房地產(chǎn)項目合同開發(fā)協(xié)議

1、項目合同開發(fā)協(xié)議甲方： 乙方: 根據(jù)中華人民共和國合同法及其他相關法規(guī)，雙方就位于 地塊的合作開發(fā)事宜，特訂立以下合同條款,以茲雙方共同遵守. 第1條 合作開發(fā)項目概況 1、 合作開發(fā)項目地塊 1、 該地塊位于.具體以國土紅線圈標注的范圍為準。 2、 合作開發(fā)地塊總用地面積約畝，凈用地面積約畝，具體以國土主管部門核定的證照面積為準。 2、 合作開發(fā)項目相關指標 1、開發(fā)地塊相關指標：凈用地畝，容積率左右，綠地率，建筑密度，總建筑面積（其中住宅，商業(yè)，小區(qū)配套用房,幼兒園，公寓式寫字樓 ）。 2、 上述相關指標均為暫定數(shù)量，實際數(shù)量雙方確定后以主管部門核定的指標為準。 第2條 組建合作項目開發(fā)有

2、限公司 (組建第三方開發(fā)公司或者將土地并入開發(fā)方-乙方）第3條一、組建合作項目開發(fā)有限責任公司條件1、雙方達成書面合作意向文件。 二、股東、股權、注冊資本金 1、股東：合作開發(fā)有限責任公司（以下簡稱合作開發(fā)公司）股東僅限甲、乙雙方法人，兩個股東. 2、股權：雙方擬出資成立的合作開發(fā)公司，甲方占股權 %，占股權。 3、 注冊資本金：雙方擬成立的合作開發(fā)公司工商注冊資本金為人民幣萬元，甲方出資萬元,乙方出資萬元。 3、 證、照申辦事宜 1、 雙方約定工商營業(yè)執(zhí)照由方牽頭申辦，方予以配合。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證均由方牽頭申辦，方予以配合，申請資質(zhì)證時間為取得工商營業(yè)執(zhí)照之日起20個工作日內(nèi).其他證照的申辦

3、由方牽頭申辦，方予以配合,申辦時間為取得工商營業(yè)執(zhí)照之日起20個工作日內(nèi). 2、雙方組建合作項目開發(fā)股份有限公司的法定代表人由方委派人出任. 3、 雙方辦證時相關部門需繳納的行政性收費，由甲、乙雙方各自承擔。 第3條 合作公司組織結構、人員定編和薪金標準1、 組織結構 合作開發(fā)公司成立公司董事會、監(jiān)事會，下設綜合部、財務部、工程部、銷售部等職能部門. 二、機構職能1、綜合部職責：處理公司日常辦公事務、項目前期報建、文檔存管及配合其他部門相關工作.2、工程部職責:處理工程項目規(guī)劃、勘測、設計、監(jiān)理事項，材料、設備采購和工程招標事項,材料、設備和工程合同的起草、談判事項,工程管理事項，牽

4、頭組織工程竣工驗收以及其他相關工作。 3、財務部職責:編制項目資金使用計劃,制定項目籌融資方案,及時為項目籌融資金，項目開發(fā)資金管理以及其他相關工作。 4、銷售部職責:制定項目開發(fā)的商品房銷售計劃，做好銷售工作，以及其他相關工作.三、人員定編1、合作公司董事會、監(jiān)事會及高管結構定編：董事會：設董事長一名,副董事長兼公司總經(jīng)理一名，董事三名;監(jiān)事會:設三名監(jiān)事;其他高管:設財務總監(jiān)一名，工程總監(jiān)一名。2、職能部門定編綜合部2人、工程部4人、財務部2人、銷售部2人；財務總監(jiān)、工程總監(jiān)由方指派,工程部長、銷售部長由方指派。四、管理層和職員薪金標準公司高管和職員的薪金標準由董事會另

5、行確定。五、雙方擬派高管及崗位1、甲方擬派高管及崗位：副董事長兼公司總經(jīng)理（擔任法人代表）、監(jiān)事會主席、財務總監(jiān)、工程總監(jiān)。2、乙方擬派高管及崗位：董事長、各部部長。3、董事、監(jiān)事: 甲方董事兩名，監(jiān)事一名；乙方董事三名，監(jiān)事一名;雙方推舉員工監(jiān)事一名。 六、高管及職員變換1、雙方派遣高管因故需變換的，應在變換前15個工作日內(nèi)向對方書面報告，另行派遣履職者需報對方認可，方可在合作開發(fā)公司任職。2、合作開發(fā)公司普通職員因故需變換的，合作開發(fā)公司應在員工離職前7個工作日內(nèi)將其離職情況書面通報給甲乙雙方。3、甲乙雙方聯(lián)系人甲方聯(lián)系人:乙方聯(lián)系人：電話：電話：手機：手機:郵箱：郵箱

6、:第四條暫定擬開發(fā)項目主要內(nèi)容 一、商品住宅部分1、商品住宅面積:2、商品住宅配套用房面積:3、商品住宅配套地下車位：個。4、商品住宅配套幼兒園用房面積：.5、與商品住宅配套的其他設施。 二、商業(yè)鋪面部分1、商鋪面積：。2、商鋪配套車位:個。3、與商鋪配套的其他設施。三、寫字樓部分1、寫字樓面積：2、寫字樓配套車位： 個。 四、其他相關說明1、其他內(nèi)容的開發(fā)按雙方協(xié)商達成一致后的書面文件確定.2、不對外銷售的商業(yè)按雙方書面確定后的相關約定由方獨資開發(fā)，其相關風險由方承擔。第五條成本確定及核算原則一、土地承包的確定與核算原則土地以合作開發(fā)公司名義開發(fā),雙方

7、按出資比例以開發(fā)各種支出和相關稅費之和計入開發(fā)成本. 二、開發(fā)前期成本的確定與核算原則1、若項目進行分期開發(fā)，每期開發(fā)的成本由方按出資比例籌資支付.2、開發(fā)前期成本由雙方依據(jù)市場原則書面確定.達成一致的項目，按雙方書面確認的費用金額計入成本.一方對成本有異議的，按雙方共同招標確定的費用金額計入成本。三、工程成本與核算原則1、工程成本應以雙方審查和雙方書面確認的規(guī)劃方案、設計施工圖紙和設計變更所含內(nèi)容作為工程成本的核算依據(jù)。否則,不可作為成本核算依據(jù)，由此造成增加的費用，由責任方獨自承擔。2、自購材料、設備采購與核算原則（1）主要自購材料指石材、瓷磚、鋁合金及配件、玻璃、涂料、絕熱材料

8、及配件、防水和防滲材料、成品護欄和欄桿、水電材料、進戶成品鐵門、單元程控門及配件、二次裝修用材、園林綠化用材、消防與監(jiān)控用材等工程重要用材。（2）主要自購設備指電梯、給排水設備、通風設備、消防與監(jiān)控等設備。(3）自購材料、設備采購核算原則：自購材料、設備按實際發(fā)生采購費用進行成本核算。3、工程發(fā)包成本確定與核算原則 （1）工程施工的標段應依據(jù)成本最低原則劃分，并需雙方書面確認方可進入工程施工招標程序.（2）本項目所有工程項目的施工均需采用招標選擇施工單位,并按市場原則確定工程發(fā)包價格與工程結算價格。(3)雙方對等推薦入圍施工單位競標,每個標入圍施工單位不超過8家.（4）工程施工發(fā)生的

9、費用按實進行成本核算.四、與開發(fā)相關的其他成本確定與核算原則1、開發(fā)項目在未分配利潤之前任何收益需優(yōu)先用于支付開發(fā)費用，并作為雙方按股權比例的投入。2、銷售成本按實際銷售第三方售價的1.5提取進入成本核算。3、其他成本以實際發(fā)生的經(jīng)雙方書面確認的金額進行成本核算.第六條合作公司相關事項管理一、合作公司相關事項管理 1、公司營運時的決策、計劃和一切投資行為需雙方代表議定達成書面文件后方能予以實施。 2、公司印鑒、證照由方所派公司的專職人員保管。3、法人印鑒、現(xiàn)金支票與轉賬支票，由方所派公司的專職人員保管。4、公司營運過程中與第三方簽訂的合約均需方法人代表或其書面委托代理人簽署

10、，并加蓋公司印鑒后才具備法律效力.5、公司財務部需每月將經(jīng)營收支情況的財務月報表分別報送甲、乙雙方代表予以審閱.若報表有缺陷的，需按雙方達成的整改意見及時進行修正,財務人員應保證公司財務臺賬的完整性和真實性。公司財務年報需甲、乙雙方代表審計，意見達成一致后,方可作為本年度核算依據(jù)。6、 檔案管理：（1)所有與第三方簽訂的合同文件的存檔需3份，甲、乙雙方各自單獨存檔一份，公司存檔一份。（2）經(jīng)雙方合議作出的決策、決定文件,甲、乙雙方各自單獨存檔一份，公司存檔一份。(3）公司營運期的財務報表、財務審計報告等重要財務文件，經(jīng)雙方議定后，一式三份予以分別存檔，其中，甲乙雙方各自單獨存檔一份,公司財務存

11、檔一份.(4)公司主要技術文件,除公司統(tǒng)一存檔外，雙方均可備份單獨存檔。(5）公司財務檔案由公司方所派的專職人員保管，公司其他檔 案由方所派的專職人員保管。7、人事管理：(1)公司高管由雙方分別派遣，勞資關系由派遣方負責。(2）公司除雙方分別派遣的職員外，其他職員的聘用由公司負責,采取聘用合同制，合同一年一簽,其他職員的聘用需雙方議定形成書面意見后由公司進行招聘錄用.（3）對違紀、違法的職員實行辭退制，雙方議定的辭退職員，自做出決定之日起5個工作日內(nèi)由綜合部長予以解聘. 二、合作項目開發(fā)的管理1、合作開發(fā)公司開發(fā)項目拿地資金由雙方依據(jù)約定比例由方出資進行摘牌，除此之外的項目

12、開發(fā)所需資金由出面通過融資解決。在融資過程中需方配合的，方應予以配合.2、合作開發(fā)公司應在本協(xié)議簽訂之日起30個工作日內(nèi)編制好合作開發(fā)項目的資金成本測算表、融資計劃表和籌、融資方案，報董事會審批核準.3、 取得項目開工許可證之日起30個工作日內(nèi)編制好本期開發(fā)項目所需投入資金表,報董事會審批核準。4、合作開發(fā)公司每月25日前需編制次月資金使用計劃,分別報甲乙雙方公司法定代表人審核并達成一致后，合作開發(fā)公司可對外支付資金。項目實施過程中，符合規(guī)定和計劃安排的資金支付，甲乙雙方人員均應及時辦理，不得拖延。三、合作開發(fā)項目前期物業(yè)管理合作開發(fā)公司所開發(fā)的商住房產(chǎn)前期物業(yè)管理由合作開發(fā)公司采取招標方式選

13、擇物業(yè)管理公司，但在同等條件下可優(yōu)先考慮乙方出資或控股的物業(yè)公司進行物業(yè)管理。 四、合作開發(fā)公司商住房產(chǎn)的銷售管理合作開發(fā)公司開發(fā)的商住房產(chǎn)對第三方銷售的，由合作開發(fā)公司采取招標方式選擇專業(yè)銷售公司進行銷售，但在同等條件下可優(yōu)先考慮乙方出資或控股的銷售公司進行銷售。第七條工程管理的相關約定一、勘探、設計、監(jiān)理、檢測、招標、造價控制等委托咨詢服務項目。1、可按市場機制通過招標確定的,按此辦法確定中介機構。2、雙方可舉薦業(yè)內(nèi)具有良好聲譽和口碑的咨詢中介機構，其咨詢服務費不高于市場價格的前提下，一方作出推薦,且經(jīng)雙方書面確認，可直接將需委托的咨詢服務事項直接授予雙方認可的推薦咨詢單位。3、

14、與工程管理及工程施工有關的招標文件由工程部編制或審核，由雙方代表議定達成書面決定或雙方代表審簽后予以實施。自行招標的評委由雙方指派人員擔任，若評委為5人，甲方指派2人，乙方指派3人，若評委為7人，甲方指派3人，乙方指派4人。 二、工程施工招標管理.1、工程施工發(fā)包采取邀請招標方式選擇隊伍.2、施工隊伍由雙方推薦入圍方可進入招標程序。 3、標底預算價由雙方委托編審，招標文件審查，需雙方達成書面意見，只有雙方達成共識的工程項目方可進入工程施工招標程序。 三、自購材料、設備的管理1、自購材料、設備的采購計劃由工程部組織編制,此計劃需雙方審定書面認可或雙方簽署認可。2、自

15、購材料、設備雙方應采取招標采購,采購辦法參照工程施工招標的方式進行。 四、工程檔案管理1、工程檔案設專人管理，查閱檔案需進行登記,檔案一般不準離開文檔保管室。確需借出的檔案文件，需經(jīng)綜合部部長或主管副總經(jīng)理簽字同意后方可借用.借出檔案應在事后及時歸還，檔案專管員應做好歸案文件損缺事項的記錄.2、電子文檔未經(jīng)主管副總經(jīng)理簽字批準,檔案專管員不得拷貝給第三方。第八條利潤分配和損益處理 一、利潤現(xiàn)金分配1、公司經(jīng)營出現(xiàn)經(jīng)營盈余時,可采取分時段提取利潤進行分配的方案。一方提出分配建議，雙方應自建議之日起7日內(nèi)協(xié)商確定利潤分配方案,一旦方案確定，3天內(nèi)予以實施。2、經(jīng)營取得的盈余不動

16、資產(chǎn)的分配合作項目完成開發(fā)事項或階段性完成開發(fā)事項，出現(xiàn)財務收支平衡或有盈余時，尚有未銷售的存量商住房產(chǎn)的，若一方提出實物分配建議時，雙方應自建議之日起15天內(nèi)協(xié)商確定存量房產(chǎn)的分配方案，一旦方案確定，5天內(nèi)予以實施. 二、損益處理1、公司出現(xiàn)經(jīng)營虧損，屬公司管理原因導致的，雙方協(xié)商后不能達成扭虧意見的,一方提出中止雙方合作開發(fā)合同時,雙方應自提出建議之日起45天內(nèi)協(xié)商確定清算方案，一旦方案確定，7天內(nèi)予以實施.2、公司完成階段性開發(fā)，因市場因素、政策原因出現(xiàn)虧損的，一方提出暫停中止雙方合作開發(fā)合同，雙方應自建議之日起30天內(nèi)協(xié)商確定清算方案，一旦方案確定,7天內(nèi)予以實施。 第九條違約責任甲乙雙方應全面、實際履行本協(xié)議約定的條款所確認的各項義務、任何一方如果沒有依照協(xié)議約定履行自己應盡的義務，均構成對本協(xié)議的違反,應承擔違約責任,違約方除繼續(xù)履行協(xié)議義務外，應該賠償另一方由此引發(fā)的全部經(jīng)濟損失。 第十條不可抗力任何一方因不可抗力（戰(zhàn)爭、自然災害)導致部分或全