房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法重要概念與公式

1、理論和方法12房地產(chǎn)的概念建筑密度%= 建筑基底總面積 100% 建筑用地面積容積率= 總建筑面積 建筑用地面積總建筑面積=土地總面積建筑密度建筑層數(shù)容積率=建筑密度建筑層數(shù)套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e23房地產(chǎn)的供求與價(jià)格供給量=存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其它種類的房地產(chǎn)量+其它種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性= 房地產(chǎn)需求量變化的百分比 房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比房地產(chǎn)需求的收入彈性= 房地產(chǎn)需求量變化的百分比 消費(fèi)者收入量變化的百分比房地產(chǎn)需求的人口彈性= 房地產(chǎn)需求量變化的百分比 人口數(shù)量變化的百分

2、比房地產(chǎn)需求的交叉價(jià)格彈性= 一種房地產(chǎn)需求量變化的百分比 另一種房地產(chǎn)或商品價(jià)格變化的百分比房地產(chǎn)需求的價(jià)格預(yù)期彈性= 房地產(chǎn)需求量變化的百分比 預(yù)期的房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性= 房地產(chǎn)供給量變化的百分比 房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比房地產(chǎn)供給的要素成本彈性= 房地產(chǎn)供給量變化的百分比 要素價(jià)格變化的百分比24房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)值=正常成交價(jià)格=市場(chǎng)價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)：在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。標(biāo)定價(jià)格：政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的某一宗地

3、在正常土地市場(chǎng)條件下，于某一估價(jià)期日的土地使用權(quán)價(jià)格，它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格。房屋重置價(jià)格：某一基準(zhǔn)日期，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級(jí)的房屋，建造它所需要的一切合理必要的費(fèi)用、稅金及應(yīng)獲得的利潤(rùn)。房地價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格土地價(jià)格= 房地價(jià)格-建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格= 房地價(jià)格-土地價(jià)格樓面地價(jià)= 土地總價(jià) 總建筑面積樓面地價(jià)= 土地總價(jià) 土地總面積 = 土地單價(jià) 總建筑面積 土地總面積 容積率期房目前的價(jià)格= 現(xiàn)房?jī)r(jià)格（預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間）現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償補(bǔ)地價(jià)=改變后的地價(jià)改變前的地價(jià)補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）= 現(xiàn)樓面地價(jià)現(xiàn)容積率原樓面地價(jià)原容積

4、率補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）=補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）土地總面積補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）=原樓面地價(jià)（現(xiàn)容積率原容積率）補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）= 原容積率下的土地單價(jià) （現(xiàn)容積率原容積率）原容積率44建立價(jià)格可比基礎(chǔ)建筑面積下的價(jià)格套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格 套內(nèi)建筑面積 建筑面積建筑面積下的價(jià)格使用面積下的價(jià)格 使用面積 建筑面積套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格使用面積下的價(jià)格 使用面積 套內(nèi)使用面積平方米下的價(jià)格畝下的價(jià)格66667平方米下的價(jià)格公頃下的價(jià)格10 000平方米下的價(jià)格平方英尺下的價(jià)格10764平方米下的價(jià)格坪下的價(jià)格030345交易情況修正百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實(shí)例成交價(jià)格X交易情況修正系數(shù)正常價(jià)格采用差額法進(jìn)

5、行交易情況修正的一般公式為：可比實(shí)例成交價(jià)格+交易情況修正數(shù)額正常價(jià)格正常成交價(jià)格應(yīng)有賣方繳納的稅費(fèi)=賣方實(shí)際得到的價(jià)格正常成交價(jià)格+應(yīng)有買方繳納的稅費(fèi)=買方實(shí)際付出的價(jià)格應(yīng)有賣方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格賣方繳納稅率應(yīng)有買方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格買方繳納稅率正常成交價(jià)格= 賣方實(shí)際得到的價(jià)格 1-賣方繳納稅率46交易日期調(diào)整可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格X(1T)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格X (100T)/100在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格采用定基價(jià)格指數(shù) 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格交易日期調(diào)整系數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格采用環(huán)比價(jià)格指數(shù) 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格 X 成交日期的下一時(shí)期的

6、價(jià)格指數(shù) X 再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù) X X 估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格47房地產(chǎn)狀況調(diào)整可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 X 100/（）=在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 X 100/（）X ()/100=在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格48求取比準(zhǔn)價(jià)格估價(jià)對(duì)象價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格X交易情況修正系數(shù)X交易日期調(diào)整系數(shù)X房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)主要有三種：平均數(shù)法、中位數(shù)法、眾數(shù)法。其中平均數(shù)法最常用。52房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成開發(fā)利潤(rùn)是所得稅前的，即：開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-土地取得成本-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)計(jì)算基數(shù)土地取得成本+開發(fā)成本，

7、即：直接成本利潤(rùn)率開發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本+開發(fā)成本）計(jì)算基數(shù)土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用，：投資利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用）計(jì)算基數(shù)土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用， 相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為成本利潤(rùn)率，即：成本利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用）計(jì)算基數(shù)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值(售價(jià))，相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為銷售利潤(rùn)率，即：銷售利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值53成本法的基本公式成本法最基本的公式為：積算價(jià)格重新購(gòu)建價(jià)格一折舊新開發(fā)土地價(jià)格取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用十銷

8、售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)上式中：開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積/開發(fā)區(qū)用地總面積100%新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià)=（取得該用地的總代價(jià)+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息+總銷售費(fèi)用+總銷售稅費(fèi)+ 總開發(fā)利潤(rùn)）/（用地總面積開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓面積的比率）用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地平均單價(jià)的過程如下：該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)=取得該荒地的總代價(jià) 十土地開發(fā)總成本 十總管理費(fèi)用十總投資利息+總銷售費(fèi)用+總銷售稅費(fèi)+ 總開發(fā)利潤(rùn) =取得該荒地的總代價(jià)十土地開發(fā)總成本 十總管理費(fèi)用十總投資利息+可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)的

9、比率得出：該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)= (取得該荒地的總代價(jià) 十土地開發(fā)總成本十總管理費(fèi)用十總投資利息) 1-銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)的比率該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)= 取得該荒地的總代價(jià)+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息) (1-銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)的比率)可轉(zhuǎn)讓熟地面積 = (取得該荒地的總代價(jià)+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用十總投資利息) (1-銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)的比率)可轉(zhuǎn)讓熟地面積比率該荒地總面積新建房地價(jià)格=土地得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)新建建筑物價(jià)格=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資

10、利息銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物重新購(gòu)建價(jià)格舊建筑物價(jià)格建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物的折舊55建筑物的折舊有效經(jīng)過年數(shù)經(jīng)濟(jì)壽命一剩余經(jīng)濟(jì)壽命 (CS)稱為折舊基數(shù)年折舊額DC(1-R)/N年折舊率d=D/C100=(C-S)/(CN) 100=(1-R)/N100有效經(jīng)過年數(shù)為t年的建筑物折舊總額Et=Dt(CS)t/NC(1-R) 100%直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值的計(jì)算公式為：V=C-EtC-(C-S)t/Nc1(1R)t/N56成本應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定年折舊額原價(jià)X(1-殘值率)耐用年限舊房地價(jià)格土地的重新取得價(jià)格或

11、重新開發(fā)成本+建筑物的重新構(gòu)件價(jià)格-建筑物的折舊62報(bào)酬資本化法的公式V=A1/(1+Y1)+ A2/(1+Y1)*(1+Y2)+ A3/(1+Y1)*(1+Y2)*(1+Y3)+ An/(1+Y1)*(1+Y2)*(1+Yn)V=A1/(1+Y)+A2/(1+Y)2+A3/(1+Y)3+ An/(1+Y)nA末A初(1+Y)V=A/Y*1-1/(1+Y)nV=A/YKn=1-1/(1+Y)n=(1+Y)n-1/(1+Y)nV70=V* K 70V50= V* K 50V=V50/K50V40=V50*K40/K50Vn=VN*(1+Y)N-n*(1+Y)n-1/(1+Y)N-1凈收益在前若干

12、年有變化 有限年無限年凈收益按一定數(shù)額遞增 有限年 V=(A/Y+b/Y2)*1-1/(1+Y)n-b/Y*n/(1+Y)n 未來第n年為 A十(n-1)b收益年限為無限年V=A/Y+b/Y2凈收益按一定數(shù)額遞減 有限年 V=(A/Y-b/Y2)*1-1/(1+Y)n+b/Y*n/(1+Y)n 未來第n年為 A一(n1)b nA/b+1凈收益按一定比率遞增 有限年 V=A/(Y-g)*1-(1+g)/(1+Y)n 未來第n年為 A(1+g)n-1無限年 V=A/(Y-g)凈收益按一定比率遞減 有限年 V=A/(Y+g)*1-(1-g)/(1+Y)n 未來第n年為A(1一g)n-1無限年 V=A

13、/(Y+g)凈收益為有效毛收入減運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 有效毛收入逐年遞增的比率為gI，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞增的比率為gE，收益年限為有限年 V=I/(Y-gI)* 1-(1+gI)/(1+Y)n-E/(Y-gE)* 1-(1+gE)/(1+Y)n預(yù)知未來若干年后的價(jià)格的公式凈收益潛在毛收入一空置等造成的收入損失一運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 有效毛收入一運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會(huì)計(jì)上的折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。63凈收益承租人權(quán)益的價(jià)值等于剩余租賃期限內(nèi)租約租金與同期市場(chǎng)租金的差異經(jīng)折現(xiàn)后的現(xiàn)值。有租約限制下的價(jià)值無租約限制下的價(jià)值一承租人權(quán)益的價(jià)值64報(bào)酬率報(bào)酬率無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理

14、負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償一投資帶來的優(yōu)惠同一時(shí)期的國(guó)債利率或銀行存款利率65直接資本化法yNOI/V式中 y房地產(chǎn)價(jià)值； NOI房地產(chǎn)未來第一年的凈收益； R資本化率。因此，資本化率的具體計(jì)算公式為：R=NOI/V收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即： 收益乘數(shù)價(jià)格/年收益利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法公式為： 房地產(chǎn)價(jià)值年收益X收益乘數(shù)房地產(chǎn)價(jià)值毛租金X毛租金乘數(shù)毛租金乘數(shù)是市場(chǎng)上房地產(chǎn)的價(jià)格除以其毛租金所得的倍數(shù)，即： 毛租金乘數(shù)價(jià)格/毛租金毛租金乘數(shù)也是經(jīng)常所講的“租售比價(jià)”。VPGIPGIM潛在毛收入乘數(shù)是市場(chǎng)上房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)，即

15、： PGIM=V/PGIVEGIEGIM有效毛收入乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)，即： EGIM=V/EGIVNOINIM凈收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年凈收益所得的倍數(shù)，即： NIM=V/NOI由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的形式，即： V=N0I/R凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜合資本化率的公式為：Ro=NIR/EGIM由于 NIR=1-OER所以 Ro=(1-OER)/EGIM 上述公式的來源是：因?yàn)?Ro=NOI/V所以，將上述等式右邊的分子和分母同時(shí)除以有效毛收入(EGl)得： Ro=N

16、IR/EGIM在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y R=Y在凈收益每年不變但收益年限為有限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為： V=A/Y*1-1/(1+Y)n R=Y/1-1/(1+Y)n在凈收益每年按一定比率遞增且持續(xù)無限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為： V=A/(Y-G) R=Y-G在預(yù)知未來若干年后的價(jià)格相對(duì)變動(dòng)的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為： V=A/Y-*Y/(1+Y)t-1 R= Y-*Y/(1+Y)t-166 投資組合和剩余技術(shù)式中Ro綜合資本化率；RL土地資本化率 RB建筑物資本化率VL土地價(jià)值；VB建筑物價(jià)值。Ro=( VL* RL+ VB

17、* RB)/( VL+ VB) RL=( VL + VB)* RO- VB* RB/VL RB=( VL + VB)* RO- VL* RL/VBRoLRL +BRB L+B100Ro=M*RM+(1-M)*RE抵押貸款常數(shù)的計(jì)算公式為： RM=YM*(1+YM)n/(1+YM)n-1房地產(chǎn)的資金抵押貸款+自有資金 房地產(chǎn)凈收益抵押貸款收益+自有資金收益直接資本化法的土地剩余技術(shù)公式 土地價(jià)值=（房地產(chǎn)凈收益-建筑物價(jià)值*建筑物資本化率）/土地資本化率報(bào)酬資本化法的土地剩余技術(shù)公式 在凈收益每年不變、收益年限為有限年直接資本化法建筑物剩余技術(shù)公式 建筑物價(jià)值=（房地產(chǎn)凈收益-土地價(jià)值*土地資本

18、化率）/建筑物資本化率報(bào)酬資本化法的建筑物剩余技術(shù)公式 在凈收益每年不變、收益年限為有限年自有資金權(quán)益價(jià)值=（房地產(chǎn)凈收益-抵押貸款金額*抵押貸款常數(shù)）/自有資金資本化率抵押貸款金額=（房地產(chǎn)凈收益-自有資金權(quán)益價(jià)值*自有資金資本化率）/抵押貸款常數(shù)72假設(shè)開發(fā)法的基本公式待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-投 資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)生地價(jià)值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由生地建成房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)生地價(jià)值開發(fā)完成后的熟地價(jià)值-由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本

19、-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-土地開發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)毛地價(jià)值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由毛地建成房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)毛地價(jià)值開發(fā)完成后的熟地價(jià)值一由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一土地開發(fā)利潤(rùn)一買方購(gòu)買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)熟地價(jià)值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一由熟地建成房屋的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一開發(fā)利潤(rùn)一買方購(gòu)買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)在建工程價(jià)值續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一續(xù)建成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一續(xù)建投資利潤(rùn)一買方購(gòu)買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)舊房?jī)r(jià)值裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一裝修改造成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一裝修改造投資利潤(rùn)一買方購(gòu)買舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)74假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取IPin FP(1+in)FP(1+i)n IP(1十i)n-1FP(1+rm)nmFP(1+rm)m FP(1+i)所以 P(1+i)=P(1+r/m)m得出 i(1+r/m)m-1 i=(F-P)/P =P(1+r/m)m-P/P =(1+r/m)m-182數(shù)學(xué)曲線似合法ya+bX a=(y-b*X)/N b=(N*XY-X*y)/N*X2-（X）2設(shè)X=0,則 a=y/N b=XY/X2ViPo十dXi d=(