合同范本之違章建筑租賃合同

1、違章建筑租賃合同【篇一：違章建筑的租賃合同效力】違章建筑的租賃合同效力所租賃之物，竟是違章建筑？參與租賃事宜的幾個(gè)當(dāng)事人面面相覷。違章建筑是指 “未經(jīng)有關(guān)部分審查批準(zhǔn)或采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)或雖經(jīng)批準(zhǔn)，但批準(zhǔn)的內(nèi)容違法而占地所建、擴(kuò)建和改建的建筑物 ”。沒有辦法專門撰文探討違章建筑的前因后果，論文的限制太僵硬，以博文的兼容和簡(jiǎn)易性而論，聊聊違章建筑則顯得輕松些。隨著越來(lái)越多的人加入考研大軍，研究生就業(yè)問(wèn)題近年來(lái)也成為熱點(diǎn)話題。官方發(fā)布的研究生總體就業(yè)率高達(dá) 95% 以上，但有的專業(yè)首次就業(yè)率甚至低至 5.56% 。究竟什么才是真實(shí)的情況，也許永遠(yuǎn)也無(wú)法知道，但多幾個(gè)渠道了解信息，或許能在作決定時(shí)

2、提供幫助。七成高校研究生就業(yè)率超 95 凱程考研以專業(yè)、負(fù)責(zé)、創(chuàng)新、分享的辦學(xué)理念，突出高命中率、強(qiáng)時(shí)效性、全面一條龍服務(wù)的特色，成為考研學(xué)子選擇專業(yè)課輔導(dǎo)的首選。 10 年來(lái)已有千余位考生在凱程的幫助下順利考取全國(guó)著名高校，引發(fā)業(yè)界強(qiáng)烈關(guān)注。參考 “中外民商裁判網(wǎng)”一則文章 “違章建筑的物權(quán)效力- 以違章建筑的物權(quán)效力對(duì)租賃合同影響”，兩則案例： 案例 1 北京市石景山某農(nóng)工商公司訴北京某公司、金某租賃合同糾紛一案中，被告租賃原告汽車修理廠院落及房屋，被告在承租的院落中建房，從事房屋出租經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。最后，被告某公司在承租的土地上所建房屋被認(rèn)定為違法建設(shè)而被強(qiáng)制拆除。原告訴至法院要求解除并確認(rèn)其

3、所簽訂的協(xié)議無(wú)效。最后一審、二審法院均認(rèn)定由于原被告所簽訂的土地租賃合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。 案例 2 北京市通州某化工廠訴趙某租賃合同糾紛案，被告租賃坐落在原告臨街門面房 8 間使用，經(jīng)原告同意，在其承租土地上建設(shè)房屋并使用。后被告以租賃物是違章建筑為由，要求確認(rèn)租賃合同無(wú)效。法院審理后認(rèn)為依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，法院判決違章建筑租賃合同有效。確認(rèn)租賃物為建筑在耕地上的違法建筑不影響租賃合同的效力。房產(chǎn)建筑類租賃合同，常因建筑的實(shí)體形態(tài) “扎實(shí) ”地坐落在陽(yáng)光下，過(guò)分依賴眼見為實(shí)的視覺效果，而忽略審核建筑的合法性。鑒于違法建筑具有先天違法性，臺(tái)灣王澤鑒區(qū)分，程序違建是

4、指建筑物并未妨礙都市計(jì)劃書，建設(shè)者得依一定程序申領(lǐng)建筑執(zhí)照；實(shí)質(zhì)違建設(shè)是指建筑物無(wú)從依程序輔正，使其變?yōu)楹戏ㄐ越ㄖ?。依?jù)最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋，違法建筑物的租賃合同是無(wú)效的，在違法建筑物范圍認(rèn)定上，確定未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的“房屋 ”（儒墨注，區(qū)別于廣泛的建筑物），未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，超過(guò)批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑為違法建筑。上海市高級(jí)人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問(wèn)題的解答中，也曾明確。未經(jīng)合法批準(zhǔn)建造的房屋，因其標(biāo)的物具有違法性，該租賃合同應(yīng)為無(wú)效。如被行政部門確定為違章建

5、筑的或所建造的房屋沒有合法審批手續(xù)的等。出租方有時(shí)未必能提供出產(chǎn)權(quán)證，但未必是違章建筑；當(dāng)然，若雙方對(duì)簿公堂，究竟是承租方提供證據(jù)證明其承租標(biāo)的是違法建筑呢？還是由出租方自證其是合法建筑呢？雖然其結(jié)果均是驗(yàn)證租賃合同的效力問(wèn)題，要結(jié)合證據(jù)若干規(guī)定和庭審狀況了（不要忽視 “庭審狀況”）。至于租賃合同若被判定無(wú)效，后果如何？合同法 58 條很明確，合同無(wú)效或被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。而房屋租賃合同即使無(wú)效，租金或許依然要付，只是換個(gè)名稱而已；“房屋租賃合同無(wú)

6、效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)于支持 ”。即合同雖定性為無(wú)效，但相關(guān)費(fèi)用卻依照會(huì)借鑒為有效，無(wú)效合同的“有效履行條款 ”。關(guān)于凱程：凱程考研成立于 2005 年，國(guó)內(nèi)首家全日制集訓(xùn)機(jī)構(gòu)考研，一直致力于高端全日制輔導(dǎo)，由李海洋教授、張?chǎng)谓淌?、盧營(yíng)教授、王洋教授、楊武金教授、張釋然教授、索玉柱教授、方浩教授等一批高級(jí)考研教研隊(duì)伍組成，為學(xué)員全程高質(zhì)量授課、答疑、測(cè)試、督導(dǎo)、報(bào)考指導(dǎo)、方法指導(dǎo)、聯(lián)系導(dǎo)師、復(fù)試等全方位的考研服務(wù)。凱程考研的宗旨：讓學(xué)習(xí)成為一種習(xí)慣凱程考研的價(jià)值觀口號(hào)：凱旋歸來(lái)，前程萬(wàn)里信念：讓每個(gè)學(xué)員都有好最好的歸宿使命：完善全新的教育模式，

7、做中國(guó)最專業(yè)的考研輔導(dǎo)機(jī)構(gòu)激情：永不言棄，樂(lè)觀向上敬業(yè)：以專業(yè)的態(tài)度做非凡的事業(yè)平衡：找到工作、生活、家庭的平衡點(diǎn)服務(wù)：以學(xué)員的前途為已任，為學(xué)員提供高效、專業(yè)的服務(wù)，團(tuán)隊(duì)合作 ,為學(xué)員服務(wù)，為學(xué)員引路?！酒撼鲎膺`章建筑的房屋租賃合同效力及其處理辦法】出租違章建筑的房屋租賃合同效力及其處理辦法案情 原告李俊將自建違建房出租給被告張軍，雙方于2000 年訂立房屋租賃合同協(xié)議一份，約定租期為一年，年租金為27000元。到期后，雙方口頭協(xié)議續(xù)租一年。但到期后，被告張軍拒付租金，并繼續(xù)使用違建房?，F(xiàn)原告李俊要求被告張軍騰房并給付拖欠租金27000元。焦點(diǎn) 1、該租賃合同是否有效2、本案如何處理處理

8、 1、該租賃合同無(wú)效。理由是依據(jù)中華人民共和國(guó)城市產(chǎn)地產(chǎn)管理法第五十二條規(guī)定及 95 年建設(shè)部城市房屋租賃管理辦法第六條之規(guī)定，未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋違法建筑不得出租。只有依法登記的房屋權(quán)利才受法律保護(hù)。本案原、被告簽訂房屋租賃協(xié)議無(wú)效。2、本案因簽訂合同內(nèi)容不合法，屬無(wú)效民事行為。根據(jù)民法通則第六十一條及合同法第五十六條、第五十八條、第五十九條之規(guī)定，有三種處理方式：返還財(cái)產(chǎn)、賠償損失、追繳非法所得。對(duì)此，在司法實(shí)踐中各地做法不一，歸納起來(lái)共有三種處理意見：第一種意見： “無(wú)效 ”按 “有效 ”走，具體做法是，由于該合同無(wú)效，但系雙方合意，故被告已使用原告所有的違建房應(yīng)支付使用費(fèi)，其標(biāo)

9、準(zhǔn)參照市場(chǎng)價(jià)，其數(shù)額一般與當(dāng)事人雙方約定租金數(shù)額相同，考慮被告已實(shí)際使用 2 年，拖欠 1 年房租，被告應(yīng)支付 1 年使用費(fèi) 27000 元并騰房。原告已履行 1 年合同的情況應(yīng)予以維持。這種處理辦法時(shí)下較為流行，但處理結(jié)果恰好對(duì)違建行為予以法律保護(hù)，維護(hù)了原、被告雙方利益。雖于法理相悖，但能平息當(dāng)事人紛爭(zhēng) ;第二種意見是判決駁回原告請(qǐng)求并收繳其非法所得。其理由是原、被告所訂立租賃合同違返國(guó)家有關(guān)規(guī)定屬無(wú)效合同。造成無(wú)效主要責(zé)任在于原告，因其不具備房屋所有權(quán)證，但被告簽訂合同時(shí)未嚴(yán)格審查爭(zhēng)議房屋的權(quán)利是否完整，明知其是違建而與之訂立合同，故也有一定過(guò)錯(cuò)。原告收取租金等非法所得，應(yīng)予收繳。對(duì)于一

10、般無(wú)效民事行為產(chǎn)生的非法所得應(yīng)適用收繳而非追繳，包括合同履行中約定交付和尚未交付而預(yù)約取得利益。故本案應(yīng)依中華人民共和國(guó)民法通則第134 條第 3 款規(guī)定，決定如下：收繳原告非法所得 27000 元及預(yù)期所得 27000 元。第三種意見是認(rèn)定該租賃合同無(wú)效。理由同上。根據(jù)中華人民共和國(guó)民法通則第 61 條規(guī)定，其無(wú)效處理方式有返還財(cái)產(chǎn)，賠償損失及追繳三種情況。本案中，由于原告出租行為并沒損害國(guó)家、集體和他人的利益，被告使用了原告所有的房屋，故被告支付使用費(fèi)，其標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以房管部門規(guī)定的數(shù)額為準(zhǔn)，不應(yīng)以雙方約定的租金計(jì)算，原告依無(wú)效合同取得財(cái)產(chǎn) 27000 元房屋租賃金應(yīng)依法返還給被告。法院應(yīng)當(dāng)向房

11、產(chǎn)管理機(jī)關(guān)提交司法建議書，對(duì)違章建筑收其所有人進(jìn)行整改處罰。故本案應(yīng)判決被告給付原告 2 年房屋使用費(fèi) (房管部門核定 ); 原告退還被告收取房屋租金 27000 元。同時(shí)向房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)提交司法建議書。筆者同意第三種意見。【篇三：違法建筑租賃合同的效力如何】違法建筑租賃合同的效力如何？違法建筑，又稱違章建筑，是指違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋或臨時(shí)性建筑，以及超過(guò)使用期限的臨時(shí)建筑。實(shí)踐中，將違法建筑對(duì)外出租的情況并不少見。本文將對(duì)違法建筑租賃合同的效力，以及房屋租賃合同無(wú)效后的處理進(jìn)行解析。一、違法建筑租賃合同的效力根據(jù)合同法第五十

12、二條第（五）項(xiàng)規(guī)定， “違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，合同無(wú)效。 ”城鄉(xiāng)規(guī)劃法對(duì)違法建筑的規(guī)定屬于強(qiáng)制性規(guī)定，違法建筑租賃合同的效力應(yīng)屬無(wú)效。此外，根據(jù)最高人民法院城鎮(zhèn)房屋租賃合同案件解釋第二條的規(guī)定， “出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。 ”二、房屋租賃合同無(wú)效后的處理合同法第五十八條規(guī)定， “合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此受到的

13、損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 ”具體到房屋租賃合同而言，因違法建筑導(dǎo)致合同無(wú)效后的處理主要包括以下幾個(gè)方面：(一 )返還房屋房屋租賃合同無(wú)效后，承租人占有使用租賃房屋的法律基礎(chǔ)已經(jīng)喪失。因此，承租人應(yīng)當(dāng)將其依合同而取得的財(cái)產(chǎn)即租賃房屋返還給出租人。(二 )支付房屋占有使用費(fèi)城鎮(zhèn)房屋租賃合同案件解釋第五條第一款規(guī)定， “房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予以支持?！睋?jù)此規(guī)定，房屋租賃合同無(wú)效，出租人可以參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)要求承租人支付使用費(fèi)。(三 )按過(guò)錯(cuò)分擔(dān)損失根據(jù)城鎮(zhèn)房屋租賃合同案件解釋第九至十三條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，出租人同意利用的裝飾裝修，可折價(jià)歸出租人所有。出租人不同意利用的裝飾裝