房屋租賃合同糾紛處理辦法

1、房屋租賃合同糾紛處理辦法摘要中華人民共和國民法通則及其司法解釋、中華人民共和國合同法及其司法解釋、中華人民共和國擔(dān)保法及其司法解釋、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（簡稱房地產(chǎn)管理法。一、目前處理房屋租賃糾紛案件所依據(jù)的法律、法規(guī) 中華人民共和國民法通則及其司法解釋、中華人民共和國合同法及其司法解釋、中華人民共和國擔(dān)保法及其司法解釋、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（簡稱房地產(chǎn)管理法>. 二、房屋租賃合同效力的認(rèn)定 房屋租賃合同有效的條件是: 1 、 民法通則規(guī)定的民事法律行為應(yīng)具備的條件,但是,根據(jù)合同法第5條及第54條的規(guī)定，以欺詐、脅迫的手段或乘人之危,使對方在違背真實意思的情況下訂立

2、的合同，屬可撤銷合同。 2、 合同約定的租賃期限，住宅不超過八年,其他用房不超過十五年。因特殊情況需要超過上述期限的,須經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。 3、 出租人未經(jīng)政府主管部門審批同意擅自改變房屋的使用功能后將房屋出租的，租賃合同無效；承租人承租房屋后未經(jīng)政府主管部門審批同意擅自改變房屋的使用功能的,租賃合同不因此而無效；出租人與承租人未經(jīng)政府主管部門審批同意而在租賃合同中約定改變房屋的使用功能的，租賃合同無效。 三、有效房屋租賃合同糾紛的處理 （一）合同不解除,出租人起訴僅要求承租人償付欠租并支付滯納金的，法院應(yīng)予支持,滯納金按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計算;若合同約定的滯納金標(biāo)準(zhǔn)過高而顯失公平,應(yīng)以中國人民銀行

3、規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期付款的違約金標(biāo)準(zhǔn)確定承租人應(yīng)付之滯納金。 （二）合同解除時有關(guān)問題的實體處 1、 關(guān)于解除合同的條件:通常出現(xiàn)以下幾種情況之一的,出租人有權(quán)要求解除合同: (1）承租人欠租超過合同約定期限; (2）合同未約定期限的,欠租達(dá)三個月以上； (3）承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的； （4)承租人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)或約定用途的。 出現(xiàn)以下幾種情況之一的,承租人有權(quán)要求解除合同： 出租人未按約定的時間向承租人提供出租房屋的； 出租人所提供的房屋不符合合同約定,導(dǎo)致承租人不能實現(xiàn)合同目的的; 出租人不按合同約定的責(zé)任負(fù)責(zé)維修房屋及其設(shè)施，保證房屋安全的； 租賃物危及承租人的安全或健康的。

4、 此外,因不可抗力的原因?qū)е潞贤瑹o法履行或經(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)商一致同意解除合同的，法院亦可以解除合同。 2 、 承租人對房屋有裝修時,對裝修的處理。 合同有約定按約定處理;合同未約定的,能拆除的拆除，拆后可以繼續(xù)使用的動產(chǎn)裝修由承租人拆走，對于不能拆除的固定裝修以及拆除后不能繼續(xù)使用的動產(chǎn)裝修，如承租人對裝修問題提出訴訟請求并提出評估申請，法院應(yīng)委托評估機(jī)構(gòu)對裝修予以評估,由出租人酌情承頂,給予承租人相應(yīng)補(bǔ)償；對于不能承頂部分造成的損失，因承租人過錯導(dǎo)致合同解除的,裝修損失由承租人自己承擔(dān)；因出租人過錯導(dǎo)致合同解除的,裝修損失由出租人承擔(dān)；雙方均有過錯的,由雙方按過錯大小分別承擔(dān)。 3、 因承租人

5、過錯導(dǎo)致合同解除時的違約賠償問題. 承租人應(yīng)向出租人承擔(dān)的違約責(zé)任是： (1）所欠租金及其它費用的逾期付款違約金（即滯納金）； (2）簽約時所交租賃定金由出租人沒收； （3）當(dāng)上述違約金及租賃定金不足以彌補(bǔ)出租人因解除合同所受的損失時，承租人還應(yīng)向出租人另行支付損失賠償金。 4、 因出租人過錯導(dǎo)致合同解除時的違約賠償問題. 出租人應(yīng)向承租人承擔(dān)的違約責(zé)任是： (1)向承租人雙倍返還租賃定金； (2)賠償承租人的裝修損失; （3）當(dāng)上述違約金及租賃定金仍不足以彌補(bǔ)承租人因解除合同所受的損失時，出租人還應(yīng)另行向承租人支付損失賠償。 四、無效房屋租賃合同糾紛的處理 （一）房屋使用費的處理。合同被確認(rèn)

6、無效后,承租人尚欠出租人的租金不再給付，而按照指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)向出租人支付房屋使用費，指導(dǎo)租金高于合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)的，以較低者計.當(dāng)合同約定的租金高于指導(dǎo)租金時,對于糾紛發(fā)生前承租人已按無效合同向出租人支付的租金中高于指導(dǎo)租金的部分，應(yīng)分別情況進(jìn)行處理:1 、 因違反法律或行政法規(guī)的規(guī)定且有損國家、集體或社會公共利益導(dǎo)致合同無效的，高出部分應(yīng)判收繳國庫；2 、 其它原因?qū)е潞贤瑹o效的，高出部分承租人一般無權(quán)要求返還。 (二）承租人裝修物的處理。房屋租賃合同被確認(rèn)無效后,裝修物能拆則拆,不能拆的,對出租人可用部分經(jīng)評估折舊后由出租人承頂；其余部分經(jīng)評估折舊后作為無效合同的損失，由雙方按過錯責(zé)任比例

7、予以分擔(dān)。 五、涉及轉(zhuǎn)租的房屋租賃糾紛案的處理 (一)轉(zhuǎn)租合同有效的條件：除了應(yīng)具備一般房屋租賃合同有效的條件外，還應(yīng)具備以下條件： 1 、征得原出租人的同意； 2、轉(zhuǎn)租合同約定的租期不得超過原租賃合同中約定的租期，超過部分無效。 （二)出租人將物業(yè)出租給承租人，承租人又將該物業(yè)轉(zhuǎn)租他人(即受轉(zhuǎn)租人）。出租人和承租人在合同履行期間發(fā)生糾紛，涉及受轉(zhuǎn)租人的權(quán)利、義務(wù)的,應(yīng)將受轉(zhuǎn)租人列為第三人參加訴訟。 (三）出租人將物業(yè)出租給承租人，承租人將該物業(yè)辦成某類專業(yè)市場后，又分割成多個小單元轉(zhuǎn)租給眾多受轉(zhuǎn)租人的,出租人和承租人在合同履行期間產(chǎn)生糾紛，若出租人只起訴要求支付欠租及違約金的，因不涉及眾多受

8、轉(zhuǎn)租人實際使用的物業(yè),可不列受轉(zhuǎn)租人為案件的第三人,這樣既能順利解決糾紛，又避免了在案件審理過程中出現(xiàn)龐大的訴訟主體.若出租人起訴要求解除合同，則應(yīng)先審查是否確需解除合同：如確需解除,則應(yīng)將眾多受轉(zhuǎn)租人列為案件第三人，因出租人解除合同、收回物業(yè)的行為勢必影響受轉(zhuǎn)租人對該物業(yè)的使用及裝修權(quán)益等;如無需解除合同，則不列受轉(zhuǎn)租人為案件第三人.發(fā)生房屋租賃糾紛如何處理1、租約到期后房主收回房屋如果出租人因自身需要，不愿意繼續(xù)出租，則承租人就應(yīng)將房屋返還出租人.如果承租人在雙方約定的期限內(nèi)確實無法找到房屋，出租人應(yīng)當(dāng)給承租人找房搬家的時間，酌情延長租賃期限。同時，承租人也應(yīng)按期騰房.如果承租人不積極找房

9、和按期騰房，出租人有權(quán)在合理范圍內(nèi)提高房租。當(dāng)承租人有房可遷而拒不騰房時,出租人可申請法院強(qiáng)制其搬遷并令其交占房期間的房租.2、房客外出未歸租賃合同屆滿房客外出未歸，租賃合同屆滿，而房客又無任何續(xù)租的明確表示時，房主可通知房客的親屬或單位終止租賃合同.但房主向房客明確表態(tài)終止租賃合同前,按房客續(xù)租處理，房客按原租約補(bǔ)交租金，得知房客不續(xù)租的表示后，房主再收回房屋.3、續(xù)租時房主提升租金標(biāo)準(zhǔn)如果原承租人不同意房主要求，就是放棄優(yōu)先承租權(quán)，出租人即可與別人建立租賃關(guān)系。如果原承租人同意這些合法的條件，應(yīng)另簽租賃合同。房屋租賃合同到期后，如果出租人沒有提出新的條件,承租人按原合同繼續(xù)交租，則視為租賃

10、關(guān)系延續(xù)，出租人沒有正當(dāng)理由，不得終止。出租人以原合同期滿為由隨意抬高房租的，一般不允許，但出租人與承租人另有約定的除外。商業(yè)地產(chǎn)租賃糾紛如何解決？具體情況具體處理商戶欠租怎么辦?出租人是否可以采取停水停電的措施呢？這需要在租賃合同中要有明確的約定。首先，應(yīng)在租賃合同中寫明，在商戶欠租的情況下出租人享有對商戶采取停水停電的權(quán)利。需要滿足下列條件:出租人作為使用人與自來水公司和電力公司簽訂了用水協(xié)議和購電協(xié)議，商戶和自來水公司、電力公司并沒有直接簽約。在這種情況下，對于商戶的欠租，開發(fā)企業(yè)可以采取停水停電措施.因為商戶和自來水公司、電力公司并不存在水、電使用合同，開發(fā)企業(yè)是使用人，對于商戶的欠租

11、行為開發(fā)企業(yè)有權(quán)采取停水停電的自助措施。如果擅自停水、停電造成了商戶損失,應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。另外，還要注意的一點是，在出租人有權(quán)采取停水、停電措施的前提下，出租人應(yīng)事先書面通知商戶，提前告知將采取停水、停電措施，這樣能避免因貿(mào)然停電給商戶帶來突然損失，以減小風(fēng)險.解除合同多方見證避免糾紛租賃合同一般都會約定合同解除條件，如商戶在欠租達(dá)到一定金額和時間時開發(fā)企業(yè)就享有合同解除權(quán)。在滿足合同解除條件的情況下,如出現(xiàn)商戶拒絕騰退房屋和不償還欠款的情形，出租人大都會采取強(qiáng)制收回房屋的措施。強(qiáng)制收回房屋過程中也有風(fēng)險，如欠租商戶以丟失珍貴物品為由告出租人，出租人難以逃脫責(zé)任。合同解除應(yīng)采取如下措施較為穩(wěn)妥.首先，在滿足合同解除的條件下，向商戶郵寄解除租賃合同通知書，在解除租賃合同通知書上寫明商戶自動騰退房屋的期限，如超過期限將強(qiáng)行收回房屋。其次,如商戶超過該期限仍未搬離，則出租人應(yīng)做好如下準(zhǔn)備：第一，邀請公證人員至現(xiàn)場，對清理房屋的整個過