高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案

1、執(zhí)行方案示范文本 | Excellent Model Text 資料編碼：CYKJ-FW-886編號：_高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案審核：_時間：_單位：_高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案用戶指南：該執(zhí)行方案資料適用于為特定問題制定周密、詳細、精確的安排的策劃文件，內(nèi)容包括任務目的，任務事項與任務過程，配套緊密的銜接與執(zhí)行，是順利和成功完成的關鍵保證和基礎?？赏ㄟ^修改使用，也可以直接沿用本模板進行快速編輯。求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應盡量要求在底板以下，墻體外側相應部位加設防水層(可用卷材、涂膜等)；預埋件的埋設應嚴格按規(guī)范施工；養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應嚴格監(jiān)

2、控，此項是承建商經(jīng)常忽視的工序，但對砼的防水能力有較大的影響。c) 采用水泥砂漿防水層，除按設計及規(guī)范施工外，應注意陰陽角應做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。3回填土工程回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結構的)、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會導致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設管道，使地面開裂等問題。因此，應對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監(jiān)控，有問題應堅決要求返工，否則后患無窮。4樓面、屋面砼工程樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應重點注意

3、。a) 鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題，均造成以后樓板的開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應重點檢查，同時應監(jiān)督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。b) 砼澆注：除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見質(zhì)量問題，物業(yè)參與監(jiān)理的人員應重點對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進行監(jiān)理，有剪力墻結構的亦為重點監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問題，通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水，還會出現(xiàn)難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實，出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面，導致

4、維修困難，故對以上部位砼的振搗應嚴格監(jiān)控。5砌筑工程建成物業(yè)常有墻體與梁底的結合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象，造成此問題，通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對，砂漿不飽。因此，在砌筑工程中應對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監(jiān)督，墻頂與梁底間的砌磚，應把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。6裝飾工程a) 外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關鍵，應嚴格監(jiān)督。b) 內(nèi)墻面及天花板：內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，應注意砂漿的攪攔均勻，以免造成墻體飾面開裂，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設砂布等材料后再抹灰。c) 地面：廚、廁地面，作為濕

5、區(qū)應重點監(jiān)理，注意砂漿密實及查坡泄水方面。7門窗工程木門與墻體接合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶通常會出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應按有關施工規(guī)范及設計方案嚴格監(jiān)理施工。8給排水工程a) 給水工程：如供水管道埋設在墻內(nèi)，則應在隱蔽前做試水、試壓試驗。b) 排水工程：原有常用的鑄鐵管，常因質(zhì)量問題，出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問題，使物業(yè)管理公司維修困難、管理費用增多，在可能的情況下建議改用PV水管。第四節(jié) 驗收階段介入接管驗收定義：物業(yè)公司在接管委托方的物業(yè)時，以物業(yè)房屋質(zhì)量和滿足使用功能為主的驗收，內(nèi)容包括：資料、房屋本體、道路、工建配套、設施設備、

6、綠化景觀等。成立驗收小組制定驗收計劃：1由物業(yè)總經(jīng)理在物業(yè)管理合同規(guī)定的接管日期前一個月成立物業(yè)接管小組，并委任組長，組員包括各工程技術人員、職能部門人員、管理處人員并經(jīng)過相關專業(yè)的教育或培訓。2物業(yè)接管小組組長擬定物業(yè)接管計劃并報總經(jīng)理審批，物業(yè)接管計劃應包括以下內(nèi)容：a) 物業(yè)接管驗收項目清單；b) 小組人員分工；c) 接管日程安排；d) 其他（如提前介入在建工程驗收等）。3小組組長擬定接管計劃時應注意，圖紙資料應至少提前于現(xiàn)場十五天完成驗收。圖紙資料的驗收1應予驗收的圖紙資料一般應包括：a) 全套工程竣工圖紙（具體以政府檔案管理要求）；b) 施工承包合同復印件；c) 機電設備使用說明書；

7、d) 電梯使用許可證；e) 隱蔽工程驗收記錄（涉及物業(yè)管理過程的項目）；f) 供水、供電的指標批文；g) 供氣系統(tǒng)驗收證明（含指標批文）；h) 智能化系統(tǒng)驗收證明；i) 消防系統(tǒng)驗收證明；j) 接地電陰檢測記錄；k) 防雷引下線焊接記錄；l) 地下管網(wǎng)竣工圖；m) 設備供貨合同復印件；n) 其他資料。物業(yè)的驗收1房屋及分戶（層）設施的驗收a) 房屋墻、地、門、窗裝修情況；b) 供水、供電情況；c) 水、電設施，潔具及其他設施（按設計及房屋銷售合同規(guī)定）；d) 智能化設備情況；e) 其他（按房屋使用功能劃分，各功能房屋具有各不同功能設施）。2驗收要求a) 房屋本體和分戶(層)設施符合設計要求和具

8、備使用條件。b) 質(zhì)量和使用功能必須符合房屋接管驗收標準，驗收責任人將驗收情況記錄于房屋及公共設施接管驗收交接表、工程驗收表和房屋及公共設施清單，并提交接管小組組長。3公共設施驗收a) 給排水系統(tǒng)；b) 供電系統(tǒng)；c) 燃氣系統(tǒng)；d) 空調(diào)系統(tǒng)；e) 消防系統(tǒng)；f) 通訊系統(tǒng)；g) 安防系統(tǒng)；h) 電梯系統(tǒng)；i) 園林綠化系統(tǒng)；j) 道路、照明系統(tǒng)；k) 管理配套系統(tǒng)（含管理房、停車場、車棚、垃圾房等）。4驗收要求：a) 公共設施完善，符合小區(qū)的規(guī)劃的記載；b) 給排水系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、管理配套設施系統(tǒng)的質(zhì)量和使用功能應符合房屋接管驗收標準。c) 對燃氣系統(tǒng)，接管小組應索取有

9、關專業(yè)公司驗收合格證明。d) 對安防、智能化系統(tǒng)及電梯工程接管小組應索取有關專業(yè)公司和政府監(jiān)管部門的驗收合格證明。e) 消防系統(tǒng)要求有消防部門檢驗驗收合格證明。f) 系統(tǒng)的質(zhì)量和使用功能應符合設計圖、說明書及安裝合同的有關規(guī)定。g) 園林綠化系統(tǒng)應符合綠化設計方案和綠化保養(yǎng)合同的要求。驗收責任人將驗收情況記錄于工程驗收表和房屋及公共設施清單，并將記錄表提交小組組長。5物業(yè)接管小組在接管理驗收前應組織相關人員對接管物業(yè)的圖紙及技術文件進行學習和研究，在驗收組織驗收時，應提前至少一天確定驗收時間并通知相關人員。6驗收責任人根據(jù)驗收情況將存在的問題填寫于交接問題處理單，并跟進完善情況，該單由移交單位

10、代表和驗收人簽字后，正本交移交人，副本由驗收責任人和接管小組組長交管理處存底備查。7驗收責任人對自己簽發(fā)的交接問題處理單的執(zhí)行情況進行監(jiān)控，并在完善期限滿或移交單位要求對存在問題項目重新進行驗收時，驗收責任人按規(guī)定組織人員參與驗收，驗收合格的，在備注欄內(nèi)注明，并簽字，驗收仍不合格的，要求其繼續(xù)完善。8驗收責任人在自己簽發(fā)的交接問題處理單全部完成后，提交接管組長審核。9接管小組組長根據(jù)物業(yè)接管驗收項目和驗收責任人提交的工程驗收表、交接問題處理單對物業(yè)接管驗收工作進行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)有遺漏的應驗收項目時，即時要求驗收責任人進行驗收。物業(yè)預驗收1對于在建大型物業(yè)，由于工程期長、工程量大，接管小組組長可指定小組成員適當提前于整體工程的完工前進行預驗收（初步驗收），如隱蔽工程等。 2對物業(yè)進行預驗收時，責任人應同時了解工程建設過程，小區(qū)規(guī)劃、工程建設進度、物業(yè)交付使用（入伙）時間，房屋銷售對象（業(yè)主）基本情況，房屋結構等，并做好記錄。物業(yè)的正式驗收接管1物業(yè)接管小組組長在圖紙資料，房屋及分戶（分層）設施和公共設施均完成驗收后，制作房屋及公共設施竣工和接管驗收交接表和物業(yè)整體移交驗收表，物業(yè)即正式接管。2對新建保修期內(nèi)的物業(yè)，物業(yè)整體移交驗收表應一式三份，由開發(fā)商、施工單位和物業(yè)管理公司三方簽章后各執(zhí)一份。