新樓盤銷售方案以及策劃方案概述

1、御花園銷售方案以及策劃方案框架 銷售策劃方案概述 ：本銷售策劃方案為解決金信.御花園項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項目的銷售價格怎么走，如何宣傳造勢等問題。 一、 項目銷售方案策劃所包涵內容： 1、 市場銷售方案調查 ：金信.御花園項目特性分析：a、建筑規(guī)模與風格；b、建筑布局和結構；c、景觀和建筑功能配置；d、物業(yè)管理；e、開發(fā)商背景；f、結論和建議 ；2、目標客戶分析 ：經(jīng)濟背景：經(jīng)濟實力/行業(yè)特征/公司；家庭 文化背景；推廣方式；媒體選擇；創(chuàng)意及表達方式3、價格定位 理論價格/成交價格/價格策

2、略 4、入市時機及入市姿態(tài) 5、廣告策略 廣告的階段性劃分；階段性的廣告主題；階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)；廣告效果監(jiān)控 6、媒介策略 媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算 7、推廣費用 現(xiàn)場包裝（營銷中心：示范單位：圍板等）：印刷品（銷售文件：售樓書等）：媒介投放 二、銷售策劃方案內容： 1、 銷售現(xiàn)場準備；2、  銷售代表培訓 ；3、 銷售現(xiàn)場管理；4、  房號銷控管理 ；5、銷售階段總結；5、  銷售廣告評估 ；6、 客戶跟進服務；

3、7、  階段性營銷方案調整 三、銷售策劃方案的內容及步驟 1、項目研究，即項目銷售市場銷售策劃方案及銷售狀況的研究，詳細分析項目的銷售狀況：購買人群：接受價位：購買理由等。 2、市場銷售方案調研，對所有競爭對手的詳細了解，所謂“知己知彼：百戰(zhàn)不殆”。 3、項目優(yōu)劣勢分析，針對項目的銷售策劃方案狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。 4、項目再定位，根據(jù)以上調研分析，重新整合所有賣點，根據(jù)市場銷售方案需求，做項目市場銷售方案定位的調整。  五、項目銷售策劃方案思路： 1、 銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤

4、的營銷手法區(qū)別開來，避免盲目跟隨風2、 主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統(tǒng)一的主題。 一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的。 3、操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷：前后不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。 六、項目銷售策略： 1、項目入市時機選擇 理想的入市時機：入市時機并不是指時間概念上的時機，而是指根據(jù)自身情況和市場銷售方案狀況來決定什么時候開始進入市場銷售方案，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓；是建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣

5、；是按部就班：調整完步伐后再賣還是急急忙忙：倉促上馬；是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。 根據(jù)多年的經(jīng)驗和教訓一個項目理想的入市姿態(tài)，一般應具備： 1：開發(fā)手續(xù)與工程進展程度應達到可售的基本要求； 2：你已經(jīng)知道目標客戶是哪些人； 3：你知道你的價格適合的目標客戶； 4：你已經(jīng)找出項目定位和目標客戶背景之間的諧振點； 5：已確定最具震撼力的優(yōu)勢并能使項目有始至終地保持一個完整統(tǒng)一形象的中心主題； 6：已確定目標客戶更能接受的合理銷售方式； 7：已制定出具競爭力的入市價格策略； 8：制定合理的銷控表

6、； 9：精打細算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案； 10：組建一支專業(yè)銷售隊伍并擬定一個完善培訓計劃； 11：盡力完善現(xiàn)場氛圍； 12：你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市； 13：其他外部條件也很合適。 （二）項目廣告宣傳計劃 當我們確定了產品的廣告訴求點和廣告基調后，制定切實可行的廣告計劃便成為實現(xiàn)最終銷售目的的必要步驟。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個部分。推廣計劃應根據(jù)具體項目的不同特點，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢，充

7、分利用時效長而針對性強的專業(yè)媒體資源，來實現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售！ （三）銷售部署 房地產銷售策劃方案的階段性非常強，如何把握整體沖擊力：彈性與節(jié)奏：步驟與策略調整，體現(xiàn)了操盤者的控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負。通常銷售部署應遵循的幾個原則是：保持進度與策略節(jié)奏一致預熱期：開盤期：強銷期：保溫期；防范銷售階段性問題如工期：質量：配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。  第四節(jié)：銷售策劃方案的原則 1、創(chuàng)新原則 隨著時代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產銷售理論越來越不適應市場銷售方案

8、的要求，更無法為當前許多房地產企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產企業(yè)的大量營銷實踐來看，包括折讓：有獎銷售：先租后買：降低利率等各類措施，大多能產生更強烈：更快速的反應，能引起消費者對房產的注意，這為我們探討買方市場銷售方案條件下的營銷創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。 2、資源整合原則 整合營銷是在營銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎上，通過市場銷售方案渠道，圍繞具體項目，有多個專業(yè)性營銷機構形成多種專業(yè)人才互補型：互利型的共同組織，并由其對諸如資金、智能、品牌、社會關系等房地產營銷相關要素進行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全

9、過程的系統(tǒng)控制，并進而實現(xiàn)預定營銷目標的一種新型的：市場銷售方案化的房地產營銷模式，整合營銷克服了一般營銷模式"中間強、兩頭弱"的缺陷，同時避免了策劃商與銷售代理商之間各自為政、互不協(xié)調的局面。整合營銷圍繞具體項目進行資源整合，提高房地產行業(yè)內部專業(yè)化分工與協(xié)作，其優(yōu)勢在于、智能互補、利益共享、風險共擔。 3、系統(tǒng)原則 房地產營銷策劃是一個綜合性：系統(tǒng)性的工程，需要在先進的營銷理論指導下運用各種營銷手段：營銷工具來實現(xiàn)房地產價值的兌現(xiàn)，實質上是一個從了解時市場銷售方案：熟知市場銷售方案到推廣市場銷售方案的過程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬別，注定房地產

10、營銷策劃從單一化趨向全面化，營銷服務從注重表面趨向追求內涵。它不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征，還要體現(xiàn)市場銷售方案特征和消費習慣及發(fā)展要求，體現(xiàn)市場銷售方案的要求。 房地產營銷首先應從產品做起，從提高樓盤綜合素質做起，從滿足消費者的需求做起。區(qū)域細分：客戶細分：功能細分愈趨深入，人本主義思想開始體現(xiàn)。重視綠化：增加智能化設施：集中供熱和供飲用水：建設底層架空：錯層：大采光凸出窗臺：陽光客廳：可移動透光屋頂：自動報警系統(tǒng)：架設空中走廊：提供網(wǎng)絡服務：營造知識家園.可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場銷售方案需求發(fā)展趨勢的"賣點"一經(jīng)發(fā)布，就能掀起新一輪的熱銷。創(chuàng)新大大豐富了營銷

11、策劃的內涵，也進一步證實、在買方市場銷售方案下，只有以人的需求為本，深入市場銷售方案：把握市場銷售方案，制定切實可行的營銷方案，才有在激烈競爭中脫穎而出的希望。 4、可操作性原則 銷售策劃方案不能脫離社會現(xiàn)實。策劃時一定要考慮國情：民情和民風，充分考慮操作中可能會遇到的種種困難，制定好相應的應對措施。與政府部門或權威部門合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。 5：檢驗銷售策劃方案的成果 隨著市場銷售方案競爭態(tài)勢的不斷發(fā)展，各種復雜的因素對銷售策劃方案的進行都會產生影響，有可能銷售策劃方案的初始定位已經(jīng)不符合當前的現(xiàn)實狀況，那就必須對策劃進行重新定位。重新定位的重點仍然是遵循對于消費心理和競爭態(tài)勢的準