上海高檔住宅市場分析案例

1、1 / 31上海 1-81-8 月份高檔住宅市場分析案例2 / 31高檔物業(yè)，作為房產(chǎn)市場消費群體塔尖的一種住 宅形式，有其自身顯著的特點，突出表現(xiàn)在高標準的 規(guī)劃、高品質(zhì)的設(shè)施、高金額的房價、高質(zhì)量的物管 等幾方面。隨著樓市的升溫，市場上高檔樓盤層出不 窮，根據(jù)上海房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計的資料顯示，今年 1-91-9 月份售價每平方米在 70007000 元以上的樓盤成交量已 占到市場 10.2%10.2% 的份額，而該價格段占市場成交金額 的比重更是高達 20.3%20.3% 。而且，每平方米 70007000 元以上 價位的樓盤開發(fā)量呈不斷擴大的趨勢。那么，究竟這 些樓盤銷售情況怎樣？都有些

2、什么特點？在本期的 “上海（1-81-8 月份）高檔住宅市場分析”中，我們將此次 調(diào)查的結(jié)果提供給讀者以供參考。3 / 31上海（1-81-8 月份）高檔住宅市場分析調(diào)查對象：全市今年開盤價在每平方米80008000 兀以上的咼檔樓盤（不含別墅物業(yè)）調(diào)查目的：把握高檔樓盤的發(fā)展狀況及其特點、市場概論以及區(qū)域概述市場概論高檔住宅在 9090 年代初期的房地產(chǎn)市場中由外銷房和僑匯房統(tǒng)天下，內(nèi)外銷房并軌后，本文所指的高檔住宅從價格上劃分即 指單價為每平方米 80008000 元以上的住宅。從 20002000 年開始，上海高 檔物業(yè)的推盤速度明顯加快，其中最為人所熟知的要數(shù)“世茂濱江花園”，其占據(jù)地

3、段、區(qū)位、環(huán)境、規(guī)劃等多處優(yōu)勢，挾風雷之 勢，推動了滬市高檔住宅的進程，拉開了浦江沿線高檔樓盤開發(fā)的序 幕。自的 樓去盤年 下半 年以來，城區(qū)舊改力度不斷加大、浦江兩岸綜合開發(fā)實質(zhì)性啟動、世 紀公園周邊每 平 方上的樓盤7%平 方 米一000元42%米每8每 平 方 下的樓盤51%4 / 31樓市趨向火爆、交通干線與綠地等市政配套設(shè)施日益 完善，使上海樓市中高檔住宅的開發(fā)環(huán)境日益趨向成熟。進入 20022002年，高檔住宅概念不斷被炒作，頻頻露臉于各家媒體，“尊園”、“國際麗都城”等高檔樓盤迅速地廣為人知，針對高檔住宅的愈 演愈烈之勢，我們作了此次調(diào)查，其目的就是讓讀者能進一步對 上海目前的高

4、檔住宅市場有比較深入的了解。從上圖可以看出，今年1 1 8 8 月份，上海新盤的推案量為237237個，其中開盤價為每平方米 80008000 元及其以上的新盤共計 1515 個， 每平方米80008000 元以下的中低檔樓盤有 222222 個。從今年一季度數(shù)據(jù) 看，與去年相比，均價在每平方米1500015000 元左右的高檔住宅供應(yīng)更是出現(xiàn)強勢增長，從而推動一季度新盤均價上攻至每平方米 1147011470 元的高位，由此可見高檔樓盤發(fā)展勢頭之強勁。同時數(shù)據(jù) 也表明，高價位的樓盤占樓盤總量的比例仍比較小，后市還有一 定的發(fā)展空間。目前，市場比較集中的仍是中檔以及中高檔樓盤， 并且此類樓盤的

5、開發(fā)力度遠大于高檔樓盤。區(qū)域概述在今年新開的高檔樓盤中， 浦東共有 6 6 個，徐匯為 3 3 個，靜安、長寧各 2 2 個，盧灣和虹口各 1 1 個。下圖顯示的是今年高檔樓盤的 區(qū)域分布5 / 31情況以及市場占有率情況， 從中可以看出在徐匯、 靜安、 長寧等市中心和次中心城區(qū)的高檔樓盤占據(jù)了上海高檔住宅市場 60%60%的份額， 這主要因為：一方面上述地區(qū)是上海傳統(tǒng)的高檔住宅 集中地區(qū)，無論是環(huán)境還是設(shè)施配套都比較完善；另一個原因則 是上述地區(qū)舊改力度的不斷加大以及市政的日益完善。而浦東新 區(qū)，則是高檔樓盤發(fā)展最快的區(qū)域， 在列入統(tǒng)計的 1010 個區(qū)中獨占 鰲頭，占據(jù)了市場份額的 30%30%。隨著大量外資企業(yè)及駐華機構(gòu)不 斷地涌入，浦東已成為眾多大集團、大公司入駐的首選之地。數(shù) 據(jù)表明，每年有超過 3 3 萬的凈人口遷入浦東，在浦東工作和居住 的外籍人士更是超過了 2 2萬人，每天進出浦東的各類外籍商務(wù)人 員估計有 2-32-3 萬人次。這些外籍商務(wù)人員的大幅度增加，在一定 程度上推動了浦東高檔住宅的發(fā)展，從而使得上海高檔住宅的市 場份額逐步東移，而傳統(tǒng)高檔住宅區(qū)的靜安、長寧、徐匯等區(qū)的 客戶也漸漸將目光瞄向了浦東。據(jù)不完全統(tǒng)計，在每平方米 70007000 元以上的中高檔樓盤中，浦東新區(qū)已占