房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本核算科目明細表

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本核算科目明細表土地獲得價款開發(fā)前期準備費主體建筑工程費主體安裝工程費社區(qū)管網(wǎng)工程費園林環(huán)境工程費配套設(shè)施費開發(fā)間接費A、政府地價及市政配套費:支付的土地出讓金、土地開發(fā)費、向政府交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補交的地價A、勘察設(shè)計費：（1）勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費、沉降觀測費、日照測試費、拔地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等（2）規(guī)劃設(shè)計費，規(guī)劃費:方案招標費、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評審費、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費。設(shè)計費:施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費、環(huán)境景觀

2、設(shè)計費等。其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費，樣品制作費等（3）建筑研究用房費：包括材料及施工費A、基礎(chǔ)造價：包括土石方、樁基、護璧（坡）工程費、基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢及檢測費.A、室內(nèi)水電管線設(shè)備費：(1)室內(nèi)給排水系統(tǒng)費（自來水/排水/直飲水。(2）室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(3)室內(nèi)燃氣系統(tǒng)費（4)室內(nèi)電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管、盒預(yù)埋。A、室外給排水系統(tǒng)費：（1）室外給排水系統(tǒng)費：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備及外接的消火栓等費用.(2)雨污水系統(tǒng)費用.A、綠化建設(shè)費:包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠

3、化支出。A、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的配套設(shè)施支出A、工程管理費:（1）支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用(2)預(yù)結(jié)算編審費:支付給造價咨詢公司的預(yù)結(jié)算編制、審核費用.（3)行政管理費：直接從事項目開發(fā)部門的人員工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事開發(fā)部門的行政費(4）施工合同外獎金:趕工獎、進度獎（5）工程質(zhì)量監(jiān)督費:建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費（6）安全監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(7）工程保險費B、合作款項：補償合作方的地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分配合作方的房屋成本及相應(yīng)的稅金B(yǎng)、報批報建增容費；（1)報批報建費:包括安檢費、質(zhì)檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設(shè)施費

4、、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費、新材料基金、拆遷管理費、招投標管理費。項目整體性報批報建費:項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費(2）增容費:包括水、電、氣增容費B、結(jié)構(gòu)及粗裝修造價：主要包括砼框架（含獨立樁基和條基等減基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層）原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓，有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)的并入塔樓。B、室內(nèi)設(shè)備及安裝費:（1)通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng):包括空調(diào)設(shè)備及安裝費用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費用.(2)電梯安裝費（3)發(fā)電機及安裝費：包括發(fā)電機供貨、安裝、機房

5、降噪費(4）消防系統(tǒng)費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費（5）人防設(shè)備及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等B、室外采暖系統(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用。B、建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等B、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出B、營銷設(shè)施建造費：（1）廣告設(shè)施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告(2）銷售環(huán)境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示范單位）周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計、工程裝飾費、臨時銷售通道的設(shè)計、工程、裝飾等費用（3）售樓處裝修、裝飾費:設(shè)計、工程、裝飾等（4)樣板間:包括樣板間設(shè)計、裝修、家俱、飾品以及

6、保潔、保安、維修費。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費用，主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計、裝修、家俱等費用，在主營業(yè)務(wù)收入中單獨核算(5)其他C、紅線外市政設(shè)施費：紅線外道路、水、電、氣通訊等建造費、管線鋪設(shè)費、接口補償費等C、“三通一平”費：（1）臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費用.(2）臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。(3）臨時用水：接通紅線外施工用臨時用給排水設(shè)施的設(shè)計、建造管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用(4）場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整,場地清運，舊房拆除等費用.C、門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻

7、城墻門窗、防火門等費用。C、弱電系統(tǒng)費:（1）居家防盜系統(tǒng)費用：包括陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按鈕等（2）對講系統(tǒng)費用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費用。（3)有線電視費用:包括有線電視、衛(wèi)生電視主體內(nèi)外布線及終端插座費用。（4）三表遠傳系統(tǒng)費用，包括水、電、氣遠程抄表系統(tǒng)費用.（5）電話系統(tǒng)費用：包括主體內(nèi)、外布線及終端插座費用。(6）寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用。C、室外燃氣系統(tǒng)費:主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站.C、道路、廣場建造費：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補償費等C、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用C、資本化借

8、款費用：包括直接用于項目開發(fā)所借入的資金的利息支出,折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生的匯總差額，因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等D、拆遷補償費:有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出、農(nóng)作物補償及危房補償費等D、臨時設(shè)施費：(1）臨時圍墻:包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用。（2)臨時辦公：租金我、建造及裝飾費用.(3)臨時場地占用費，臨時借用空地租賃費。(4）臨時圍板：包括設(shè)計建造、裝飾費用D、公共部位精裝修:主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用.D、室外電、氣及高低壓設(shè)備費；(1)高低壓配電設(shè)備及安裝:包括紅線到配電房的高壓線、

9、高壓柜、變壓器、低壓柜及管線變壓設(shè)備費用（2）室外強電及電纜敷設(shè)：室外強電主干線路部分費用.（3)室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費用D、圍墻建造費:包括永久性圍墻、轉(zhuǎn)欄及大門D、對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣姆ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氤杀卷椖?如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施得到政府部門的認可取得該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立核算。D、物業(yè)管理完美費：包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的，由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金我、公建維修基金或其他專項基金，以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理E、戶內(nèi)精裝

10、修；主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用.E、室外智能化系統(tǒng)費用：（1）停車管理系統(tǒng)費用:包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)費用（2)小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費用:包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費用（3)周界紅外線防越系統(tǒng)費用：紅外對掃等（4）小區(qū)門禁系統(tǒng)費用(5)電子巡更系統(tǒng)費用（6）電子公告屏費用E、室外背景音樂F、室外零星設(shè)施費:兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等G、室外照明：室外照明電氣工程如路燈、草坪燈(一)、開發(fā)間接費用的組成和核算 開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用。這些費用雖也

11、屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費用,但它不能確定其為某項開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負擔(dān),因而無法將它直接記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡化核算手續(xù)，將它先記入“開發(fā)間接費用貼戶，然后按照適當(dāng)分配標準,將它分配記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。 為了組織開發(fā)間接費用的明細分類核算,分析各項費用增減變動的原因，進一步節(jié)約費用開支，開發(fā)間接費用應(yīng)分設(shè)如下明細項目進行核算： l工資 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位現(xiàn)場管理機構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟、服務(wù)等人員的工資、獎金和津貼. 2。福利費 指按上項人員工資總額的一定比例（目前為14）提取的職工福利費。 3折舊費 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位使用屬干固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費. 4

12、修理費 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修理費。 5辦公費 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。 6水電費 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。 7勞動保護費 指用于開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位職工的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費，供職工保健用營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費或補助費,以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等. 8。周轉(zhuǎn)房攤銷 指不能確定為某項開發(fā)項目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計提的攤銷費。 9利息支出 指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計入某項開發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費，但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應(yīng)作為財務(wù)費用,計人當(dāng)期損益。 10其他費用 指上列各項費用以外的其他開發(fā)間接費用支出。 從上述開發(fā)間接費用的明細