鳳凰國際可行性分析

1、1 / 44鳳凰國際可行性分析一、項(xiàng)目概況鳳凰國際位于大同市中心區(qū)城區(qū)西側(cè)的振華街，北至大 同市教育學(xué)院，南至新開西二路，東至育才南街，與新世紀(jì)小 區(qū)隔街相望。南北長226米，東西寬度126米，共占地26101平方米（不包括尚未取得的土地），整個(gè)項(xiàng)目地塊基本呈一長方 形，布局規(guī)整。規(guī)劃指標(biāo)占地面積26101平方米總建筑面積142000平方米住宅面積110000平方米商業(yè)面積7000平方米會(huì)所面積3000平方米可銷售面積117000平方米配套公建含地下部分及地下車庫22000平方米容積率4.5綠化面積10000平方米綠化率38%總戶數(shù)550-600戶居住人口2200戶均面積190平方米人均居住面

2、積50平方米主力面積200平方米主力戶型三室兩廳2 / 44二、投資分析概述1投資分析的目的本案投資分析的目的是在對大同住宅市場和本案所在區(qū)域市場詳細(xì)調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合本案的初步規(guī)劃方案及產(chǎn)品定位， 對項(xiàng)目的 社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評(píng)估，判斷項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的可行性， 以合理有效地利 用資金，取得較高的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。2、投資分析的依據(jù)市場調(diào)研及定位部分確定的相關(guān)指標(biāo)，如項(xiàng)目產(chǎn)品定位、價(jià)格、銷售計(jì)劃等；本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案（項(xiàng)目開發(fā)周期，資金投入情況）；行業(yè)一般獲利能力；國家及大同有關(guān)建筑工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)等資料；大同土地、城市建設(shè)、房管部門規(guī)定的有關(guān)

3、稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3 / 443、投資分析的條件和范圍條件：本報(bào)告按照全部資金來源為自有資金的情況進(jìn)行計(jì)算， 不考 慮自有資金的機(jī)會(huì)成本。范圍：本報(bào)告研究的范圍主要側(cè)重于項(xiàng)目的成本測算和簡單財(cái)務(wù)效益指標(biāo)等內(nèi)容。三、建設(shè)方案1、方案設(shè)想總體設(shè)想本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)充分考慮區(qū)域市場的特點(diǎn)及發(fā)展商自 身情況，汲取其他項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)，以較高的性能價(jià)格比吸引客 戶，樹立物業(yè)的品牌形象。建設(shè)經(jīng)營期本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)經(jīng)營期為3年，即2004.2年2007.2年。開發(fā)方案本項(xiàng)目以滾動(dòng)開發(fā)方式，建設(shè)工期為24個(gè)月；4 / 44銷售進(jìn)度方案于開工6個(gè)月后（2004年8月）開始正式銷售，銷售周期為20-21個(gè)月，住宅結(jié)構(gòu)封頂前，

4、完成銷售總住宅面積的35% （約38500平方米），住宅交付使用時(shí)，完成銷售總住宅面積的40-45%（約44000-49500平方米）。四、投資估算1、土地成本A、拆遷成本序號(hào)項(xiàng)目面積及造價(jià)1教委回遷住戶面積8750平方米2教委其余住宅面積6250平方米3教委辦公樓面積1000平方米4教委商業(yè)面積5000平方米5可銷售價(jià)格23125000元5 / 446住宅15000M2造價(jià)13500000元7辦公樓1000M2造價(jià)1000000元8商業(yè)5000M2造價(jià)6000000元9總經(jīng)濟(jì)造價(jià)2625000元B土地成本分析以地上建筑面積約120600平方米計(jì)算（其中住宅面積約110000平方米，會(huì)所面積約3000平方米，商業(yè)面積約7000平方米，非配套公 建600平方米），可銷售面積為117000平方米，土地成本55000000元， 平均每平方米分?jǐn)偟貎r(jià)470元。2、住宅建安成本（參考北京方南家園建安成本）方南家園工程概況：該工程為方南家園為兩棟塔式住宅樓，位于