小區(qū)物業(yè)管理職責(zé)與工作模式探討

1、小區(qū)物業(yè)管理職責(zé)與工作形式討論小區(qū)消防管理是物業(yè)部門的重要職責(zé)，是預(yù)防小區(qū)火災(zāi)發(fā)生，最大限度地減少火災(zāi)損失的根底性工作。筆者結(jié)合對小區(qū)物業(yè)管理部門的消防職責(zé)，對小區(qū)消防工作形式進(jìn)展了討論。1住宅小區(qū)物業(yè)消防管理現(xiàn)狀根據(jù)筆者工作經(jīng)歷，消防隊員向居民小區(qū)出警的種類主要有火災(zāi)、電梯困人、開住戶門等。這幾類情況不僅發(fā)生率高，而且在消防人員到場處置前及處置中都需要小區(qū)物業(yè)管理部門的參與。小區(qū)物業(yè)消防工作存在以下問題:物業(yè)管理單位存在晚上無值班人員或值班人員由保安人員兼任的情況，這對于小區(qū)的消防工作來說是非常不利的;物業(yè)管理單位只是限于做好保潔、綠化等根底性工作，對消防工作那么不夠重視;小區(qū)物業(yè)管理部門進(jìn)

2、展消防平安工作時，部分業(yè)主不配合，如業(yè)主停車占用消防車通道等問題。2小區(qū)物業(yè)管理部門的消防職責(zé)小區(qū)物業(yè)管理部門的消防職責(zé)是非常重要和明確的，事關(guān)住戶生命與財產(chǎn)平安，也是法律規(guī)定的義務(wù)。?中華人民共和國消防法?(以下簡稱?消防法?)第十八條規(guī)定:住宅區(qū)的物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)展維護(hù)管理，提供消防平安防范效勞。2.1組織員工、業(yè)主學(xué)習(xí)消防知識小區(qū)物業(yè)管理部門要利用講座、板報、視頻等各種形式，組織員工、業(yè)主經(jīng)常性地學(xué)習(xí)與住宅小區(qū)相關(guān)的消防法規(guī)和消防知識，對業(yè)主進(jìn)展宣傳教育，使業(yè)主進(jìn)步防火平安意識、具備撲滅初起火災(zāi)及自救甚至是救人的才能，使其在學(xué)習(xí)消防知識的同時，認(rèn)識到火災(zāi)的危害

3、性和做好消防工作的重要性，才會自覺遵守小區(qū)的消防平安制度，配合小區(qū)物業(yè)部門的效勞與管理，推動小區(qū)消防工作穩(wěn)步推進(jìn)和持續(xù)開展。2.2制定防火平安制度和滅火救援預(yù)案(1)小區(qū)物業(yè)管理部門要制定符合本小區(qū)實(shí)際情況的防火平安制度，建立健全防火巡邏檢查流程，制度要全，責(zé)任也要明確和細(xì)化，并且實(shí)在可行。所訂立的制度應(yīng)經(jīng)過在本小區(qū)內(nèi)公示后，業(yè)主委員會同意或者無異議方可實(shí)行。(2)小區(qū)物業(yè)管理部門可以制定消防管理與滅火救援預(yù)案，將平時日常消防管理以及真正火災(zāi)等事故發(fā)生時的處置程序都預(yù)案化，制定程序步驟，分清責(zé)任人、組織人、施行人，可印制展板放于小區(qū)醒目位置，承受業(yè)主監(jiān)視。物業(yè)管理人員要經(jīng)常性地按照預(yù)案進(jìn)展訓(xùn)練

4、，經(jīng)常性地組織演習(xí)，必要的時候可以結(jié)合業(yè)主進(jìn)展實(shí)地火情演練，實(shí)在進(jìn)步實(shí)戰(zhàn)才能，為消防人員到場施行滅火救援贏得時間。2.3負(fù)責(zé)檢查維護(hù)消防設(shè)施器材?山東省消防條例?(以下簡稱?條例?)第三十五條第一款規(guī)定住宅區(qū)的物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)展維護(hù)管理，提供防火巡查、消除火災(zāi)隱患等消防平安防范效勞。小區(qū)物業(yè)管理人員應(yīng)會使用小區(qū)內(nèi)全部的消防設(shè)施器材，特別是要純熟操作消防泵的啟用與關(guān)閉，會連接消火栓水帶，會使用滅火器撲滅初起火災(zāi)，會使用電梯鑰匙開電梯門救人。小區(qū)物業(yè)管理部門要定期對小區(qū)內(nèi)各部位消防設(shè)施、滅火器材進(jìn)展檢查、檢測、保養(yǎng)，及時排除消防設(shè)備故障，確?？梢哉Ｊ褂?。對檢查出的問題

5、設(shè)備，可以當(dāng)場維修的要立即當(dāng)場維修，不能當(dāng)場維修的要立即聯(lián)絡(luò)送修或者請專業(yè)人員到場維修，相關(guān)費(fèi)用可從維修基金支出。2.4確保消防車通道暢通2021年11月7日，山東省濟(jì)南市某小區(qū)1戶居民家中突發(fā)大火，因為消防通道被堵，造成消防車不能及時到場，最后1名男子為求生而不得不跳樓，摔傷住院。在之后進(jìn)展火災(zāi)事故調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，由于物業(yè)公司將消防通道做為出租車位盈利，導(dǎo)致消防通道被阻塞。隨著經(jīng)濟(jì)的開展，家庭轎車越來越多，小區(qū)停車難、停車亂現(xiàn)象愈發(fā)突出，占用消防車通道現(xiàn)象比比皆是、屢禁不止。消防車通道，雖然平時的作用不明顯，但是在火災(zāi)發(fā)生時就是住戶的生命通道，就像高速公路的應(yīng)急車道一樣。消防通道被占用，會造成救

6、援困難。小區(qū)物業(yè)和業(yè)主都應(yīng)該高度重視消防通道暢通問題，雙方應(yīng)親密配合，物業(yè)從嚴(yán)管理，業(yè)主自覺服從，形成長效機(jī)制，共同維護(hù)小區(qū)的平安環(huán)境。?條例?第三十六條規(guī)定物業(yè)效勞企業(yè)或者實(shí)行自治管理的業(yè)主委員會規(guī)劃、設(shè)置停車位時，不得占用消防車通道，并應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)的消防車通道設(shè)置制止占用的明顯標(biāo)識。對占用消防車通道的，物業(yè)效勞企業(yè)或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通知占用人糾正;拒不糾正的，立即報告當(dāng)?shù)毓才沙鏊?.5確保24h值班制度落實(shí)目前很多小區(qū)物業(yè)辦公室晚上是無人值班的，無法落實(shí)各項管理責(zé)任。如某小區(qū)建成后居民入住已經(jīng)多年，但該小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)大面積停電現(xiàn)象，造成電梯停用，晚上小區(qū)物業(yè)無人值班，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)關(guān)系異

7、常緊張，甚至出現(xiàn)矛盾激化的情況。某日停電后，消防人員從物業(yè)那里要來了電梯鑰匙，翻開7部電梯，而物業(yè)除了門口保安外找不到其他工作人員。目前很多小區(qū)住戶家里安裝有火災(zāi)自動報警系統(tǒng)，地下車庫安裝自動噴水滅火系統(tǒng)等自動消防系統(tǒng)，小區(qū)建有消防控制室。?條例?第二十八條第二款規(guī)定自動消防系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)二十四小時有操作人員值守，值守人員不得少于二人。2.6健全小區(qū)消防工作檔案小區(qū)物業(yè)管理部門應(yīng)將日常消防管理工作及滅火救援過程中形成的文字材料、照片、視頻、消防部門檢查下發(fā)的法律文書等所有與消防有關(guān)的資料文件及時整理歸檔，建立完好的消防工作檔案，確定專人負(fù)責(zé)，做到消防部門檢查時有據(jù)可查。3小區(qū)物業(yè)管理部門的消防工作形

8、式小區(qū)物業(yè)管理部門可采取“物業(yè)經(jīng)理(消防平安負(fù)責(zé)人)物業(yè)員工小區(qū)居民三級工作形式。這三級人員既有自己的工作職責(zé)，在履行自己職責(zé)任務(wù)的同時，也要互相監(jiān)視各方的工作，起到互相補(bǔ)充的作用。3.1落實(shí)物業(yè)經(jīng)理職責(zé)小區(qū)物業(yè)經(jīng)理在享有管理物業(yè)的權(quán)利的同時，也要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。物業(yè)經(jīng)理作為消防平安的第一責(zé)任人，統(tǒng)管本小區(qū)的消防平安工作，要維護(hù)本小區(qū)居民的利益。物業(yè)經(jīng)理要帶著員工學(xué)習(xí)消防法律法規(guī)及條例方法，制定本小區(qū)的防火平安制度，制定消防管理與滅火救援預(yù)案，確保其他各項消防職責(zé)的落實(shí)。3.2物業(yè)員工認(rèn)真履行職責(zé)物業(yè)員工可以采取2種工作形式:(1)兼職落實(shí)消防平安工作形式。這種工作形式的優(yōu)點(diǎn)是參與工作的人員較

9、多，可以全體員工都參與，或者大部分員工參與，具有點(diǎn)多面廣的特點(diǎn)，還可以節(jié)省員工工資支出。缺點(diǎn)是因為點(diǎn)多面廣，所以不夠?qū)Ｒ唬拦ぷ骺赡茏サ貌粔蚣?xì)致。(2)專職落實(shí)消防平安工作形式。這種工作形式的優(yōu)點(diǎn)是專職負(fù)責(zé)人比較精通消防業(yè)務(wù)，具有少量精干的特點(diǎn)。缺點(diǎn)是一旦分開工作崗位，就會造成工作缺口，危害小區(qū)消防平安。假設(shè)小區(qū)體量大、住戶多，那么物業(yè)公司員工人數(shù)也多，應(yīng)當(dāng)采取員工專職落實(shí)消防平安工作;反之，假設(shè)小區(qū)樓數(shù)小、住戶少，那么物業(yè)公司員工數(shù)量也少，應(yīng)當(dāng)采取員工兼職落實(shí)消防平安工作。3.3小區(qū)居民積極配合物業(yè)管理單位的各項工作要落實(shí)，離不開小區(qū)居民的配合。隨著近年來消防宣傳工作的不斷推進(jìn)，人民群眾的

10、消防意識也越來越強(qiáng)，越來越重視消防平安。?條例?第三十五條第二款規(guī)定:住宅區(qū)共用消防設(shè)施保修期內(nèi)的維修等費(fèi)用，由建立單位承擔(dān);保修期滿后的維修、更新和改造費(fèi)用，納入共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金開支范圍;沒有專項維修資金或者專項維修資金缺乏的，消防設(shè)施維修、更新和改造費(fèi)用由業(yè)主按照約定承擔(dān)，沒有約定或者約定不明確的，按照各自專有部分建筑面積所占比例承擔(dān)。小區(qū)居民應(yīng)該及時足額交納物業(yè)費(fèi)、維修基金和有關(guān)設(shè)施器材的購置保養(yǎng)費(fèi)。平時自覺做到私家車不亂停占用消防車通道，公共區(qū)域不亂放危險可燃物品，積極配合物業(yè)管理部門的宣傳教育和小區(qū)消防平安管理工作，共同創(chuàng)造平安和諧的消防平安環(huán)境。3.4使用法律程序?qū)τ诎l(fā)現(xiàn)的消防平安隱患拒不整改的，可以向有關(guān)部門反映投訴。比方，?條例?第三十六條規(guī)定對占用消防車通道的，物業(yè)效勞企業(yè)或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通知占用人糾正;拒不糾正的，立即報告當(dāng)?shù)毓才沙鏊?消防法?第二十八條規(guī)定任何單位、個人不得占用、堵塞、封閉疏散通道、平安出口、消防車通道;第六十條第二款規(guī)定個人占用、堵塞、封閉消防車通道，阻礙消防車通行的，處警告或者五百元以下罰款;第六十條第三款規(guī)定對占用、堵塞、封閉消防車通道，阻礙消防車通行，經(jīng)責(zé)令改正拒不改正的，強(qiáng)迫執(zhí)行，所需費(fèi)用由違法行為人承擔(dān)。4完畢語小區(qū)三級消防工作形式的運(yùn)轉(zhuǎn)，需要各組成部分的協(xié)同工作。物業(yè)經(jīng)理統(tǒng)籌安排、總攬全局，