春平商城改造招商方案(共18頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上春 平 商 城改造計劃方案建議書（草案）緒 論 企業(yè)理念是企業(yè)的靈魂，在激烈的市場競爭面前，一個企業(yè)要想生存和發(fā)展，單靠一時的經(jīng)濟(jì)效益，一招一式的點(diǎn)子，僅在營銷策略、廣告策略乃至品牌策略上下功夫，都不足以形成大氣候，長遠(yuǎn)氣候，只有通過對企業(yè)理念的梳理和明晰，使企業(yè)一切要素在企業(yè)理念統(tǒng)帥下得到整合和提升，企業(yè)根基才能堅(jiān)如磐石，弄潮于商海如閑庭信步般悠然，穩(wěn)操企業(yè)發(fā)展之勝券，“會當(dāng)臨絕頂，一覽眾山小”。經(jīng)過對“春平商城”的現(xiàn)狀、行業(yè)特點(diǎn)、周邊環(huán)境、目標(biāo)消費(fèi)群體的經(jīng)驗(yàn)性分析，對此項(xiàng)目我招商團(tuán)將為甲方提供如下專業(yè)的招商服務(wù)： 項(xiàng)目市場調(diào)研與項(xiàng)目可行性分析專業(yè)服務(wù) 前期功能與業(yè)

2、態(tài)定位專業(yè)服務(wù) 招商策劃與實(shí)施專業(yè)服務(wù) 商業(yè)地產(chǎn)的“置業(yè)顧問型”營銷策劃專業(yè)服務(wù)。 商戶經(jīng)營指導(dǎo)、培訓(xùn)服務(wù)首先我方對“春平商城”的企業(yè)理念按三個時期進(jìn)行了界定：1、初期：自我發(fā)展，自我完善，打造區(qū)域知名市場。2、中期：創(chuàng)立名牌，服務(wù)大眾，打造北京名牌商業(yè)中心。3、遠(yuǎn)期：國內(nèi)名牌國際名牌商業(yè)中心。這三個理念是企業(yè)不斷發(fā)展的三種境界，要實(shí)現(xiàn)終極目標(biāo)，非一日之功，也非一代人之功，企業(yè)理念是企業(yè)員工的指導(dǎo)思想、行為準(zhǔn)則和不斷追求進(jìn)取的目標(biāo)，它對內(nèi)可以增強(qiáng)員工的凝聚力、自豪感、責(zé)任心，對外可展示企業(yè)的綜合形象及企業(yè)在精神文明和物資文明建設(shè)中的高尚境界。 對春平商城的改造是以實(shí)現(xiàn)企業(yè)初期理念為目標(biāo)，解決或

3、改善以下幾方面問題并完成相應(yīng)的目標(biāo)任務(wù)：1、 有效的增加客流量。2、 建立市場的知名度和美譽(yù)度。3、 提升市場各商戶的銷售業(yè)績。4、 協(xié)助市場攤位招商。5、 塑造“春平商城”的企業(yè)和品牌形象。以解決上述問題為核心，我方為企業(yè)制訂了春平商城改造計劃方案草案（由于具體的策略需要詳細(xì)的市場調(diào)查），請各位貴司參考！經(jīng)營現(xiàn)狀分析： 定位不準(zhǔn)：就目前春平商城所處的地理位置及周邊配套商業(yè)環(huán)境、消費(fèi)人群、購買力來分析，依照我們春平商場現(xiàn)在這種裝修風(fēng)格與商戶所售商品是完全不能夠滿足消費(fèi)者需求和激起購買欲望。 裝修檔次太低消費(fèi)環(huán)境不新穎 現(xiàn)在的時尚達(dá)人購物需求不單單是商品的好與壞就能夠滿足的，溫馨的購物環(huán)境、舒適

4、的燈光能夠讓人流連忘返。 大門開啟過少 正所謂“喜迎八方客”，讓消費(fèi)者能夠從各個方位進(jìn)入春平商城，目前春平商場能開的正門卻只有一個，而且一點(diǎn)都不大氣明顯。 業(yè)態(tài)布局不合理 現(xiàn)在都講究引導(dǎo)消費(fèi)，商品一目了然。而春平商場現(xiàn)在是把商品藏起來讓消費(fèi)者去找，指示不明確通道不夠?qū)?，給人感覺檔次很底很壓抑。 商戶質(zhì)量太低 水能載舟也能覆舟，商戶的好與壞決定著商場的成與敗，據(jù)我方前期調(diào)研了解，現(xiàn)有商戶還有經(jīng)常不開門，遲到早退的現(xiàn)象出現(xiàn)，這樣實(shí)際就是對還有信心的商戶的一種心里打擊，直接損害商場利益。 商戶形象不高，等于商場形象不好現(xiàn)有商戶管理不嚴(yán)格，工服不統(tǒng)一，站沒站樣坐沒坐樣，這樣給消費(fèi)者的消費(fèi)心里造成了直接

5、的影響，認(rèn)為東西不夠好不夠真，購買欲下降，同樣的東西也許就會選擇其他能給其信任感的地方購買。 商品缺項(xiàng)未能突出主題 百貨納百客，每位消費(fèi)者的消費(fèi)可不單單是買一件商品，那么有一件商品買不到損失的可是一位顧客；配套設(shè)施配套商品是缺一不可的，在一家買針還得到另一家買線，那么下次為什么不到一家既能買到針又能買到線的地方去買呢？春平商城項(xiàng)目全程策劃建議書第一階段：市場調(diào)研春平商城位于東二環(huán)使館區(qū)，建筑面積25000平方米，目前經(jīng)營品項(xiàng)相對單一，周邊配套商業(yè)有：藍(lán)島大廈，豐聯(lián)廣場，雅秀服裝市場，奧特萊斯等，商圈內(nèi)還有賽特購物中心，日壇商務(wù)會館等大型購物高消費(fèi)場所等，地理位置十分優(yōu)越。一、 北京市經(jīng)濟(jì)環(huán)境的

6、分析和生活結(jié)構(gòu)研究  目前北京八大城區(qū)的商業(yè)娛樂業(yè)數(shù)朝陽區(qū)最為發(fā)達(dá)，各大使館，商務(wù)會館，高檔寫字樓樹立在朝陽區(qū)，朝陽區(qū)的家庭收入及消費(fèi)水平也躍居榜首，周邊消費(fèi)主要構(gòu)成群體位年輕時尚的白領(lǐng)及來華工作學(xué)習(xí)的外國人。 就朝陽區(qū)而言，每年的各項(xiàng)消費(fèi)總額在幾個億，人均可支配收入高。 地處北京東二環(huán)，又位于使館商圈，可謂地產(chǎn)中的鉆石地段，升值空間較為明顯。u 周邊公共設(shè)施總體檔次很高，都屬于高檔商業(yè)建筑。 交通體系四通八達(dá)，多條公交線路及地鐵途經(jīng)此地，周邊又有公交總站，旅游大巴長期停駐。就目前春平商城的布局與規(guī)劃顯得與周邊設(shè)施及購物水平落差很大，商品總體質(zhì)量與品項(xiàng)滿足不了使館區(qū)消費(fèi)水平，類似于北

7、京雜亂無章的批發(fā)市場。沒有體現(xiàn)高消費(fèi)高檔次高水準(zhǔn)的概念。 對于就目前而言的商業(yè)模式運(yùn)作，應(yīng)加大自有媒體的宣傳力度，從新對商場的經(jīng)營品種、經(jīng)營布局進(jìn)行調(diào)整及規(guī)劃，比如外立面安裝LED大屏，安裝廣告位，開啟市場兩側(cè)的大門，拓寬通道、加大燈光的亮度與溫馨度、商戶二裝彰顯時尚與個性，增加大型主力店及門店，體現(xiàn)品牌效應(yīng)。二、 區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)、商鋪分布及經(jīng)營狀況的市場調(diào)查與分析 商業(yè)地區(qū)間的競爭狀況及競爭者調(diào)查分析 周邊商業(yè)很發(fā)達(dá)，配套設(shè)施很完善，業(yè)態(tài)與其它商業(yè)模式不沖突，藍(lán)島大廈及豐聯(lián)廣場的消費(fèi)水平較高，在所謂的富人區(qū)，這樣的消費(fèi)水平是能被人接受及認(rèn)可的，商品檔次明顯高于北京同類商場，奧特萊斯屬于商品折

8、扣，消費(fèi)的都是世界知名品牌，雅秀市場屬于朝陽區(qū)老市場了，在工體商圈已經(jīng)很多年，消費(fèi)者基本為外國人，銷售的商品利潤為成本的十倍乃至幾十倍。我們的競爭者實(shí)力是顯而易見的，怎樣才能取長補(bǔ)短，發(fā)揮自身的優(yōu)勢，使我們思考和改造的重點(diǎn)，所以市場的定位成為本次改造的重中之重。三、地區(qū)未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析周邊的各項(xiàng)業(yè)態(tài)已處于飽和狀態(tài)，并且短時期內(nèi)沒有拆遷或者改建的工程項(xiàng)目，這樣非常有利于我們保持現(xiàn)有的競爭狀況以及地產(chǎn)商鋪的升值空間，各商戶的利潤空間也會隨之增大，投資值會倍增。四、消費(fèi)者消費(fèi)行為調(diào)查與研究u 地理細(xì)分調(diào)查分析 地理位置得天獨(dú)厚，目前北京二環(huán)內(nèi)的商品市場少之又少，客流量大，消費(fèi)水平高，旺鋪成為

9、各商戶競爭的焦點(diǎn)u 購買人群細(xì)分調(diào)查 周邊的購買力、消費(fèi)水平及人均可支配收入極高u 年齡細(xì)分調(diào)查分析 消費(fèi)主要年齡層為2035歲年輕派居多u 經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分調(diào)查分析 消費(fèi)者的人均月收入基本過萬u 消費(fèi)者交通和出行方式 周圍的公交線路、地鐵、出租、以及私家車成為來此購物的主要方式u 購買者購買心理及行為分析 對于高消費(fèi)人群而言，商品的質(zhì)量、購物環(huán)境、商場的配套功能成為消費(fèi)的主動力，價格次之。五、商圈的制定和客戶來源 u 商圈的范圍的確定 春平商城的商圈購物范圍應(yīng)為周邊20公里范圍內(nèi)為主，輻射整個北京八大城區(qū)，整體路線是為推向北京大市場，樹立北京商業(yè)知名品牌建立完善的購物網(wǎng)為方針政策。u 商圈的構(gòu)成

10、及顧客來源 商圈內(nèi)的顧客來源為周邊各大使館及高檔寫字樓的白領(lǐng),外加游客。第二階段：項(xiàng)目定位階段春平商城項(xiàng)目定位一、 項(xiàng)目的市場定位u 形象定位 以年輕時尚為主題，每層都有自己的特色，各家店鋪都有自己的風(fēng)格，做到規(guī)范經(jīng)營中又獨(dú)具特色二、 項(xiàng)目規(guī)模定位 定位為大型綜合性集購物休閑餐飲娛樂為一體的大型綜合購物廣場三、 目標(biāo)商戶定位u 租賃商鋪的目標(biāo)群分析 單純得靠地理位置不足以決定商品的成交率，還包括商戶的進(jìn)貨眼光、服務(wù)質(zhì)量、商品陳列、銷售技巧等，都是決定商品銷售的最終因素，所以在選擇商戶上尤為重要，一個商場的是否經(jīng)營完善，跟商戶的各方面的素質(zhì)是分不開的，商戶的水平和商場的命運(yùn)息息相關(guān)，所以，在選擇

11、商戶上，一定要做到“優(yōu)商”，要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。有針對性地突出差異性，體現(xiàn)商品、經(jīng)營、管理、服務(wù)特色，最終有別于“專業(yè)市場”的定位和現(xiàn)有的區(qū)內(nèi)客層層次，從而形成獨(dú)具個性的特色經(jīng)營。四、 商鋪的目標(biāo)消費(fèi)群定位及分析u 我們既然要做好一個商業(yè)項(xiàng)目，就要鎖定他的目標(biāo)定位群，找好目標(biāo)定位群，也是商場成功與否的重中之重，我認(rèn)為，在這樣一個高消費(fèi)的群體里，不能降低檔次以贏得大眾口味的需求，做商業(yè)，就要像現(xiàn)在市場上的許多私家菜館一樣，不走大眾路線，堅(jiān)持原創(chuàng)，走自己的風(fēng)格，如果哪個層面的消費(fèi)群體的錢都想賺，那實(shí)際上就誰的錢都賺不到。商業(yè)中又一條黃金“二八法則”即：百分之八十的財富，掌握在百分之二十的人的手里，我們做

12、商業(yè)也要遵循這個法則，所以，經(jīng)過市場調(diào)研分析后，我認(rèn)為目標(biāo)消費(fèi)群應(yīng)鎖定在2035歲之間的白領(lǐng)和外國人上。五、 商鋪的經(jīng)營項(xiàng)目定位u 前面說到商城的整體經(jīng)營品項(xiàng)應(yīng)該是及購物休閑餐飲娛樂于一體的大型綜合商業(yè)中心下面是具體的各樓層分布：地下一層：大型綜合超市門店：大型餐飲：肯德基、麥當(dāng)勞、稻香村、茶葉店等一、二、三層做成較高檔的商場，似曾資助特色經(jīng)營，五層餐飲娛樂。具體經(jīng)營項(xiàng)目如下：一層主營：化妝品、鞋區(qū)、珠寶玉器、金銀首飾、品牌眼鏡店、品牌手表等 二層主營：品牌女裝、運(yùn)動品牌服飾等 三層主營：品牌男裝、針織內(nèi)衣、童裝等 四層主營：民族服裝服飾、文體用品、十字繡、特色小店、外貿(mào)服裝戶外用品、家居用品

13、等 五層主營：地方特色小吃、品牌餐飲、電影院、娛樂城（臺球電玩）、美容美發(fā)院等第三階段：項(xiàng)目改造后收入預(yù)算一、本項(xiàng)目改造后的預(yù)期租金收益1. 根據(jù)目前春平商城的建筑可使用面積為12400平方左右，除去購物通道、消防通道、電梯、柱子、等面積后，經(jīng)我項(xiàng)目組重新規(guī)劃后實(shí)際可出租面積約為8000左右，（具體面積祥見CAD圖），按每攤位平均面積為8方米平計算的話，大約為1000個攤位左右，每個攤位收取1萬元押金即：經(jīng)營保證金（無息），這部分收益為1000萬元，并且在第二年收取物業(yè)管理費(fèi)為2元/天/平方米，即：58萬左右。租金按均價18元/天/平方米計算，一次收益年租為元左右即： 5260萬左右，合同期為

14、2年。一次繳納兩年租金的商戶每天每平米優(yōu)惠2元左右，如果商戶全部按照一年制交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繳納租金的話，那么甲方預(yù)計收益會在：5260萬元左右，如果商戶全部按照二年制租金標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)的話，那么甲方預(yù)計收益在：9344萬左右。2. 根據(jù)我招商團(tuán)所之前做的其他商業(yè)項(xiàng)目的綜合統(tǒng)計，80%的商戶會選擇二年制租金繳納方式。如果出租率為80%左右的話（保守計算）年租金收入也要在4000萬左右。這樣就能保證甲方在兩年內(nèi)收益為8000萬左右。外加押金1000萬，合計9000萬。3. 當(dāng)然，我項(xiàng)目組有豐富的北京商品市場招商經(jīng)驗(yàn)，出租率和收益會達(dá)到我們的預(yù)期效果，我們由北京市場上14000個左右商戶的資料，并且熟知北京大小商

15、品市場，掌握著許多大客戶資源。這對我們項(xiàng)目招商是十分有利的。4. 目前其他由我招商團(tuán)成功招商并承接后期管理經(jīng)營的每家商場經(jīng)營狀況都非常良好，現(xiàn)經(jīng)營的商戶素質(zhì)也非常的高，完全服從管理并有自己自主的經(jīng)營思路，不需要管理人員過多的費(fèi)心其所經(jīng)營的商品會不會對商場整體造成不利影響，這也正是因?yàn)槲覀儓F(tuán)隊(duì)有著多年成功招商積累的經(jīng)驗(yàn)，以及正確的對簽約商戶采取特有的“優(yōu)商優(yōu)選，十里挑一” 選擇性招商方式的成功見證。第四階段：項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計改造方案階段一、 整體規(guī)劃設(shè)計方案u 商鋪特色定位 一層以敞開式經(jīng)營，簡潔明快風(fēng)格為主。二層以通透的玻璃隔斷、半敞開式的風(fēng)格為主。三層以一目了然、商品陳列有序的風(fēng)格為主。四層以

16、突顯民族特色、原木調(diào)風(fēng)格為主。五層以年輕動感、時尚娛樂、溫馨的就餐環(huán)境為主。二、 建筑風(fēng)格與立面效果設(shè)計方案外立面安裝LED大顯示屏、兩側(cè)作噴繪廣告展板，在商場四周能開門的地方開啟大門，正所謂八方迎客。 內(nèi)部全部取消吊頂、頂部噴黑、安裝筒燈或吊燈、平均每2/，每個攤位上方及環(huán)島上方都保證有照明、地面主通道安裝有機(jī)鋼化玻璃，下安裝彩色指示燈管、所有懸掛式導(dǎo)購導(dǎo)視系統(tǒng)做成亞克力彩光牌。一層珠寶玉器、金銀首飾、化妝品、專柜等形像商業(yè)產(chǎn)品需做成環(huán)島形式、其它一層攤位柜臺高不超過1.4米，這樣顯得一層通透看上去沒有壓抑感 二層所有攤位的隔斷采用有機(jī)鋼化玻璃制作，每家品牌展示面采取半開放式，、攤位的門頭采

17、取15度角下斜式，每家每頭采用彩燈式門頭。這樣有利于消費(fèi)者的視覺效果，攤位隔斷高不超過2.4米，做成精品店鋪形式。三層采用不做隔斷劃區(qū)經(jīng)營，限制裝修，擺放整齊，男裝放在電梯的另一側(cè)，和童裝、針織分開。 四層裝修風(fēng)格復(fù)古、具有民族特色及異域風(fēng)情，各攤位門頭采用原木制作配合整體經(jīng)營風(fēng)格，各家小店也采取半開放式，具有神秘感，頂部可以綠藤盤繞，地面可以鋪木質(zhì)地板攤位隔斷采用桑拿板制作，此樓層主要吸引外國游客及在北京生活的外國友人，以此達(dá)到免費(fèi)的國際推銷手段，復(fù)制中國第二個秀水神話，但質(zhì)量品質(zhì)必須超過之前的秀水市場，我們絕不做第二個假冒品牌市場，一定要做出我們中國人自己的品牌。五層餐飲要求經(jīng)營各地方風(fēng)味

18、小吃，不能有菜品及風(fēng)味沖突的，餐飲區(qū)安裝LED大屏，把餐飲去打造成免費(fèi)的動態(tài)影院，讓消費(fèi)者就餐的同時可以觀看電影，以此吸引顧客；美容院采取自主經(jīng)營模式，作為獨(dú)立店鋪管理，裝修風(fēng)格上報，自行裝修；娛樂城采取自營或聯(lián)營的方式，提供給白領(lǐng)一個休閑娛樂場所。五、 項(xiàng)目招商啟動我項(xiàng)目組預(yù)計國慶節(jié)后，即：10月初全面進(jìn)駐招商開始準(zhǔn)備工作，給招商帶來不必要的麻煩，前期清理商戶期間甲方不需額外支付其他費(fèi)用。六、招商啟動前期需投入的費(fèi)用預(yù)算1 為了此方案的順利實(shí)施，甲方盡快減少虧損，創(chuàng)造盈利，我項(xiàng)目組預(yù)計在3月初全面進(jìn)駐管理、招商。我項(xiàng)目組此前要經(jīng)過大量的市場調(diào)研、招商策劃、圖紙繪制、方案選定，耗費(fèi)大量的人力物

19、力以確保此招商項(xiàng)目成功實(shí)施，此次招商人員前期入駐約為1520人左右，為此甲方須按月支付我招商團(tuán)10萬元，作為人員必要工資、及日常開銷。2. 招商啟動期間（預(yù)定于10月18號開始）我方在一層設(shè)立現(xiàn)場招商辦公室，墻上掛展板、效果圖、并設(shè)立樣板間、沙盤等立體新穎的招商模式，開放式招商辦備有樓書、宣傳彩頁等進(jìn)行前期的招商預(yù)熱蓄水，設(shè)立大客戶招商辦公室，安排專業(yè)招商人員進(jìn)行招商接待，并鼓勵現(xiàn)有商戶帶動招商，制定獎勵政策形成內(nèi)外同緊的招商氣氛，輔助招商人員成功招商。（此階段需投入廣宣費(fèi)用大約在70萬左右，實(shí)際費(fèi)用計劃如下表）招商啟動后的廣告宣傳方式及費(fèi)用如下：宣傳： 萬 萬左右促銷： 萬左右印刷、噴繪、店

20、內(nèi)促銷： 萬左右一宣傳項(xiàng)目單價數(shù)量投入月份單次費(fèi)用總費(fèi)用平面紙媒 元次 4月中旬、5月、10月元左右元左右網(wǎng)絡(luò)宣傳 元 1次4月中旬元左右元左右地鐵燈箱元/塊 塊4月中旬、10月元左右 元左右車內(nèi)掛板元/輛左右20輛左右4月中旬、10月元左右元左右車身廣告元/輛左右20輛左右4月中旬、10月元左右元左右外立面改造元整體形象調(diào)整4月中旬10月 元左右元左右二促銷（4月中旬起至招商結(jié)束期間每周末）帶LOGO氣球、印制塑料袋、禮品、舞臺、氦氣球、模特等費(fèi)用約 萬元左右三印刷、噴繪、店內(nèi)布置項(xiàng)目單價數(shù)量投入時間單次費(fèi)用總費(fèi)用戶外廣告元（含安裝）塊5月、10月元元左右店內(nèi)POP3.5元/張（含安裝）5000張開業(yè)前夕（9月份）1.75萬元1.75萬元左右樓內(nèi)提示牌、形象墻、燈箱、展板、彩貼、易拉寶、展架等：5萬左右DM直投、夾報0.28元至0.38元50000萬份5月、10月50000元左右沙盤元/層5層4月中旬元左右樓書元/份