建設(shè)用地管理工作及相關(guān)政策介紹培訓(xùn)

1、二九年十月基本知識建設(shè)用地管理政策及程序農(nóng)村建設(shè)用地管理一、土地所有制國有土地（國務(wù)院代表）農(nóng)民集體土地 1.村農(nóng)民集體所有；2.村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有；3.鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有二、耕地保護制度 （一）1.18億畝耕地目標(biāo)；2.耕地總量動態(tài)平衡； 3.耕地占補平衡； 4.基本農(nóng)田保護 （二）基本農(nóng)田 1.土地利用規(guī)劃確定； 2.在土地利用規(guī)劃期內(nèi)未經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)不得占用；三、土地征收征用制度征收與征用 區(qū)別點是否改變所有權(quán) 共同點強制性四、土地用途管制制度1.落實土地利用總體規(guī)劃（385圈）（1）農(nóng)用地： 耕地（水田、旱地、菜地）、園地、養(yǎng)殖水面）（2）建設(shè)用地（房屋、道路、工礦

2、）（3）未利用地（河流、冰川） 2.加強土地利用計劃管理： 國家對新增建設(shè)用地量、土地開發(fā)整理補充耕地量和耕地保有量的具體安排 3.嚴(yán)格農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批土地有償使用制度劃撥出讓（招標(biāo)、拍賣、掛牌方式，協(xié)議方式）租賃作價出資（入股）一、農(nóng)轉(zhuǎn)用審批前提：用途管制制度農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地必須經(jīng)依法批準(zhǔn)審批權(quán)：國務(wù)院、省政府、省政府授權(quán)市政府二、征收審批因公共利益需要，可以征收土地現(xiàn)階段（2004年后）征收均指農(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國有土地審批權(quán)：國務(wù)院、省政府三、收回土地使用權(quán)審批因公共利益需要，可以收回土地使用權(quán)土地閑置，可以依法無償收回審批權(quán)：原批準(zhǔn)用地的人民政府四、出讓、劃撥審批出讓（有償有限期使用）為

3、主劃撥（無償無限期使用）為輔出讓時限：不超過70、50、40年審批權(quán)：市、縣人民政府（以上）五、臨時用地審批用途：施工、地質(zhì)勘查期滿恢復(fù)原狀（不改變原權(quán)屬和用途）時限：一般不超過2年審批權(quán)：縣級以上國土部門五種審批的比較對地方政府而言，農(nóng)轉(zhuǎn)用、征收、收回可以看作是蓄水；出讓、劃撥和臨時用地可以看作是放水管理目標(biāo)：控制用途、所有權(quán)和使用權(quán)三個階段：1986年土地管理法頒布至1992年7月國土局、房管局合署辦公前1992年7月至1998年新土地管理法實施前1999年新土地管理法實施后1992年7月國土局、房管局合署辦公前：1、國土局主要負(fù)責(zé)郊縣（包括現(xiàn)在的番禺、花都、增城、從化）的用地審批2、房管

4、局負(fù)責(zé)城區(qū)部分的征地補償結(jié)案，核發(fā)同意使用土地通知書3、規(guī)劃局有征地的審批權(quán)限1992年7月至1998年：1、負(fù)責(zé)全市建設(shè)用地審批，核發(fā)建設(shè)用地通知書（耕地500畝，非耕地1000畝）2、組織實施征地補償和核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書3、開始實施收回閑置土地1999年以后：1、負(fù)責(zé)全市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地報批（國務(wù)院、省政府）2、組織實施征地補償和核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書3、實施收回閑置土地舊程序（2003年3月30日以前）：通知書征地、拆遷出讓、劃撥批準(zhǔn)書國土證新程序（2003年4月以后至）：1、通知書征地出讓、劃撥 批準(zhǔn)書國土證2、出讓、劃撥批準(zhǔn)書拆遷國土證征地報批和批后實施基本程序選址預(yù)審用地規(guī)劃許可征地預(yù)

5、公告征地調(diào)查、勘測定界征地聽證擬訂報批方案預(yù)存征地款、落實耕地占補平衡上報上繳稅費批復(fù)征地公告落實補償安置收繳稅費出讓、劃撥批準(zhǔn)書農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用：將土地利用現(xiàn)狀調(diào)查確定的農(nóng)用地按照土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃以及國家規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限批準(zhǔn)后將現(xiàn)狀的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。 批準(zhǔn)權(quán)國務(wù)院、省政府和省政府授權(quán)的市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收 省政府授權(quán)的市的審批權(quán)限依據(jù)廣東省實施辦法第二十九條第一款第四項： 為實施鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃而將規(guī)劃確定為實施鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃而將規(guī)劃確定的村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為的村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，可由

6、省人民政府授權(quán)的地級以上市建設(shè)用地的，可由省人民政府授權(quán)的地級以上市人民政府批準(zhǔn)。人民政府批準(zhǔn)。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收土地征收：國家為了公共利益需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋兀⒁婪ㄗ泐~給予被征收土地的農(nóng)民集體和個人合理補償和妥善安置的行為。批準(zhǔn)權(quán)省政府和國務(wù)院農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收土地征收的審批權(quán)限：國務(wù)院審批基本農(nóng)田；基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃；其他土地超過70公頃省政府審批基本農(nóng)田以外的土地35公頃以內(nèi)；其他土地70公頃以內(nèi)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收土地征收的審批權(quán)限：3.農(nóng)轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)權(quán)在國務(wù)院的一律報國務(wù)院審批4.農(nóng)轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)權(quán)在省政府而征收土地批準(zhǔn)權(quán)在國務(wù)院的

7、，先由省政府批準(zhǔn)農(nóng)轉(zhuǎn)用后再報國務(wù)院批準(zhǔn)征收農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收征地預(yù)公告 1.在征地報批前，由各區(qū)分局（縣級市國土房管局）按程序開展公告告知征地情況 2.張貼地點：征收現(xiàn)場、村或經(jīng)濟聯(lián)合社、所屬街道辦事處，網(wǎng)上公告。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收征地調(diào)查征地前提1.調(diào)查對象：擬征地村、組2.實施主體：鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所3.調(diào)查內(nèi)容：農(nóng)業(yè)人口；人均耕地；耕地年產(chǎn)值；土地面積；土地權(quán)屬；現(xiàn)狀地類4.調(diào)查確認(rèn)：被征地單位、農(nóng)戶、地上附著物所有人農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收征地聽證國土資源聽證規(guī)定告知聽證申請聽證通知聽證實施聽證放棄聽證：2/3以上村民大會同意提出不聽證申請 或限期內(nèi)未提出聽證申請 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收征地補償

8、的費用：1.土地補償費國家征收土地對土地所有者的補償。（被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織）2.安置補助費被征地農(nóng)民生產(chǎn)生活安置費用（被征地農(nóng)民）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收3.青苗補償費被征收土地上的農(nóng)作物的損失的一次性補償（被征地農(nóng)民）4.地上附著物補償費被征收土地時對地上附著物的補償費用。（地上附著物所有人）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收征地預(yù)存款、征地補償款實名支付制 在用地報批前將征地補償款預(yù)存到監(jiān)控銀行我局統(tǒng)一征地補償款預(yù)存賬戶，取得進賬憑證后，方可申請辦理征收土地報批；征地方案批準(zhǔn)后，由國土部門通知監(jiān)控銀行將征地補償款按實名制支付給被征地農(nóng)民。 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收征地補償安置方式1.貨幣安置2.社保安置（

9、個人繳費、集體補助、政府扶持；約8萬元/人）3.留地安置（10%、15%）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收留用地預(yù)存款制度 1.項目業(yè)主向分局申請繳納留用地預(yù)存款； 2.分局按征地補償款總額（土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費，不含房屋拆遷費）和用地規(guī)費之和乘以10%，計算留用地預(yù)存款 3.留用地選址落實后報批時，項目業(yè)主申請使用（主體用地核發(fā)批準(zhǔn)書或國土證前辦妥留用地）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收兩公告一登記：征收土地方案公告（1）內(nèi)容：批準(zhǔn)機關(guān)；批準(zhǔn)文號和時間；批準(zhǔn)用途；土地所有權(quán)人、位置、地類和面積；補償標(biāo)準(zhǔn)和安置途徑；補償?shù)怯浧谙藓偷攸c（2）張貼地點：被征地村、街農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收兩公告一登

10、記：征地補償安置方案公告（1）公告內(nèi)容：土地位置、地類、面積等；地上附著物、青苗種類和數(shù)量；補償和安置標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、支付對象和方式；農(nóng)業(yè)人口安置途徑；等等（2）張貼地點：被征地村、街農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收兩公告一登記：征地補償?shù)怯?被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人在征收土地公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到指定地點辦理征地補償?shù)怯?。國有建設(shè)用地供應(yīng)方式（一）劃撥方式供應(yīng)（二）有償使用供應(yīng)1.出讓（招標(biāo)、拍賣、掛牌方式，協(xié)議方式）2.租賃3.作價出資（入股）國有土地使用權(quán)劃撥劃撥使用的特點無期限；改用途、轉(zhuǎn)讓等需辦理出讓手續(xù)劃撥用地范圍 1.國家機關(guān)和軍事用地； 2.基礎(chǔ)設(shè)施和公益設(shè)施用地； 3.能源、

11、交通、水利等設(shè)施用地； 4.法律、法規(guī)規(guī)定用地。國有土地使用權(quán)出讓方式（招、拍、掛、協(xié)議）期限（70-50-40）協(xié)議出讓最低價格協(xié)議出讓的期限（8.31，6.30）招拍掛出讓的基本程序 公布出讓計劃編制確定出讓方案地價評估、確定出讓底價編制出讓文件出讓公告申請和資格審查實施招拍掛簽訂出讓合同、收取出讓金核發(fā)批準(zhǔn)書辦理土地登記協(xié)議出讓的基本流程 公布出讓信息、接受申請編制協(xié)議出讓方案地價評估、確定底價協(xié)議出讓方案、底價報批協(xié)議簽訂意向書公示簽訂出讓合同、收取出讓金核發(fā)批準(zhǔn)書辦理土地登記出讓合同的基本內(nèi)容 1.當(dāng)事人資料；2.土地界址；3.建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間；4.土地用途；5.使用期限；6.出讓金等費用及支付方式；7.解決爭議的方法；8.動工、竣工時間；9.違約的處理。土地批后監(jiān)管1.重要性和意義2.工作內(nèi)容：繳納出讓金（補交出讓金）；動工開發(fā)進度；閑置土地處置；按約定使用土地；簽訂補充合同；責(zé)令停止違法行為；等等。農(nóng)村建設(shè)用地使用范圍 1. 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共設(shè)施和公益事業(yè)用地； 2.村民住宅用地（宅基地）：公寓式和非公寓式。（2000