00158自考資產(chǎn)評估資產(chǎn)評估的基本方法

1、自考資產(chǎn)評估主講老師：關(guān)森第二章資產(chǎn)評估的基本方法要求掌握資產(chǎn)評估的基本方法、評估基本方法的運(yùn)用及方法中各個指標(biāo)的確定。第一節(jié)市場法一、市場法的定義二、市場法運(yùn)用的前提條件三、運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)的步驟和計算途徑四、運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)一、市場法及其適用的前提條件（一）市場法又稱市場價格比較法是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。市場法目前是最簡單、最有效的方法。（二）市場法應(yīng)用的前提條件1、需要有一個充分發(fā)育的活躍的公平的資產(chǎn)交易市場。2、被評估資產(chǎn)的市場參照物及其相比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可

2、以搜集的。二、市場法具體計算途徑（一）直接法直接法是指在市場上能找到與被評估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價，并依其現(xiàn)行價格直接作為被評估資產(chǎn)評估價格的一種方法。例：要評估一商品房在2010年9月30日轉(zhuǎn)讓價值，在選擇案例上，就要選擇與估價對象處在同一地段，用途相同，結(jié)構(gòu)相同（似），面積相同（當(dāng)），建成年份相同（近）等成交案例，然后再將選擇比較案例，修正到估價對象情況下，最終計算估價對象價值。（二）市價類比法市價類比法是指評估資產(chǎn)時，在公開市場上找不到與之完全相同的資產(chǎn)，但在公開市場上能找到與之相類似的資產(chǎn)，以此為參照物，并依其價格再做相應(yīng)的差異調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價格的一種方法。其基本計算公

3、式為：評估價格=參照物價格+評估對象比參照物優(yōu)異的價格差額-參照物比評估對象優(yōu)異的價格差額或者為：評估價格=參照物價格（1調(diào)整系數(shù)）不同的資產(chǎn)所調(diào)整的系數(shù)是根據(jù)調(diào)整的因素而定的。市場法比較案例調(diào)整因素的選擇1、時間因素（比較案例、評估基準(zhǔn)日）比較案例交易時間，應(yīng)盡可能接近估價時點(diǎn)；以消除價格波動影響。2、區(qū)域因素（區(qū)位因素）比較案例選擇上，應(yīng)盡可能選擇與估價對象處于同一區(qū)域里、同一區(qū)段案例，以提高其可比性；如商鋪價值評估，應(yīng)選擇同一條街相鄰商鋪?zhàn)鳛楸容^案例。3、功能因素比較案例的選擇，在功能、用途等方面，應(yīng)盡可能與估價對象相同，提高可比性；如商鋪價值評估。例題：在采用市場法時，一方面是選擇確定

4、參照物，另一方面則是分析確定參照物的差異調(diào)整因素。下列不包括在參照物調(diào)整主要因素中的是（）。（2010.7）A.時間因素B.資產(chǎn)的型號、規(guī)格因素C.地域因素D.功能因素【答案】B三、運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)（一）運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)的程序1、明確評估對象。2、進(jìn)行公開市場調(diào)查，收集相同或相類似資產(chǎn)的市場基本信息資料，尋找參照物。3、分析整理資料并驗(yàn)證其準(zhǔn)確性，判斷選擇參照物。4、把被評估資產(chǎn)與參照物比較。5、分析調(diào)整差異，得出結(jié)論。（二）市場法的優(yōu)缺點(diǎn)市場法是資產(chǎn)評估中最簡單、最有效的方法。其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在：1、能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反

5、映市場現(xiàn)實(shí)價格2、評估結(jié)果易于被各方面理解和接受市場法的缺點(diǎn)表現(xiàn)在：1、需要有公開及活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時缺少可對比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用2、不適用于專用機(jī)器、設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估例題：資產(chǎn)評估和市場的關(guān)系是（）。（2011.7）A.以市場為基礎(chǔ)但高于市場B.模擬市場條件有時接受市場檢驗(yàn)C.模擬市場條件但又必須接受市場檢驗(yàn)D.和市場無關(guān)【答案】C例題：最大最佳效用是基于資產(chǎn)評估的（）。（2010.4）A.繼續(xù)使用假設(shè)B.持續(xù)經(jīng)營假設(shè)C.公開市場假設(shè)D.清算（清償）假設(shè)【答案】C例題：在資產(chǎn)評估中，市場法較適用于（）。（2011.4）A

6、.專用設(shè)備B.大部分無形資產(chǎn)C.通用性較強(qiáng)的資產(chǎn)D.受地域、環(huán)境等嚴(yán)格限制的資產(chǎn)【答案】C例題：下列資產(chǎn)中，最適宜采用市場法評估的是（）。（2011.7）A.專有技術(shù)B.商業(yè)用房C.專用設(shè)備D.公益性用地【答案】B第二節(jié)成本法一、成本法及其適用的前提條件二、成本法運(yùn)用的思路及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算三、運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)一、成本法及其適用的前提條件（一）成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。從資產(chǎn)評估成本法的概念來講，它是先確定它的重置成本，再扣減其各項(xiàng)損耗，這個方法的理論依據(jù)有兩個：（1）資產(chǎn)的價值取決于成本，成本越高，評估價值

7、就越高；在確定資產(chǎn)價值成本時，重置成本與原始成本在價值內(nèi)涵上是一樣的。（2）資產(chǎn)的價值是一個變量。它是隨著資產(chǎn)本身的使用過程而產(chǎn)生變化的。影響資產(chǎn)價值量變化的因素，除了市場價格以外。一般有以下情況：資產(chǎn)在使用過程中有一些磨損而產(chǎn)生的損耗，往往稱為物理型損耗，也稱為有形損耗，或?qū)嶓w性貶值。新技術(shù)的推廣和應(yīng)用使企業(yè)原有資產(chǎn)與社會上普遍推廣和運(yùn)用的資產(chǎn)相比技術(shù)方面相對落后，性能、價格上發(fā)生變化。這些情況都是無形的，稱為功能性損耗。是由于資產(chǎn)外部環(huán)境或宏觀政策的影響導(dǎo)致資產(chǎn)的一種貶值也稱經(jīng)濟(jì)性貶值。功能性貶值是由于資產(chǎn)的技術(shù)相對落后出現(xiàn)新的技術(shù)的資產(chǎn)而導(dǎo)致的一些貶值。經(jīng)濟(jì)性貶值是由于國家政策因素或宏觀

8、調(diào)控因素影響這個資產(chǎn)，該資產(chǎn)往往表現(xiàn)為閑置、使用價值不能很好發(fā)揮。例如在北京不能使用泡沫的一次性飯盒，生產(chǎn)泡沫的機(jī)器會閑置，這就是它的經(jīng)濟(jì)性貶值。再例如生產(chǎn)蘇丹紅，生產(chǎn)出來的蘇丹紅用在食品行業(yè)國家是不允許的。機(jī)器設(shè)備的閑置不是設(shè)備本身不能使用，而是國家規(guī)定不允許使用這種產(chǎn)品導(dǎo)致這種設(shè)備閑置而產(chǎn)生的貶值是經(jīng)濟(jì)性貶值。從資產(chǎn)成本法來確定其價值時，明確兩點(diǎn)：（1）資產(chǎn)的價值取決于它的成本；（2）它的價值是一個變量，變量是由它的損耗決定的。對概念的理解（掌握）：1、評估資產(chǎn)價值=評估時點(diǎn)重置成本各種損耗（即貶值）2、成本法評估價值，時點(diǎn)也是評估基準(zhǔn)日3、成本法評估價值是在估價時點(diǎn)、資產(chǎn)現(xiàn)狀下的價值（即

9、非全新資產(chǎn)）4、成本法評估價值，用估價時點(diǎn)的“重置成本”減去其已使用期限的損耗（本書稱“貶值”）5、重置成本、貶值的含義（1）重置成本是指在估價時點(diǎn)，重新購買（建造）全新資產(chǎn)所耗費(fèi)的價值；它是資產(chǎn)全新狀態(tài)下的價值（2）貶值指資產(chǎn)從取得時點(diǎn)（全新）到評估時點(diǎn)期間發(fā)生的有形、無形損耗，如磨損、落后等。資產(chǎn)評估中分為：實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值三種貶值例題：成本法應(yīng)用的前提條件有（）。（2011.4）A.應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料B.需要一個充分發(fā)育、活躍的資本市場C.被評估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來期望收益的資產(chǎn)D.形成資產(chǎn)價值的耗費(fèi)是必需的E.資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險也必須是能用貨幣衡量的

10、【答案】AD（二）采用成本法評估資產(chǎn)的前提條件：1、應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料；因需以此確定重置價值2、形成資產(chǎn)價值耗費(fèi)是必須的。即能確定折舊額二、成本法運(yùn)用的思路及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算1、基本公式可表述為：具體方法有兩種：被評估資產(chǎn)評估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值被評估資產(chǎn)評估值=重置成本成新率可見，成本法評估資產(chǎn)價值，關(guān)鍵是要確定以下參數(shù)：重置成本、三種貶值額或者成新率2、運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)的步驟：確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本確定被評估資產(chǎn)的使用年限估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值計算確定被評估資產(chǎn)的價值（一）重置成本及其估算1、重置核算法2、物價指數(shù)法3、功能價值法4、規(guī)模經(jīng)濟(jì)

11、效益指數(shù)法重置成本的含義及分類：1、含義：在評估基準(zhǔn)日，在現(xiàn)行市場條件下，重新購建（購置或建造）全新評估資產(chǎn)，所耗費(fèi)的全部成本。2、重置成本分類：復(fù)原重置成本、更新重置成本（1）復(fù)原重置成本：在評估基準(zhǔn)日，在現(xiàn)行市場條件下，采用原來相同的材料、建筑、制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計方案、技術(shù)等，復(fù)原購建全新資產(chǎn)，所發(fā)生的全部耗費(fèi)成本；即完全復(fù)制全新評估資產(chǎn)。這種重置成本強(qiáng)調(diào)原樣復(fù)制全新資產(chǎn)。如古建筑（2）更新重置成本：在評估基準(zhǔn)日，在現(xiàn)有技術(shù)條件下，重新購建與估價對象相同功能的全新資產(chǎn)，所耗費(fèi)的全部成本；（材料不同、工藝不同、功能同地重置）。這種重置成本強(qiáng)調(diào)功能相同下的重置。3、復(fù)原重置成本、更新重置成本區(qū)別；

12、（1）兩種方法確定的重置成本，都是全新狀態(tài)下資產(chǎn)價值（2）復(fù)原重置成本：強(qiáng)調(diào)用“復(fù)制”（包括材料、設(shè)計、工藝等完全相同）更新重置成本：強(qiáng)調(diào)功能相同下，現(xiàn)行技術(shù)條件下，購建資產(chǎn)的成本（3）一般來說，復(fù)原重置成本要大于更新重置成本。因?yàn)榍罢邲]有考慮市場變化、技術(shù)進(jìn)步等使復(fù)原重置成本較高；如電腦重置（4）一般優(yōu)先選擇更新重置成本；體現(xiàn)技術(shù)進(jìn)步等，節(jié)約成本例題：復(fù)原重置成本與更新重置成本在金額大小上的關(guān)系為（）。（2009.7）A.前者大于后者B.前者小于后者C.前者等于后者D.前者與后者在金額大小上關(guān)系不確定【答案】A（1）重置核算法（較少考）是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價計算的全部購建支出按其

13、計入成本的形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。重置成本=直接成本+間接成本直接成本一般包括資產(chǎn)的購建實(shí)體的各種支出；間接成本主要指與購建資產(chǎn)相關(guān)的管理費(fèi)、設(shè)計費(fèi)等；說明：間接費(fèi)計算如下：重置核算法中“間接成本”的計算（3種方法）人工成本比例法間接成本=人工成本成本分配率其中：成本分配率=間接成本人工成本單位價格法間接成本=工作量單位價格（元/小時或天）說明：工作量與單位價格，單位應(yīng)統(tǒng)一直接成本百分率法即用“間接成本占直接成本百分率”間接成本=直接成本（間接成本直接成本）說明：上述“間接成本直接成本”稱為“間接成本占直接成本百分率”【例題】重置構(gòu)建設(shè)備一臺，現(xiàn)行市場價

14、格每臺5000元，運(yùn)雜費(fèi)1000元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)計分析計算求得安裝成本中的間接成本為每元人工成本0.8元，該機(jī)器設(shè)備重置成本為。重置成本=直接成本+間接成本直接成本=50000+1000+800（300+500）=51800間接成本=5000.8=400重置成本=51800+400=52200（2） 物價指數(shù)法物價指數(shù)法是在資產(chǎn)歷史成本的基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本。指在評估資產(chǎn)歷史成本（構(gòu)建時成本）基礎(chǔ)上，考慮價格指數(shù)變化因素，將歷史成本調(diào)整為評估估價基準(zhǔn)日成本的重置成本計算方法計算公式為：資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本（資產(chǎn)評估基

15、準(zhǔn)日定基物價指數(shù)/資產(chǎn)構(gòu)建日定基物價指數(shù)）重置成本=歷史成本資產(chǎn)環(huán)比物價指數(shù)t1表示估價對象構(gòu)建年份，t1+1表示構(gòu)建的下一年；t2表示評估年份或者為：資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本（1物價變動指數(shù)）注意：上述“物價指數(shù)”：（1）定基物價指數(shù)（2）環(huán)比物價指數(shù)（3）物價變動指數(shù)；（注意區(qū)分上述三種物價指數(shù)）。1）定基物價指數(shù)：指以固定時期（時點(diǎn)）（固定基準(zhǔn)日）為基期的指數(shù)，通常用百分?jǐn)?shù)表示；也可用絕對數(shù)，如100等；如基期物價指數(shù)為100%，目標(biāo)期相對于基期的物價指數(shù)，即為目標(biāo)期定基物價指數(shù)；年份物價指數(shù)（%）19991002000103200110620021082003110200411220

16、051152）環(huán)比物價指數(shù)：是以上一期為基期的指數(shù)；即每期物價指數(shù)都是相對與其上一期而言的物價指數(shù)；年份物價指數(shù)（%）1999-20001032001102.92002101.92003101.92004101.82005102.73）物價變動指數(shù)：指目標(biāo)期物價指數(shù)相對于基準(zhǔn)物價指數(shù)的變動；說明：上述物價指數(shù)應(yīng)該選擇資產(chǎn)的類別（同類別）或者個別物價指數(shù)【例題】某項(xiàng)被評估資產(chǎn)1996年購建，賬面原值為100000元，2005年進(jìn)行評估，已知1996年和2005年該類資產(chǎn)定基物價指數(shù)分別為100%和150%。則被評估資產(chǎn)重置成本為。被評估資產(chǎn)重置成本=100000(150%/100%)=15000

17、0（元）例題：某資產(chǎn)購置于2005年底，歷史成本為100萬元。2007年底進(jìn)行評估，該類資產(chǎn)在2005、2007年底定基指數(shù)110、171.6%，則評估時該資產(chǎn)的重置成本為（）。（根據(jù)09.4真題改編）A.118.2萬元B.132.0萬元C.156.0萬元D.171.6萬元【答案】C【解析】資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日定基物價指數(shù)/資產(chǎn)購建日定基物價指數(shù)因此，重置成本=100*（171.6%/110%）=156萬；例題：某被評估資產(chǎn)建于2002年，賬面原值為200000元，2005年進(jìn)行評估，經(jīng)調(diào)查已知同類資產(chǎn)環(huán)比價格指數(shù)分別為：2003年20，2004年25，2005年27，該資

18、產(chǎn)的重置成本為（）。（2011.7）A.254000元B.300000元C.317500元D.381000元【答案】D【解析】評估對象購置時間2002年，t+1年為2003年環(huán)比物價指數(shù)120%，2004年環(huán)比物價指數(shù)125%，2005年環(huán)比物價指數(shù)127%，則評估基準(zhǔn)日2005年重置成本：2000000*120%*125%*127%=3810000元；例題：某資產(chǎn)購置于2005年底，歷史成本為100萬元。2007年底進(jìn)行評估，該類資產(chǎn)在2005年、2006年、2007年的環(huán)比物價指數(shù)分別為10、20、30，則評估時該資產(chǎn)的重置成本為（）。（09.4真題）A.118.2萬元B.132.0萬元C

19、.156.0萬元D.171.6萬元【答案】C【解析】評估對象購置時間2005年，t+1年為2006年，環(huán)比物價指數(shù)120%，即（1+20%），評估基準(zhǔn)日2007年，環(huán)比物價指數(shù)130%；重置成本=100*120%*130%=156萬元例題：某設(shè)備于1990年12月購進(jìn)，賬面價值為200萬元，購進(jìn)時的定基物價指數(shù)為102，2008年12月31日為評估基準(zhǔn)日，評估時該類設(shè)備的定基物價指數(shù)為120，則該設(shè)備的重置成本最接近于（）。A.235萬元B.240萬元C.295萬元D.350萬元【答案】A【解析】因此，重置成本=200*（120%/102%）=235.29萬；（3）功能價值法也稱生產(chǎn)能力比例法

20、。這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。計算公式為：被評估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量上述公式，年產(chǎn)量即為生產(chǎn)能力說明：上述公式適用條件：資產(chǎn)的重置成本與與其生產(chǎn)能力存在線性關(guān)系。生產(chǎn)能力越大其成本也就越高，反之亦然）（Y=a+b*x）（可以理解為線性函數(shù)關(guān)系）。反之，為非線性。（如不存在線性關(guān)系，該方法則不能用）【例題】某重置全新一臺機(jī)器設(shè)備的價格為50000元，年產(chǎn)量為5000件?，F(xiàn)知被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件，由此可以確定其重置成本：被評估資產(chǎn)重置

21、成本=50000（4000/5000）=40000（元）（4） 規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法當(dāng)資產(chǎn)的重置成本與其生產(chǎn)能力（資產(chǎn)的產(chǎn)量等）存在非線性關(guān)系，即存在指數(shù)關(guān)系，可以采用本方法：例題：當(dāng)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為1時，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法實(shí)際上就是（）。（2009.7）A.重置核算法B.物價指數(shù)法C.功能價值法D.統(tǒng)計分析法【答案】C【解析】當(dāng)規(guī)模效益指數(shù)（X）為1時，表示線性關(guān)系，就是功能價值法形式例題：被評估資產(chǎn)為一臺年產(chǎn)某產(chǎn)品8萬件的生產(chǎn)線，經(jīng)市場調(diào)查，類似年產(chǎn)量為15萬件的生產(chǎn)線的成本為25萬元。如果該類生產(chǎn)線的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.7，被評估資產(chǎn)的重置成本約為（）。（2011.4）A.16.10萬

22、元B.17.35萬元C.19.20萬元D.24.00萬元【答案】A【解析】（二）三種貶值形式計算（掌握）1、實(shí)體性貶值的估算（兩種方法）含義：實(shí)體性貶值即是指資產(chǎn)在使用中的有形損耗（使用磨損和自然損耗），如磨損、銹蝕等。（1）觀察法（實(shí)體性成新率法）專家打分法實(shí)體性成新率：資產(chǎn)新舊程度，一般表示新的程度；如成新率80%，表示八成新；發(fā)生實(shí)體性貶值（損耗）20%。注意：這里成新率為實(shí)體性成新率，可以通過專家估計得到。實(shí)體性貶值額=重置成本（1-實(shí)體性成新率）=重置成本-余值（1） 公式法 4）資產(chǎn)利用率=截止評估日資產(chǎn)累計實(shí)際使用時間/截止評估日累計名義使用時間；注意：正確理解資產(chǎn)利用率的經(jīng)濟(jì)含

23、義；即資產(chǎn)利用效率（1，超負(fù)荷、；=1，正常：1開工不足；）例題：某發(fā)明專利權(quán)已使用了4年，尚可使用2年。目前該專利權(quán)的貶值率為（）。（2009.4）A.66.7%B.50.0%C.33.3%D.25.0%【答案】A例題：設(shè)備的實(shí)體性貶值率等于（）。（2009.7）A.1-成新率B.成新率-1C.1+成新率D.1成新率【答案】A例題：某資產(chǎn)于1998年5月購進(jìn)，2008年5月評估時名義已使用年限為10年。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作16小時，該資產(chǎn)實(shí)際每天工作15小時（一年按360天計算），由此可確定該資產(chǎn)實(shí)際已使用年限約為（）。（2011.4）A.8.8年B.9.4年C.9

24、.6年D.10.0年【答案】B【解析】實(shí)際已使用年限=（10*15*360/10*16*360）*10=9.4年2、功能性貶值及估算由于技術(shù)相對落后，造成資產(chǎn)貶值；如技術(shù)進(jìn)步，使資產(chǎn)功能落后；（1）凈超額運(yùn)營成本現(xiàn)值法計算功能性貶值；思路：因技術(shù)落后，使資產(chǎn)運(yùn)營成本增加，在資產(chǎn)剩余使用年限內(nèi)，所有運(yùn)營成本（稅后）現(xiàn)值（折現(xiàn)）總和，即為功能性貶值；1）選擇與估價對象功能相同、但技術(shù)先進(jìn)的資產(chǎn)；比較估價對象與所選擇資產(chǎn)的運(yùn)營成本；2）計算估價對象與比較資產(chǎn)運(yùn)營成本差異；超額運(yùn)營成本=估價對象運(yùn)營成本-比較案例運(yùn)營成本；凈超額運(yùn)營成本=超額運(yùn)營成本-所得稅（節(jié)約效應(yīng)）超額運(yùn)營成本-超額運(yùn)營成本所得稅

25、率=超額營運(yùn)成本（1-所得稅率）3）確定估價對象剩余使用年限；4）選擇適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，計算其剩余使用年限內(nèi)凈超額運(yùn)營成本現(xiàn)值，即為功能性貶值；被評估資產(chǎn)功能性貶值額=（被評估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營成本折現(xiàn)系數(shù)）（2）此外，資產(chǎn)功能性貶值也可以“超額投資成本”估算，即：功能性貶值=復(fù)原重置成本-更新重置成本=超額投資成本超額運(yùn)營成本=4000*12=48000元；（稅前超額運(yùn)營成本）凈超額運(yùn)營成本=超額運(yùn)營成本-所得稅=32160元；【例題】某種機(jī)器設(shè)備，技術(shù)先進(jìn)的設(shè)備比原有的陳舊設(shè)備生產(chǎn)效率高，節(jié)約工資費(fèi)用，有關(guān)資料及計算結(jié)果如表項(xiàng)目技術(shù)先進(jìn)設(shè)備技術(shù)陳舊設(shè)備月產(chǎn)量10000件10000件單價工資0.8

26、0元1.20元月工資成本8000元12000元月差異額12000-8000=4000元年工資成本超支額4000x12=48000元減：所得稅（稅率33%）15840扣除所得稅后年凈超額工資32160資產(chǎn)剩余使用年限5年假定折現(xiàn)率10%，5年年金折現(xiàn)系數(shù)3.7908功能性貶值額121912.128元例題：某種型號的設(shè)備與采用新技術(shù)生產(chǎn)的新型設(shè)備相比，每年多耗電5000度，每度電0.6元，該設(shè)備可使用10年，企業(yè)所在行業(yè)的折現(xiàn)率為10%，企業(yè)所得稅率為25%。該設(shè)備的功能性貶值約為（）。（2009.4）A.18435元B.13825元C.13586元D.2250元【答案】B【解析】被評估資產(chǎn)功能性

27、貶值額=（被評估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營成本折現(xiàn)系數(shù)）每年凈超額運(yùn)營成本=5000*0.6*（1-25%）=2250元/年例題：被評估設(shè)備與同類采用新技術(shù)生產(chǎn)的沒備相比，生產(chǎn)量相同的條件下，每年需增加成本10萬元，在正常條件下，該設(shè)備尚可使用3年，企業(yè)所得稅率為25，若折現(xiàn)率為10，則該設(shè)備的功能性貶值最接近于（）。（2010.4）A.19萬元B.23萬元C.25萬元D.30萬元【答案】A【解析】每年凈超額運(yùn)營成本=10*（1-25%）=7.5萬元；功能性貶值=7.5*（P/A，10%，3）例題：某生產(chǎn)線還可使用5年，自動化程度較低，與同類設(shè)備相比，多用10名工人，每人每年工資為12000元，每年多耗

28、用電能10萬度，每度電0.5元，所得稅率25，折現(xiàn)率10，則該生產(chǎn)線的功能性貶值約為（）。（2009.7）A.17萬元B.48萬元C.64萬元D.98萬元【答案】B【解析】功能性貶值=（12000*10+100000*0.5）*（1-25%）*（P/A，10%，5）=170000*（1-25%）*3.7908=483327元3、經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算（1）經(jīng)濟(jì)性貶值含義：因外部市場環(huán)境等變化、政府法律法規(guī)規(guī)定等造成資產(chǎn)價值的貶值；如，市場競爭劇烈（或蕭條）產(chǎn)品銷量下降，造成機(jī)器開工不足；如因原材料價格上升產(chǎn)品生產(chǎn)成本上升，使產(chǎn)品銷量下降，造成機(jī)器閑置等；（2）區(qū)別經(jīng)濟(jì)性貶值和功能性貶值：1）經(jīng)濟(jì)性

29、貶值：因外部市場環(huán)境等變化、政府法律法規(guī)規(guī)定等造成資產(chǎn)價值的貶值；外部市場原因、法律政策等原因；2）功能性貶值：因?yàn)榧夹g(shù)進(jìn)步、更新等，使本資產(chǎn)與先進(jìn)資產(chǎn)在技術(shù)上相對落后，由此產(chǎn)生的貶值。技術(shù)原因；例題：由于外部因素而不是設(shè)備內(nèi)部因素所引起的達(dá)不到原有設(shè)計生產(chǎn)能力而導(dǎo)致的貶值，稱為（）。（2009.7）A.功能性貶值B.技術(shù)性貶值C.實(shí)體性貶值D.經(jīng)濟(jì)性貶值【答案】D例題：為節(jié)省資源和減少污染，政府規(guī)定年產(chǎn)1萬噸以下的造紙廠一律關(guān)閉，由此造成生產(chǎn)能力在l萬噸以下的造紙?jiān)O(shè)備產(chǎn)生貶值。這種貶值屬于（）。（2011.7）A.功能性貶值B.實(shí)體性貶值C.破產(chǎn)清算貶值D.經(jīng)濟(jì)性貶值【答案】D4、成新率及其

30、估算反映評估資產(chǎn)新舊程度的指標(biāo)，一般用百分?jǐn)?shù)表示；如80%表示八成新，貶值（損耗）20%；這里對“成新率”理解：（1）這里成新率是“評估資產(chǎn)價值=重置成本（全新）成新率”中“成新率”；（2）這里“成新率”是綜合考慮三種貶值因素的成新率，是個綜合性指標(biāo)（綜合成新率）；（3）這里的“成新率”與前所講“實(shí)體性成新率”不同（前者含后者）；“成新率”計算公式（1）觀察法（專家評價，考慮三種貶值后的綜合成新率）（2）使用年限法成新率=預(yù)計尚可使用年限/（實(shí)際已使用年限預(yù)計尚可使用年限）100%注意：上述“實(shí)際使用年限”，需用“名義使用年限資產(chǎn)利用率”公式計算；“預(yù)計尚可使用年限”一般已知（3）修復(fù)費(fèi)用法成

31、新率=1-（修復(fù)費(fèi)用/重置成本）100%=1-貶值率1）修復(fù)費(fèi)用：將評估資產(chǎn)修復(fù)到全新狀態(tài)，所發(fā)生的修復(fù)費(fèi)用；2）修復(fù)費(fèi)用重置成本=貶值率；3）因此，成新率=1-貶值率例題：某發(fā)明專利權(quán)現(xiàn)已使用了5年，尚可使用3年，目前該無形資產(chǎn)的成新率為（）。（2011.4）A.25%B.37.5%C.40.5%D.50%【答案】B例題：造成資產(chǎn)產(chǎn)生實(shí)體性貶值的原因有（）。（2009.7）A.資產(chǎn)正常使用的磨損B.資產(chǎn)非正常使用中產(chǎn)生碰撞C.受空氣氧化出現(xiàn)銹蝕D.技術(shù)落后E.利用率下降【答案】ABC例題：被評估設(shè)備年生產(chǎn)能力為100萬件，成新率為60，已知一臺年生產(chǎn)能力為80萬件的同類全新設(shè)備的價格為120

32、萬元，而且該類設(shè)備的價格與生產(chǎn)能力是線性關(guān)系，根據(jù)上述給定條件，被評估設(shè)備的評估值最接近于（）。A.58萬元B.90萬元C.120萬元D.150萬元【答案】B【解析】評估價值=重置成本*成新率=120*（100/80）*60%=90萬元；三、運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)（一）運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)的程序1、確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本；2、確定被評估資產(chǎn)的使用年限；3、估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值；4、計算確定被評估資產(chǎn)的價值。（二）成本法的優(yōu)缺點(diǎn)采用成本法的優(yōu)點(diǎn)1、比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評估結(jié)果更趨于公平合理；2、有利于單項(xiàng)資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估；3、在不易計算資產(chǎn)未來收益或難以取

33、得市場參考物條件下可廣泛地應(yīng)用；4、有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。采用成本法的缺點(diǎn)1、工作量較大；2、以歷史資料為依據(jù)確定目前價值，必須充分分析這種假設(shè)的可行性；3、經(jīng)濟(jì)性貶值不易全面準(zhǔn)確計算。第三節(jié)收益法一、收益法及其適用的前提條件二、收益法應(yīng)用的形式三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定四、運(yùn)用收益法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)一、收益法的含義及其適用的前提條件（一）收益法的含義：收益法是通過估算被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。這種方法里面不難看出，資產(chǎn)的價值取決于它的效用，也就是它未來的預(yù)期收益，未來的預(yù)期收益越高，它的效用越大，資產(chǎn)評估的價值也就越高，所以說資產(chǎn)的

34、價值由它的使用價值來決定，體現(xiàn)在它未來的效用上。（二）收益法的適用條件（掌握）1、評估資產(chǎn)未來使用期間內(nèi)會產(chǎn)生凈收益2、評估資產(chǎn)未來使用期間凈收益必須能量化3、能準(zhǔn)確確定收益的折現(xiàn)率二、收益法應(yīng)用的形式一般來講，有以下幾種情況：1.資產(chǎn)未來收益期有限的情況2.資產(chǎn)未來收益無限期的情況（一）資產(chǎn)未來收益期有限的情況（一般形式）評估值=Ri-未來第i個收益期的預(yù)期收益額，收益期有限時，Ri-中還包括期末資產(chǎn)剩余凈額。n-收益年期r-折現(xiàn)率（2） 資產(chǎn)未來收益無限期的情況 1、未來收益年金化。（未來各期（年）凈收益相等情形永續(xù)年金） 資產(chǎn)評估值（收益現(xiàn)值）=年收益額/資本化率 2、未來各期（年）凈收

35、益不相等情形：（很少考）（本情形實(shí)為每期收益復(fù)利折現(xiàn)合計）+以后各年的年金化收益/資本化率前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù)例題：某被估資產(chǎn)預(yù)計未來每年可為企業(yè)帶來凈收益20萬元，尚可使用10年，若折現(xiàn)率為10，則該資產(chǎn)的評估值最接近于（）。（有期限，等值的情形）A.100萬元B.123萬元C.175萬元D.200萬元【答案】B【解析】例題：某企業(yè)預(yù)計未來五年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第六年開始，以后各年收益均為14萬元，確定折現(xiàn)率和資本化率為10%。確定該企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營下的評估值為（）。（無期限，不等值的情形）A.49.27萬元B.49.77萬元C.86.9

36、3萬元D.136.20萬元 【答案】企業(yè)總評估價值=第1段評估價值+第2段評估價值=49.2777+86.926=136.20（萬元）三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定（一）收益額收益額是未來預(yù)期收益。對于收益額的確定應(yīng)把握兩點(diǎn)：1、收益額是資產(chǎn)使用帶來的未來收益期望值，是通過預(yù)測分析獲得的。2、收益額必須是由被評估資產(chǎn)直接形成的，不是由該項(xiàng)資產(chǎn)形成的收益分離出來的。關(guān)于收益額的構(gòu)成，以企業(yè)為例，目前有幾種觀點(diǎn)：第一：稅后利潤；第二現(xiàn)金流量；第三利潤總額至于選哪種作為受益額，要是具體情況確定，同時與折現(xiàn)率和資本化率口徑保持一致。（二）折現(xiàn)率和資本化率（資本化率與折現(xiàn)率本質(zhì)上無區(qū)別）一般來講，折現(xiàn)率包括：1、無風(fēng)險報酬率2、風(fēng)險報酬率（財務(wù)風(fēng)險、市場風(fēng)險、管理風(fēng)險）包括財務(wù)風(fēng)險，主要是資金的問題；市場風(fēng)險，生產(chǎn)出來的產(chǎn)品在市場上是否有競爭力；管理風(fēng)險是資產(chǎn)能不能達(dá)到它的最佳使用效果，如果達(dá)不到它的收益也不好確定。帶來收益的能力很容易受到影響，導(dǎo)致資產(chǎn)不能正常使用，也可能帶來風(fēng)險。無風(fēng)險報酬率是以國庫券、銀行存款利率來確定的，而風(fēng)險報酬率是根據(jù)社會行業(yè)平均收益水平確定。3、通貨膨脹率（三）收益期限是指資產(chǎn)發(fā)生效用的年限，可以根據(jù)國家規(guī)定的一些年限來確定，還可以根據(jù)資產(chǎn)本身的情況來確定；還可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)壽命來確定。經(jīng)濟(jì)壽命并不是法定壽命。比如我國規(guī)定車輛的報廢年限為15年，在確定它的收益期限時