， 對全體業(yè)主具有約束力。通過這些規(guī)定，保證業(yè)主大會能夠切實擔負起代表和維護全體業(yè) 主合法權益的職責。三合同是物業(yè)管理服務的法律依據(jù)業(yè)主業(yè)主大會與物業(yè)管理企 業(yè)之間是合同關系。業(yè)主業(yè)主大會委托物業(yè)管理司管什么達到什么服務標準，要通過合同明確約定。當然，服務價格和服務水平必須相對應。物業(yè)管理司的服務內容不是包羅萬象的， 應該按照合同約定提供 服務。在物業(yè)管理服務活動中，業(yè)主是責任主體，物業(yè)管理司是服務主 體，他們之間違反合同的糾紛是民事糾紛，主要受合同法保護和 約束，行政主管部門不要過多干預。四前期物業(yè)管理必須加強條例規(guī)定，在業(yè)主業(yè)主大會選聘物 業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)

13、管理企業(yè)的， 應當簽訂書面的前 期物業(yè)服務合同。為什么條例規(guī)定，建設單位可以選聘物業(yè)管理企業(yè)進行前期 物業(yè)管理。在建設過程中間，開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間相互利 益關系的調整是關鍵。與其他的銷售行為不同，房屋產權的銷售是一個過程。因為房屋建設實行的是滾動開發(fā)，業(yè)主在滾動開發(fā)中，獲得產權, 不可能等到開發(fā)商銷售完所有物業(yè)，購房人全部入住，成立業(yè)主大會 之后，才選聘物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。因此，商品房銷售階段的物業(yè)管理服務，是建設期的業(yè)主建設單 位向最終業(yè)主住戶過渡期的物業(yè)管理， 也就是前期物業(yè)管理，客觀上 只能由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施。條例規(guī)定，前期物業(yè)服務合同由建設單位和物業(yè)管

14、理企業(yè)簽 訂。但物業(yè)管理企業(yè)提供服務的對象不僅是建設單位，主要還是逐漸 入住的購房人。根本上講是業(yè)主長遠利益的保證，包括對批準規(guī)劃實施中的有關 問題的預防，可以減少開發(fā)企業(yè)建設過程中隨意改變規(guī)劃。所以，條例要求，購房人在與開發(fā)建設單位簽訂的購房合同 中，必須包含建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同的內 容，從而讓購房人承擔前期物業(yè)服務合同中約定的關于物業(yè)管理的權 利義務，為業(yè)主接受物業(yè)管理企業(yè)的服務提供了法律基礎。五業(yè)主業(yè)主大會業(yè)主委員會應當誠意接受居委會的指導和監(jiān)督條例第二十條對業(yè)主委員會業(yè)主大會與居委會的關系作了明確規(guī)要理順兩者的關系，關鍵是要學習貫徹條例和城市居民委 員會組織法。

15、居民委員會是居民自我管理自我服務的自治組織， 主要職能作用 是，協(xié)助基層政權做好居民群眾政治思想工作，調解居民鄰里矛盾， 維護居民道德行為規(guī)范，創(chuàng)造良好和諧的社區(qū)人際關系。業(yè)主大會是業(yè)主們由于共同財產關系而形成的共同利益通過業(yè) 主約確定的組織。居委會是和社區(qū)對應的組織，業(yè)主大會是和物業(yè)管理區(qū)域對應。業(yè)主業(yè)主大會要維護好自己的權益， 離不開當?shù)鼐游瘯闹笇Ш?幫助。條例設立了業(yè)主大會業(yè)主委員會作出決定應當告知并聽取居 委會意見的義務。規(guī)定業(yè)主大會業(yè)主委員會應當接受居民委員會指導和監(jiān)督，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。同時規(guī)定，業(yè)主大會業(yè)主委員會應當積極配合相關居委會依法履 行自治

16、管理職責，并接受其指導。與其他企業(yè)一樣，物業(yè)管理企業(yè)按合同和國家有關法律法規(guī)進行 經營服務，與居委會之間沒有法律上的權利義務關系。六落實條例規(guī)定住房專項維修資金制度，應當從房管部門改 革和改進工作抓起關鍵要清理房出售專項維修資金的挪用， 建立健全 管理機制，落實賬戶到人。條例規(guī)定，住宅物業(yè)住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住 宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主， 應當按照國家有關規(guī)定，交納專 項維修資金。建立專項維修資金的目的，主要是用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用 部位共用設施設備的維修和更新改造。這是保障物業(yè)管理區(qū)內共設施共用部位完好使用和維護業(yè)主長遠利益的必要措施。因此，必須完善制度，嚴格征收，專項

17、使用，加強監(jiān)管。七政府機關要轉變職能做好實施監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)是依照司 法設立的自主經營獨立核算，獨立承擔民事權利和義務的民事主體。民事主體在市場中的行為其實就是市場行為， 民事行為的特性要 求給市場主體以充分的自主權利，政府不能干涉民事主體自由從事市 場活動，不能主動介入到這種活動中去，更不能隨便運用自己擁有的 行政權力進行干預。政府部門既要尊重業(yè)主在物業(yè)管理上的自主權， 也要尊重物業(yè)管 理企業(yè)的獨立經營自主權。政府的作用，主要是根據(jù)法律法規(guī)規(guī)對物業(yè)管理企業(yè)行為實行監(jiān) 督管理，為他們從事市場活動提供法律和制度上的保障。各地房地產行政主管部門，要徹底改變過去大包大攬的觀念和做 法，明確哪些是自己

18、管的，哪些是民事行為交給市場解決的，一旦有 民事糾紛，應鼓勵多走一點司法程序處理，做到依法行政，既到位， 又不越位。八抓好房管理部門改革，有步驟推進實施物業(yè)管理，抓好試點穩(wěn) 妥推進社會對環(huán)境的需求是地方政府關心的。房管理改革不僅是房管部門的事， 關鍵是人的居住環(huán)境，有居民 本身要求，也是城市形象問題，要有緊迫感，要積極參與。各地建設和房地產主管部門應當作為地方政府的參謀，制定方 案，推進改革實施。九建設部和省廳市局的工作問題做好這項工作，必須充分領會條例精神，并充分總結物業(yè)管理發(fā)展的歷史過程。通過這些工作，把握物業(yè)管理的難點重點和方向， 這樣工作才有 前瞻性。第一，要把法律關系弄清楚。要明確物業(yè)管理各方主體的法律責任， 特別要明確業(yè)主責任和行 政主管部門自身的責任。第二要盡快完成配套法規(guī)的制定， 對過去的法規(guī)進行清理，要有 計劃，明確出臺的時間。部里有關司局向我反映，向地方征求意見的立法經常不能按期當前部里要建立一個考核各省廳市局的制度，把法制工作作為考 核省廳市局工作的一個重要指標，并把考核結果向省區(qū)市政府通報。第三，要同心協(xié)力，解決法制建設問題。我講的同心協(xié)力有三個層面。一是上下同心協(xié)力，我們這個行政管理的各部門要同心協(xié)力， 二 是左右同心協(xié)力，我們今天為什么要求部里其他司的司長參加會議，條例對有關質量安全，規(guī)劃問題，城市建設中的水氣等改造的問 題，都有規(guī)定。貫徹落實好