集團社區(qū)商業(yè)運營模式

1、集團社區(qū)商業(yè)運營形式集團社區(qū)商業(yè)運營形式一、社區(qū)商業(yè)規(guī)劃及配置標(biāo)準(zhǔn)一、社區(qū)商業(yè)規(guī)劃及配置標(biāo)準(zhǔn)二、社區(qū)商業(yè)運營形式及優(yōu)優(yōu)勢分析二、社區(qū)商業(yè)運營形式及優(yōu)優(yōu)勢分析三、商家合作意向洽談情況三、商家合作意向洽談情況四、自營思路及測算四、自營思路及測算五、社區(qū)商業(yè)五年開展規(guī)劃五、社區(qū)商業(yè)五年開展規(guī)劃六、社區(qū)商業(yè)案名、六、社區(qū)商業(yè)案名、LOGOLOGO、平面布局、平面布局目錄目錄備注：1-6業(yè)態(tài)為社區(qū)商業(yè)必備業(yè)態(tài)，7-10業(yè)態(tài)可根據(jù)工程規(guī)模、區(qū)位、周邊配套靈敏選擇。一、社區(qū)商業(yè)規(guī)劃及配置標(biāo)準(zhǔn)一、社區(qū)商業(yè)規(guī)劃及配置標(biāo)準(zhǔn)序序號號社區(qū)面積社區(qū)面積50萬萬50-100萬萬 100萬萬面積需面積需求求（）（）業(yè)態(tài)配置

2、業(yè)態(tài)配置1綠色產(chǎn)品特供綠色產(chǎn)品特供店店30-1002便利店便利店 150-2003便捷性餐飲便捷性餐飲 100-1504藥店藥店 100-1805干洗店干洗店 50-806自助銀行自助銀行 50-607面包房面包房 80-1008中介中介80-1009美發(fā)美發(fā)80-10010電信充值電信充值50-80合計業(yè)態(tài)數(shù)量合計業(yè)態(tài)數(shù)量6810/單層單層900900兩層建筑兩層建筑單層單層900-1000兩層建筑兩層建筑單層單層1100-12001100-1200兩層建筑兩層建筑二、社區(qū)商業(yè)運營形式及優(yōu)優(yōu)勢分析二、社區(qū)商業(yè)運營形式及優(yōu)優(yōu)勢分析運營形式運營形式形式一：招商為主，自營為輔形式一：招商為主，自營

3、為輔所有業(yè)態(tài)均以招商為主，無法實現(xiàn)招商的，建議自營。所有業(yè)態(tài)均以招商為主，無法實現(xiàn)招商的，建議自營。 形式二：部分業(yè)態(tài)招商，其他業(yè)態(tài)自營形式二：部分業(yè)態(tài)招商，其他業(yè)態(tài)自營便利店、藥店、自助銀行等業(yè)態(tài)招商，綠色產(chǎn)品特供店、便捷性餐飲、干洗店自營。便利店、藥店、自助銀行等業(yè)態(tài)招商，綠色產(chǎn)品特供店、便捷性餐飲、干洗店自營。 二、社區(qū)商業(yè)運營形式及優(yōu)優(yōu)勢分析二、社區(qū)商業(yè)運營形式及優(yōu)優(yōu)勢分析 招商思路：招商思路：1 1、招商目的：全國省及各地市排名前三的連鎖商家，品牌形象及檔次與建業(yè)相匹配。、招商目的：全國省及各地市排名前三的連鎖商家，品牌形象及檔次與建業(yè)相匹配。2 2、招商形式：根據(jù)公司拿地的區(qū)位特點

4、及新盤初期入住率較低的特點，為解決招商難題，創(chuàng)新招商形式，借鑒零售行業(yè)招商經(jīng)、招商形式：根據(jù)公司拿地的區(qū)位特點及新盤初期入住率較低的特點，為解決招商難題，創(chuàng)新招商形式，借鑒零售行業(yè)招商經(jīng)歷，采取租金減免、裝修投入、設(shè)備投入、流動資金墊支等多項優(yōu)惠招商措施，吸引商家入駐。歷，采取租金減免、裝修投入、設(shè)備投入、流動資金墊支等多項優(yōu)惠招商措施，吸引商家入駐。 3 3、商家合作形、商家合作形式：式：形式一：商家租賃經(jīng)營的方式；形式一：商家租賃經(jīng)營的方式；形式二：我方與商家聯(lián)營的方式。形式二：我方與商家聯(lián)營的方式。 自營思路：自營思路：1 1、團隊：成立股份制專業(yè)運營管理公司，集團及商業(yè)公司委派或招聘人

5、員組建專業(yè)團隊，同時成立持股會進展運營監(jiān)視。、團隊：成立股份制專業(yè)運營管理公司，集團及商業(yè)公司委派或招聘人員組建專業(yè)團隊，同時成立持股會進展運營監(jiān)視。2 2、資金來源：成立持股會。、資金來源：成立持股會。持股比例：商業(yè)公司持股持股比例：商業(yè)公司持股51%51%，投資公司持股，投資公司持股29%29%，運營管理團隊及員工持股，運營管理團隊及員工持股20%20%。3 3、自營形式管理架構(gòu)、自營形式管理架構(gòu): :集團下屬股份制運營管理公司負(fù)責(zé)自營工程，包括：管理部、運營部、采購部、集團下屬股份制運營管理公司負(fù)責(zé)自營工程，包括：管理部、運營部、采購部、物流部、財務(wù)部等。物流部、財務(wù)部等。二、社區(qū)商業(yè)運

6、營形式及優(yōu)優(yōu)勢分析二、社區(qū)商業(yè)運營形式及優(yōu)優(yōu)勢分析4 4、運營形式：、運營形式：1 1自營形式：建業(yè)自營，培訓(xùn)員工，自有品牌，自采設(shè)備、商品原料、裝修等；自營形式：建業(yè)自營，培訓(xùn)員工，自有品牌，自采設(shè)備、商品原料、裝修等；2 2先加盟后自營形式：建業(yè)加盟某品牌，支付先加盟后自營形式：建業(yè)加盟某品牌，支付特許加盟費、管理費、團隊托管費、品牌使用費等；經(jīng)營兩年后轉(zhuǎn)為自己品牌；特許加盟費、管理費、團隊托管費、品牌使用費等；經(jīng)營兩年后轉(zhuǎn)為自己品牌；3 3加盟自創(chuàng)品牌形式：建業(yè)加盟某品牌，支付特許加盟費、管理費、團隊托管費等；開業(yè)時打自己品牌；加盟自創(chuàng)品牌形式：建業(yè)加盟某品牌，支付特許加盟費、管理費、團

7、隊托管費等；開業(yè)時打自己品牌；5 5、監(jiān)視審計：審計部、財務(wù)部、持股會配合集團進展日常的監(jiān)視、審計。、監(jiān)視審計：審計部、財務(wù)部、持股會配合集團進展日常的監(jiān)視、審計。二、社區(qū)商業(yè)運營形式及優(yōu)優(yōu)勢分析二、社區(qū)商業(yè)運營形式及優(yōu)優(yōu)勢分析二、社區(qū)商業(yè)運營形式及優(yōu)優(yōu)勢分析二、社區(qū)商業(yè)運營形式及優(yōu)優(yōu)勢分析運營形式優(yōu)優(yōu)勢分析運營形式優(yōu)優(yōu)勢分析形式一：招商為主，自營為輔形式一：招商為主，自營為輔形式二：特殊業(yè)態(tài)招商，其他業(yè)態(tài)自營形式二：特殊業(yè)態(tài)招商，其他業(yè)態(tài)自營優(yōu)勢：優(yōu)勢：經(jīng)營檔次、效勞標(biāo)準(zhǔn)、開業(yè)時間可以保經(jīng)營檔次、效勞標(biāo)準(zhǔn)、開業(yè)時間可以保障，通過持股經(jīng)營還可調(diào)發(fā)動工積極性障，通過持股經(jīng)營還可調(diào)發(fā)動工積極性。優(yōu)

8、勢：優(yōu)勢：開業(yè)時間、商家檔次、經(jīng)營狀況、效勞開業(yè)時間、商家檔次、經(jīng)營狀況、效勞標(biāo)準(zhǔn)等無法保障。標(biāo)準(zhǔn)等無法保障。優(yōu)勢：優(yōu)勢：人員投入少，人力本錢低，品牌認(rèn)可度人員投入少，人力本錢低，品牌認(rèn)可度較高，上市融資方便。較高，上市融資方便。優(yōu)勢：優(yōu)勢：資金投入較大，人力本錢高，人均利潤資金投入較大，人力本錢高，人均利潤低，各地市及縣零星分布，無連鎖、配低，各地市及縣零星分布，無連鎖、配送優(yōu)勢，上市融資受限于經(jīng)營利潤。送優(yōu)勢，上市融資受限于經(jīng)營利潤。三、商家合作意向洽談情況三、商家合作意向洽談情況鄭州調(diào)研鄭州調(diào)研調(diào)研工作調(diào)研工作城市城市業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)內(nèi)容內(nèi)容調(diào)研工作思路調(diào)研工作思路便利店便利店藥店藥店餐飲餐飲銀

9、行銀行洗衣店洗衣店其他其他 地市調(diào)研焦作地市調(diào)研焦作開展現(xiàn)狀及開展規(guī)劃開展現(xiàn)狀及開展規(guī)劃目前開展的城市目前開展的城市主要合作方式直營主要合作方式直營/ /加盟加盟行業(yè)內(nèi)位置和規(guī)模行業(yè)內(nèi)位置和規(guī)模與建業(yè)戰(zhàn)略合作與建業(yè)戰(zhàn)略合作10品品類類序序號號商家商家品牌品牌聯(lián)系聯(lián)系人人聯(lián)系電話聯(lián)系電話地址地址合作意向情況合作意向情況備注備注便便利利店店1左右左右間間郭寶郭河路姚黃河路姚寨路交叉寨路交叉口東南角口東南角天一大廈天一大廈A座座411室室有合作意向，加盟為主。下有合作意向，加盟為主。下半年將推出新模式：半年將推出新模式：20-30平方米或者平方米或者30-50平方米，平方米

10、，做高端精品店。做高端精品店。2思達思達便利便利店店陳濤陳園路緯花園路緯二路二路有合作意向，只做直營，目有合作意向，只做直營，目前只做鄭州市場。前只做鄭州市場。3四鄰四鄰便利便利店店劉學(xué)劉學(xué)彬東路順城東路順河路南河路南有合作意向，只做直營，計有合作意向，只做直營，計劃向全省開店。劃向全省開店。4鄭州鄭州供銷供銷超市超市高總高合作意向，可在鄭州及地有合作意向，可在鄭州及地市合作。若在小區(qū)外圍，市合作。若在小區(qū)外圍，200平方米即可，若在小區(qū)平方米即可，若在小區(qū)內(nèi)部，內(nèi)部，300-400平方米。條平方米。條件好的社區(qū)可考

11、慮自營；其件好的社區(qū)可考慮自營；其他以加盟為主，推薦其地市他以加盟為主，推薦其地市的加盟商來主營，參股合作的加盟商來主營，參股合作。鄭州調(diào)研鄭州調(diào)研三、商家合作意向洽談情況三、商家合作意向洽談情況11品品類類序序號號商家商家品牌品牌聯(lián)系人聯(lián)系人聯(lián)系電話聯(lián)系電話地址地址合作意向情況合作意向情況備注備注藥藥店店1張仲張仲景大景大藥房藥房馬立馬合作意向，可在鄭有合作意向，可在鄭州及地市合作，只做州及地市合作，只做直營。直營。2仟禧仟禧堂大堂大藥房藥房徐先生徐先八路經(jīng)八路18號號對鄭州市場很有意向?qū)︵嵵菔袌龊苡幸庀?，對地市市場暫不考，對地市市場?/p>

12、不考慮。慮。3老百老百姓大姓大藥房藥房姚先生姚先鄭州市場有意向，對鄭州市場有意向，地市開設(shè)兩家直營店地市開設(shè)兩家直營店，選址要求人流量大，選址要求人流量大的成熟社區(qū)。的成熟社區(qū)。4大參大參林大林大藥房藥房廣州總廣州總部劉先部劉先生海路大隴海路大學(xué)路交叉學(xué)路交叉口匯豐大口匯豐大廈廈2樓樓有合作意向，只做直有合作意向，只做直營。今年廣州總公司營。今年廣州總公司以開拓河南市場為主以開拓河南市場為主，目前全國共有，目前全國共有1500余家直營店，分布在余家直營店，分布在廣東、廣西、江西、廣東、廣西、江西、福建、河南幾大省份福建、河南幾大省份。面積不低

13、于面積不低于150，每，每店最低配備店最低配備7名工作人名工作人員，廣州總公司有選址員，廣州總公司有選址決策權(quán)。（該品牌在全決策權(quán)。（該品牌在全國醫(yī)藥店品牌中排名第國醫(yī)藥店品牌中排名第三，前兩名為：國藥控三，前兩名為：國藥控股，全國共有約股，全國共有約5000余余家店面；桐君閣，全國家店面；桐君閣，全國約約3000余家店面。）余家店面。）5鄭州鄭州林先生林先生138385280706漯河漯河廖先生廖先共9家直營店，經(jīng)營面家直營店，經(jīng)營面積積100-150，人員配，人員配置最低置最低7名，統(tǒng)一培訓(xùn)名，統(tǒng)一培訓(xùn)。區(qū)位要求是成熟社區(qū)。區(qū)位要求是成熟社區(qū)，新社區(qū)要求為高端大，

14、新社區(qū)要求為高端大型社區(qū)，如合作希望給型社區(qū)，如合作希望給予優(yōu)惠政策。予優(yōu)惠政策。三、商家合作意向洽談情況三、商家合作意向洽談情況 鄭州調(diào)研鄭州調(diào)研12品品類類序序號號商家品牌商家品牌聯(lián)系聯(lián)系人人聯(lián)系電話聯(lián)系電話地址地址合作意向情況合作意向情況洗洗衣衣店店1鄭州鄭潔鄭州鄭潔麗洗衣麗洗衣郭女郭女士明路順河路交叉東明路順河路交叉口向西口向西300米路北（米路北（鄭州市洗滌行業(yè)協(xié)鄭州市洗滌行業(yè)協(xié)會會2樓）樓）有合作意向，可在河南省內(nèi)合作有合作意向，可在河南省內(nèi)合作，只做加盟。，只做加盟。2康潔洗衣康潔洗衣店店姬曉姬曉曉三路紅專路融豐經(jīng)三路紅專路

15、融豐花苑花苑A座座12樓樓AD室室有合作意向，鄭州做直營，地市有合作意向，鄭州做直營，地市只做加盟。只做加盟。餐餐飲飲1春光早餐春光早餐工程工程王春王春光光趙總趙總1551717171813938537379經(jīng)八路與緯一路交經(jīng)八路與緯一路交叉口西北角路東（叉口西北角路東（鄭大二附院北）鄭大二附院北）有合作意向，可在河南省內(nèi)合作有合作意向，可在河南省內(nèi)合作，加盟直營均可，注重地理位置，加盟直營均可，注重地理位置，對建業(yè)肯定程度高，面積，對建業(yè)肯定程度高，面積200-300平方米，面寬平方米，面寬10-15米，最米，最好在一樓，租期好在一樓，租期5年左右。年左右。2永和豆?jié){永和豆?jié){儲經(jīng)儲經(jīng)理理18

16、222907063華北大區(qū)，天津華北大區(qū)，天津有合作意向，河南區(qū)只做加盟，有合作意向，河南區(qū)只做加盟，首家店加盟費首家店加盟費70萬元，裝修費萬元，裝修費30萬元，店面萬元，店面200以上，培訓(xùn)以上，培訓(xùn)員工員工12名。名。3米多面多米多面多荊宜荊宜儒海路大學(xué)路交叉隴海路大學(xué)路交叉口向北口向北200米路西華米路西華城國際中心城國際中心1831室室有合作意向，以商業(yè)區(qū)為主，入有合作意向，以商業(yè)區(qū)為主，入住率高的社區(qū)也可以。鄭州做直住率高的社區(qū)也可以。鄭州做直營；地市做加盟，面積營；地市做加盟，面積150平方平方米以上，縣級市場米以上，縣級市場130平方米以平方米以上，位

17、置好的話可以考慮直營。上，位置好的話可以考慮直營。三、商家合作意向洽談情況三、商家合作意向洽談情況 鄭州調(diào)研鄭州調(diào)研13 地市調(diào)研地市調(diào)研焦作焦作三、商家合作意向洽談情況三、商家合作意向洽談情況品品類類序序號號商家商家品牌品牌聯(lián)系人聯(lián)系人聯(lián)系聯(lián)系電話電話地址地址合作意向情況合作意向情況備注備注超超市市1河南河南華隆華隆商貿(mào)商貿(mào)有限有限公司公司王金明王金明（總經(jīng)（總經(jīng)理助理理助理縣市輝縣市百貨百貨5家家/電器電器2家家/超市超市5家家/鞋城鞋城1家家/400畝房地產(chǎn)畝房地產(chǎn)1 1、該公司發(fā)展計劃為：全省、該公司發(fā)展計劃為：全省范圍內(nèi)的縣級市選址開店，范圍內(nèi)的縣級市選址開

18、店，主營業(yè)務(wù)百貨、超市、鞋城主營業(yè)務(wù)百貨、超市、鞋城、電器，超市面積要求、電器，超市面積要求3000-3000-60006000，需求單體面積，需求單體面積2 2萬萬以上的中心商業(yè)物業(yè)（不適以上的中心商業(yè)物業(yè)（不適合社區(qū)商業(yè)，適合商業(yè)中心合社區(qū)商業(yè)，適合商業(yè)中心）。）。2 2、主要經(jīng)營思路為在每個合、主要經(jīng)營思路為在每個合適的縣級市開出適的縣級市開出1-21-2家家2 2萬萬以上的大型購物中心（視消以上的大型購物中心（視消費水平）。費水平）。3 3、主要從用工、效益出發(fā)希、主要從用工、效益出發(fā)希望進行大店的經(jīng)營。望進行大店的經(jīng)營。暫無法合暫無法合作作2焦作焦作農(nóng)枝農(nóng)枝花超花超市市張經(jīng)理張經(jīng)理（

19、負(fù)責(zé)（負(fù)責(zé)選址）選址作市解放區(qū)焦作市解放區(qū)塔南路與人民塔南路與人民路交匯處西路交匯處西100米路北交米路北交通銀行東鄰?fù)ㄣy行東鄰有合作意向，目標(biāo)是在焦作有合作意向，目標(biāo)是在焦作市縣鄉(xiāng)村市場開生活便利店市縣鄉(xiāng)村市場開生活便利店，目前只發(fā)展焦作市內(nèi)門店，目前只發(fā)展焦作市內(nèi)門店，現(xiàn)有，現(xiàn)有1212家門店。家門店。可在焦作可在焦作城區(qū)合作城區(qū)合作調(diào)研結(jié)論調(diào)研結(jié)論 通過對鄭州和焦作的商家進展調(diào)研，社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的商家均以其所在地區(qū)的開展為主，大多通過對鄭州和焦作的商家進展調(diào)研，社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的商家均以其所在地區(qū)的開展為主，大多數(shù)無法做到省內(nèi)跨地區(qū)覆蓋。數(shù)無法做到省內(nèi)跨地區(qū)覆蓋。

20、 建議鄭州區(qū)域的工程以鄭州商家資源為主；各地市的工程以當(dāng)?shù)氐纳碳屹Y源為主，鄭州商家資源為輔。建議鄭州區(qū)域的工程以鄭州商家資源為主；各地市的工程以當(dāng)?shù)氐纳碳屹Y源為主，鄭州商家資源為輔。三、商家合作意向洽談情況三、商家合作意向洽談情況14自營便利店自營便利店 按2000戶社區(qū)，150便利店計算，單位：萬元 70萬萬開業(yè)投入開業(yè)投入每年運營支出每年運營支出40萬萬商品商品30萬，其他萬，其他40萬，萬，5年折舊年折舊流動資金流動資金20萬萬不計租金不計租金進貨周轉(zhuǎn)進貨周轉(zhuǎn)因交房即開業(yè)，入住率低，銷售額低。預(yù)計第因交房即開業(yè)，入住率低，銷售額低。預(yù)計第4年開場年度盈利，第年開場年度盈利，第6年開場整體

21、盈利；工程及周邊年開場整體盈利；工程及周邊1000戶時可日盈利。戶時可日盈利。毛利率按毛利率按18%計算，計算，10年累計收益年累計收益271萬，與萬，與10年年80元元/月的租金收入月的租金收入127萬，增加萬，增加144萬收益萬收益盈利趨勢15四、四、自營思路及測算自營思路及測算便利店自營思路便利店自營思路1 1、定位：加強型生鮮食品便利店，檔次與工程需求匹配；定價采用上下價策略非天天平價；、定位：加強型生鮮食品便利店，檔次與工程需求匹配；定價采用上下價策略非天天平價；2 2、參考品牌：、參考品牌：7-117-11；丹尼斯便利店；丹尼斯便利店；3 3、經(jīng)營分類：休閑食品、糧油副食、酒飲料、

22、冷凍冷藏、生鮮、洗化、家百、紡織等；、經(jīng)營分類：休閑食品、糧油副食、酒飲料、冷凍冷藏、生鮮、洗化、家百、紡織等； 如便利店自營，綠色產(chǎn)品特供店設(shè)置為店中店。如便利店自營，綠色產(chǎn)品特供店設(shè)置為店中店。4 4、渠道：前期現(xiàn)金采購批發(fā)市場、送貨上門，主要受工程分散于各城市制約，無連鎖優(yōu)勢；、渠道：前期現(xiàn)金采購批發(fā)市場、送貨上門，主要受工程分散于各城市制約，無連鎖優(yōu)勢；5 5、設(shè)備資產(chǎn)、裝修：公司統(tǒng)一招標(biāo)；、設(shè)備資產(chǎn)、裝修：公司統(tǒng)一招標(biāo)；6 6、財務(wù)：股份制專業(yè)運營管理公司財務(wù)；、財務(wù)：股份制專業(yè)運營管理公司財務(wù)；7 7、效勞：結(jié)合至尊卡，引入送貨上門、食品加熱、充值、充電、公用、效勞：結(jié)合至尊卡，引

23、入送貨上門、食品加熱、充值、充電、公用 、代收發(fā)快遞等效勞；、代收發(fā)快遞等效勞；8 8、人員管理：建立專業(yè)的管理團隊，營采合一，持續(xù)培訓(xùn)。、人員管理：建立專業(yè)的管理團隊，營采合一，持續(xù)培訓(xùn)。16四、四、自營思路及測算自營思路及測算17自營測算自營測算便利店便利店 按150計算，單位：萬元開業(yè)投入資金每年運營費用支出便利店自營預(yù)算：開業(yè)預(yù)計支出70萬，每年運營預(yù)計支出40萬，第一年度合計支出110萬。需流動資金20萬日常進貨周轉(zhuǎn)，其他支出。萬元萬元萬元萬元/ /年年項目項目項目內(nèi)容項目內(nèi)容費用費用物業(yè)費估值為0.60萬/年0.60 人工單店經(jīng)營共7人，員工6人（兩班每班3人），采購（兼司機）1人

24、26.00 水電費水電支出0.25萬/月（照明、冷柜）3.00 耗材費0.1-0.2萬/月2.00 工裝費按7人每人每年200計算0.14 稅金0.1萬/月1.20 損耗保質(zhì)期、損耗等0.04萬/月0.46 營銷費用營銷費用（傳單、贈品、抽獎等）0.2-0.3萬/月3.00 項目項目項目內(nèi)容項目內(nèi)容投資金投資金額額固定設(shè)施裝修消防、室內(nèi)外裝修、門頭招牌、防盜等5.00 設(shè)備投入貨架、購物籃、收銀設(shè)備、煙酒柜、電腦、空調(diào)、風(fēng)幕柜、電子秤、冰柜、通信等13.00 辦公設(shè)備耗材桌椅、音箱、收銀紙、塑料袋、價簽、書寫工具、POP、工裝等2.00 開辦費營業(yè)手續(xù)各種證照、健康證等1.00 籌備期按9人籌

25、備，籌備期3個月配備2名采購員6名員工1名財務(wù)9.00 貨物鋪貨+庫存（根據(jù)商品結(jié)構(gòu)待定）30.00 四、四、自營思路及測算自營思路及測算自營洗衣店自營洗衣店 按2000戶社區(qū)，80洗衣店計算，單位：萬元 37萬萬開業(yè)投入開業(yè)投入每年運營支出每年運營支出25萬萬設(shè)備裝修設(shè)備裝修30萬，其他萬，其他7萬，萬，5年折舊年折舊流動資金流動資金5萬萬不計租金不計租金進貨周轉(zhuǎn)進貨周轉(zhuǎn)洗衣店主要受常住居民影響，工程及周邊洗衣店主要受常住居民影響，工程及周邊1000戶后可盈利毛利率按戶后可盈利毛利率按50%算；算；自營洗衣店建議不在交房時開業(yè)。自營洗衣店建議不在交房時開業(yè)。盈利趨勢18四、四、自營思路及測算

26、自營思路及測算洗衣店自營思路洗衣店自營思路1 1、定位：干洗店；提供專業(yè)的干洗、高檔皮具護理等效勞工程；、定位：干洗店；提供專業(yè)的干洗、高檔皮具護理等效勞工程；2 2、參考品牌：康潔洗衣；、參考品牌：康潔洗衣；3 3、經(jīng)營分類：干洗、水洗、特殊去漬、皮具護理；、經(jīng)營分類：干洗、水洗、特殊去漬、皮具護理；4 4、渠道：自配員工，加盟品牌洗衣店打自己品牌或購置品牌洗衣設(shè)備打自己品牌；、渠道：自配員工，加盟品牌洗衣店打自己品牌或購置品牌洗衣設(shè)備打自己品牌；5 5、設(shè)備資產(chǎn)、裝修：公司統(tǒng)一招標(biāo)；、設(shè)備資產(chǎn)、裝修：公司統(tǒng)一招標(biāo)；6 6、財務(wù)：股份制專業(yè)運營管理公司財務(wù)；、財務(wù)：股份制專業(yè)運營管理公司財務(wù)

27、；7 7、效勞：干洗、水洗、特殊去漬、皮具護理保養(yǎng)、熨燙去皺等效勞。、效勞：干洗、水洗、特殊去漬、皮具護理保養(yǎng)、熨燙去皺等效勞。8 8、人員管理：建立專業(yè)的管理團隊；或采用特許經(jīng)營商的托管管理。、人員管理：建立專業(yè)的管理團隊；或采用特許經(jīng)營商的托管管理。19四、四、自營思路及測算自營思路及測算20自營測算自營測算洗衣店洗衣店按80計算，單位：萬元開業(yè)投入資金每年運營費用支出萬元萬元/ /年年洗衣店自營預(yù)算：開業(yè)預(yù)計支出37萬，每年運營預(yù)計支出萬，第一年度合計支出萬。需流動資金5萬原料費用、其他支出。項目項目項目內(nèi)容項目內(nèi)容投資投資金額金額固定設(shè)施裝修消防、室內(nèi)外裝修、門頭招牌、防盜等5.00

28、設(shè)備投入洗衣設(shè)備、收銀設(shè)備、電腦、空調(diào)、通信等（參考康潔標(biāo)準(zhǔn)店配置）25.00 耗材1、辦公耗材：桌椅、音箱、收銀紙、塑料袋、價簽、書寫工具、POP、工裝等2、洗衣耗材：干洗溶劑，濾芯等2.00 開辦費營業(yè)手續(xù)各種證照1.00 籌備期按3人籌備，籌備期2個月2.00 項目項目項目內(nèi)容項目內(nèi)容費用費用物業(yè)費物業(yè)費估值為0.30萬/年0.30 人工按3人計算，1萬/月12.00 水電費根據(jù)洗衣量變動暫預(yù)估水電支出約0.5萬/月6.00 耗材費0.1-0.2萬/月2.00 服裝費按3人每人每年200計算。0.06 稅金0.05萬/月，0.60 營銷費用營銷費用（傳單、贈品、抽獎等）0.1-0.2萬/

29、月2.00 萬元萬元四、四、自營思路及測算自營思路及測算自營餐飲自營餐飲 按2000戶社區(qū)，200中式快餐計算，單位：萬元 92萬萬開業(yè)投入開業(yè)投入每年運營支出每年運營支出62萬萬設(shè)備裝修設(shè)備裝修70萬，其他萬，其他22萬，萬，5年折舊年折舊流動資金流動資金10萬萬不計租金不計租金進貨周轉(zhuǎn)進貨周轉(zhuǎn)餐飲每天有餐飲每天有350人次就餐，每餐人次就餐，每餐13元，元， 毛利率按毛利率按50%算，即可盈利。算，即可盈利。主要受常住和流動居民影響，預(yù)計第主要受常住和流動居民影響，預(yù)計第4年開場盈利，預(yù)計年開場盈利，預(yù)計5年整體盈利。年整體盈利。盈利趨勢21四、四、自營思路及測算自營思路及測算餐飲自營思路

30、餐飲自營思路1 1、定位：食堂、早餐店、特色快餐；以食堂自取形式經(jīng)營早餐或中式快餐；、定位：食堂、早餐店、特色快餐；以食堂自取形式經(jīng)營早餐或中式快餐； 前期為工程部食堂，效勞員工和看房客戶，交房后開場轉(zhuǎn)型為主要效勞顧客。前期為工程部食堂，效勞員工和看房客戶，交房后開場轉(zhuǎn)型為主要效勞顧客。2 2、參考品牌：春光早餐；、參考品牌：春光早餐；3 3、經(jīng)營分類：中式快餐；、經(jīng)營分類：中式快餐；4 4、渠道：自配員工，加盟品牌早餐店打自己品牌或購置餐飲設(shè)備打自己品牌；、渠道：自配員工，加盟品牌早餐店打自己品牌或購置餐飲設(shè)備打自己品牌；5 5、設(shè)備資產(chǎn)、裝修：公司統(tǒng)一招標(biāo)；、設(shè)備資產(chǎn)、裝修：公司統(tǒng)一招標(biāo)；

31、6 6、財務(wù)：股份制專業(yè)運營管理公司財務(wù)；、財務(wù)：股份制專業(yè)運營管理公司財務(wù)；7 7、效勞：滿足居民在入住前期的根本用餐需求；、效勞：滿足居民在入住前期的根本用餐需求；8 8、人員管理：建立專業(yè)的管理團隊。、人員管理：建立專業(yè)的管理團隊。22四、四、自營思路及測算自營思路及測算23自營測算自營測算餐飲餐飲 按200中式快餐計算，單位：萬元開業(yè)投入資金每年運營費用支出萬元萬元萬元萬元/ /年年項目項目項目內(nèi)容項目內(nèi)容投資投資金額金額固定設(shè)施裝修廚房、餐廳、門面的裝修，包括：廚房：地面、墻面、上下水、電路；庫房裝修；餐廳：門面、吊頂、內(nèi)裝修墻面、吧臺、衛(wèi)生間、燈具、地面、樓梯、材料費、勞務(wù)費等。3

32、0.00 固定資產(chǎn)投入設(shè)備設(shè)施前廳：空調(diào)、音箱、消防、通訊、收銀、招牌等廚房：烹飪設(shè)備、冷凍冷藏、加工、保溫、消毒、洗滌設(shè)備等。25.00 屬具家具，餐具，廚具（設(shè)備外的烹飪工具）15.00 開辦費各種證照、健康證等5.00 餐飲自營預(yù)算：開業(yè)預(yù)計支出萬，每年運營預(yù)計支出萬，第一年度合計支出153萬。需流動資金10萬原料費用、其他支出。項目項目項目內(nèi)容項目內(nèi)容投資費投資費用用萬元萬元/年年物業(yè)費物業(yè)費0.70 人工按12人計算，工資，包吃住，租房，水電47.00 水電費水電支出0.3萬/月3.60 耗材費0.1-0.2萬/月1.60 工裝費按10人每人每年200計算0.20 工商/稅金0.3萬

33、/月3.60 損耗原料、成品滯銷等0.03萬/月0.30 四、四、自營思路及測算自營思路及測算綠色產(chǎn)品特供綠色產(chǎn)品特供 按2000戶社區(qū)，80計算，單位：萬元 萬萬開業(yè)投入開業(yè)投入每年運營支出每年運營支出26萬萬設(shè)備裝修萬，其他萬，設(shè)備裝修萬，其他萬，5年折舊年折舊流動資金流動資金1萬萬不計租金不計租金進貨周轉(zhuǎn)進貨周轉(zhuǎn)綠色產(chǎn)品特供的商品正常毛利較高，但受前期常住居民少的影響，損耗大，毛利率低。綠色產(chǎn)品特供的商品正常毛利較高，但受前期常住居民少的影響，損耗大，毛利率低。主要受常住居民影響，預(yù)計第主要受常住居民影響，預(yù)計第4年開場盈利。年開場盈利。盈利趨勢24四、四、自營思路及測算自營思路及測算綠

34、色產(chǎn)品特供思路綠色產(chǎn)品特供思路1 1、定位：綠色食品配送站；店面作商品展示和零售，后臺進展居民、食堂、企業(yè)團購客、定位：綠色食品配送站；店面作商品展示和零售，后臺進展居民、食堂、企業(yè)團購客 戶的推廣，網(wǎng)絡(luò)或戶的推廣，網(wǎng)絡(luò)或 訂購后可自取也可配送上門；或增加奶站工程，倡訂購后可自取也可配送上門；或增加奶站工程，倡 導(dǎo)安康理念，同時增加銷售額。假設(shè)便利店自營，此業(yè)態(tài)為便利店的內(nèi)場工程；導(dǎo)安康理念，同時增加銷售額。假設(shè)便利店自營，此業(yè)態(tài)為便利店的內(nèi)場工程；2 2、參考品牌：柳江雞蛋；伊賽牛肉；雛牧香；、參考品牌：柳江雞蛋；伊賽牛肉；雛牧香；2 2、經(jīng)營分類：安康農(nóng)產(chǎn)品；、經(jīng)營分類：安康農(nóng)產(chǎn)品；3 3

35、、渠道：自配員工，引入建業(yè)綠色產(chǎn)品基地相關(guān)產(chǎn)品；、渠道：自配員工，引入建業(yè)綠色產(chǎn)品基地相關(guān)產(chǎn)品；4 4、設(shè)備資產(chǎn)、裝修：公司統(tǒng)一招標(biāo)；、設(shè)備資產(chǎn)、裝修：公司統(tǒng)一招標(biāo)；5 5、財務(wù)：股份制專業(yè)運營管理公司財務(wù)；、財務(wù)：股份制專業(yè)運營管理公司財務(wù)；6 6、效勞：滿足居民對安康綠色農(nóng)產(chǎn)品的日常餐桌需求；配送效勞；會員卡；網(wǎng)上或、效勞：滿足居民對安康綠色農(nóng)產(chǎn)品的日常餐桌需求；配送效勞；會員卡；網(wǎng)上或 訂購、定制等；訂購、定制等；7 7、人員管理：建立專業(yè)的管理團隊。、人員管理：建立專業(yè)的管理團隊。25四、四、自營思路及測算自營思路及測算26自營測算自營測算綠色產(chǎn)品特供綠色產(chǎn)品特供 按80計算，單位：萬

36、元開業(yè)投入資金每年運營費用支出萬元萬元萬元萬元/ /年年綠色產(chǎn)品特供店自營預(yù)算：開業(yè)預(yù)計支出萬，每年運營預(yù)計支出萬，第一年度合計支出萬。需流動資金1萬。項目項目項目內(nèi)容項目內(nèi)容投資金投資金額額萬元萬元固定設(shè)施裝修消防、室內(nèi)外裝修、門頭招牌、防盜等3.00 設(shè)備投入蔬果貨架、購物籃、冷藏風(fēng)幕柜、收銀設(shè)備、電腦、空調(diào)、電子秤、冰柜、通信等。冷庫3萬，20，月電費300元10.40 辦公設(shè)備耗材桌椅、音箱、收銀紙、塑料袋、價簽、書寫工具、POP、工裝等1.00 開辦費營業(yè)手續(xù)各種證照、健康證、技術(shù)監(jiān)督局等1.00 籌備期按3人籌備，籌備期3個月3.00 項目項目項目內(nèi)容項目內(nèi)容投資費用投資費用萬元萬

37、元/年年物業(yè)費估值為0.30萬/年0.30 人工單店經(jīng)營共5人（負(fù)責(zé)人1名，員工4人每班2人，兩班次）15.00 水電費水電支出（照明、風(fēng)幕柜等）1.20 耗材費塑料袋、保鮮膜、包裝物、加工工具、等1.00 工裝費按5人每人每年200計算0.10 稅金0.05萬/月0.60 損耗蔬果損耗較大，按每日200元計算如銷售提升可降低損耗率至20-30%，前期如滯銷造成的損耗率高。7.00 四、四、自營思路及測算自營思路及測算四、四、自營思路及測算自營思路及測算業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)開業(yè)投入開業(yè)投入每年運營支出每年運營支出流動資金流動資金合計合計便利店704020130洗衣店3725567餐飲926210164綠色

38、產(chǎn)品特供19.9026146.90合計合計218.9015336407.90自營資金投入統(tǒng)計自營資金投入統(tǒng)計單位：萬元單位：萬元2728社區(qū)商業(yè)開展思路：社區(qū)商業(yè)開展思路：1 1、設(shè)計階段：商業(yè)公司與產(chǎn)品中心將在各個新開發(fā)的工程的前期設(shè)計階段進展設(shè)計和推廣、設(shè)計階段：商業(yè)公司與產(chǎn)品中心將在各個新開發(fā)的工程的前期設(shè)計階段進展設(shè)計和推廣，根據(jù)不同城市級別、不同商圈、不同社區(qū)規(guī)模確定社區(qū)商業(yè)的規(guī)模、業(yè)態(tài)及設(shè)置數(shù)量；，根據(jù)不同城市級別、不同商圈、不同社區(qū)規(guī)模確定社區(qū)商業(yè)的規(guī)模、業(yè)態(tài)及設(shè)置數(shù)量；2 2、試點階段：本著自上而下的原那么，依次選取鄭州地區(qū)、地市、縣級的臨近交房工程進展試點，年、試點階段：本著自上而下的原那么，依次選取鄭州地區(qū)、地市、縣級的臨近交房工程進展試點，年121