購(gòu)物中心租金制定參考與借鑒(共12頁(yè))

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上運(yùn)營(yíng)管理報(bào)告02購(gòu)物中心租金制定參考與借鑒報(bào)告引言一直以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)的租金制定都是大家的關(guān)注焦點(diǎn)。如何制定恰到好處的租金方案，既是一個(gè)難點(diǎn)，又是項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中至關(guān)重要的一環(huán)。1、 購(gòu)物中心租金定制的標(biāo)準(zhǔn)水平租金標(biāo)準(zhǔn)，通常有兩個(gè)概念組成，一個(gè)是由有效購(gòu)買(mǎi)力決定的基礎(chǔ)租金，一個(gè)是由區(qū)位、商場(chǎng)產(chǎn)品、業(yè)態(tài)組合、租約特征和運(yùn)營(yíng)能力這些特征變量決定的租金邊際價(jià)格。這些特征變量直接或間接地決定了租金的定價(jià)能力。 1、基礎(chǔ)租金定制 （注：基礎(chǔ)租金定制方法在此前決策參考報(bào)考已有詳細(xì)講解，本報(bào)告不再做詳細(xì)的分析）對(duì)基礎(chǔ)租金標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)定，人們一般采用三種方法：即成本計(jì)價(jià)法

2、、投資回報(bào)計(jì)價(jià)法和市場(chǎng)計(jì)價(jià)法。 （1） 成本計(jì)價(jià)法成本計(jì)價(jià)法即由土地資金投入、房屋折舊、大修理、資金利息、財(cái)產(chǎn)稅及流轉(zhuǎn)稅分?jǐn)偤秃侠砝麧?rùn)進(jìn)行計(jì)算測(cè)定基礎(chǔ)租金的方法。這種方法能夠反映社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)，但無(wú)法反映市場(chǎng)供求關(guān)系。 （2）投資回報(bào)計(jì)價(jià)法投資回報(bào)計(jì)價(jià)法是在成本計(jì)價(jià)法基礎(chǔ)上，將全部要素集中為資金成本，以融資成本即銀行利率作為標(biāo)尺來(lái)確定基礎(chǔ)租金的方法。這種方法通常在投資決策的概念評(píng)估時(shí)使用，但無(wú)法作為更為深入的經(jīng)營(yíng)決策的依據(jù)。 （3） 市場(chǎng)計(jì)價(jià)法市場(chǎng)計(jì)價(jià)法是從同類(lèi)市場(chǎng)平均價(jià)格作為確定基礎(chǔ)租金的依據(jù)。這種方法反映市場(chǎng)供求關(guān)系，它考慮到商戶(hù)對(duì)租金的接受程度，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)優(yōu)質(zhì)

3、商戶(hù)資源的爭(zhēng)奪競(jìng)爭(zhēng)等市場(chǎng)因素，用這種方法制訂的基礎(chǔ)租金是可以作為有效的租金執(zhí)行價(jià)格的。  采用市場(chǎng)定價(jià)法，并不是簡(jiǎn)單地采集競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的平均價(jià)格，而是要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)分析，使制訂的基礎(chǔ)租金有所預(yù)期。  決定基礎(chǔ)租金的核心因素，就是既定商圈的社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力。例如，選取一個(gè)沿海二級(jí)城市A購(gòu)物中心作為案例。該項(xiàng)目商業(yè)總建筑面積10萬(wàn)平方米，計(jì)租面積63,280平方米，周邊3公里沒(méi)有同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，通過(guò)商情調(diào)查，其購(gòu)物中心可以實(shí)現(xiàn)的零售銷(xiāo)售預(yù)期為：  A購(gòu)物中心市場(chǎng)分析表  輻射區(qū)域區(qū)域半徑（km）人口數(shù)量（人）家庭數(shù)（個(gè)）周捕獲率

4、周有效家庭數(shù)（個(gè)）平均每周家庭消費(fèi)金額（元）周消費(fèi)額月消費(fèi)額（元）第一商圈1.5-3170,72068,28825%17,0723505,975,20023,900,800第二商圈3-5942,000376,8006%22608450合計(jì)_1,112,720445,088_39,680_16,148,80064,595,200A購(gòu)物中心客流支撐分析表：一周總記平均每天客單價(jià)（元/人次）總有效家庭（個(gè)）39,6805,669_有效消費(fèi)人數(shù)（人）595208,503_有效消費(fèi)人次89,28012,754180.9  A購(gòu)物中心基礎(chǔ)租金條件基礎(chǔ)租金推算基礎(chǔ)租金商圈人口以覆蓋的街道

5、提供人口數(shù)據(jù)及地區(qū)人口密度統(tǒng)計(jì)以10%為該項(xiàng)目租金/營(yíng)業(yè)額比，項(xiàng)目預(yù)期月租金收入為645.95萬(wàn)元，每月每計(jì)租面積預(yù)期租金收入為102.08元，每天每平方米計(jì)租面積預(yù)期租金收入為3.40元3.40元/日/就是該項(xiàng)目通過(guò)市場(chǎng)計(jì)價(jià)法測(cè)定的基礎(chǔ)租金。按照平均2.5人一個(gè)家庭計(jì)算家庭個(gè)數(shù)（或消費(fèi)單位）有效消費(fèi)人數(shù)按照捕獲家庭個(gè)數(shù)×1.5計(jì)算消費(fèi)人次按有效消費(fèi)人數(shù)平均每次目的性消費(fèi)會(huì)引起0.5次的隨機(jī)消費(fèi)計(jì)算根據(jù)客流量支撐推算得出：日均12754人次消費(fèi)，人均次消費(fèi)180.9元，月?tīng)I(yíng)業(yè)額6459.5萬(wàn)元租金/營(yíng)業(yè)額比是基礎(chǔ)租金市場(chǎng)計(jì)價(jià)法采用的一個(gè)重要變量。該變量依照當(dāng)期同類(lèi)市場(chǎng)平均值為基礎(chǔ)，根

6、據(jù)項(xiàng)目的招商預(yù)期、項(xiàng)目技術(shù)條件評(píng)價(jià)等具體情況修訂而成。2、租金邊際價(jià)格 基礎(chǔ)租金通常反映項(xiàng)目無(wú)差別化產(chǎn)品和市場(chǎng)特征的租金水平。但是，每個(gè)項(xiàng)目仍然因許多個(gè)性化的因素，影響了租金實(shí)際價(jià)格的變化，因此就必須對(duì)這些個(gè)性化因素的特征變量及其變化進(jìn)行分析，并導(dǎo)出租金的邊際價(jià)格。所謂個(gè)性化因素，就是項(xiàng)目區(qū)位特征、商場(chǎng)特征、業(yè)態(tài)組合、租約特征和運(yùn)營(yíng)能力。（1） 區(qū)位特征對(duì)租金邊際價(jià)格的影響在所有決定商鋪?zhàn)饨疬呺H價(jià)格的特征變量中，區(qū)位特征的作用是顯著的。區(qū)位特征對(duì)商鋪價(jià)格影響的價(jià)格彈性/半彈性  特征變量回歸系數(shù)彈性系數(shù)半彈性系數(shù)有效購(gòu)買(mǎi)力4.994.99_中心可見(jiàn)度1.21_1.

7、29停車(chē)位1.11_1.17【有效購(gòu)買(mǎi)力】是指核心商圈人口與人口購(gòu)買(mǎi)力的乘積（以社區(qū)購(gòu)物中心為例，以項(xiàng)目為圓心，交通半徑3km之內(nèi)為核心商圈）。核心商圈每增加10%購(gòu)買(mǎi)力，標(biāo)準(zhǔn)商鋪的租金邊際價(jià)格增長(zhǎng)4.99%。  【中心可見(jiàn)度】是指從主干道看租戶(hù)標(biāo)志的百分比可見(jiàn)性。把中心可見(jiàn)度劃分為21個(gè)刻度（每5%一個(gè)刻度），從主干道看租戶(hù)標(biāo)志可見(jiàn)度每增加一個(gè)刻度，商鋪的租金邊際價(jià)格增加0.129%。  【停車(chē)位】是指每千平方米經(jīng)營(yíng)面積擁有的停車(chē)位個(gè)數(shù)，每增加一個(gè)停車(chē)位，商鋪的租金邊際價(jià)格增加0.117%。  （2）商場(chǎng)特征對(duì)租金邊際價(jià)格的影響&#

8、160;商鋪面積、距一樓層數(shù)、商鋪可見(jiàn)度、商鋪可達(dá)度是十分重要商場(chǎng)特征，對(duì)租金邊際價(jià)格具有十分重要的影響。商場(chǎng)特征對(duì)商鋪邊際價(jià)格的價(jià)格彈性/半彈性  特征變量回歸系數(shù)彈性系數(shù)半彈性系數(shù)商鋪面積-1.84-1.84_距一樓層數(shù)-19.5_-17.7商鋪可見(jiàn)度1.88_1.92商鋪可達(dá)性1.72_1.76【商鋪面積】是指商鋪單元內(nèi)建筑面積。每增加1%的商鋪面積，商鋪的單位租金邊際價(jià)格將下降1.84%。  【距一樓層數(shù)】是指商鋪所處樓層距離一樓的層數(shù)。每增加距離一樓的層數(shù)，商鋪的租金邊際價(jià)格將下降17.7%。  【商鋪可見(jiàn)度】是指商鋪位置的

9、可見(jiàn)度。把商鋪可見(jiàn)度劃分為101個(gè)刻度（每1%一個(gè)刻度），從公共區(qū)域看商鋪的可見(jiàn)度每增加一個(gè)刻度，商鋪的租金邊際價(jià)格增加1.92%。  在購(gòu)物中心建筑設(shè)計(jì)過(guò)程中，要著力于打造內(nèi)部空間的通透性是極其必要的。一個(gè)通行的方法就是設(shè)置共享空間，也就是足夠?qū)挸ǖ闹型ズ筒晒饫?，除了更有效地組織內(nèi)部客流，而且使得各層商鋪店面可以得到充分展示。并且，在購(gòu)物中心盡量少地設(shè)置柱網(wǎng)，尤其在中庭和采光廊要充分實(shí)現(xiàn)無(wú)柱網(wǎng)設(shè)計(jì)。中庭和采光廊實(shí)現(xiàn)無(wú)柱網(wǎng)設(shè)計(jì)，可以平均提升5個(gè)刻度即5%的商鋪可見(jiàn)度，也就是說(shuō)可增加9.6%的租金邊際價(jià)格。  對(duì)于采光廊設(shè)計(jì)，還有一個(gè)問(wèn)題就是注意其寬度和高

10、度的比例，按人眼正常視場(chǎng)角自然上仰30°下俯45°計(jì)算，采光廊的高度不大于寬度的1.5-2倍，如采光廊的凈寬是12米，那么其高度不能大于18-24米。這樣，商鋪的可見(jiàn)度就可以充分體現(xiàn)。 【商鋪可達(dá)性】是指顧客隨機(jī)到達(dá)任意商鋪的概率。把商鋪可達(dá)性劃分為101個(gè)刻度（每1%一個(gè)刻度），從公共區(qū)域看商鋪的可達(dá)性每增加一個(gè)刻度，商鋪的租金邊際價(jià)格增加1.76%。  同時(shí)，要實(shí)現(xiàn)較高的商鋪可達(dá)性，關(guān)鍵在于動(dòng)線(xiàn)的合理布置。原則在于：  控制動(dòng)線(xiàn)長(zhǎng)度顧客對(duì)于一個(gè)平面超過(guò)1000m總長(zhǎng)度的動(dòng)線(xiàn)是沒(méi)有耐心走完的減少交通的節(jié)點(diǎn)，尤其是奇節(jié)點(diǎn)個(gè)平

11、面，平面動(dòng)線(xiàn)中的奇節(jié)點(diǎn)不要超過(guò)3個(gè)。根據(jù)運(yùn)籌學(xué)理論，奇節(jié)點(diǎn)之間只能重復(fù)行走動(dòng)線(xiàn)動(dòng)線(xiàn)要實(shí)現(xiàn)閉環(huán)，不可出現(xiàn)斷頭平面動(dòng)線(xiàn)平面動(dòng)線(xiàn)應(yīng)實(shí)現(xiàn)單動(dòng)線(xiàn)，不可出現(xiàn)多動(dòng)線(xiàn)豎向動(dòng)線(xiàn)豎向動(dòng)線(xiàn)盡量實(shí)現(xiàn)花灑式。上行堅(jiān)決而且快速，例如使用天梯或垂直電梯；下行放射而且緩慢，例如使用短距離自動(dòng)扶梯。香港BOX購(gòu)物中心里，垂直電梯是關(guān)閉下行方向的（3） 租戶(hù)組合對(duì)租金邊際價(jià)格的影響主力店商鋪位置對(duì)于主力店本身不是最重要的，但對(duì)租金價(jià)格具有很強(qiáng)的砍價(jià)能力。所以，業(yè)主在同主力店談判博弈過(guò)程中，與其進(jìn)行租金價(jià)格的博弈，不如進(jìn)行其商鋪位置的博弈。次主力店次主力店也具有很強(qiáng)的客流積聚效應(yīng)。按目前我國(guó)內(nèi)地購(gòu)物中心次主力店各業(yè)態(tài)的平均分布比例

12、，特色餐飲（包括麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、棒約翰等）為71.1%，休閑娛樂(lè)健身為11.8%，其他為17,1%。不像主力店，次主力店的位置和布局對(duì)其租金標(biāo)準(zhǔn)水平將產(chǎn)生重要影響。這些影響在于：  A距一樓層數(shù)和靠近主出入口對(duì)租金影響顯著B(niǎo)同類(lèi)業(yè)態(tài)的次主力店在布局上的聚集，能增加比較性消費(fèi)機(jī)會(huì)的增加，使各商家?guī)?lái)更多的銷(xiāo)售額。這種聚集效應(yīng)可以產(chǎn)生該類(lèi)商鋪5-10%的租金邊際效益普通商鋪 在普通商鋪中，零售業(yè)態(tài)的商鋪是購(gòu)物中心租金的主要貢獻(xiàn)者。零售類(lèi)型和商鋪位置就租金的回歸系數(shù)分析特征變量類(lèi)型特征變量標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)商鋪位置距一樓層數(shù)-0.547臨街0.058主入口0.041主步

13、行街0.133位于轉(zhuǎn)角-0.046靠近超市0.066靠近百貨0.051零售類(lèi)型女裝0.125男裝0.135混合服飾0.067兒童用品-0.010皮鞋/皮具0.088珠寶-0.001美容護(hù)理0.078飾品0.134專(zhuān)業(yè)店0.119家裝用品0.067個(gè)人服務(wù)0.098禮品/工藝品0.120體育運(yùn)動(dòng)0.084糕點(diǎn)雜食0.139          從上述數(shù)據(jù)，形成以下結(jié)論：A商鋪的位置比零售類(lèi)型對(duì)租金的影響更大B對(duì)于商鋪的位置來(lái)說(shuō)，樓層位置的影響是最大的，其次影響的是是否在主步行街。此外，靠近主力店、臨

14、街與靠近出入口，對(duì)租金的影響相差不大C在零售類(lèi)型中，女裝、男裝、飾品、專(zhuān)業(yè)店、禮品工藝品、個(gè)人服務(wù)、皮鞋皮具可以支付較高的租金溢價(jià)D貨單價(jià)較高的零售類(lèi)型往往具有支付較高租金溢價(jià)的能力，而相反，只有貨單價(jià)較低的零售類(lèi)型才能給購(gòu)物中心貢獻(xiàn)客流。至于諸如家居這種既不貢獻(xiàn)現(xiàn)金流也不貢獻(xiàn)客流的零售類(lèi)型，則只能起到為購(gòu)物中心豐富業(yè)態(tài)業(yè)種的補(bǔ)充作用3、租金系數(shù) 根據(jù)商鋪的易達(dá)性、可見(jiàn)性、樓層、面積、面寬縱深比、與客流型主力店距離等商鋪屬性，結(jié)合商戶(hù)業(yè)態(tài)和目標(biāo)品牌強(qiáng)勢(shì)程度等商戶(hù)屬性，我們給每個(gè)商鋪制定了租金系數(shù)。租金系數(shù)的制定原則為：  系數(shù)以平均租金標(biāo)準(zhǔn)的商鋪為基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)，定其系

15、數(shù)為“1”位置與主動(dòng)線(xiàn)、主出入口、主要交通樞紐、中庭、客流型主力店的距離越近，租金系數(shù)越高樓層樓層垂直上升而客流遞減，租金系數(shù)隨樓層上升遞減面積面積越小，租金系數(shù)越高面寬面寬縱深比越大，租金系數(shù)越高業(yè)態(tài)相鄰位置的不同業(yè)態(tài)商戶(hù)，根據(jù)業(yè)態(tài)市場(chǎng)租金參考進(jìn)行租金系數(shù)調(diào)整商戶(hù)勢(shì)力越強(qiáng)的品牌擁有越強(qiáng)勢(shì)的價(jià)格談判實(shí)力，制定商鋪?zhàn)饨鹣禂?shù)參考了預(yù)計(jì)目標(biāo)品牌可能會(huì)接受的租金價(jià)格二、購(gòu)物中心租金預(yù)測(cè)方法租金測(cè)算的方法多種多樣，角度不同，采用的方法也不盡相同。1、 營(yíng)業(yè)額反推租金測(cè)算方法（1）實(shí)地調(diào)研（2）網(wǎng)絡(luò)查詢(xún)（3）與第三方公司合作（4）通過(guò)營(yíng)業(yè)額進(jìn)行反推（此方法較為準(zhǔn)確，適用于調(diào)研難度較大的大型商場(chǎng)租金估測(cè)）（

16、5）經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)：針對(duì)沿街商鋪、小型商業(yè)的租金調(diào)研難度相對(duì)較小，且調(diào)研數(shù)據(jù)相對(duì)真實(shí)、準(zhǔn)確，可采用1、2種途徑進(jìn)行調(diào)研；針對(duì)大型商場(chǎng)或大型餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)，租金調(diào)研相對(duì)較為困難，可考慮選用與第三方公司合作，或通過(guò)營(yíng)業(yè)額反推，或憑借經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行判斷2、購(gòu)物中心各樓層租金定價(jià)的基本方法確定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目某一平層的租金基價(jià)系統(tǒng)后，接下來(lái)就要確定各個(gè)樓層的租金均價(jià)。（1）各樓層租金定價(jià)的基本方法 在制定每一樓層的租金基價(jià)系統(tǒng)時(shí)，其基本的推理和論證過(guò)程大體類(lèi)似，但就項(xiàng)目的整個(gè)租金價(jià)格體系制定而言，還要考慮層差關(guān)系和業(yè)態(tài)關(guān)系等要素。各樓層租金定價(jià)的基本方法 各樓層之間的層差多樓層項(xiàng)目在進(jìn)行各樓層

17、租金定價(jià)時(shí)，首先要考慮樓層和樓層之間的層差關(guān)系。所謂層差關(guān)系，是指各個(gè)樓層之間的價(jià)格對(duì)比關(guān)系； 由于受各地商業(yè)習(xí)慣等因素的影響，各個(gè)地區(qū)、城市乃至各個(gè)項(xiàng)目的層差關(guān)系都不盡相同了解同類(lèi)項(xiàng)目各樓層租金價(jià)格現(xiàn)狀對(duì)市場(chǎng)上同類(lèi)項(xiàng)目各樓層的租金價(jià)格現(xiàn)狀進(jìn)行細(xì)致調(diào)查分析時(shí)必須要滿(mǎn)足一定的基數(shù)，并且要排除其中某些特殊因素的干擾，進(jìn)而獲取真實(shí)有效的信息；如調(diào)查購(gòu)物中心所在城市所有類(lèi)似的項(xiàng)目各個(gè)樓層的租金價(jià)格水平，對(duì)地下、一層、二層、三層等不同樓層的價(jià)格進(jìn)行排列對(duì)比，對(duì)比完成后各個(gè)樓層的價(jià)格水平都會(huì)呈現(xiàn)出一條波浪形的價(jià)格曲線(xiàn)； 價(jià)格曲線(xiàn)會(huì)擁有共同的區(qū)間，往往要去掉其中的最高和最低值，最后取平均

18、值。調(diào)研各樓層相同業(yè)態(tài)的租金價(jià)格在市場(chǎng)上各個(gè)樓層租金價(jià)格水平的基礎(chǔ)上，還要進(jìn)一步考慮各個(gè)樓層的業(yè)態(tài)關(guān)系、相同業(yè)態(tài)的租金價(jià)格水平，分析市場(chǎng)上所有業(yè)態(tài)樓層的租金價(jià)格水平，進(jìn)而得到該業(yè)態(tài)的租金價(jià)格曲線(xiàn)；對(duì)于該業(yè)態(tài)租金價(jià)格的分析就不限于某個(gè)樓層，而是要對(duì)所有經(jīng)營(yíng)該業(yè)態(tài)的樓層進(jìn)行調(diào)研 通過(guò)對(duì)業(yè)態(tài)租金價(jià)格曲線(xiàn)的分析，就可以得到主流的價(jià)格區(qū)間，并且發(fā)現(xiàn)其中的一些共性特征。根據(jù)基本的商業(yè)規(guī)律，同一業(yè)態(tài)放到不同的樓層和位置，往往會(huì)產(chǎn)生不同的價(jià)值。這時(shí)，對(duì)于一些特殊的情況就要加以摒棄，結(jié)合項(xiàng)目的具體情況，得出經(jīng)營(yíng)商戶(hù)能夠承受的主流租金水平區(qū)間。然后，再根據(jù)自身項(xiàng)目情況，更加準(zhǔn)確地確定同樓層同業(yè)態(tài)的主流租

19、金水平。 經(jīng)過(guò)上述層層分析、選擇和論證，最后就會(huì)針對(duì)各個(gè)樓層和相應(yīng)業(yè)態(tài)得出租金均價(jià)，這時(shí)整個(gè)項(xiàng)目各樓層的租金體系才是一個(gè)基本完整的體系。（2）項(xiàng)目不同區(qū)域的租金定價(jià)方法 整個(gè)項(xiàng)目的租金體系確定后，最終還要落實(shí)到項(xiàng)目不同區(qū)域的具體租金價(jià)格上，大體來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以分為門(mén)市房和內(nèi)鋪兩個(gè)不同區(qū)域。 確定外圍門(mén)市房租金 對(duì)于任何商場(chǎng)而言，外圍的門(mén)市房都是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的租金體系。 門(mén)市房根據(jù)位置不同，可能會(huì)有東南西北四個(gè)面向，不同面向商鋪的租金也不盡相同。緊鄰主干道的“主面”租金價(jià)格最貴靠近次干道的側(cè)面位置會(huì)稍微便宜背面的商鋪可能最為便宜在“一面一價(jià)

20、”的主流價(jià)格基礎(chǔ)上，再根據(jù)同面向各個(gè)商鋪的位置好差進(jìn)行租金價(jià)格的微調(diào)。 確定內(nèi)鋪?zhàn)饨饍?nèi)鋪的租金價(jià)格體系一般是按照平層定價(jià)，所以每一平層應(yīng)當(dāng)有一個(gè)基價(jià)系統(tǒng)，然后再按照類(lèi)別確定各類(lèi)鋪位的租金價(jià)格。 在這個(gè)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)掌握一個(gè)小技巧：通常來(lái)說(shuō)，商場(chǎng)的一層只有A、B兩個(gè)類(lèi)別，而二層以上則有A、B、C三個(gè)類(lèi)別，這是由商場(chǎng)的建筑模式?jīng)Q定的。商鋪類(lèi)別劃分A類(lèi)商場(chǎng)一層一般都會(huì)有東南西北幾個(gè)面，每個(gè)面都會(huì)設(shè)置入口，包括主入口和次入口等，這樣一層的許多鋪位都屬于A類(lèi)，比如靠近東南西北四個(gè)入口、靠近中庭、靠近觀(guān)光梯或滾梯等的鋪位B類(lèi)A類(lèi)篩選完以后，很少會(huì)剩下所謂的邊角和死角區(qū)域，所以剩下的鋪位全

21、部歸為B類(lèi)，這一點(diǎn)是由一樓特殊的交通動(dòng)線(xiàn)決定的C類(lèi)二層和二層以上，往往會(huì)出現(xiàn)一些真正意義上的邊角位置或被墻體遮擋較多的鋪位，這些位置較差的鋪位就可以歸為C類(lèi)因此，在實(shí)際操作中，很可能項(xiàng)目一樓有兩種價(jià)位，而二層及二層以上的租金則有三種價(jià)位。 （3）配套服務(wù)類(lèi)業(yè)態(tài)的租金定價(jià) 按照目前的商業(yè)規(guī)律和常規(guī)做法，商場(chǎng)的主要業(yè)態(tài)可以分為銷(xiāo)售產(chǎn)品類(lèi)和配套服務(wù)類(lèi)兩大類(lèi)，這兩種業(yè)態(tài)有不同的租金體系。配套服務(wù)類(lèi)和銷(xiāo)售產(chǎn)品類(lèi)業(yè)態(tài)租金定制分析主要業(yè)態(tài)租金定制方法銷(xiāo)售產(chǎn)品類(lèi)男裝、女裝、小商品、家電等商鋪單元一般較小，即使各個(gè)樓層之間的租金單價(jià)各不相同，但整體的年租金水平相差不大配套服務(wù)類(lèi)商場(chǎng)的頂層一般

22、會(huì)放置電玩、餐飲、兒童游樂(lè)園等針對(duì)這種業(yè)態(tài)制定租金體系時(shí)不能照搬銷(xiāo)售產(chǎn)品類(lèi)業(yè)態(tài)的租金體系制定方法； 頂層的配套服務(wù)類(lèi)項(xiàng)目普遍面積較大，很少有商戶(hù)能夠租得起，或者即使有商戶(hù)租得起也會(huì)覺(jué)得價(jià)格太高。因此，對(duì)于這種特殊業(yè)態(tài)要采取特殊的處理方法 對(duì)于項(xiàng)目操作方來(lái)說(shuō)，如果按照配套服務(wù)類(lèi)業(yè)態(tài)租金水平出租難免會(huì)感覺(jué)投入產(chǎn)出比過(guò)低，為了提高租金收益，可以采用一些其他變通方式。流水扣點(diǎn)模式 許多項(xiàng)目對(duì)電玩、餐飲、兒童游樂(lè)園等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)往往會(huì)采用流水扣點(diǎn)模式。操作方法商場(chǎng)一開(kāi)始不向經(jīng)營(yíng)者收取租金等費(fèi)用，允許經(jīng)營(yíng)商戶(hù)先入駐裝修、安裝好設(shè)施設(shè)備，然后開(kāi)始營(yíng)業(yè)，在商戶(hù)經(jīng)營(yíng)時(shí)采用統(tǒng)一的收銀系統(tǒng)

23、，計(jì)算機(jī)會(huì)對(duì)所有流水進(jìn)行記錄，然后商場(chǎng)每個(gè)月從商戶(hù)的營(yíng)業(yè)額中提取一定比例，這就相當(dāng)于商戶(hù)交付的租金模式分析這種模式對(duì)于某些經(jīng)營(yíng)商戶(hù)，尤其是實(shí)力一般的經(jīng)營(yíng)商戶(hù)來(lái)說(shuō)非常有吸引力。這種聯(lián)營(yíng)方式的最大優(yōu)勢(shì)在于可以降低商戶(hù)的投資門(mén)坎，尤其是在招商困難的情況下，可以更加容易地吸引商戶(hù)入駐。比如，很多商場(chǎng)經(jīng)常拿出一層或半層面積開(kāi)設(shè)美食廣場(chǎng)，然后集中辦卡、統(tǒng)一收銀，最后由商場(chǎng)和商戶(hù)分成，這就是一種典型的流水扣點(diǎn)模式。在分成的比例上，不同業(yè)態(tài)的扣點(diǎn)比例各不相同，但一般都在20% 基本租金加扣點(diǎn)模式 對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商而言，在配套服務(wù)類(lèi)業(yè)態(tài)招商中，一次性收取租金由于數(shù)額過(guò)大，很可能會(huì)超出商戶(hù)的承受

24、能力；但單純地采取流水扣點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商自身又面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)，如果商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)效益較差，很可能開(kāi)發(fā)商就沒(méi)有任何收益。因此，為了既能夠保證自身利益，又刺激商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)積極性，可以采用基本租金加扣點(diǎn)的模式。 采用這種模式，商戶(hù)首先要向開(kāi)發(fā)商交付保底租金，然后每月再?gòu)纳虘?hù)的經(jīng)營(yíng)流水中抽取一定的比例沖抵租金的剩余部分。這樣開(kāi)發(fā)商有了基本的收益保證，商戶(hù)也能夠減輕資金投入的壓力，對(duì)于雙方來(lái)說(shuō)都能夠接受。3、 購(gòu)物中心商業(yè)預(yù)算、樓層租金分解每個(gè)樓層的月租金總額的測(cè)算公式1樓月租金總額=（年度費(fèi)用總額×1F所占百分比）/12（其他樓層以此法類(lèi)推）每個(gè)樓層的每月/元/，測(cè)算公式套內(nèi)/樓層總建筑面積=

25、套內(nèi)/樓層建筑總面積-已出租面積/已出售面積 公式：每F每月/元/=1樓月租金總額/樓層面積（其他樓層以此類(lèi)推）優(yōu)劣商鋪的單價(jià)制定在平面圖上根據(jù)樓層中的區(qū)位，人流量標(biāo)出商鋪的優(yōu)劣（以ABCD區(qū)分），據(jù)優(yōu)/劣程度擬定出某個(gè)樓層商鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)高或低（計(jì)算優(yōu)/劣鋪單價(jià)可參考樓層系數(shù)的分解方法進(jìn)行計(jì)算），但各類(lèi)別鋪位租金之和等于本樓層預(yù)算總額4、租金建議及收益預(yù)算 租金水平根據(jù)樓層、配套組合、商業(yè)業(yè)態(tài)、管理水平及市場(chǎng)供應(yīng)量等因素造成不同差異，現(xiàn)就上述因素綜合分析如下： 樓層因素包括兩方面，有樓層差價(jià)及無(wú)樓層差價(jià)。樓層為租金差異最明顯的因素，亦有極少數(shù)商業(yè)項(xiàng)目無(wú)樓層差價(jià)（例如

26、女人街開(kāi)盤(pán)時(shí)），用以鼓勵(lì)銷(xiāo)售，造成搶購(gòu)之現(xiàn)象，進(jìn)而積累業(yè)主信息，同時(shí)也是招商銷(xiāo)售的賣(mài)點(diǎn)。一般商業(yè)項(xiàng)目中采取多為有樓層差價(jià)，一般而言，以一樓為基準(zhǔn)，每上升（下降）一個(gè)樓層，其差異率較前一樓層約遞減為40%、35%、30%、25%配套組合因素當(dāng)商鋪處于同一樓層時(shí)如何區(qū)別商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格。如商業(yè)項(xiàng)目將樓層劃分為商鋪（店中店）形式，則根據(jù)該商鋪所處位置、周邊環(huán)境、面積、套內(nèi)面積等因素組合定價(jià) 商業(yè)業(yè)態(tài)因素此計(jì)算方法也稱(chēng)浮動(dòng)租金法，按照傳統(tǒng)百貨的作法，不同商業(yè)業(yè)態(tài)采取不同的抽成比率，同樣，此方法也可于租賃形式中借鑒，一般算法為：?jiǎn)挝幻娣e（每）每月產(chǎn)生的銷(xiāo)售收入×實(shí)際使用面積×抽

27、成扣點(diǎn)=租金3、 購(gòu)物中心租金定價(jià)策略1、 購(gòu)物中心租金定價(jià)的途徑租金水平類(lèi)比法以當(dāng)?shù)馗鞔罅闶凵倘Φ钠骄饨鹚綖榛A(chǔ)，推測(cè)本商圈與本項(xiàng)目的租金水平。租金水平是商家設(shè)店選擇商圈的重要因素之一保本保利定價(jià)法以零售商的租金承受能力為基礎(chǔ)，分析典型業(yè)種在一定成本下的損益平衡點(diǎn)。只有多數(shù)廠(chǎng)商能夠贏利，購(gòu)物中心才能穩(wěn)定與發(fā)展。商家在投資設(shè)店前，通常會(huì)對(duì)營(yíng)業(yè)額、租金、保本保利點(diǎn)作測(cè)算投資收益分析法以項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格水平推算預(yù)期實(shí)現(xiàn)的租金水平項(xiàng)目成本定價(jià)法以項(xiàng)目的投資成本為基礎(chǔ)，按靜態(tài)回報(bào)率推算項(xiàng)目租金均價(jià)。由于己方無(wú)法知曉本項(xiàng)目商業(yè)部分的地價(jià)、建筑安裝等投資成本，所以該方法未能運(yùn)用，需要開(kāi)發(fā)商自行測(cè)算2、

28、商鋪定價(jià)的參考原則層差一層，二層的層差范圍在25%40% 展示面臨街面即展示面的面寬比例越大則價(jià)格越高商鋪門(mén)面商鋪門(mén)面處于交通動(dòng)線(xiàn)中的關(guān)鍵位置，隨著距離關(guān)鍵位置的遠(yuǎn)近價(jià)格逐漸降低價(jià)格價(jià)格同商鋪面積成反比3、 購(gòu)物中心商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)的計(jì)算（1）樣本的選擇與替換 調(diào)查項(xiàng)目規(guī)模的界定商鋪?lái)?xiàng)目5000以上。商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)采取判斷抽樣的方法，即根據(jù)專(zhuān)家的判斷或調(diào)查人員的主觀(guān)決定抽取樣本的方法樣本商鋪的調(diào)整當(dāng)基期距計(jì)算期的時(shí)間較遠(yuǎn)或樣本商鋪不再具有代表性時(shí)對(duì)樣本進(jìn)行替換調(diào)整（2） 計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 指數(shù)的計(jì)算頻率商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)每季度計(jì)算一次權(quán)數(shù)的確定計(jì)算商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)的權(quán)數(shù)以商鋪的營(yíng)業(yè)面積為

29、權(quán)數(shù)4、 案例：購(gòu)物中心各樓層業(yè)態(tài)租金價(jià)格參考1、 廣州天河城各樓層租金明細(xì)天河城各樓層租金水平B1吉之島超市_1F精品、手表2000-2300元/月/2F天河城百貨、男裝1900-2100元/月/3F天河城百貨、女裝、化妝品1800-1900元/月/4F天河城百貨、數(shù)碼800-900元/月/5F天河城百貨、兒童、影像、書(shū)籍600-650元/月/6F美食200-300元/月/7F天河城百貨、美食100-200元/月/天河城百貨天河城百貨的商場(chǎng)扣點(diǎn)在30%左右正佳廣場(chǎng)各樓層租金水平B1美食_1F珠寶、知名品牌1500-2000元/月/2F男女服飾（友誼商店）800-1500元/月/3F時(shí)尚服飾（

30、友誼商店800-1200元/月/4F數(shù)碼運(yùn)動(dòng)（友誼商店）500-800元/月/5F文具家庭用品500-600元/月/6F美食300-400元/月/7F電影院、游樂(lè)場(chǎng)100-200元/月/正佳廣場(chǎng)主要商戶(hù)租金水平樓層主要商戶(hù)租金水平7F-娛樂(lè)天地飛揚(yáng)影城110-120元/月/（含管理費(fèi)）6F-美食/家居大型餐飲：大椰豐飯90元/月/（含管理費(fèi)）5F-兒童/家居溜冰場(chǎng)：冰河灣真冰120元/月/（含管理費(fèi)）4F-運(yùn)動(dòng)/數(shù)碼KTV：歡歌KTV120元/月/左右（含管理費(fèi)）3F-美食/時(shí)尚快速餐飲：KFC麥當(dāng)勞300元/月/(含管理費(fèi))美食廣場(chǎng)200-220元/月/（含管理費(fèi)）2F-潮流品牌奧特萊斯折扣

31、店：麗麗百貨，二房東性質(zhì)。租金120元/月/左右（含管理費(fèi)）；百貨公司友誼商店180-200元/月/（含管理費(fèi)）1F-時(shí)尚品牌服裝：G2000、佐丹奴等，一樓租金1000元/月/（含管理費(fèi)）；首飾黃金珠寶周大福、鉆石世家、金葉珠寶平均租金1000元/月/（含管理費(fèi)）；百貨公司友誼商店180-200元/月/（含管理費(fèi)）MF-時(shí)尚港大賣(mài)場(chǎng)(+1)：人行道（鞋類(lèi)賣(mài)場(chǎng)）300元/月/（含管理費(fèi)）-1F-停車(chē)場(chǎng)超市(1000-3000)：百佳超市 元/月/（含管理費(fèi)）3、 北京西單大悅城租金明細(xì)北京西單大悅城租金明細(xì)樓層單層建面（約萬(wàn)）業(yè)態(tài)定位單店面積（約）租金價(jià)格（元/月/）扣率-21.5潮

32、流服飾、超市10090020%-11.5彩妝護(hù)膚、創(chuàng)意家具飾品50100020%11.5國(guó)際品牌旗艦店500-1000160025%21白領(lǐng)時(shí)尚裝、咖啡水吧100-250130023%31個(gè)性服飾100-300110023%41潮流男女裝、時(shí)尚餐飲150-300100023%51運(yùn)動(dòng)旗艦、潮流戶(hù)外、臺(tái)灣美食300-60080018%61國(guó)際大型快餐、時(shí)尚餐飲80-300100023%71異國(guó)時(shí)尚餐飲、情調(diào)火鍋100100020%北京西單大悅城租金定制分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)西單大悅城，地處北京市核心商圈西單商業(yè)區(qū)內(nèi)商業(yè)氛圍較濃重，出行、休閑、娛樂(lè)及購(gòu)物十分方便；品牌組合、較為領(lǐng)先有多個(gè)品牌在其設(shè)立中國(guó)或北京的旗艦店。自身定位選擇與周邊知名百貨錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)利用自身體量較大的優(yōu)勢(shì)異化競(jìng)爭(zhēng)，引進(jìn)了H&M、GAP、優(yōu)衣庫(kù)、ZARA等目前知名