深圳密度分區(qū)研究課件

1、深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)密度分布研究現(xiàn)狀解析和規(guī)劃對策導(dǎo) 言 第一部分:現(xiàn)狀解析第二部分:規(guī)劃對策導(dǎo) 言 1. 1. 研究背景研究背景2. 2. 研究意義研究意義3. 3. 研究目標(biāo)研究目標(biāo)4. 4. 研究框架研究框架 導(dǎo) 言 1.研究背景 2.研究意義 3.研究目標(biāo) 4.研究框架 深圳市城市總體規(guī)劃檢討與對策表明，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)面臨經(jīng)濟(jì)和社會的超常規(guī)發(fā)展態(tài)勢，城市土地資源配置是規(guī)劃研究的一個(gè)重要議題，為規(guī)劃決策提供必要的和充分的理性依據(jù)。 導(dǎo) 言 1.研究背景 2.研究意義 3.研究目標(biāo) 4.研究框架 第一，在未來十年中，深圳特區(qū)仍將面臨極大的發(fā)展壓力，法定圖則是規(guī)劃控制的核心作用所在。深圳特區(qū)密度分區(qū)研

2、究將為法定圖則提供指導(dǎo)框架，因而具有十分重要的實(shí)踐意義。 第二，深圳作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)，是各項(xiàng)改革的試驗(yàn)基地。城市密度分區(qū)的規(guī)劃研究在我國尚屬空白，深圳的城市規(guī)劃實(shí)踐使這項(xiàng)研究不僅具有必要性和可行性，并且對于其它城市也會產(chǎn)生相當(dāng)積極的示范價(jià)值。 導(dǎo) 言 1.研究背景 2.研究意義 3.研究目標(biāo) 4.研究框架 為深圳特區(qū)的密度分區(qū)規(guī)劃提供概念上和方法上的指導(dǎo)框架，而不是制定密度分區(qū)的具體方案；為法定圖則提供密度分配的一般原則和基本思路，但不會涉及特定街坊或地塊的密度控制指標(biāo)。 導(dǎo) 言 1.研究背景 2.研究意義 3.研究目標(biāo) 4.研究框架 現(xiàn)狀特征 級差構(gòu)成和空間分布 演化過程 （以每 5 年為時(shí)間區(qū)

3、段） 區(qū)位因素 服務(wù)、交通、環(huán)境區(qū)位 地價(jià)因素 居住、辦公、商業(yè)、工業(yè) 空間分布的成因分析 其它因素 建筑用途、建造年代 法定圖則 分區(qū)規(guī)劃 總體規(guī)劃 密 度 分 布 現(xiàn) 狀 解 析 現(xiàn)狀 空間分布 與各種規(guī)劃意圖的比較 城市設(shè)計(jì) 宏觀層面的對策： 經(jīng)濟(jì)特區(qū)的整體密度 基于土地供求關(guān)系的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn) 基準(zhǔn)模型 效率原則（服務(wù)、交通、環(huán)境區(qū)位） 生態(tài)原則 安全原則 美學(xué)原則 修正模型 其它原則 中觀層面的對策： 密度分區(qū)模型 擴(kuò)展模型 基準(zhǔn)模型+修正模型 居住用地 中觀層面的對策： 各類用地的密度分配 非居住用地 辦公/旅館、商業(yè)、工業(yè)/倉儲 土地用途 地塊規(guī)模 城市設(shè)計(jì) 基本原則 交通條件 密 度

4、 分 區(qū) 規(guī) 劃 對 策 微觀層面的對策： 地塊的密度分配 典型示例 導(dǎo) 言 1.研究背景 2.研究意義 3.研究目標(biāo) 4.研究框架 技術(shù)路線：從現(xiàn)狀解析到未來對策、從宏觀層面到微觀層面、從基準(zhǔn)模型到擴(kuò)展模型，從一般原則到典型示例。 分析方法：運(yùn)用GISGIS軟件ARC/INFOARC/INFO進(jìn)行空間數(shù)據(jù)處理，運(yùn)用SPSSSPSS統(tǒng)計(jì)軟件包進(jìn)行相關(guān)分析、回歸分析和主因素分析。第一部分：現(xiàn)狀解析 第一章 密度級差構(gòu)成和空間分布的特征描述 第二章 密度級差構(gòu)成和空間分布的演化過程 第三章 密度分布的成因分析 第四章 密度分布與各種規(guī)劃意圖的關(guān)系 第五章 案例研究 第一部分結(jié)語 現(xiàn)狀解析 1.特征

5、描述 2.演化過程 3.成因分析 4.與規(guī)劃意 圖的關(guān)系 5.案例研究 結(jié)語 （1）原始數(shù)據(jù)：2000年的深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建筑普查資料。（2）基本空間單元：以街坊作為基本空間單元來計(jì)算建筑容積率，會影響相關(guān)分析的精確度；建筑普查街坊是以相鄰道路中心線為邊界的空間單元，因此街坊建筑容積率為毛容積率。（3）數(shù)據(jù)有效率：街坊類型街坊數(shù)量 比例城市建設(shè)用地?cái)?shù)據(jù)有效 445街坊 54.5數(shù)據(jù)無效 372街坊 45.5非城市建設(shè)用地 133街坊 -合計(jì) 950街坊 -數(shù)據(jù)來源 現(xiàn)狀解析 1.特征描述 2.演化過程 3.成因分析 4.與規(guī)劃意 圖的關(guān)系 5.案例研究 結(jié)語 1.密度級差構(gòu)成和空間分布的特征描述

6、1.1 發(fā)展概況 特區(qū)已形成了沿東西向展開的帶狀組團(tuán)式城市格局，整體結(jié)構(gòu)為“三個(gè)組團(tuán)和四個(gè)分區(qū)”，連接各組團(tuán)間的是“三條干道” 。 現(xiàn)狀解析 1.特征描述 2.演化過程 3.成因分析 4.與規(guī)劃意 圖的關(guān)系 5.案例研究 結(jié)語 1.2 密度級差構(gòu)成的特征描述 街坊容積率分為低（0.5或以下），中低（0.5-1.0）、中（1.0-2.0）、中高（2.0-3.0）和高（3.0）五個(gè)等級。 街坊密度以中低和中密度為主，密度構(gòu)成呈現(xiàn)明顯的空間分異特征，中高和高密度街坊比較集中在羅湖區(qū)和福田區(qū)，而南山和鹽田區(qū)的密度較低，尚未出現(xiàn)高密度街坊。街坊面積7%29%51%10%3%低密度中低密度中密度中高密度高

7、密度街坊數(shù)量7%22%50%15%6% 現(xiàn)狀解析 1.特征描述 2.演化過程 3.成因分析 4.與規(guī)劃意 圖的關(guān)系 5.案例研究 結(jié)語 1.3 密度空間分布的特征描述 高密度街坊空間分布呈現(xiàn)“三核一軸”的集聚格局：羅湖和華強(qiáng)北商貿(mào)中心、福田行政中心的周邊地區(qū)、沿著深南大道兩側(cè)。 現(xiàn)狀解析 1.特征描述 2.演化過程 3.成因分析 4.與規(guī)劃意 圖的關(guān)系 5.案例研究 結(jié)語 1.4 密度分布與城市空間結(jié)構(gòu) 密度分布呈現(xiàn)中間高四周低的空間形態(tài)。沿東西方向，中心組團(tuán)密度較高，東部和西部組團(tuán)較低；在南北方向，城市主要軸線（深南大道）沿線密度較高，南北邊緣地區(qū)較低。 現(xiàn)狀解析 1.特征描述 2.演化過程

8、 3.成因分析 4.與規(guī)劃意 圖的關(guān)系 5.案例研究 結(jié)語 01020304050607080901001985年1990年1995年2000年街 坊數(shù) 量( % )低密度中低密度中密度中高密度高密度2. 密度級差構(gòu)成和空間分布的演化過程2.1 密度級差構(gòu)成的演化過程 低密度街坊的比例不斷地大幅下降。 中低密度街坊的比例呈現(xiàn)先升后降的動(dòng)態(tài)格局。 中密度、中高密度和高密度街坊的比例不斷上升，并且具有逐年加速趨勢。5個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)（1980年、1985年、1990年、1995年、2000年）。 現(xiàn)狀解析 1.特征描述 2.演化過程 3.成因分析 4.與規(guī)劃意 圖的關(guān)系 5.案例研究 結(jié)語 2.2 密度

9、空間分布的演化過程至1980年：局限于南山區(qū)的蛇口和羅湖區(qū)的東門，絕大部分街坊容積率都不超過0.2。 1981-1985年：開始出現(xiàn)少量的中低和中密度街坊，中密度街坊集中在羅湖口岸、上步、八卦嶺、蛇口。 1985-1990年：開始出現(xiàn)少量的中高和高密度街坊，集中在羅湖口岸和華強(qiáng)北商貿(mào)中心。1990-1995年：中高和高密度街坊繼續(xù)增加，高密度地區(qū)繼續(xù)擴(kuò)展，但仍然集聚在羅湖和華強(qiáng)北商貿(mào)中。1995-2000年：中高和高密度街坊明顯增加，除了羅湖和華強(qiáng)北以外，福田行政中心周邊地區(qū)形成一定數(shù)量的中高和高密度街坊，南油大道沿線出現(xiàn)一些中高密度街坊。 現(xiàn)狀解析 1.特征描述 2.演化過程 3.成因分析

10、4.與規(guī)劃意 圖的關(guān)系 5.案例研究 結(jié)語 3. 密度分布的成因分析3.1 影響因素選擇 影響因素包括四個(gè)方面：區(qū)位條件、建筑用途、建造年代和地價(jià)體系。 影響因素影響因素 變量類型變量類型 區(qū)位條件區(qū)位條件 服務(wù)區(qū)位連續(xù)變量 交通區(qū)位連續(xù)變量 環(huán)境區(qū)位連續(xù)變量 其它因素其它因素 建筑用途 級差變量 建造年代 級差變量 地價(jià)體系地價(jià)體系 多層住宅連續(xù)變量 高層住宅連續(xù)變量 商業(yè)建筑連續(xù)變量 辦公建筑連續(xù)變量 工業(yè)建筑連續(xù)變量 現(xiàn)狀解析 1.特征描述 2.演化過程 3.成因分析 4.與規(guī)劃意 圖的關(guān)系 5.案例研究 結(jié)語 3.1.1 區(qū)位因素 區(qū)位因素可以分為三種類型：服務(wù)區(qū)位、交通區(qū)位和環(huán)境區(qū)位

11、。服務(wù)區(qū)位：街坊和市/區(qū)中心之間距離的倒數(shù)和相應(yīng)權(quán)重的乘積之和作為表征。 現(xiàn)狀解析 1.特征描述 2.演化過程 3.成因分析 4.與規(guī)劃意 圖的關(guān)系 5.案例研究 結(jié)語 交通區(qū)位：以街坊周邊道路上的公交線路數(shù)量作為表征。 環(huán)境區(qū)位：以街坊和城市公共綠地之間距離的倒數(shù)作為表征。 現(xiàn)狀解析 1.特征描述 2.演化過程 3.成因分析 4.與規(guī)劃意 圖的關(guān)系 5.案例研究 結(jié)語 3.1.2 其它因素建筑用途：歸并為低、中低、中高和高容積率的四種用途大類。以街坊中相對多數(shù)建筑的用途類型作為整個(gè)街坊的用途類型，會影響相關(guān)分析的精確度。 建造年代：劃分為五個(gè)時(shí)間區(qū)段，以時(shí)段容積率大于總?cè)莘e率（2000年）5

12、0%的建造年代作為整個(gè)街坊的建造年代，會影響到相關(guān)分析的精確度。 現(xiàn)狀解析 1.特征描述 2.演化過程 3.成因分析 4.與規(guī)劃意 圖的關(guān)系 5.案例研究 結(jié)語 地價(jià)體系 采用1999下半年的基準(zhǔn)地價(jià)體系，分為多層住宅、高層住宅、辦公、商業(yè)和工業(yè)五種類型。 地價(jià)體系以各種區(qū)位條件為考慮因素，因而只是一個(gè)中間變量。 現(xiàn)狀解析 1.特征描述 2.演化過程 3.成因分析 4.與規(guī)劃意 圖的關(guān)系 5.案例研究 結(jié)語 地價(jià)體系 采用1999下半年的基準(zhǔn)地價(jià)體系，分為多層住宅、高層住宅、辦公、商業(yè)和工業(yè)五種類型。 地價(jià)體系以各種區(qū)位條件為考慮因素，因而只是一個(gè)中間變量。 現(xiàn)狀解析 1.特征描述 2.演化過

13、程 3.成因分析 4.與規(guī)劃意 圖的關(guān)系 5.案例研究 結(jié)語 3.2 影響因素分析 將原始數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，進(jìn)行相關(guān)分析、多元逐步回歸分析和主因素分析。（1）相關(guān)分析 相關(guān)分析對于二組或以上變量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，以檢驗(yàn)它們之間是否存在相關(guān)關(guān)系。 相關(guān)系數(shù)只是表明變量之間在統(tǒng)計(jì)上存在相關(guān)關(guān)系，并不足以肯定兩者之間存在因果關(guān)系。數(shù)學(xué)模型只能檢驗(yàn)變量之間的相關(guān)關(guān)系，在此基礎(chǔ)上需要采用概念模型（即專業(yè)理論知識）來判斷變量之間的因果關(guān)系。 現(xiàn)狀解析 1.特征描述 2.演化過程 3.成因分析 4.與規(guī)劃意 圖的關(guān)系 5.案例研究 結(jié)語 地價(jià)體系地價(jià)體系區(qū)位條件區(qū)位條件其它因素其它因素容容積積率率多層住宅高層

14、住宅商業(yè)建筑辦公建筑工業(yè)建筑服務(wù)區(qū)位交通區(qū)位環(huán)境區(qū)位建筑用途建造年代地地價(jià)價(jià)體體系系多層住宅1.755*.691*.768*.625*.413*.366*-.010.185*-.078.451*高層住宅 1.886*.970*.611*.560*.523*-.017.238*-.013.579*商業(yè)建筑 1.926*.562*.710*.496*-.144*.169*-.091.607*辦公建筑 1.681*.597*.531*-.064.196*-.051.610*工業(yè)建筑 1.318*.383*-.109*.050-.165*.395*區(qū)區(qū)位位條條件件服務(wù)區(qū)位 1.418*-.142*.0

15、37.039.471*交通區(qū)位 1.017.226*-.032.351*環(huán)境區(qū)位 1-.001.000-.123*其其它它因因素素使用性質(zhì) 1-.039.101*建造年代 1.077容積率容積率 1* 顯著度為0.01，* 顯著度為0.05。 現(xiàn)狀解析 1.特征描述 2.演化過程 3.成因分析 4.與規(guī)劃意 圖的關(guān)系 5.案例研究 結(jié)語 自變量之間的相關(guān)分析 服務(wù)區(qū)位和交通區(qū)位之間存在高度相關(guān)關(guān)系； 五種用途地價(jià)的空間分布之間存在高度相關(guān)關(guān)系； 五種用途地價(jià)與服務(wù)區(qū)位和交通區(qū)位之間存在高度相關(guān)關(guān)系。自變量與因變量之間的相關(guān)分析 密度空間分布的最重要影響因素是服務(wù)區(qū)位（R=0.471）和交通區(qū)位

16、（R=0.351）； 由于數(shù)據(jù)原因，建筑用途（R=0.101）和建造年代（R=0.077）的實(shí)際影響可能被低估了； 環(huán)境區(qū)位（R=-0.123）的影響較為復(fù)雜，未表現(xiàn)出明顯的規(guī)律，并與理論假設(shè)不符，需要進(jìn)行案例研究； 地價(jià)因素（R=0.395-0.610）以服務(wù)區(qū)位和交通區(qū)位為主要依據(jù)，只是一個(gè)中間變量。 現(xiàn)狀解析 1.特征描述 2.演化過程 3.成因分析 4.與規(guī)劃意 圖的關(guān)系 5.案例研究 結(jié)語 (2) 多元逐步回歸分析 在因變量受到多個(gè)自變量的影響，并且自變量之間也存在相互作用的情況下，采用多元逐步回歸分析，可以檢驗(yàn)影響因素的獨(dú)立性和重要度。 建構(gòu)優(yōu)化的多元回歸方程，可以較好地推斷因變量

17、；根據(jù)多元回歸方程的標(biāo)準(zhǔn)回歸系數(shù)，判斷各個(gè)影響因素的重要程度。 根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)回歸系數(shù)進(jìn)行影響因素的權(quán)重判斷，服務(wù)區(qū)位和交通區(qū)位是最重要的。 0.3880.1900.089 0.0010.3880.1900.091 （常數(shù)）服務(wù)區(qū)位交通區(qū)位建造年代標(biāo)準(zhǔn)回歸系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)回歸系數(shù)回歸系數(shù)回歸系數(shù)自變量自變量0.3880.1900.089 0.0010.3880.1900.091 （常數(shù)）服務(wù)區(qū)位交通區(qū)位建造年代標(biāo)準(zhǔn)回歸系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)回歸系數(shù)回歸系數(shù)回歸系數(shù)自變量自變量 現(xiàn)狀解析 1.特征描述 2.演化過程 3.成因分析 4.與規(guī)劃意 圖的關(guān)系 5.案例研究 結(jié)語 (3) 主因素分析 現(xiàn)狀解析 1.特征描述 2.演

18、化過程 3.成因分析 4.與規(guī)劃意 圖的關(guān)系 5.案例研究 結(jié)語 4. 密度分布與各種規(guī)劃意圖的關(guān)系 建筑普查容積率和法定圖則容積率在空間分布形態(tài)上是基本一致的（R=0.611），但就統(tǒng)計(jì)規(guī)律（Y=0.972X+0.56）而言，規(guī)劃容積率要比現(xiàn)狀容積率高出35%，并且從城市中心到邊緣的容積率遞減程度更為顯著。 現(xiàn)狀解析 1.特征描述 2.演化過程 3.成因分析 4.與規(guī)劃意 圖的關(guān)系 5.案例研究 結(jié)語 法定圖則容積率和分區(qū)規(guī)劃容積率在級差構(gòu)成和空間分布上都是相當(dāng)一致的（R=0.952）。 現(xiàn)狀解析 1.特征描述 2.演化過程 3.成因分析 4.與規(guī)劃意 圖的關(guān)系 5.案例研究 結(jié)語 現(xiàn)狀容積

19、率與城市總體規(guī)劃（城市設(shè)計(jì)導(dǎo)引）和整體城市設(shè)計(jì)的高度分區(qū)策略是基本協(xié)調(diào)的，主要問題是高層控制區(qū)的實(shí)際效果不太理想。城市總體規(guī)劃（城市設(shè)計(jì)導(dǎo)引）和整體城市設(shè)計(jì)的高度分區(qū)策略有所不同，主要是羅湖和華強(qiáng)北市級商貿(mào)中心、福田市級行政中心是作為引導(dǎo)高層發(fā)展區(qū)還是中高強(qiáng)度發(fā)展區(qū)，現(xiàn)狀容積率的空間分布形態(tài)與總體規(guī)劃（城市設(shè)計(jì)導(dǎo)引）更為相符。 現(xiàn)狀解析 1.特征描述 2.演化過程 3.成因分析 4.與規(guī)劃意 圖的關(guān)系 5.案例研究 結(jié)語 5. 案例研究 案例調(diào)查的目的是分析容積率空間分布出現(xiàn)特殊情況的原因和機(jī)制，主要針對三類情況，分別是公共綠地周邊容積率存在顯著差異的街坊、1996-2000年期間建筑容積率突

20、變的街坊、法定圖則容積率明顯高于建筑普查容積率的街坊。 現(xiàn)狀解析 1.特征描述 2.演化過程 3.成因分析 4.與規(guī)劃意 圖的關(guān)系 5.案例研究 結(jié)語 案例類型：綠地周邊地塊容積率呈現(xiàn)明顯差異的成因案例地區(qū)：福田中心綠地西側(cè)地區(qū) （FT001-04/FT001-05/FT001-06） 建建造造年年代代 層層數(shù)數(shù) 1980-1985 1986-1990 1991-1993 1994-1996 1997-2000 低密度 彩色顯象管蔭罩廠(2) 三星視界有限公司廠房（4） 賽格日立有限公司倉庫（3） 蓮花一村小學(xué)（4） 中低密度 行政辦公樓（6） 武警部隊(duì)（7） 蓮花一村（7） 蓮花二村（7-8

21、） 蓮花三村（7-8） 深大新村（7） 中高密度 辦公樓（10） 建建筑筑用用途途 高密度 蓮花大廈（21） 國際人才培訓(xùn)中心(32) 聯(lián)合廣場（59） 證券大廈（26） 美蓮花園（21） 福景大廈（30） 彩虹大廈（33） 高科利大廈（33） 福源大廈（28） 中深花園（31） 海天大廈（36） 福建大廈（25） 新元大廈（29） 皇洲花園（21） 依迪花園（28） 現(xiàn)代苑（32） 福田財(cái)政局住宅樓（24） 崗廈變電站住宅樓（23） 現(xiàn)狀解析 1.特征描述 2.演化過程 3.成因分析 4.與規(guī)劃意 圖的關(guān)系 5.案例研究 結(jié)語 第一部分結(jié)語（1）密度級差構(gòu)成和空間分布及其演化過程： 在198

22、02000年期間，中/中高/高密度街坊的比例不斷上升。羅湖和華強(qiáng)北商貿(mào)中心始終是高密度街坊的集聚地區(qū)，并且不斷擴(kuò)展，福田行政中心周邊正在形成一定數(shù)量的中高和高密度街坊，南油大道沿線正在出現(xiàn)一些中高密度街坊。至2000年，高密度街坊形成“三核一軸”的空間格局。（2）密度空間分布的影響因素： 最重要的影響因素是服務(wù)區(qū)位和交通區(qū)位。環(huán)境區(qū)位的影響未表現(xiàn)出明顯的規(guī)律。由于數(shù)據(jù)原因，低估了建筑用途和建造年代的實(shí)際影響力。 現(xiàn)狀解析 1.特征描述 2.演化過程 3.成因分析 4.與規(guī)劃意 圖的關(guān)系 5.案例研究 結(jié)語 （3）現(xiàn)狀容積率和各種規(guī)劃意圖之間的關(guān)系： 建筑普查容積率和法定圖則容積率在空間分布形態(tài)

23、上基本一致。法定圖則容積率和分區(qū)規(guī)劃容積率在空間分布上相當(dāng)一致?，F(xiàn)狀容積率與城市總體規(guī)劃（城市設(shè)計(jì)導(dǎo)引）和整體城市設(shè)計(jì)的高度分區(qū)策略是基本協(xié)調(diào)的，主要問題是高層控制區(qū)的實(shí)際效果不太理想。（4）案例研究： 解析了環(huán)境區(qū)位影響無明顯規(guī)律的現(xiàn)象，環(huán)境區(qū)位的早期影響較弱，而建筑用途和建造年代的影響較為明顯。第二部分：規(guī)劃對策 第六章 宏觀層面的規(guī)劃策略： 2010年特區(qū)建筑總量的推測 第七章 中觀層面的規(guī)劃策略：密度分區(qū)模型 第八章 中觀層面的規(guī)劃策略：各類用地的密度分配 第九章 微觀層面的規(guī)劃策略：街坊內(nèi)部的密度分配原則 第十章 法定圖則地域的密度分布：實(shí)證檢驗(yàn)和示例 第二部分結(jié)語 6.1 現(xiàn)狀和供

24、給情況 2001年特區(qū)內(nèi)的建設(shè)用地總量為133.4平方公里，人口為255萬，人均建設(shè)用地面積為52.2平方米/人；特區(qū)內(nèi)建筑總量達(dá)到1.36億平方米，建筑毛容積率為0.978。 依據(jù)深圳市城市總體規(guī)劃（1996-2010）,建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?60平方公里，人均建設(shè)用地達(dá)到國家規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)60平方米/人，則人口規(guī)模必須控制在270萬以內(nèi)。 6.2 推測原則和方法 （1）推測原則：建筑量的增長要適應(yīng)人口、環(huán)境、城市設(shè)施等要素的可持續(xù)發(fā)展。 （2）推測方法：從供給和需求兩個(gè)方面對2010年深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的建筑總量進(jìn)行合理推測，采用以下方法：環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)向、人口-居住建筑模式和人口-公共設(shè)施模式。 規(guī)

25、劃對策 6.總量推測 7.模型建構(gòu) 8.密度分配 9.原則制定10.典型示例 結(jié)語 規(guī)劃對策 6.總量推測 7.模型建構(gòu) 8.密度分配 9.原則制定10.典型示例 結(jié)語 環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)向 以不降低特區(qū)的環(huán)境質(zhì)量為前提，對0.9、0.95和1.0三種容積率水平進(jìn)行權(quán)衡。 人口-居住建筑模式 利用反映居民生活水平的居住用地指標(biāo)，均衡人口數(shù)量和居住建筑二者之間的關(guān)系，依據(jù)比例確定2010年的建筑總量。人口-公共設(shè)施模式 結(jié)合教育和醫(yī)療衛(wèi)生的合理指標(biāo)體系，綜合考慮人口-教育/醫(yī)療設(shè)施-建筑三者之間的數(shù)量關(guān)系，尋找未來發(fā)展的均衡點(diǎn)。推測結(jié)果 2010年特區(qū)建筑總量為1.52億平方米，建筑毛容積率為0.95。

26、 規(guī)劃對策 6.總量推測 7.模型建構(gòu) 8.密度分配 9.原則制定10.典型示例 結(jié)語 模型建構(gòu)框架 規(guī)劃對策 6.總量推測 7.模型建構(gòu) 1)基準(zhǔn)模型 2)修正模型 3)擴(kuò)展模型 8.密度分配 9.原則制定10.典型示例 結(jié)語 7.1.1 基準(zhǔn)模型：影響因子選擇 （1）基于現(xiàn)狀分析 （2）參照香港經(jīng)驗(yàn) （3）根據(jù)區(qū)位理論 確定密度分區(qū)基準(zhǔn)模型的主要參數(shù)包括交通條件、服務(wù)條件和環(huán)境條件。 規(guī)劃對策 6.總量推測 7.模型建構(gòu) 1)基準(zhǔn)模型 2)修正模型 3)擴(kuò)展模型 8.密度分配 9.原則制定10.典型示例 結(jié)語 7.1.2 基準(zhǔn)模型：交通條件 1）基于地鐵影響的交通條件分區(qū)地鐵線路兩側(cè)各50

27、0米的覆蓋區(qū)域賦值1，其余地區(qū)賦值0。 2）基于道路影響的交通條件分區(qū)道路兩側(cè)各250米（不包括道路自身寬度）區(qū)域賦值1，其余地區(qū)賦值0。 3）基于交通條件的密度分區(qū)模型基于地鐵和干道的交通可達(dá)性，各個(gè)區(qū)域的土地開發(fā)強(qiáng)度存在以下級差關(guān)系：地鐵+干道地鐵干道其它地區(qū)。對于兩個(gè)交通條件分區(qū)進(jìn)行綜合，建立密度分布模型，將深圳特區(qū)分為四種密度分區(qū) 。 規(guī)劃對策 6.總量推測 7.模型建構(gòu) 1)基準(zhǔn)模型 2)修正模型 3)擴(kuò)展模型 8.密度分配 9.原則制定10.典型示例 結(jié)語 7.1.3 基準(zhǔn)模型：服務(wù)條件 1）基于市中心影響的服務(wù)條件分區(qū)：中心區(qū)內(nèi)部賦值4；10分鐘步行距離（700米）范圍內(nèi)賦值3；

28、公交10分鐘運(yùn)距（3500米）范圍內(nèi)賦值2；其它地區(qū)賦值1。2）基于區(qū)中心影響的服務(wù)條件分區(qū)：區(qū)中心內(nèi)部賦值4；10分鐘步行距離范圍內(nèi)賦值3；公交10分鐘運(yùn)距范圍內(nèi)賦值2；其它地區(qū)賦值1。福田區(qū)和羅湖區(qū)都沒有區(qū)級中心，賦值0。 3）基于服務(wù)條件的密度分區(qū)模型：對市級和區(qū)級中心賦予相應(yīng)權(quán)重，分別為1.0和0.5。對于兩個(gè)服務(wù)條件分區(qū)進(jìn)行綜合，建立密度分布模型，將深圳特區(qū)分為三種密度分區(qū)度。 規(guī)劃對策 6.總量推測 7.模型建構(gòu) 1)基準(zhǔn)模型 2)修正模型 3)擴(kuò)展模型 8.密度分配 9.原則制定10.典型示例 結(jié)語 7.1.4 基準(zhǔn)模型：環(huán)境條件 公共綠地對于容積率分布的影響具有特殊的距離衰減效

29、應(yīng)，直接面臨公共綠地的土地價(jià)格往往會特別高，從而導(dǎo)致容積率也特別高。假設(shè)公園綠地對于周邊100米范圍內(nèi)土地開發(fā)強(qiáng)度的影響最為顯著。 建立基于環(huán)境條件的密度分區(qū)模型，將深圳特區(qū)分為三種密度分區(qū)，賦值采用：面臨公園綠地100米范圍內(nèi)賦值3，步行10分鐘范圍內(nèi)賦值2；其余地區(qū)賦值1；公共綠地本身作為非開發(fā)用地,賦值0。 規(guī)劃對策 6.總量推測 7.模型建構(gòu) 1)基準(zhǔn)模型 2)修正模型 3)擴(kuò)展模型 8.密度分配 9.原則制定10.典型示例 結(jié)語 7.1.5 基準(zhǔn)模型 （1）參數(shù)權(quán)重：現(xiàn)狀分析結(jié)果，服務(wù)和交通因子影響力分別為0.67和0.33。服務(wù)因子中包含公共綠地對容積率分布的貢獻(xiàn)0.1，從而得到三

30、個(gè)因子的影響力排序：服務(wù)區(qū)位0.57交通區(qū)位0.33環(huán)境區(qū)位0.1。 基于地鐵建設(shè)對三個(gè)影響因子的相對權(quán)重進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整后的的權(quán)重分配為：服務(wù)區(qū)位0.45；交通區(qū)位0.45；環(huán)境區(qū)位0.1。 （2）建立密度分區(qū)的基準(zhǔn)模型：將經(jīng)濟(jì)特區(qū)劃分為高密度、中高密度、中低密度和低密度四種密度分區(qū)。公共綠地作為非開發(fā)用地。 規(guī)劃對策 6.總量推測 7.模型建構(gòu) 1)基準(zhǔn)模型 2)修正模型 3)擴(kuò)展模型 8.密度分配 9.原則制定10.典型示例 結(jié)語 7.2.1 修正模型：生態(tài)原則 總體規(guī)劃和總規(guī)檢討提出要針對不同的生態(tài)功能區(qū)采取相應(yīng)的建設(shè)和保護(hù)措施; 深圳市福田紅樹林保護(hù)區(qū)總體規(guī)劃也對紅樹林周邊地區(qū)的開發(fā)建

31、設(shè)提出了控制建議。 綜合以上生態(tài)建設(shè)原則，以總體規(guī)劃中的“生態(tài)功能分區(qū)圖”為依據(jù)，建立生態(tài)模型并對基準(zhǔn)模型進(jìn)行相應(yīng)的局部修正。 規(guī)劃對策 6.總量推測 7.模型建構(gòu) 1)基準(zhǔn)模型 2)修正模型 3)擴(kuò)展模型 8.密度分配 9.原則制定10.典型示例 結(jié)語 7.2.2 修正模型：安全原則 總體規(guī)劃檢討以坡度為標(biāo)準(zhǔn)，將特區(qū)范圍內(nèi)的城市建設(shè)用地劃分為三類。 以總規(guī)檢討中的“可建設(shè)用地評價(jià)圖”為依據(jù)，建立適建用地模型，對基準(zhǔn)模型進(jìn)行相應(yīng)的局部修正。 規(guī)劃對策 6.總量推測 7.模型建構(gòu) 1)基準(zhǔn)模型 2)修正模型 3)擴(kuò)展模型 8.密度分配 9.原則制定10.典型示例 結(jié)語 7.2.3 修正模型：美學(xué)

32、原則 總體規(guī)劃將特區(qū)劃分為一般地區(qū)、控制高層發(fā)展區(qū)、引導(dǎo)高層發(fā)展區(qū)、景觀軸線和重要節(jié)點(diǎn)地區(qū)等五類地區(qū)；深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)整體城市設(shè)計(jì)研究對于城市天際輪廓線提出了控制要求。 以總體規(guī)劃的“特區(qū)城市設(shè)計(jì)導(dǎo) 引”為依據(jù)，建立城市設(shè)計(jì)模型，對 于基準(zhǔn)模型進(jìn)行相應(yīng)的局部修正。 規(guī)劃對策 6.總量推測 7.模型建構(gòu) 1)基準(zhǔn)模型 2)修正模型 3)擴(kuò)展模型 8.密度分配 9.原則制定10.典型示例 結(jié)語 7.2.4 修正模型：其它修正 鑒于港口用地相當(dāng)可觀（11.2平方公里）以及開發(fā)強(qiáng)度的特殊性，擬作為特殊密度分區(qū)，不納入一般密度分區(qū)。城市發(fā)展備用地也相當(dāng)可觀（14.02平方公里），但并未列入以2010年為期

33、限的發(fā)展用地計(jì)劃，因此也不能作為一般密度分區(qū)的組成部分。 建立基于其它原則（港口用地和發(fā)展備用地）的密度分區(qū)修正模型。 基于美學(xué)/其它原則的基準(zhǔn)模型修正 規(guī)劃對策 6.總量推測 7.模型建構(gòu) 1)基準(zhǔn)模型 2)修正模型 3)擴(kuò)展模型 8.密度分配 9.原則制定10.典型示例 結(jié)語 基于生態(tài)/安全原則的基準(zhǔn)模型修正 規(guī)劃對策 6.總量推測 7.模型建構(gòu) 1)基準(zhǔn)模型 2)修正模型 3)擴(kuò)展模型 8.密度分配 9.原則制定10.典型示例 結(jié)語 7.3.1 密度分區(qū)的擴(kuò)展模型 通過各項(xiàng)修正并疊加總體規(guī)劃路網(wǎng)，最后得到以街坊（以道路紅線為街坊邊界）為單元的密度分區(qū)擴(kuò)展模型。 規(guī)劃對策 6.總量推測 7

34、.模型建構(gòu) 1)基準(zhǔn)模型 2)修正模型 3)擴(kuò)展模型 8.密度分配 9.原則制定10.典型示例 結(jié)語 7.3.2 非居住用地的密度分區(qū)擴(kuò)展模型 旅館和辦公等高密度用途主要集中在市中心、區(qū)中心和深南大道兩側(cè)，除此而外地區(qū)的非居住用地的密度相對較低。7.3.3 居住用地的密度分區(qū)擴(kuò)展模型 規(guī)劃對策 6.總量推測 7.模型建構(gòu) 1)基準(zhǔn)模型 2)修正模型 3)擴(kuò)展模型 8.密度分配 9.原則制定10.典型示例 結(jié)語 基準(zhǔn)模型 修正模型 擴(kuò)展模型 交通條件 服務(wù)條件 環(huán)境條件 生態(tài)原則 安全原則 美學(xué)原則 其它原則基準(zhǔn)模型 擴(kuò)展模型 非居住擴(kuò)展模型 居住擴(kuò)展模型 規(guī)劃對策 6.總量推測 7.模型建構(gòu)

35、8.密度分配 1)分配原則 2)居住建筑 3)非居住建筑 4)密度分布和 地價(jià)分布比較 9.原則制定10.典型示例 結(jié)語 （1）滿足規(guī)劃要求：城市未來發(fā)展對于各類建筑的總量需求。 （2）遵循理論依據(jù)：各類用地的密度遞減規(guī)律。 （3）參照相關(guān)經(jīng)驗(yàn)：國內(nèi)外城市的各類建筑總量構(gòu)成，例如對于上海中心城區(qū)的各類建筑總量構(gòu)成的近年變化趨勢進(jìn)行類比。 8.1 密度分配原則各類用地的密度遞減規(guī)律密度分配方法步驟一：確定各類建筑總量。步驟二：核定各類用地在密度分區(qū)中的分布和面積。步驟三：進(jìn)行密度分配。 規(guī)劃對策 6.總量推測 7.模型建構(gòu) 8.密度分配 1)分配原則 2)居住建筑 3)非居住建筑 4)密度分布和

36、 地價(jià)分布比較 9.原則制定10.典型示例 結(jié)語 8.2.1 居住建筑總量推測 （1）住宅發(fā)展目標(biāo)：2001年深圳特區(qū)的人均住宅建筑面積為29平方米/人，居住建筑面積合計(jì)為7941萬平方米，占建筑總量的60.85%；2010年的特區(qū)人均住宅建筑面積要達(dá)到35平方米/人。 （2）住宅建筑總量和比重預(yù)測：根據(jù)深標(biāo)對于居住建筑面積構(gòu)成的相關(guān)規(guī)定推測居住建筑總量：居住建筑總量=人口（270萬人）*人均居住建筑面積（35+1.88）=9958萬平方米，新增2017萬平方米；占總建筑量的比例為65.5%，比目前上升4.6個(gè)百分點(diǎn)。 非居住建筑面積為（15200-9958）5242萬平方米，新增133萬平方

37、米，占建筑總量的比例為34.5%。 （3）相關(guān)城市類比：1997-2001年期間，上海中心城區(qū)的居住建筑占建筑總量的比重從60.0%上升到63.2%，預(yù)計(jì)在未來一定時(shí)期內(nèi)上海中心城區(qū)的居住建筑占建筑總量的比重仍然會呈現(xiàn)上升趨勢。 規(guī)劃對策 6.總量推測 7.模型建構(gòu) 8.密度分配 1)分配原則 2)居住建筑 3)非居住建筑 4)密度分布和 地價(jià)分布比較 9.原則制定10.典型示例 結(jié)語 8.2.2 居住用地的密度分區(qū) 將總體規(guī)劃的“土地利用總體規(guī)劃圖”中的居住用地范圍和擴(kuò)展模型的密度分區(qū)進(jìn)行疊加，得到居住用地在4個(gè)密度分區(qū)中的分布和面積。 考慮到密度4區(qū)（城市中心地區(qū)）內(nèi)的居住用地?cái)?shù)量較少、開

38、發(fā)強(qiáng)度不宜也不可能比密度3區(qū)更高，因此擬在密度4區(qū)和密度3區(qū)采用相同的居住用地的密度標(biāo)準(zhǔn)。8.2.3 容積率測算 （1）以深標(biāo)為依據(jù)的測算： A. 居住小區(qū)用地構(gòu)成: 深標(biāo)和國標(biāo)在居住小區(qū)的各項(xiàng)用地比例構(gòu)成方面是相同的，但兩者在居住小區(qū)級公共設(shè)施的配置項(xiàng)目上存在差異，需要對深標(biāo)的居住小區(qū)用地構(gòu)成進(jìn)行調(diào)整。 深標(biāo)規(guī)定人均居住用地為20-24平方米/人，取中值為22平方米/人。則居住小區(qū)的各項(xiàng)用地比例構(gòu)成如表。 居住小區(qū)的用地構(gòu)成 深標(biāo)規(guī)定比例（%）中值比例（%）調(diào)整后取用比例（%）人均用地（平方米）住宅用地55-65606514.3道路用地7-1310102.2公共綠地5-128.571.5公共

39、設(shè)施用地18-2722.5184.0 規(guī)劃對策 6.總量推測 7.模型建構(gòu) 8.密度分配 1)分配原則 2)居住建筑 3)非居住建筑 4)密度分布和 地價(jià)分布比較 9.原則制定10.典型示例 結(jié)語 B.各類居住小區(qū)中住宅建筑的凈容積率和毛容積率: 假設(shè)各類居住小區(qū)中人均公共綠地和公共設(shè)施的用地標(biāo)準(zhǔn)保持不變，即人均5.5平方米/人，同時(shí)又假設(shè)各類居住小區(qū)中住宅用地和道路用地的比值關(guān)系也保持不變,即住宅用地占住宅和道路用地之和的14.3/（14.3+2.2）=87%。 高層居住小區(qū)：人均居住用地為10-13平方米，取中值為11.5平方米；住宅和道路用地合計(jì)占小區(qū)用地的比例為1-5.5/11.5=5

40、2%，其中住宅用地所占比例為52%*87%=45%,人均住宅用地為11.5*45%=5.2平方米。2010年的特區(qū)人均住宅建筑面積為35平方米，則高層居住小區(qū)的住宅建筑凈容積率為35/5.2=6.7，毛容積率為6.7*45%=3.0。 C.各類居住組團(tuán)中的住宅建筑密度 根據(jù)深標(biāo)或國標(biāo)測算的高層/中高層/多層居住小區(qū)的住宅密度指標(biāo) 毛容積率住宅用地所占比例（%）凈容積率建筑密度(凈)平均建筑層數(shù)高層3.0456.724%28中高層2.6515.130%17多層1.8632.833%9 規(guī)劃對策 6.總量推測 7.模型建構(gòu) 8.密度分配 1)分配原則 2)居住建筑 3)非居住建筑 4)密度分布和

41、地價(jià)分布比較 9.原則制定10.典型示例 結(jié)語 由于高層住宅的平均層數(shù)達(dá)到28層具有相當(dāng)?shù)碾y度，多層住宅的平均層數(shù)也不宜超過6層（由于不經(jīng)濟(jì)，深標(biāo)建議不設(shè)置7-9層住宅），為此結(jié)合居住用地的密度分配，對于上述數(shù)據(jù)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。 （2）國內(nèi)外城市經(jīng)驗(yàn) 調(diào)整后的高層/中高層/多層居住小區(qū)的住宅密度指標(biāo) 毛容積率住宅用地所占比例（%）凈容積率建筑密度(凈)建筑層數(shù)高層2.7456.024%25中高層2.4514.730%16多層1.2631.933%6 規(guī)劃對策 6.總量推測 7.模型建構(gòu) 8.密度分配 1)分配原則 2)居住建筑 3)非居住建筑 4)密度分布和 地價(jià)分布比較 9.原則制定10.典

42、型示例 結(jié)語 （3）實(shí)際測算： 按公式進(jìn)行測算：高層FAR（毛）*密度四區(qū)的居住用地面積+高層FAR（毛）*密度三區(qū)的居住用地面積+中高層FAR（毛）*密度二區(qū)的居住用地面積+多層FAR（毛）*密度一區(qū)的居住用地面積=（滿足）規(guī)劃居住建筑總量。 密度分配得到的居住建筑總量為9928.5萬平方米，與前面推測的9958萬平方米相差29.5萬平方米，偏差0.3%在允許范圍之內(nèi)。 居住用地的密度分配結(jié)果 密度分區(qū)4區(qū)3區(qū)2區(qū)1區(qū)合計(jì)用地面積(km2)0.2711.0019.9817.4248.67建筑總量(萬m2)72.92970.04795.22090.49928.5毛容積率2.72.72.41.2

43、-凈容積率6.06.04.71.9-平均層數(shù)2525166-建筑凈密度（%）24243033- 規(guī)劃對策 6.總量推測 7.模型建構(gòu) 8.密度分配 1)分配原則 2)居住建筑 3)非居住建筑 4)密度分布和 地價(jià)分布比較 9.原則制定10.典型示例 結(jié)語 規(guī)劃對策 6.總量推測 7.模型建構(gòu) 8.密度分配 1)分配原則 2)居住建筑 3)非居住建筑 4)密度分布和 地價(jià)分布比較 9.原則制定10.典型示例 結(jié)語 8.3.1 各類建筑量發(fā)展趨勢的推測 （1）基本原則： 以2001年特區(qū)各類建筑面積及其占建筑總量的比例為基礎(chǔ)。 以相關(guān)規(guī)劃對于各類建筑面積的需求為依據(jù)。 以國內(nèi)外城市密度分布的相關(guān)經(jīng)

44、驗(yàn)作為類比。 以上海中心城區(qū)的各類建筑面積比重及其近年變化趨勢作為參照。 1997-2001年間，上海中心城區(qū)商業(yè)建筑面積的比重持續(xù)增加，辦公和旅館建筑面積的比重在有所上升后基本穩(wěn)定在8.8%左右，其它類建筑面積的比重總體上呈現(xiàn)下降趨勢，而工業(yè)和倉儲建筑面積的比重則持續(xù)下降。 規(guī)劃對策 6.總量推測 7.模型建構(gòu) 8.密度分配 1)分配原則 2)居住建筑 3)非居住建筑 4)密度分布和 地價(jià)分布比較 9.原則制定10.典型示例 結(jié)語 A.規(guī)劃依據(jù)：福田市中心區(qū)的建設(shè)將新增辦公建筑180萬平方米，旅館建筑57萬平方米，合計(jì)為237萬平方米。B.以上海中心城區(qū)的近年變化趨勢作為參照：基本達(dá)到平衡，

45、即保持在8.8-8.9%。 C.以國內(nèi)外城市的辦公和旅館建筑容積率作為類比。 A.規(guī)劃依據(jù)：福田市中心區(qū)的建設(shè)將新增商業(yè)服務(wù)建筑66萬平方米。B.以上海中心城區(qū)的近年變化趨勢作為參照：逐年上升趨勢。 C.以國內(nèi)外城市的商業(yè)建筑容積率作為類比。 A.近年來特區(qū)新建的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的容積率標(biāo)準(zhǔn)：高新園區(qū)的容積率水平基本上可以分為0.6-0.8和0.9-1.1二個(gè)檔次。 B.規(guī)劃依據(jù)：嚴(yán)格控制工業(yè)用地的發(fā)展。 C.以上海中心城區(qū)的近年變化趨勢作為參照：逐年下降趨勢。 D.以國內(nèi)外城市的工業(yè)和倉儲建筑容積率作為類比。 A.規(guī)劃依據(jù)：福田市中心區(qū)的建設(shè)將新增文化設(shè)施和展覽中心等各類其它建筑面積63萬平

46、方米。 B.以上海中心城區(qū)的近年變化趨勢作為參照：整體上呈現(xiàn)下降趨勢。 辦公和旅館商業(yè)建筑工業(yè)和倉儲其它類建筑 規(guī)劃對策 6.總量推測 7.模型建構(gòu) 8.密度分配 1)分配原則 2)居住建筑 3)非居住建筑 4)密度分布和 地價(jià)分布比較 9.原則制定10.典型示例 結(jié)語 8.3.2 非居住用地的分布 將總體規(guī)劃中的“土地利用總體規(guī)劃圖”（包括商業(yè)、工業(yè)、倉儲、公共設(shè)施、市政設(shè)施用地等）與擴(kuò)展模型的密度分區(qū)分別進(jìn)行疊加，得到各類用地在4個(gè)密度分區(qū)中的分布和面積。（單位：平方公里） 密度分區(qū)4區(qū)3區(qū)2區(qū)1區(qū)合計(jì)居住0.2711.0019.9817.4248.67 非 居 住商業(yè)3.421.894.

47、011.4210.74工業(yè)/倉儲-0.986.7712.2720.02政 府 / 團(tuán) 體 / 社 區(qū)用地0.881.433.682.448.43市政設(shè)施-0.350.450.80其它-5.316.0711.38合計(jì)4.5715.340.140.07100.04 規(guī)劃對策 6.總量推測 7.模型建構(gòu) 8.密度分配 1)分配原則 2)居住建筑 3)非居住建筑 4)密度分布和 地價(jià)分布比較 9.原則制定10.典型示例 結(jié)語 商業(yè)用地的密度分區(qū) 工業(yè)/倉儲用地的密度分區(qū) 其它用地的密度分區(qū) 規(guī)劃對策 6.總量推測 7.模型建構(gòu) 8.密度分配 1)分配原則 2)居住建筑 3)非居住建筑 4)密度分布和

48、地價(jià)分布比較 9.原則制定10.典型示例 結(jié)語 8.3.3 非居住建筑容積率分配 （1）對于辦公/旅館、商業(yè)和其它建筑類型進(jìn)行容積率分配：FAR（四區(qū)）*密度四區(qū)用地面積+FAR（三區(qū)）*密度三區(qū)用地面積+ FAR（二區(qū)）*密度二區(qū)用地面積+ FAR（一區(qū)）*密度一區(qū)用地面積=（滿足規(guī)劃需求的）建筑總量。 （2）以深標(biāo)對工業(yè)/倉儲建筑容積率的控制規(guī)定和特區(qū)內(nèi)新建高新技術(shù)園區(qū)的規(guī)劃容積率為依據(jù)，對于工業(yè)和倉儲建筑進(jìn)行容積率分配：根據(jù)工業(yè)和倉儲建筑容積率的分析，可以劃分為三個(gè)層次，即密度三區(qū)為1.2FAR1.6、密度二區(qū)為0.9FAR1.1、密度一區(qū)為0.6FAR0.9。 規(guī)劃對策 6.總量推測

49、7.模型建構(gòu) 8.密度分配 1)分配原則 2)居住建筑 3)非居住建筑 4)密度分布和 地價(jià)分布比較 9.原則制定10.典型示例 結(jié)語 各類用地密度分區(qū)匯總表 密度分區(qū) 密度4區(qū)密度3區(qū)密度2區(qū)密度1區(qū)居住 容積率2.72.72.41.2用地面積(km2)0.2711.0019.9817.42建筑量(萬m2)72.92970.04795.22090.4非居住類 辦公/旅館 容積率5.13.5用地面積(km2)2.151.07建筑量(萬m2)1096.5374.5商業(yè)/金融/服務(wù)容積率2.11.51.00.8用地面積(km2)1.270.824.011.42建筑量(萬m2)266.7123.04

50、01.0113.6工業(yè)/倉儲容積率1.21.00.7用地面積(km2)0.986.7712.27建筑量(萬m2)117.6677.0858.9其它 容積率1.20.90.60.5用地面積(km2)0.881.439.348.96建筑量(萬m2)105.6128.7560.4448.08.4 密度分布和地價(jià)分布比較 辦公、居住、商業(yè)和工業(yè)建筑的地價(jià)變化趨勢與密度分布均比較接近，且各類用途的密度分配都遵循相應(yīng)的密度遞減規(guī)律。由于在密度分布中考慮到了地鐵的區(qū)位影響，使辦公、居住等高容積率用途用地的區(qū)位差異性更為突顯。 各類用地的地價(jià)分布曲線 各類用地的密度分布曲線 規(guī)劃對策 6.總量推測 7.模型建

51、構(gòu) 8.密度分配 1)分配原則 2)居住建筑 3)非居住建筑 4)密度分布和 地價(jià)分布比較 9.原則制定10.典型示例 結(jié)語 地塊的密度分配原則的方法 依據(jù)相關(guān)的理論，參照國內(nèi)外城市的類比經(jīng)驗(yàn)，并且針對深圳特區(qū)的實(shí)際情況，確定影響街坊內(nèi)部密度分配的主要因素包括土地用途、用地規(guī)模、城市設(shè)計(jì)和交通條件。 規(guī)劃對策 6.總量推測 7.模型建構(gòu) 8.密度分配 9.原則制定 1)土地用途 2)用地規(guī)模 3)城市設(shè)計(jì) 4)交通條件10.典型示例 結(jié)語 9.1 土地用途 街坊或地塊中不同土地用途會有不同的密度分布，對于具有兩種或以上用途的地塊容積率，可以按照下列公式進(jìn)行計(jì)算：FARaXa+ FARbXb +

52、.+FARnX n=FAR 其中, FARa、FARb、FARn為a用途、b用途或第n種用途的各自容積率；Xa、Xb、X n分別為a用途、b用途直至第n種用途占總用地的比例，合計(jì)為100%；FAR為地塊的綜合容積率。 規(guī)劃對策 6.總量推測 7.模型建構(gòu) 8.密度分配 9.原則制定 1)土地用途 2)用地規(guī)模 3)城市設(shè)計(jì) 4)交通條件10.典型示例 結(jié)語 規(guī)劃對策 6.總量推測 7.模型建構(gòu) 8.密度分配 9.原則制定 1)土地用途 2)用地規(guī)模 3)城市設(shè)計(jì) 4)交通條件10.典型示例 結(jié)語 高層居住用地的密度分配 中高層居住用地的密度分配 多層居住用地的密度分配 9.2 用地規(guī)模 參考其它城市的經(jīng)驗(yàn)，用地規(guī)模對于密度分配的影響主要體現(xiàn)在居住用地內(nèi)部的配套公共服務(wù)設(shè)施。 對規(guī)模大于居住小區(qū)的用地，容積率標(biāo)準(zhǔn)按照住宅密度分配中的毛容積率實(shí)行；對規(guī)模小于組團(tuán)