鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)策略

1、Word參考資料，下載后可編輯鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)策略 摘要：總結(jié)了目前鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的開發(fā)前困境，基于土地流轉(zhuǎn)分析鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)覺狀，探究在利益相關(guān)者視角下鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)的主要過程，并依據(jù)當(dāng)前鄉(xiāng)村旅游開發(fā)中的土地流轉(zhuǎn)模式，提出鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)的建議，尋求二者間相互影響相互推動的可持續(xù)開展思路，推進(jìn)鄉(xiāng)村和諧開展。 關(guān)鍵詞：土地流轉(zhuǎn);鄉(xiāng)村旅游;旅游房地產(chǎn);利益相關(guān)者 20_年_廳和_院_廳聯(lián)合印發(fā)關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度變更試點(diǎn)工作的意見，標(biāo)志著新時(shí)期我國農(nóng)村進(jìn)入試點(diǎn)階段。各地陸續(xù)出臺相應(yīng)政策實(shí)施，如20_年_省_廳關(guān)于扎實(shí)推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)實(shí)施方案要求將休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅

2、游項(xiàng)目建設(shè)用地，納入土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃合理安排，并提出大力開展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游，拓展農(nóng)業(yè)多功能性;20_年_區(qū)農(nóng)業(yè)廳等16部門關(guān)于加快開展休閑農(nóng)業(yè)的指導(dǎo)意見鼓舞農(nóng)村利用集體建設(shè)用地和農(nóng)家建筑開發(fā)休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游度假項(xiàng)目。鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)在提高農(nóng)村經(jīng)濟(jì)效益，改變傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式等方面起著至關(guān)重要的作用，而土地流轉(zhuǎn)的順利進(jìn)行也為鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目落地提供重要保障。因此，在新時(shí)代鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略下，以土地流轉(zhuǎn)為根底鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)中平衡好_、村集體、農(nóng)民和企業(yè)的利益是一道必答題。 1鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的開發(fā)前困境 11規(guī)劃布局缺乏統(tǒng)一 由于多數(shù)農(nóng)村在之前的建設(shè)時(shí)布局規(guī)劃沒有統(tǒng)一，村內(nèi)建筑雜亂無章，沒有統(tǒng)

3、一的建筑風(fēng)格，布局分散，加上建設(shè)布局的不合理性，導(dǎo)致土地資源的大量白費(fèi)。村內(nèi)道路建設(shè)不完善，且道路窄小。村內(nèi)公共根底設(shè)施資源短缺，一方面沒有可供欣賞的景物，另一方面沒有充分利用環(huán)境資源，造成整體村容村貌較差。在保持農(nóng)村根本風(fēng)貌的根底上，需要盡快解決村莊無序建設(shè)、建筑文化不統(tǒng)一、土地白費(fèi)等問題。尤其對村民居住區(qū)要重新配備好排污設(shè)施，以此減緩對村落環(huán)境的污染。 12各村村民住宅建設(shè)新舊不一 鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的開發(fā)大多涉及多個(gè)村落，村落雖然相鄰分布，但是位于外側(cè)道路附近的住宅外觀建設(shè)較新且建設(shè)質(zhì)量好，而內(nèi)側(cè)村落的村民住宅由于建筑年代不一，造成了房屋新舊程度以及外觀有很大差異，許多房屋居住年久，有著不同程

4、度的破損。另外有些住宅由于居住年限較久，造成房子的外貌存在很大差異，加上沒有充足的經(jīng)濟(jì)來源，許多已經(jīng)居住了很久的住宅沒有資金去維修，以至于許多建筑沒有得到及時(shí)維護(hù)1。13村政根底設(shè)施不完善首先是給水設(shè)施，村民都采納壓井取水的方式，取水方式較為古老且不方便。其次是排水設(shè)施，在開發(fā)之前為排水方便，各戶村民在自家修建排水溝，布局混亂且沒有根本的污水處理方式，大局部村民都是直接將污水排入河流中，導(dǎo)致村落溪流水渠被污染。最后是綠化景觀，有些村莊的自然生態(tài)景觀相對來說較為完整，沒有受到嚴(yán)峻的人力破壞，但是由于大局部村民還是采納傳統(tǒng)的鍋灶燒飯，許多可供利用的景觀資源被破壞，沒有得到有效的愛護(hù)。 2土地流轉(zhuǎn)下

5、鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的開發(fā)覺狀 一方面，土地流轉(zhuǎn)的順利進(jìn)行可以更好地解決鄉(xiāng)村旅游用地問題，也能夠推動鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的開發(fā)，加快農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的開展。另一方面，鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)可以增加農(nóng)民就業(yè)時(shí)機(jī)，既實(shí)現(xiàn)旅游扶貧的目的，又推進(jìn)了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)一步開展。因此，二者之間互相影響，互相推動。在鄉(xiāng)村振興的號角下，通過鄉(xiāng)村旅游的開展，以特別的農(nóng)村產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢帶著村民脫貧致富，而鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的開發(fā)為農(nóng)村探究出了一條鄉(xiāng)村旅游與新農(nóng)村建設(shè)相結(jié)合，增加產(chǎn)業(yè)附加值的致富新路子。 21整理土地，分批流轉(zhuǎn) 土地整理主要是以鄉(xiāng)村旅游為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在_牽頭下運(yùn)用財(cái)政專項(xiàng)資金，對村集體建設(shè)用地、宅基地、農(nóng)用地進(jìn)行整理，將原有零散用地歸并整合，以合

6、理利用土地資源，通過這一方式，實(shí)現(xiàn)用地的集中與增加2。但有些地方在土地整理的過程中沒有完全將農(nóng)戶集中安置，而是保存了核心景區(qū)內(nèi)的農(nóng)房用于開展特色小鎮(zhèn)3。成立農(nóng)村土地銀行農(nóng)村合作社。開發(fā)前期在_引領(lǐng)下，由引入的投資開展企業(yè)、村集體和村民共同成立了“農(nóng)村土地銀行”的農(nóng)民合作組織，首先由村集體將農(nóng)戶手中分散的土地通過流轉(zhuǎn)的方式，統(tǒng)一集中在村集體的手中，然后再由村集體統(tǒng)一流轉(zhuǎn)給引入的投資開展企業(yè)經(jīng)營，形成了_、村民、村集體和企業(yè)四贏的局面。農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)一旦存入“土地銀行”便會有一定的比較穩(wěn)定的利息收入，而且“土地銀行”所獲得局部利潤會依據(jù)農(nóng)民存入面積進(jìn)行二次分紅。 22改變與置換新建宅基地 _

7、一方面采納“不征地不拆遷”的方式，對村內(nèi)的道路主干道兩側(cè)的農(nóng)房進(jìn)行保存及改變，通過讓村民參與入股經(jīng)營，以增加產(chǎn)業(yè)附加值來提高村民收入;另一方面對無法置換的宅基地進(jìn)行新建農(nóng)房，進(jìn)行外觀改變，保存主體結(jié)構(gòu)，形成規(guī)模化的開展4。 23農(nóng)用地流轉(zhuǎn)促成休閑農(nóng)業(yè) 農(nóng)用地主要流轉(zhuǎn)給種植大戶，以種植經(jīng)濟(jì)作物為主，主要集中在改變核心區(qū)以外的其他村組;另外，通過對周邊農(nóng)用地集中整治，打造了觀光、體驗(yàn)、旅游等主題農(nóng)業(yè)帶，并成立花生、山里鄰居食用菌、山里人家養(yǎng)殖、桃源瓜果等產(chǎn)業(yè)合作社，小規(guī)模種植可以直接找村民流轉(zhuǎn)，規(guī)模較大則通過村集體集中流轉(zhuǎn)，通過農(nóng)用地流轉(zhuǎn)促成休閑農(nóng)業(yè)，可供游客采摘和游玩56。 3利益相關(guān)者視角下鄉(xiāng)

8、村旅游地產(chǎn)開發(fā)過程分析 31鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)中的核心利益相關(guān)者及訴求分析 311_。_在鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)中發(fā)揮著重要的引領(lǐng)作用，在經(jīng)濟(jì)社會變革以來，許多地方_采納“土地財(cái)政促開展”的模式，其中地方_政績的重要表現(xiàn)之一就包括經(jīng)濟(jì)開展成果的好壞。_在開發(fā)中的利益訴求如下:一是要開發(fā)好土地、完成有效耕地面積持續(xù)增加的任務(wù);二是通過土地流轉(zhuǎn)的不斷推進(jìn)，獲得一定的土地資源，打破制度的約束;三是加快農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)開展，改善農(nóng)村以往的生產(chǎn)方式;四是吸引更多的旅游地產(chǎn)投資企業(yè)投資項(xiàng)目，進(jìn)而為農(nóng)村提供更多的就業(yè)時(shí)機(jī)，使地方財(cái)政收入不斷增加;五是可以實(shí)現(xiàn)公共根底設(shè)施的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村設(shè)施的升級，使現(xiàn)代化的生活、生產(chǎn)方式

9、與農(nóng)村傳統(tǒng)生活方式得到一定的融合，推動鄉(xiāng)村的可持續(xù)開展7。312旅游地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)企業(yè)。投資開發(fā)相關(guān)企業(yè)是攜帶大量資本與技術(shù)的組織，在鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)中起著至關(guān)重要的作用。在開發(fā)中投資開發(fā)相關(guān)企業(yè)利益訴求大致可以分為3類:一是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后土地資源的增值潛力;二是依托產(chǎn)業(yè)開展后帶來的經(jīng)濟(jì)利益;三是以地開展鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)，賺取經(jīng)濟(jì)利潤等。在鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，投資開發(fā)企業(yè)不僅可以獲得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)酬勞，此外，隨著開發(fā)項(xiàng)目的投資、開發(fā)、運(yùn)營管理及營銷推廣，會逐步形成具有一定文化特色的品牌影響力，為企業(yè)將來在投資相關(guān)鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)帶來很好的品牌效應(yīng)8。313農(nóng)村集體組織。村集體作為村民自治和管理組織，承當(dāng)

10、著統(tǒng)一集中和管理土地的工作。在鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)中，村集體組織的利益訴求有:首先利用土地的統(tǒng)一整理，逐步實(shí)現(xiàn)村莊、房屋、道路、田地等的綜合治理，使村集體工作有效進(jìn)行，并降低本錢;其次是獲得更多的優(yōu)質(zhì)農(nóng)地，使土地實(shí)現(xiàn)規(guī)模集約利用，加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的穩(wěn)步開展;最后是盼望可以獲得更多的用地指標(biāo)和資金來源，為農(nóng)村生態(tài)文明環(huán)境和社區(qū)公共服務(wù)中心建設(shè)提供一定的資金，以此為村集體組織緩解一局部經(jīng)濟(jì)壓力。314村民。村民雖然擁有土地的直接使用權(quán)，但由于受傳統(tǒng)思想和教育文化程度不同的影響，對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)缺少深入認(rèn)知。為此，村民的利益訴求是:一方面，在面臨農(nóng)用地、宅基地等馬上被占，以及流轉(zhuǎn)后利益分配不均等問題時(shí)，采納消

11、極的態(tài)度去面對。因此在開發(fā)中，村民們比較注重開發(fā)后農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件是否能夠得到改善，能否增加農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量，以及收入是否能夠增長。另一方面，村民作為最直接的受益者，他們還比較擔(dān)憂在土地流轉(zhuǎn)后由于面臨沒有直接的土地收入，開發(fā)能否持續(xù)保障村民的生活和收入水平，提供就業(yè)時(shí)機(jī)，并以此改善村民們的生活質(zhì)量。依據(jù)上述鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)中四方核心利益相關(guān)者的訴求分析，得出鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)中的核心利益相關(guān)者關(guān)系，如圖1所示。 32鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)中因土地流轉(zhuǎn)而造成的主要矛盾 321土地流轉(zhuǎn)程序不標(biāo)準(zhǔn)。一方面，土地流轉(zhuǎn)合同不標(biāo)準(zhǔn)。局部村民之間的土地流轉(zhuǎn)，沒有書面合同，只是口頭說明，有的即使簽訂了合同，但是合同內(nèi)容不夠完整

12、，雙方的權(quán)利義務(wù)等規(guī)定也不明確，這些情況都很容易造成糾紛。另一方面各方主體錯(cuò)位與缺失。企業(yè)和村集體認(rèn)為，與每戶村民簽訂合同的過程太過瑣碎，因此，村委會在村民不知情且沒有簽字托付的情況下，替代村民與企業(yè)直接簽訂了相關(guān)合同，造成許多責(zé)任不明的情況，在前期開發(fā)中許多問題就是因?yàn)橥恋亓鬓D(zhuǎn)不標(biāo)準(zhǔn)、程序不到位而引起的9。322村民受傳統(tǒng)思想束縛導(dǎo)致前期開發(fā)停滯。在前期開發(fā)中，由于要進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，許多村民受傳統(tǒng)思想束縛，經(jīng)濟(jì)意識淡薄，一些村民對土地承包經(jīng)營權(quán)是否可以流轉(zhuǎn)的問題仍是茫然的。在村民看來，現(xiàn)有的穩(wěn)定生活勝于一切，因此，村民缺乏動力和意愿去進(jìn)行生產(chǎn)方式的改變。村民祖祖輩輩與土地為伴，以土地為生，盡管

13、現(xiàn)在有些村民并不完全依靠于土地產(chǎn)出收入，但是固有的保守思想觀念依舊根深蒂固，傳統(tǒng)的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)形態(tài)依舊存在，村民依舊把土地看成安身立命的根本。所以這對鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的前期開發(fā)造成了一定的阻礙。323各方信息傳達(dá)不通暢。在前期開發(fā)中，由于沒有良好的溝通方式，導(dǎo)致_、村民、村集體、企業(yè)合作關(guān)系中，缺乏信息傳達(dá)機(jī)制，產(chǎn)生了許多矛盾10。因此，處理好各方關(guān)系并有效傳達(dá)各方意見的關(guān)鍵，需要建立標(biāo)準(zhǔn)的信息傳達(dá)制度。因?yàn)?，不?biāo)準(zhǔn)的信息傳達(dá)會造成前期開發(fā)的無序性。由于信息傳達(dá)不暢，村民的主體地位沒有得到充分地尊重，產(chǎn)生了誤解導(dǎo)致前期工作無法推進(jìn)，企業(yè)沒有充分了解村民的想法就隨意建設(shè)，_也沒有起到良好的監(jiān)督與服務(wù)作用

14、，以致于造成了許多矛盾。324各方利益訴求不同造成糾紛。鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)前期開發(fā)中各方的收益分配關(guān)系過于混亂，這對于鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)十分不利。_、村集體組織、村民及旅游地產(chǎn)投資相關(guān)企業(yè)都是鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)的核心利益相關(guān)者。因?yàn)楦鞣剿幍慕嵌燃敖?jīng)濟(jì)利益不同，各方的訴求也不盡相同，產(chǎn)生許多問題，主要矛盾是在開發(fā)前期與后期運(yùn)營中利益分配不明11。在進(jìn)行開發(fā)時(shí)，因農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中相繼產(chǎn)生的大大小小的矛盾問題不斷出現(xiàn)，_盼望能夠?qū)﹂_發(fā)本錢進(jìn)行壓縮，以最小的投資來獲得土地;村民想增加自己額外的經(jīng)濟(jì)及精神補(bǔ)償;村集體則為獲得更多根底設(shè)施而想增加利益:企業(yè)則在考慮怎樣才能得到利益最大化，這樣就很難或根本無

15、法找到利益平衡點(diǎn)。怎樣處置在不同利益所有者的分配問題，是解決鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵。 33鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)中主要矛盾的解決思路 331_部門強(qiáng)化鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)的服務(wù)和監(jiān)控工作。在鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)中得到_的支持才能夠保障開發(fā)的順利進(jìn)行，從開展土地流轉(zhuǎn)前到開發(fā)后，_應(yīng)發(fā)揮其服務(wù)和監(jiān)控的作用，從項(xiàng)目的可行性到資金的投入都給予最大程度的支持。除了通過建立合理標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)管機(jī)制監(jiān)督項(xiàng)目的實(shí)行，加大服務(wù)力度對村民提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)外。另外，還對村民群眾開展一系列的宣講活動，向人民群眾普及土地綜合整治中會涉及的法律法規(guī)，把村民的話語權(quán)放在首要位置，傾聽民眾意愿，以此來監(jiān)督開發(fā)的流程，制定合理標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督機(jī)制，推動鄉(xiāng)

16、村旅游地產(chǎn)的有序開發(fā)。332企業(yè)充分調(diào)動農(nóng)民積極性，最大程度愛護(hù)農(nóng)民權(quán)益。在鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)中各方最大限度保障農(nóng)民權(quán)利，并與村民簽署協(xié)議，確保農(nóng)民收益獲得最大化。村民獲得經(jīng)濟(jì)來源的方式主要有入股合作社后依據(jù)經(jīng)濟(jì)效益和入股比例獲得一定的分紅以及企業(yè)為村民提供多方面的就業(yè)崗位，從而獲得工資收入，此外企業(yè)優(yōu)先安排村民社員就業(yè)，保障村民的主體權(quán)利，還主動提出為村民提供上門維修等力所能及的工作，調(diào)動了農(nóng)民的積極性。333村集體建立有效的信息收集和信息機(jī)制。村集體在鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)中不僅在前期開發(fā)中發(fā)揮其統(tǒng)一集中土地進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的作用，在開發(fā)中還建立了有效地信息收集和信息機(jī)制，為村民與_、村民與企業(yè)、企業(yè)

17、與_之間有效地傳達(dá)各方意愿。在開發(fā)初期由于各方溝通不及時(shí)產(chǎn)生了許多的問題，在邀請專家進(jìn)行分析的同時(shí)迅速制定了相關(guān)制度條例，溝通各方的需求。村集體建立的信息收集機(jī)制可以及時(shí)地了解_、村民、企業(yè)需求的動向，以此來調(diào)整開發(fā)策略，防止出現(xiàn)漏洞和弊端，實(shí)現(xiàn)各方利益訴求的最大公平性。334建立多方合作機(jī)制，達(dá)成利益共享。通過建立多方合作機(jī)制，各方協(xié)調(diào)分工，及時(shí)有效的解決前期開發(fā)中所遇到的利益分配問題。在多方合作機(jī)制中，企業(yè)擁有管理技能，但缺少了解本土文化的員工，村民了解本土文化，但卻缺少專業(yè)的管理技能。由于雙方?jīng)]有有效的結(jié)合，因此無法使開發(fā)朝著有利的方向開展，所以，在開發(fā)中企業(yè)向村民提供崗位的專業(yè)技能培訓(xùn)

18、并雇傭一些村民作為工作人員，使得開展工作時(shí)更加專業(yè)。這樣使各方互通有無，揚(yáng)長避短，發(fā)揮各自的優(yōu)勢。_嚴(yán)格也監(jiān)督企業(yè)與村民（員工）的工作，確保村民目標(biāo)與企業(yè)目標(biāo)的一致性，使得各方相互合作、監(jiān)督及制約。利益的相關(guān)性使得各方會互相考慮，包括_目標(biāo)、村民目標(biāo)、企業(yè)目標(biāo)及村集體目標(biāo)，不會損害任何一方的利益，很好地解決了鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的開發(fā)問題。綜合以上解決思路得出前期開發(fā)中_、村民、企業(yè)、村集體四者之間的利益訴求如圖2所示。 4土地流轉(zhuǎn)下鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的主要開發(fā)策略 土地流轉(zhuǎn)下鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的主要開發(fā)策略見圖3。 41引進(jìn)“_引領(lǐng)，農(nóng)戶參股，企業(yè)經(jīng)營”的開發(fā)方式 首先_與投資開發(fā)企業(yè)可以合作共同成立投資開展公司，再在_的牽引下由村集體統(tǒng)一集中土地分批進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，隨后村集體、村民、投資開展公司共同組建“農(nóng)村土地銀行”合作社進(jìn)行統(tǒng)一開發(fā)管理。村集體將分散在農(nóng)戶手中的土地通過流轉(zhuǎn)的方式，集中在村集體的手中，然后再由村集體按照事先約定好的方式，統(tǒng)一流轉(zhuǎn)給合作社經(jīng)營，農(nóng)戶可以通過入股的方式參與企業(yè)經(jīng)營，持股分紅，入股后土地具有的承包關(guān)系沒有發(fā)生改變，企業(yè)得到土地的經(jīng)營權(quán)，在流轉(zhuǎn)土地后，企業(yè)還要負(fù)責(zé)合作社后期的經(jīng)營管理。 42提出“農(nóng)村建設(shè)得更像農(nóng)村”的開發(fā)理念 鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的前提是要愛護(hù)好村莊原始