南昌市西湖區(qū)撫生路888號(hào)6棟6單元602室價(jià)值評(píng)估報(bào)告

1、南昌市西湖區(qū)撫生路888號(hào)6棟6單元602室價(jià)值評(píng)估報(bào)告XXX字【2008】第188號(hào)南 昌 市XXX 房 地 產(chǎn) 評(píng) 估 公 司報(bào) 告 目 錄一、致委托方函二、估價(jià)師聲明三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告(一)委托方(二)估價(jià)方(三)估價(jià)對(duì)象(四)估價(jià)目的(五)估價(jià)時(shí)點(diǎn)(六)價(jià)值定義(七)估價(jià)依據(jù)(八)估價(jià)原則(九)估價(jià)方法(十)估價(jià)結(jié)果(十一)估價(jià)人員(十二)估價(jià)作業(yè)日期(十三)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（十四）附 件五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告（估價(jià)公司存檔）致 委 托 方 函南昌市XXX公司：對(duì)貴司委托我們?cè)u(píng)估的南昌市西湖區(qū)撫生路888號(hào)6棟6單元602室,我司派遣房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)技術(shù)人員，對(duì)估價(jià)對(duì)

2、象進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，以此作為貴司解決民事糾紛的參考依據(jù)。經(jīng)實(shí)地查勘，依據(jù)委托方、當(dāng)事人提供的資料，結(jié)合平時(shí)估價(jià)實(shí)踐中積累的資料和經(jīng)驗(yàn)。我們根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法；并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)對(duì)象在2008年8月8日，滿足全部限制條件下的價(jià)值進(jìn)行估算和判定，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年8月8日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格：?jiǎn)蝺r(jià)為1921.5元/平方米，總價(jià)為126704元，人民幣大寫為壹拾貳萬(wàn)陸仟柒佰零肆圓整。本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期自完成估價(jià)報(bào)告之日起，壹年內(nèi)有效。隨此函，附房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告一份。南昌市XXX房地產(chǎn)評(píng)估公司2008年8月8日估 價(jià) 師 聲

3、 明我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，所收集資料經(jīng)當(dāng)事人現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，并經(jīng)雙方一致同意。、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名：估價(jià)的假設(shè)和限制條件（一） 本評(píng)估報(bào)告中存在幾個(gè)假設(shè)條件1、在評(píng)估基準(zhǔn)日的房地產(chǎn)市

4、場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)； 2、任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)；3、委托方提供的資料屬實(shí)；4、在此期間物業(yè)價(jià)值將保持穩(wěn)定；5、估價(jià)對(duì)象經(jīng)政府批準(zhǔn)，能上市交易；（二） 本評(píng)估報(bào)告使用說(shuō)明 1、未經(jīng)本中心書(shū)面同意，本評(píng)估報(bào)告書(shū)的全部或一部分不得使用于公開(kāi)的文件、通告或報(bào)告中，也不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表；2、本評(píng)估報(bào)告分“估價(jià)結(jié)果報(bào)告”和“估價(jià)技術(shù)報(bào)告”兩部分，“估價(jià)結(jié)果報(bào)告”可提供給委托方使用，“估價(jià)技術(shù)報(bào)告”僅供估價(jià)公司存檔和作為估價(jià)結(jié)果提交有關(guān)管理部門備案時(shí)使用；3、本評(píng)估報(bào)告有效期自評(píng)估報(bào)告交付之日起壹年；4、本評(píng)估報(bào)告僅為委托方解決民事糾紛提供價(jià)值參考依

5、據(jù)，作其它用途不具法律效力。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告（一） 委托方：南昌市XXX公司（二） 估價(jià)方:公司名稱：南昌市XXX房地產(chǎn)評(píng)估公司公司地址：南昌市XXX路XXX號(hào)（三） 估價(jià)對(duì)象、地理位置估價(jià)對(duì)象座落于西湖區(qū)撫生路888號(hào)6棟6單元602室；其東臨撫生中路，南臨成片住宅，西臨成片住宅，北臨洪城路；估價(jià)對(duì)象所在地周邊環(huán)境較好，周邊生活基礎(chǔ)設(shè)施較齊全，附近有南昌十二中,南昌高等?？茖W(xué)校等公共建筑物；由于估價(jià)對(duì)象離南昌大橋較近，該位置交通較為便利，附近有4、8、19、27路等多路公交車輛經(jīng)過(guò)。因此,從本區(qū)域總體居住狀況來(lái)看，該地是一個(gè)較適宜人們安家生活的地方。、估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況依據(jù)委托方提供的房屋產(chǎn)

6、權(quán)證確認(rèn)張三為房屋所有權(quán)人，估價(jià)對(duì)象建于1994年，其產(chǎn)別為私有，屬于房改房。至估價(jià)基準(zhǔn)日無(wú)抵押、租賃等他項(xiàng)權(quán)利存在。、估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀估價(jià)對(duì)象建筑物總樓層數(shù)為6層,估價(jià)對(duì)象位于第6層，用途為住宅，建筑面積為65.94平方米，磚混結(jié)構(gòu)，南北朝向，外墻面為清水墻，室內(nèi)地面為水泥地面，墻面為石灰刷墻，窗戶為鋁合金窗；從物業(yè)總體裝修情況來(lái)看，應(yīng)屬于簡(jiǎn)單裝修。（四）估價(jià)目的為委托方解決民事糾紛提供估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值參考依據(jù)。（五） 估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年8月8日（六） 價(jià)值定義本次評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)值以公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)。（七） 估價(jià)依據(jù)、中華人民共和國(guó)土地管理法等國(guó)家頒布的有關(guān)法律、法規(guī)；、建設(shè)部頒布的房地產(chǎn)估價(jià)

7、規(guī)范；、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法；、江西省人民政府、南昌市人民政府頒布的有關(guān)政策、規(guī)定、實(shí)施辦法、通知等法規(guī)文件；、南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)租售價(jià)格調(diào)查及有關(guān)信息；、委托方提供的有關(guān)資料；、評(píng)估人員實(shí)地勘察所獲資料等。（八） 估價(jià)原則房地產(chǎn)估價(jià)主要遵循：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、公平原則。（九） 估價(jià)方法由于南昌市二手房交易(買賣)市場(chǎng)發(fā)育較完善，成功交易實(shí)例較多，不宜采用成本法，同時(shí)由于二手房（住宅）租賃市場(chǎng)不規(guī)范，收益不定因素較多，難以采用收益法，因此估價(jià)人員擬只采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估測(cè)算。（十） 估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)評(píng)估估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科

8、學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密、細(xì)致的測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年8月8日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格：?jiǎn)蝺r(jià)為1921.5元/平方米，總價(jià)為126704元，人民幣大寫為壹拾貳萬(wàn)陸仟柒佰零肆圓整。（十一） 估價(jià)人員估價(jià)人員 估價(jià)師證書(shū)編號(hào) 簽 名（十二） 估價(jià)作業(yè)日期2008年8月8日至2008年8月8日（十三） 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自評(píng)估報(bào)告完成之日起壹年（2008年8月8日至2009年8月7日）附 件一、南昌市XXX公司委托評(píng)估書(shū)二、估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀拍攝相片三、評(píng)估公司資質(zhì)證書(shū)五、評(píng)估人員資格證書(shū)六、房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告（一） 個(gè)別因素分析估價(jià)對(duì)象

9、建筑物總樓層數(shù)為6層,估價(jià)對(duì)象位于第6層，用途為住宅，建筑面積為65.94平方米，磚混結(jié)構(gòu)，南北朝向，外墻面為清水墻，室內(nèi)地面為水泥地面，墻面為石灰刷墻，窗戶為鋁合金窗；從物業(yè)總體裝修情況來(lái)看，應(yīng)屬于簡(jiǎn)單裝修。（二） 區(qū)域因素分析估價(jià)對(duì)象座落于西湖區(qū)撫生路888號(hào)6棟6單元602室；其東臨撫生中路，南臨成片住宅，西臨成片住宅，北臨洪城路；估價(jià)對(duì)象所在地周邊環(huán)境較好，周邊生活基礎(chǔ)設(shè)施較齊全，附近有南昌十二中,南昌高等?？茖W(xué)校等公共建筑物；由于估價(jià)對(duì)象離南昌大橋較近，該位置交通較為便利，附近有4、8、19、27路等多路公交車輛經(jīng)過(guò)。因此,從本區(qū)域總體居住狀況來(lái)看，該地是一個(gè)較適宜人們安家生活的地方

10、。（三） 市場(chǎng)背景分析2003年，許多外地房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)駐南昌，中高檔樓盤競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，但是由于南昌2010年城區(qū)面積將達(dá)到260至300平方公里，城市人口達(dá)到260萬(wàn)至300萬(wàn)人以及170萬(wàn)平方米的舊城改造的利好因素影響。隨著城市規(guī)模擴(kuò)大、人口規(guī)模增長(zhǎng)，尤其是高素質(zhì)人口的積聚，為南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)法制體系將進(jìn)一步健全，市場(chǎng)程序得到進(jìn)一步規(guī)范，市政府對(duì)房地產(chǎn)供給實(shí)行“土地饑餓供應(yīng)”，宏觀調(diào)控市場(chǎng)發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地一律實(shí)行總量控制，公開(kāi)招標(biāo)，同時(shí)對(duì)年度土地出讓指標(biāo)實(shí)行定量控制。另一方面對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)行總量控制等宏觀政策也決定了南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)在今

11、后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)將持續(xù)走好。江西未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃的總目標(biāo)是成為珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈的“后花園”，借江西在中部地區(qū)崛起之勢(shì)，南昌的城市擴(kuò)張，已經(jīng)顯現(xiàn)出向北、向西的發(fā)展趨勢(shì)，可以預(yù)見(jiàn)南昌未來(lái)城市經(jīng)濟(jì)圈的規(guī)劃半徑為20公里。隨著規(guī)劃中的粵贛高速和贛湘高速的陸續(xù)建設(shè)，江西的區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益明顯，并且南昌市“城市大商場(chǎng)，城郊大市場(chǎng)”總體規(guī)劃的提出，“城郊概念”已經(jīng)被市場(chǎng)和消費(fèi)者認(rèn)可和接受，特別是在具有投資意識(shí)和對(duì)住宅環(huán)境要求高的消費(fèi)群體中的認(rèn)可度更高。因此，估價(jià)對(duì)象在一定時(shí)期內(nèi)具有一定的保值性。（四） 最高最佳使用分析從估價(jià)對(duì)象的自身狀況和目前市場(chǎng)及估價(jià)對(duì)象所處的環(huán)境，估價(jià)物業(yè)維持現(xiàn)狀為最高最佳使用狀態(tài)。（五） 估

12、價(jià)方法選用由于南昌市二手房交易(買賣)市場(chǎng)發(fā)育較完善，成功交易實(shí)例較多，不宜采用成本法，同時(shí)由于二手房（住宅）租賃市場(chǎng)不規(guī)范，收益不定因素較多，難以采用收益法，因此估價(jià)人員擬只采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估測(cè)算。（六） 估價(jià)測(cè)算過(guò)程市場(chǎng)比較法：將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。計(jì)算公式：委估物業(yè)價(jià)格=（可比實(shí)例×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)）/1、 選取可比實(shí)例經(jīng)篩選，確定以下A、B、C三個(gè)交易實(shí)例為可比實(shí)例：案例A：住宅，位于朝陽(yáng)小區(qū)，南北

13、朝向、6層/6層、簡(jiǎn)單裝修、1991年商品房、二室一廳、售價(jià)1885元/平方米，交易時(shí)間2008年8月；案例B：住宅，位于朝陽(yáng)中路，南北朝向、8層/8層、一般裝修、1994年房改房、二室二廳、售價(jià)1950元/平方米，交易時(shí)間2008年5月；案例C：住宅，位于朝陽(yáng)小區(qū)，南北朝向、1層/6層、一般裝修、1993年房改房、二室一廳、售價(jià)2100元/平方米，交易時(shí)間2008年6月。2、 比較因素修正（1） 交易情況修正：可比實(shí)例A、B、C均屬公開(kāi)市場(chǎng)交易，其交易情況均正常，以估價(jià)對(duì)象交易情況指數(shù)為100，則A、B、 C實(shí)例均為100。（2） 交易日期修正：實(shí)例A、B、C交易日期與估價(jià)基準(zhǔn)日相差不大，無(wú)

14、須修正。以估價(jià)對(duì)象交易日期指數(shù)為100，實(shí)例A、B、C均為100。（3） 房地產(chǎn)狀況修正：見(jiàn)下表實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C區(qū)域狀況修 正交通000市政設(shè)施000繁華程度000權(quán) 益 狀 況1%00實(shí)物狀況新舊程度3%01%建筑規(guī)模02%0建筑結(jié)構(gòu)000戶型01%0朝向000裝修情況01%1%平面布置000采光條件000樓層0-1%0物業(yè)管理000周邊環(huán)境000綜 合 修 正4%3%2%以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況指數(shù)為100，則實(shí)例A為104，實(shí)例B為103，實(shí)例C為102。3、估價(jià)對(duì)象價(jià)格測(cè)算根據(jù)以上各項(xiàng)修正，可列表計(jì)算如下：項(xiàng)目可比實(shí)例交易價(jià)格(元/平方米)交易情況修正交易日期修正房地產(chǎn)狀況修正修正后價(jià)格(元/平方米)A1885100/100100/100100/1041812.5B1950100/100100/100100/1031893.2C2100100/100100/100100/1022058.8估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格=（1812.5+1893.2+2058.8）÷3=1921.5元