XX機(jī)關(guān)辦公樓物業(yè)管理草案

1、第一節(jié)、 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容一、 福田區(qū)機(jī)關(guān)第二辦公大樓安全管理保安工作是辦公樓管理的一個(gè)重要方面。人們常說“安全第一”，保安工作具有第一位的意義，只有辦公樓的安全有了切實(shí)的保證，住戶才能放心地在樓內(nèi)工作。因而安全管理也是辦公樓管理的一切基礎(chǔ)性工作。門衛(wèi)、巡邏、消防以及停車場管理等工作都屬于安全管理的范疇。 （一）治安管理1、治安工作的特點(diǎn)及主要任務(wù)特點(diǎn)： （1）以預(yù)防為主。無論是治安也好，消防也好，都應(yīng)貫徹預(yù)防為主的指導(dǎo)思想。不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作績效大小的主要標(biāo)準(zhǔn)。 （2）大樓保安與社會治安緊密聯(lián)系。一個(gè)樓宇的安全狀況是整個(gè)社會治安工作的一部分，因此辦公樓

2、的保安工作離不開社會，離不開政府公安部門，這是保安工作最明顯的一個(gè)特點(diǎn)。 （3）服務(wù)性強(qiáng)。從本質(zhì)上看，保安就是服務(wù)，即提供保安服務(wù)。作為保安人員，要樹立“服務(wù)第一、用戶至上”的思想，既要保持公安人員的警惕性，又要有服務(wù)人員的和顏悅色；既要堅(jiān)持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂于助人。 （4）、軟件與硬件同時(shí)抓。一個(gè)大樓保安工作的好壞，既要靠軟件也要靠硬件，我們一方面要不斷提高保安隊(duì)伍的素質(zhì)，另一方面要抓好保安設(shè)施的建設(shè)，建立完善的保安系統(tǒng)和消防報(bào)警系統(tǒng)。 主要任務(wù)： （1）門衛(wèi)工作。著裝整齊，維持大門口秩序，疏導(dǎo)交通車輛，為客人開門、咨詢指引樓內(nèi)方位及提送行李等，同時(shí)應(yīng)注意進(jìn)出人員中的犯罪分子

3、，防止各類案件的發(fā)生。 （2）安全巡檢。定時(shí)和不定時(shí)地對大樓內(nèi)外各個(gè)部位進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時(shí)進(jìn)行解決。 （3）停車場管理。疏導(dǎo)車輛進(jìn)出，檢查停車證件，收取臨時(shí)停車費(fèi)，進(jìn)行停車場消防和安全管理。 （4）案件處理。對大樓內(nèi)發(fā)生的偷盜、行兇、破壞等各種治安案件進(jìn)行立案偵查，并按有關(guān)規(guī)定上報(bào)公安機(jī)關(guān)處理。 （5）消防工作。消防控制室值班檢查，消防設(shè)備，配備專職消防人員，建立義務(wù)消防組織，進(jìn)行消防訓(xùn)練。 （6）與其他部門搞好配合工作。2、相應(yīng)的治安防范措施（1）安保部的組織結(jié)構(gòu)辦公樓物業(yè)管理處安保部的班組設(shè)置與樓宇規(guī)模有關(guān)，物業(yè)面積越大，配門衛(wèi)崗安保部電梯服務(wù)崗機(jī)動崗套設(shè)施越多，班組設(shè)置也

4、就也多，越復(fù)雜。安保部一般的班組設(shè)置如下：（2）合理安排治安崗 A、電梯服務(wù)（一崗） B、門衛(wèi)崗位（一崗） C、機(jī)動崗（一崗） （3）加強(qiáng)門崗的監(jiān)控力度A. 人流入?yún)^(qū)控制圖門崗值勤業(yè)戶問 候詢問后、登記詢問后、登記進(jìn)入大樓來訪客戶進(jìn)入大樓（并跟蹤觀察）其他人員進(jìn)入大樓（并跟蹤觀察）B. 人流出區(qū)控制圖門崗值勤業(yè)戶所帶貴重物品須經(jīng)業(yè)戶確認(rèn)在登記本簽字檢查證件（出入證）無異常放行來訪客戶放行其他人員放行C. 物流出區(qū)控制圖門崗值勤用戶所帶物品詢 問執(zhí)用戶證明執(zhí)管理處開的放行條放行來訪客戶收回放行其他人員確認(rèn)無誤，收回放行條放行（4）組建機(jī)動快速應(yīng)急分隊(duì) 快速應(yīng)急分隊(duì)直屬管理處管理，負(fù)責(zé)突發(fā)事件的快

5、速反應(yīng)處理。它的特點(diǎn)是機(jī)動靈活，基本職能是：區(qū)內(nèi)外巡邏、快速支援、便衣監(jiān)察、機(jī)動。（5）實(shí)行24小時(shí)巡視 巡邏人員實(shí)行24小時(shí)不間斷巡視，確保及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題和處理問題，巡邏人員采用徙步巡邏方式。（6）加強(qiáng)區(qū)域巡邏為加強(qiáng)對治安巡邏的控制，保證巡邏到位。（7）治安狀況統(tǒng)計(jì)對治安狀況控制實(shí)行每月統(tǒng)計(jì)，分析所產(chǎn)生的各種問題，找出原因，制定相應(yīng)的措施。 （二）車輛管理 車輛管理的重點(diǎn)是防止車輛亂放及車輛丟失，要做到這一點(diǎn)，首先要搞好停車場的建設(shè)。1、 位置規(guī)劃 車輛可分為機(jī)動車和非機(jī)動車兩類，機(jī)動車可分為汽車、摩托車等。如果各種規(guī)格的車輛混雜存放，既不利于車主，也不利于管理人員的管理。為了避免這種混亂狀態(tài)

6、，管理處把停車場庫的區(qū)位作適當(dāng)劃分，以下是停車場庫劃分的一個(gè)構(gòu)想：停車場庫機(jī)動車區(qū)非機(jī)動車區(qū)汽車區(qū)摩托車區(qū)2、 內(nèi)部要求對于機(jī)動車，我們將根據(jù)大樓的整體規(guī)劃，實(shí)施以下管理措施：(1) 了解各機(jī)構(gòu)車輛情況，實(shí)行便捷停放。(2) 實(shí)施停車專用車位制度(3) 辦公樓區(qū)域道路設(shè)減速坡，限制車輛速度。(4) 嚴(yán)禁無牌車進(jìn)入停車場。(5) 做好宣傳工作，除在標(biāo)識牌上標(biāo)明車輛停放標(biāo)志外，平時(shí)也做好相應(yīng)宣傳，發(fā)動大家自覺遵守停放規(guī)定。 （三）消防管理消防安全責(zé)任重大，這是我們多年物業(yè)管理實(shí)踐中得出的切身體會，消防管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于下列四個(gè)方面。1、 宣傳教育開展消防安全教育，樹立消防安全意識是貫徹“預(yù)防為主，

7、防消結(jié)合”的工作方針為前提，我們的每一位員工都是義務(wù)消防隊(duì)員和義務(wù)消防救護(hù)員，將采取多樣化的宣傳形式如一年一度的“119”消防日，設(shè)消防宣傳欄、收看錄相、發(fā)放宣傳材料等向用戶宣傳消防知識。 消防工作不只是少數(shù)人的事，而應(yīng)是大樓中全體人員的共同職責(zé)，對于大樓的全體人員來說，必須了解并掌握如下幾個(gè)方面：（1）、 大樓防火工作的各項(xiàng)有關(guān)規(guī)定；（2）、 手提式滅火器的放置位置及其使用方法；（3）、 消防應(yīng)急通道位置和緊急情況疏散方法；管理處員工還應(yīng)懂得以下兩點(diǎn)：（1）、 遇到緊急情況時(shí)自己的職責(zé)任務(wù)；（2）、 重要物資（貨幣、文件等）的轉(zhuǎn)移及辦法。2、 日常檢查（1） 防火門：是否關(guān)閉狀態(tài)，鉸鏈?zhǔn)欠耢`

8、活，整體有否損壞。（2） 應(yīng)急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無損壞，表面是否有灰塵等；（3） 各種消防標(biāo)識：安裝是否牢固，定位是否準(zhǔn)確，整體有無損壞，清掃表面灰塵等。（4） 各種滅火器：瓶體是否完好，固定是否牢靠，保險(xiǎn)栓是否完好，氣體壓力是否在規(guī)定的范圍內(nèi)等。（5） 消防栓是否完好，水壓是否符合要求。3、 讓用戶參與大樓的消防管理（1） 組織大樓人員開展消防演習(xí)。（2） 請消防支隊(duì)做有關(guān)知識講座。（3） 成立義務(wù)消防檢查隊(duì)，對大樓消防設(shè)施進(jìn)行檢查。4、 消防報(bào)警特殊處理程序 調(diào)度中心值班人員義務(wù)消防隊(duì)員火警撲救 通知 往現(xiàn)場 消防119 報(bào)警 管理處主任 報(bào)告 往現(xiàn)場公司領(lǐng)導(dǎo) 報(bào)告 掌握

9、現(xiàn)場情況 通知 往現(xiàn)場出事用戶 二、 福田區(qū)機(jī)關(guān)第二辦公大樓環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理 物業(yè)清潔保養(yǎng)是物業(yè)管理的重要組成部分之一，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。高質(zhì)量的物業(yè)清潔保養(yǎng)為業(yè)主或用戶提供整潔、舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境與生活環(huán)境。而且，物業(yè)通過清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損，保護(hù)物業(yè)的裝飾材料，延長物業(yè)再裝修翻新的周期，既經(jīng)濟(jì)又能保持物業(yè)美觀。 在福田區(qū)機(jī)關(guān)第二辦公大樓，我們將對大樓的清潔衛(wèi)生、綠化等項(xiàng)目提供高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，努力營造一個(gè)舒適、整潔、明亮的辦公環(huán)境，我們將切實(shí)做好以下幾項(xiàng)工作。 （一）全面實(shí)施ISO9001：2000質(zhì)量保證體系和導(dǎo)入ISO14000環(huán)境管理體

10、系實(shí)施ISO9001：2000質(zhì)量保證體系是進(jìn)行大樓規(guī)范化管理的保證，建立和實(shí)施ISO14000環(huán)境管理體系則保證福田區(qū)政府第二辦公大樓成為“三無”的生態(tài)綠色環(huán)保辦公大樓。 1、環(huán)境部主要任務(wù)和組織結(jié)構(gòu)（1）環(huán)境部主要任務(wù)：負(fù)責(zé)大樓各個(gè)樓面和各部位公用用具，使其達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的清潔要求；負(fù)責(zé)制定清潔設(shè)備和清潔用具的采購、使用意見，合理掌握清潔費(fèi)用的支出；負(fù)責(zé)對清潔員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使他們不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；負(fù)責(zé)接受客戶的委托清潔業(yè)務(wù)。 （2）組織結(jié)構(gòu)環(huán)境部經(jīng)理清潔督查部門主管用具保管部門領(lǐng)班機(jī)動清潔工廣場清潔工大堂清潔工樓面清潔工外墻清潔工（3）16小時(shí)保潔制度大樓實(shí)行16小時(shí)兩班組保潔制度，早晨7：0

11、0上班直至晚上11：00時(shí)下班。以保證大樓的衛(wèi)生達(dá)到要求，每日的衛(wèi)生全面清掃在辦公樓人流低谷時(shí)和下班時(shí)進(jìn)行，盡量減少對用戶辦公的影響。（4）噪音污染控制 噪音污染已是一個(gè)現(xiàn)代都市普遍存在的環(huán)保問題，據(jù)了解，目前環(huán)保部門接到的環(huán)保投訴中，有關(guān)噪音的就占65%以上。福田區(qū)政府第二辦公大樓，位于主要干道，噪音污染問題比較嚴(yán)重。把噪音控制在國家規(guī)定的“白天不高于55分貝，晚上不高于45分貝”的標(biāo)準(zhǔn)，是噪音控制工作的重要目標(biāo)。我們的具體措施主要包括以下兩個(gè)方面：A. 建議進(jìn)一步加強(qiáng)大樓周圍綠化，種植速生樹木，形成綠色隔離帶，減少噪音。B. 進(jìn)入大樓區(qū)域車輛一律不能鳴喇叭，并限速15公里/小時(shí)內(nèi)行駛。2、

12、垃圾分流在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)用戶環(huán)保意識的基礎(chǔ)上，我們將對辦公垃圾實(shí)施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，從而實(shí)現(xiàn)有效的垃圾分流。辦公室的垃圾垃圾分類收集箱可回收資源無害物有害物廢棄物品收購站環(huán)衛(wèi)部門運(yùn)出大樓集中處理（1）垃圾收集袋裝化：辦公垃圾的收集，統(tǒng)一采用垃圾袋進(jìn)行袋裝并投于“三合一”（2）功能的垃圾箱。（3）垃圾回收資源化：通過垃圾箱，從中分撿出可回收物品進(jìn)行回收利用，避免資源浪費(fèi)。 3、殺蟲滅鼠 辦公區(qū)域內(nèi)經(jīng)常性的殺蟲滅鼠工作主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：（1）主要消殺對象是老鼠、白蟻、蒼蠅、蟑螂及蚊子。（2）花錢買安全，可聘請專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行消殺工作。（3）專

13、業(yè)消殺公司應(yīng)出示營業(yè)執(zhí)照許可證，保證所用藥物在正常操作條件下對人體不構(gòu)成為危害。（4）雙方簽訂合同，明確各自的責(zé)任、義務(wù)、消殺范圍、要求和標(biāo)準(zhǔn)。（5）在辦公區(qū)域內(nèi)定期進(jìn)行二次防滅蟲藥、三次防滅鼠藥的工作，如發(fā)現(xiàn)或出現(xiàn)問題，消殺公司應(yīng)保證隨叫隨到隨殺。（6）實(shí)行重點(diǎn)防治，配電房、倉庫、消防控制中心、總機(jī)房、電梯機(jī)房、食堂等部位（含餐廳廚房）以防鼠為主，其他設(shè)施和場所以殺蟲為主。（7）殺蟲滅鼠工作通常安排在下班后或節(jié)假日進(jìn)行。殺蟲滅鼠實(shí)行施工記錄卡管理，做好簽字驗(yàn)收工作。（8）對由市、區(qū)、辦事處愛衛(wèi)會布置的除四害活動或?qū)ｍ?xiàng)檢查工作予以配合。福田區(qū)政府第二辦公樓清潔說明書場所作業(yè)內(nèi)容實(shí)施次數(shù)日常清掃

14、外圍部分（紅線外3米以內(nèi)）1、 1正門前面及便門前面去污清掃1、 2外圍四周去污清掃1、 3金屬類用清潔劑擦拭2、 0要隨時(shí)檢查，對玷污嚴(yán)重的部分要及時(shí)清掃干凈3、 0貨物裝卸場要在貨物搬進(jìn)搬出后進(jìn)行檢查清掃4、 0室外煙灰筒、旗桿用干、濕毛巾擦拭后，白鋼光亮劑涂抹一遍2次/日1次/日1次/日隨時(shí)隨時(shí)1次/日【一 樓】正門大廳電 梯 間各 種 門走 廊樓 梯1、 0正門進(jìn)出口的門扇、玻璃清掃及后門（便門）的門扇、玻璃的清掃。2、 0正門大廳的大理石地面打磨拋光。3、 1硬地面用掃帚掃，用去塵拖布清除細(xì)小灰塵。玷污嚴(yán)重的地方要用清洗劑擦拭干凈，用注油地推進(jìn)行地面保養(yǎng)。3、2粘在硬地面上的口香糖渣

15、滓、油漆等要用刮油灰刀和化學(xué)藥品仔細(xì)地清除掉，不能損傷表面光澤。3、3下雨天雨傘上的雨滴及食品的湯水、油等撒在地上時(shí)應(yīng)隨時(shí)用拖布擦凈。4、 0雨天應(yīng)鋪上雨天用的擦腳墊子，傘上流下來的雨滴應(yīng)隨時(shí)用拖布擦去。當(dāng)天晴雨后，要立即去掉雨天用的擦腳墊子上的污垢，把它存放在規(guī)定的地方。5、 0對于擦鞋墊子之物品，應(yīng)用真空除塵器清掃。6、 0關(guān)于報(bào)紙箱、郵件箱、樓內(nèi)指南、金屬部件、內(nèi)部電話、公用電話，應(yīng)干抹。金屬及金屬部件，應(yīng)用適當(dāng)?shù)那鍧崉┎潦谩?、 0大堂接待臺及其附屬物清掃。8、 0扣板墻面用中性洗劑去污。9、 0大理石墻面及其周邊的擦拭并注油保養(yǎng)。10、 0踢腳線用干（濕）毛巾去污、中性清潔劑擦拭。1

16、1、 0消火栓、金屬閥用干毛巾擦拭。12、 0開關(guān)盤用干（濕）毛巾去污。隨時(shí)隨時(shí)2次/日隨時(shí)隨時(shí)2次/日1次/日2次/日2次/日隨時(shí)隨時(shí)隨時(shí)隨時(shí)【各樓層】電 梯 間走 廊附屬房間樓 梯1、 1方格地毯要用吸塵器吸除粘在絨毛上的灰塵。同時(shí)要使倒?fàn)畹慕q毛挺立起來。1、 2在樓內(nèi)巡回進(jìn)行方格地毯的去污工作。1、 3根據(jù)方格地毯玷污情況，可以將玷污部分替換下來，用適當(dāng)?shù)那逑磩┫慈ノ酃浮?、 4方格地毯被香煙燒焦時(shí)，應(yīng)將該部分替換下來進(jìn)行修補(bǔ)。2、 1硬地面用掃帚掃，用去塵拖布清除細(xì)小塵土。玷污嚴(yán)重的地方要用清潔劑擦拭干凈。2、2粘在硬地面上的口香糖渣滓、油漆等，要用刮油灰刀和化學(xué)藥品仔細(xì)地清除掉，留意

17、不可損傷表面光澤。3、0花崗巖或大理石地面、墻面用涂油地推或毛巾保養(yǎng)。4、0腰壁、巾木、門扇、各種揭示板對其玷污嚴(yán)重部分，應(yīng)用清潔劑擦拭干凈。5、 0樓梯扶手、墻面及臺階要進(jìn)行擦拭。6、 0金屬部分的污點(diǎn)要用適當(dāng)?shù)南礈靹┎敛涓蓛簟?、 0踢腳線要用干（濕）毛巾去污和中性清潔劑擦拭。8、 0消火栓和金屬閥要用干毛巾擦拭。9、 0涂料墻面用細(xì)砂布去污除漬。（含開關(guān)、按紐）1次/日1次/日隨時(shí)隨時(shí)2次/日隨時(shí)隨時(shí)隨時(shí)隨時(shí)1次/日2次/日1次/日隨時(shí)衛(wèi)生間1、 0地面用掃帚掃過之后，用水沖擦，玷污嚴(yán)重時(shí)，使用中性洗滌劑擦拭干凈。2、 0補(bǔ)充手紙及液體香皂。3、 0清掃洗面臺、洗面盆，把鏡子擦拭干凈。4

18、、 0陶瓷便器連來水、排水各附屬物要用適當(dāng)洗滌劑擦拭干凈。5、 0清理廢紙桶及穢物箱內(nèi)之廢棄物品。6、 0門、腰壁、巾木、隔扇、各種揭示牌用清潔劑擦抹干凈。7、 0墻面（含紙簍、洗液盒）擦拭。8、 0不銹鋼部件用白鋼光亮劑涂抹。2次/日2次/日2次/日2次/日隨時(shí)2次/日隨時(shí)1次/日開水室1、 0地面清掃方法與衛(wèi)生間相同。2、 0清掃水池子和壁櫥之周圍部分，根據(jù)情況，對不銹鋼用清洗劑進(jìn)行擦拭。3、 0開水器用干（濕）毛巾擦拭涂抹光亮劑。4、 0開關(guān)箱用干、濕毛巾擦拭。5、 0墻面用細(xì)紗布去污。2次/日1次/日隨時(shí)1次/日1次/日電梯1、 0用吸塵器清除地面灰塵，并清理掉在地面上的碎紙屑等物。2

19、、 0雨天3M膠墊的清洗。3、 0電梯轎箱內(nèi)之金屬、指示器、按鈕，各層電梯門、框及樓層表示燈要用干抹布擦拭，根據(jù)需要可以用適當(dāng)清洗劑擦拭干凈。4、 0電梯轎箱內(nèi)部之壁面及各層電梯開閉門扉之里外面要用去塵布擦拭。5、 0各層電梯溝槽，容易引起故障，要用真空吸塵器將塵土雜物清除干凈。1次/日隨時(shí)2次/日1次/日隨時(shí)車場（包括車道）1、 0經(jīng)常檢查，發(fā)現(xiàn)有不干凈情況隨時(shí)清掃。2、 0墻面去污。隨時(shí)隨時(shí)垃圾場廚房垃圾要清理好垃圾和廚房垃圾。（排運(yùn)由環(huán)衛(wèi)站負(fù)責(zé)）1次/日廚房垃圾存放處1、 0地面用水沖洗。2、 0清除排水口的垃圾及雜物。1次/日1次/日外圍之地面日常性清掃1、 0用掃帚清掃。（泥沙、垃圾

20、、樹葉等）2、 0臟污嚴(yán)重地方用水沖洗。1次/日隨時(shí)院內(nèi)綠化部分清除綠化地之落葉及雜物。1次/日標(biāo)志扶手等標(biāo)志、扶手要擦拭干凈。1次/日其他暴風(fēng)雨時(shí)的清理等，要及時(shí)進(jìn)行，保證人車通行無阻。（包括前面大道路面）下過雨后的地面，要做到能安全通行，無積水。迅速處理掉回收的垃圾、落發(fā)、枯草，以免發(fā)生害蟲、火災(zāi)，防范于未然。在辦公樓外圍范圍內(nèi)出現(xiàn)的垃圾及臟污現(xiàn)象，要做到適時(shí)清掃處理。（前面的道路及步行道，必要時(shí)也要進(jìn)行清掃）隨時(shí)定期清掃屋頂陽臺樓面1、 0地面要清掃，玷污嚴(yán)重時(shí)用水沖洗。2、 0清除排水溝之雜物泥沙，防止堵塞。（在下過大雨之后要隨時(shí)檢查）3、 0有必要保持清潔的金屬部分，要干抹及用清洗劑

21、抹干凈。1次/月1次/月1次/月停車場（包括車道）1、 0用掃帚清掃干凈。如有泥沙、油污，隨時(shí)用水沖洗或用適當(dāng)洗滌劑清洗干凈。2、 0清除排水溝之泥沙雜物，防止堵塞。3、 0在上下車地方周邊的柱子，要用濕抹布抹干凈。4、 0墻面用細(xì)砂布去污。5、 0天花、管道用干、濕毛巾擦拭。6、 0燈具用干、濕毛巾擦拭。2次/月2次/月2次/月1次/半年1次/年1次/2月外墻玻璃窗戶玻璃外面（室內(nèi)可視部分，包括花崗巖板），要利用吊籃或吊繩進(jìn)行。作業(yè)時(shí)注意下列事項(xiàng)：1 . 0作業(yè)要在白天進(jìn)行，在大風(fēng)天、下雨天要避免室外作業(yè)。2 . 0作業(yè)中應(yīng)留意不要影響辦公室內(nèi)工作人員辦公，并注意不弄臟窗臺和地面。3.1 遵

22、守勞動安全規(guī)則及各項(xiàng)作業(yè)規(guī)則，以保證作業(yè)安全。3.2 高空作業(yè)要使用安全帶。3.3 為了防止高空作業(yè)當(dāng)中掉落所使用的工具和器材，必須設(shè)置預(yù)防柵欄。3.4 必要時(shí)派保安人員疏導(dǎo)過路人。3.5 移動作業(yè)地點(diǎn)時(shí)，必須確認(rèn)安全之后才能行動。4次/年一樓大廳的照明器具把燈泡（燈管）取下來連同反光板一起用中性清洗劑去掉臟污，用濕抹布抹過之后，用干抹布擦干，安上燈泡（管）。對于塑料罩及塑料部分，洗干凈后要涂上帶電防止劑。2次/半年【一樓】正門大廳電梯間各種門走 廊樓 梯1、 0天花、風(fēng)口、燈具用干（濕）毛巾結(jié)合清潔劑去污。2、 0玻璃、高墻部分去污除塵。3、 0電梯廳天花、燈具用干（濕）毛巾結(jié)合清潔劑去除污

23、漬。2次/年1次/月1次/月衛(wèi)生間天花、燈具用干（濕）毛巾結(jié)合清潔劑去污。1次/月開水室門、腰壁及壁櫥門、照明器等要清除灰塵或用濕抹布擦抹。1次/周電梯1、 0電梯轎箱內(nèi)部之壁面及各層電梯開閉門扉之里外面要用適當(dāng)清洗劑擦拭干凈。2、 0各層電梯溝槽用清洗劑擦拭。3、 0天花、燈具用干（濕）毛巾結(jié)合清洗劑去污。1次/周1次/周1次/月消防監(jiān)控室1、 0天花、燈具用干（濕）毛巾除塵。2、 0沙發(fā)、椅子的去塵除污。1次/月1次/月其余各機(jī)房管道井地面、墻面、天花、設(shè)備、管道、橋架、燈具的清掃。（清潔方式同上）2次/年或按甲方要求地毯的清掃方格地毯用專用地毯清潔劑進(jìn)行清洗。1次/季度對廢棄物設(shè)施的清理

24、（日常性質(zhì)的）廚房垃圾存放處對地面進(jìn)行消毒，撒脫臭劑。1次/周通用事項(xiàng)1、 0清除墻壁灰塵。2、 0清除照明器具的灰塵及擦拭燈泡。3、 0各層機(jī)電設(shè)備房地面及墻面清掃。2次/半年2次/半年按需進(jìn)行 特別要求事項(xiàng)1、 0辦公樓內(nèi)產(chǎn)生的廢紙、廢棄材料、含水分垃圾、廚房垃圾等廢棄物品，要在保持衛(wèi)生條件下迅速處理掉，以免發(fā)生害蟲、散發(fā)臭氣，發(fā)生火災(zāi)。要充分注意做到防患于未然。2、 0關(guān)于廢棄物之回收，應(yīng)事先安排好回收順序的路線，并作好相關(guān)記錄。外圍之清掃外圍之地面1、 0定期清掃1、 1地面用水沖洗1、 2墻面用水沖洗1、 3石頭、瓷磚鋪墊部分用水沖洗干凈1、 4側(cè)墻部分用水沖洗1、 5排水口、側(cè)溝要

25、清除污泥2、 0特別清掃：對照明器進(jìn)行擦拭清掃3、 外圍部分，特別是正門前面大理石地面要用水沖洗。4、 0上項(xiàng)的地面除用洗滌劑沖洗以外，根據(jù)材質(zhì)需要打蠟的要進(jìn)行打蠟。5、 0應(yīng)清除側(cè)溝幾排水口的垃圾、淤泥，不能有因其堵塞而發(fā)生溢水的現(xiàn)象。6、 0辦公樓外部、招牌、揭示板等要用濕抹布抹試，對有必要的物件要擦亮，消防連接送水口要用適當(dāng)?shù)那鍧崉┤ノ邸?、 0花崗巖墻臺面用污漬劑擦拭。8、 0雨天即時(shí)清潔。9、 0室外綠地澆水。10、 室外燈具用干（濕）毛巾擦拭。1次/月1次/月1次/月1次/月2次/月2次/年2次/周1次/周1次/周1次/周1次/周按需按需1次/月室外雨蓬用高空作業(yè)棚架及工具擦拭1次

26、/月外圍綠化對院內(nèi)綠化進(jìn)行澆水2次/周夏季1次/日花壇等定期清掃墻基墻面清洗1次/月標(biāo)志、扶手等除塵、濕擦、干抹。（玷污嚴(yán)重時(shí)，隨時(shí)進(jìn)行）室外燈特別清掃，用中性清洗劑去掉罩上的灰塵清潔工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方法分類項(xiàng)目檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)方法樓層公區(qū)衛(wèi)生地面無廢棄雜物、紙屑，無污跡，無泥沙，理石地面有光澤，地毯平整、干凈，無污漬。抽查墻面理石墻面用紙巾擦拭50CM，無明顯灰塵，乳膠漆墻面無污跡，目視無明顯灰塵。腳踢線、消防排煙口、警鈴、安全指示燈、各種標(biāo)牌表面干凈，無灰塵、無水跡、無污跡、無斑點(diǎn)。抽查電梯廳墻面、地面、門框、電梯指示牌表面干凈，無油跡、無灰塵、無雜物。抽查電梯內(nèi)干凈、無污跡、無積塵、無臟雜物。

27、抽查垃圾桶外表干凈，無積垢、無臭味。目測玻璃窗包括玻璃、窗框、窗簾、窗臺：明凈、光亮、無積塵、無污跡、無斑點(diǎn)。目測天花、燈罩目視無明顯灰塵，無污漬。目測風(fēng)口百葉目視無明顯灰塵，無污漬。抽查各種設(shè)施外表包括大堂前臺、廣告牌、燈箱、消防栓箱、樓層分布牌等：表面干凈，無積塵、無污跡、無斑點(diǎn)。抽查衛(wèi)生間大小便池內(nèi)外光潔，無污垢、無積塵。適當(dāng)?shù)胤椒胖眯l(wèi)生球，噴灑空氣清新劑。抽查洗手盆、鏡臺、鏡面內(nèi)外光潔，無污垢、無斑點(diǎn)，無積水、無積塵。抽查地面、墻面光潔、無污跡、無臟雜物，無積水、無積塵，無蜘蛛網(wǎng)。抽查廁紙簍、垃圾桶無陳積物，無臭味，外表干凈。檢查樓梯及門樓梯所管區(qū)域內(nèi)的樓梯、放火梯、電扶梯、欄桿：無灰

28、塵及雜物。抽查扶手、欄桿光潔、無積塵，玻璃無污跡。抽查樓梯走道及其墻上各種設(shè)施如應(yīng)急燈、水管、出入指示牌、凸物等：無積塵、無污跡、無臟雜物。抽查門干凈，無灰塵、無污跡。檢查樓外衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)地面和道路路面整齊、干凈，無垃圾、沙土、紙屑、油跡、污漬等，無臟物，無積水（指臟、臭水）、青苔。全面檢查三、 設(shè)施、設(shè)備的維修與維護(hù)寫字樓物業(yè)對機(jī)電設(shè)備維護(hù)管理要求甚高，為保障辦公大樓的設(shè)備運(yùn)行的安全、高效，我們將結(jié)合第二辦公大樓的實(shí)際情況，把金地在寫字樓物業(yè)設(shè)備管理方面的成功管理經(jīng)驗(yàn)和模式運(yùn)用到該物業(yè)的設(shè)備管理與維護(hù)當(dāng)中，在實(shí)際的管理運(yùn)行中建立一套有效而完善設(shè)備管理模式。此外，我們將在第二辦公大樓的設(shè)備管理中導(dǎo)

29、入環(huán)保、節(jié)能的管理理念，在降低運(yùn)作成本的同時(shí)，盡可能為用戶創(chuàng)造一個(gè)舒適的綠色辦公環(huán)境。為此，我們對該大樓設(shè)備管理與維護(hù)制定了以下管理方案。（一）機(jī)電設(shè)備管理的基本原則 1、大樓設(shè)備設(shè)施的管理采用金地安全而高效的管理模式 （1）建立完善的設(shè)備管理維護(hù)體系。服務(wù)使用部門依據(jù)管理體系對設(shè)備進(jìn)行正常規(guī)范的使用，設(shè)備的基礎(chǔ)功能系統(tǒng)均由工程部負(fù)責(zé)其日常運(yùn)行管理及定期檢查維修。運(yùn)行管理將嚴(yán)格執(zhí)行相應(yīng)設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程。 （2）制訂高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)和定期維修保養(yǎng)，設(shè)備設(shè)施的日常巡視保養(yǎng)由便用單位或責(zé)任單位負(fù)責(zé)，設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)則均由工程部負(fù)責(zé)。設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)由相關(guān)單位根據(jù)

30、設(shè)備管理規(guī)定和巡視檢查記錄開展工作，并作相關(guān)記錄。 （3）實(shí)施高效的設(shè)備維修規(guī)程。設(shè)備的修理分簡單維修，如更換燈具、開關(guān)、疏通管道等，超出簡單修理范圍為設(shè)備的大、中 修。維修均應(yīng)有記錄，其中主要設(shè)均將建立設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡作為履歷性質(zhì)一直保留。對變、配電設(shè)備以及發(fā)電機(jī)組、電梯等特種設(shè)備進(jìn)行專業(yè)化管理充分發(fā)揮我公司專業(yè)化優(yōu)勢，對高壓開關(guān)柜以及低壓配電柜和無功補(bǔ)償柜由公司工程部進(jìn)行中修和大修以及年度保養(yǎng)。柴油發(fā)電機(jī)組由公司工程部專業(yè)工程師對發(fā)電機(jī)組進(jìn)行中修和大修維護(hù)。電梯的維護(hù)保養(yǎng)由公司電梯部負(fù)責(zé)，有效地避免外聘維護(hù)公司只圖眼前利益，維修報(bào)價(jià)高工作虛假、不愿真正投入的弊端。 2、建立完善的設(shè)備

31、編碼及標(biāo)示方案 （1）根據(jù)大樓圖紙資料的有關(guān)圖則及通用圖則，制定設(shè)備編碼規(guī)則 （2）制定含有設(shè)備編碼編號的設(shè)備總覽表。 （3）依設(shè)備總覽表設(shè)立設(shè)備管理卡設(shè)備卡執(zhí)行設(shè)備責(zé)任人制度。 （4）對于標(biāo)貼明顯的將導(dǎo)入金地視覺標(biāo)示系統(tǒng)。 （5）機(jī)電的編號編碼由公司工程部統(tǒng)一進(jìn)行。 3、主要設(shè)施設(shè)備將建賬冊、建立設(shè)備臺賬 （1）設(shè)備臺賬內(nèi)設(shè)備均需建立相應(yīng)的設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡，這些表為履歷形式，將跟蹤設(shè)備至報(bào)廢。 （2）利用公司推進(jìn)的信息平臺建設(shè)，逐步將設(shè)備和各項(xiàng)管理工作過渡動智能高效以工程部為核心輻射所有管理處理的工程部門，接受公司的宏觀調(diào)控和監(jiān)管。 （3）接受公司工程部綜合性的督查，引導(dǎo)或強(qiáng)制糾正設(shè)備

32、管理中發(fā)生的錯(cuò)誤，對新問題工程部專案協(xié)助解決。 （4）工程部建立內(nèi)部例會制度，創(chuàng)造學(xué)習(xí)、討論督促建議的平臺，便各項(xiàng)工作均朝良性方向發(fā)展。 4、建立完善的質(zhì)量記錄體系 （1）任何工作做到有據(jù)可查。 （2）以工作記錄考評員工的工作能力、工作績效。 （3）發(fā)揮零配件供應(yīng)、技術(shù)后援支持體系強(qiáng)大功能。 （4）適度貯備零配件，軟件備份二份以上，確立先換后修原則，并以此作備件數(shù)量的依據(jù)，以確保各設(shè)備系統(tǒng)長期可靠運(yùn)行。 （5）完善合格供應(yīng)商供貨渠道。前期介入時(shí)將考慮特定設(shè)備零部件的供應(yīng)商事項(xiàng)。 （6）將金地物業(yè)公司強(qiáng)大的技術(shù)資源結(jié)合供應(yīng)商技術(shù)力量將形成大樓管理處有力的技術(shù)后盾。 5、技術(shù)資料的管理 （1）對于

33、技術(shù)資料管理，遵守“二級制模式。物業(yè)工程部資料部門掌握所有的一手資料，工程部對于需要的技術(shù)資料以復(fù)印件（或原有兩套則可留一套）存檔于本工程部資料柜中，這將有效防止因失誤及人員流動使資料遺失。 （2）工程部資料柜鑰匙管理，納入部門鑰匙管理體系中。 6、有關(guān)設(shè)備類鑰匙的管理 （1）定義設(shè)備類鑰匙：所有設(shè)備功能鑰匙，及其門柜、門房鑰匙。 （2）設(shè)備類鑰匙均統(tǒng)一存放在工程調(diào)度室專用鑰匙箱，分樓層防火門及井道鑰匙箱、設(shè)備房及設(shè)備鑰匙箱。 （3）設(shè)立與本大樓相適應(yīng)的鑰匙掌管制度，對內(nèi)方便工作，對外防范破壞及恐怖行為。 7、技術(shù)工種的管理因大樓機(jī)電設(shè)備的特殊性、對技術(shù)工種進(jìn)行崗位兼職，一崗多能，既提高工作效

34、率和應(yīng)急處理能力，作到人力資源的合理配制。 （二）設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)管理大樓的公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的維護(hù)管理采用金地成熟完善的管理模式。 1、設(shè)備的日常運(yùn)行和使用由服務(wù)使用部門負(fù)責(zé)，消防中心、停車場及大樓周圍由保安負(fù)責(zé)，其余功能性設(shè)施、設(shè)備由工程部負(fù)責(zé)日常的運(yùn)行管理，并嚴(yán)格遵守各項(xiàng)制度和規(guī)程。 2、設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)分為日常保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)和分級維護(hù)保養(yǎng)，設(shè)備設(shè)施的日常保養(yǎng)由使用單位和責(zé)任單位負(fù)責(zé)實(shí)施，設(shè)備定期保養(yǎng)和分級保養(yǎng)則由工程部負(fù)責(zé)。并根據(jù)有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的管理規(guī)定開展工作并作好詳細(xì)記錄。 3、對電梯進(jìn)行專業(yè)化管理。充分發(fā)揮我公司的專業(yè)技術(shù)特長，對電梯的維護(hù)保養(yǎng)由公司電梯部負(fù)責(zé)，有效地解決

35、外聘維保公司工作不及時(shí)、不到位的矛盾。 4、建立完善的設(shè)施、設(shè)備編碼和標(biāo)示方案。根據(jù)大樓的圖紙資料制定設(shè)備編碼規(guī)則和設(shè)備總覽表，并設(shè)立設(shè)備管理人和設(shè)備管理責(zé)任人。 5、對設(shè)施、設(shè)備及有關(guān)場所、通道及標(biāo)貼明顯處將導(dǎo)入金地CI視覺標(biāo)示系統(tǒng)，充分顯示金地的規(guī)范化管理模式。 6、利用公司推進(jìn)的信息平臺建設(shè)，逐步將設(shè)備和各項(xiàng)管理工作過渡到智能高效，以工程部核心輻射所有設(shè)施、設(shè)備等的工程管理工作中去，接受有關(guān)職能管理部門的調(diào)控和監(jiān)督。 7、接受公司品質(zhì)管理部、工程部的綜合性督導(dǎo)，指導(dǎo)、糾正管理中存在的問題，并協(xié)助解決。 8、工程部組織召開工程例會，并形成制度，創(chuàng)造學(xué)習(xí)、討論、建議、糾正的平臺，使各項(xiàng)工作不

36、斷形成良好的氛圍。 9、建立牢固的質(zhì)量記錄體系。根據(jù)工程部內(nèi)部管理有關(guān)制度，設(shè)施、設(shè)備的各項(xiàng)管理規(guī)定和設(shè)施、設(shè)備的作業(yè)指導(dǎo)書要求，認(rèn)真細(xì)致地做好各種記錄，任何工作均做到有據(jù)可查，有制度可依。 10、發(fā)揮零配件的供應(yīng)商體系對技術(shù)的有效支持，確保設(shè)備長期可靠安全運(yùn)行，金地物業(yè)公司強(qiáng)大的技術(shù)資源與供應(yīng)商技術(shù)力量有機(jī)結(jié)合形成大樓管理的有力技術(shù)保障。 （六）增收節(jié)支，不提高管理水平 1、增收節(jié)支措施 （1）經(jīng)常對員工進(jìn)行艱苦奮斗，勵行節(jié)約，勤儉辦企業(yè)教育，增強(qiáng)節(jié)約意識，在管理中，自覺地從一滴水，一度電做起，努力降低維修維護(hù)成本。 （2）努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)，不斷提高專業(yè)素質(zhì)，提高維修技術(shù)服務(wù)水平。 （3）加

37、強(qiáng)成本控制，原材料控制，在確保服務(wù)質(zhì)量的前提下，引進(jìn)現(xiàn)代化的設(shè)備和手段，減少人力投入，減少人員開支。 （4）加強(qiáng)各類消耗品的管理和控制，做到計(jì)劃采購，專人保管，合理領(lǐng)用。 （5）大樓內(nèi)外路燈、停車場照明采取控光措施，節(jié)約用電，減少公用電費(fèi)支出。 2、提高公共設(shè)施，機(jī)電設(shè)備管理水平的新設(shè)想。 （1）提高工程部主要技術(shù)人員的素質(zhì)，加強(qiáng)工程部工作的領(lǐng)導(dǎo)。 （2）配備先進(jìn)的維修工具和管理設(shè)備，實(shí)現(xiàn)管理微機(jī)化。 （3）繼續(xù)完善配件的供應(yīng)商體系。 （4）配備用于高空作業(yè)的液壓升降臺。 （5）加強(qiáng)公司技術(shù)職能管理作用，發(fā)揮公司的技術(shù)優(yōu)勢，加大技術(shù)和管理的督導(dǎo)作用。 （6）維修服務(wù)、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的管理參照國優(yōu)大樓的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行運(yùn)作。 （7）建立激勵機(jī)制，每季度、年