園區(qū)運營和地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

1、園區(qū)運營和地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)布日期:2014-02-21一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以產(chǎn)業(yè)為依托，其產(chǎn)品隨著產(chǎn)業(yè)升級不斷地完善，給產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供平臺載體產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)首先是產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺載體的建設(shè)，包括土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和相關(guān)物業(yè)的開發(fā)。隨著產(chǎn)業(yè)鏈從制造環(huán)節(jié)向研發(fā)、營銷環(huán)節(jié)升級，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供的平臺載體也從簡單的工廠標(biāo)準(zhǔn)廠房升級為功能性產(chǎn)業(yè)園區(qū)（如科技園、物流園、企業(yè)總部基地）和主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)（文化產(chǎn)業(yè)基地、卡通動漫產(chǎn)業(yè)基地等）。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資商通過對土地的開發(fā)來獲取收益。然而，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心不在于對土地簡單的加工銷售，而在于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資商通過對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的有效運營來分享園區(qū)企業(yè)甚至區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來的穩(wěn)定持續(xù)收

2、益。 二、通過產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營實現(xiàn)企業(yè)價值持續(xù)增長是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式的核心地產(chǎn)開發(fā)提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平臺載體，但單純的通過開發(fā)銷售物業(yè)，獲取土地增值收益和銷售收入，并不能使得產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資商實現(xiàn)持續(xù)的價值增長，也不是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的應(yīng)有之義。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將地產(chǎn)開發(fā)與園區(qū)經(jīng)營進(jìn)行結(jié)合，在整合資源的基礎(chǔ)上實現(xiàn)“產(chǎn)業(yè)規(guī)劃配套地產(chǎn)開發(fā)商務(wù)服務(wù)跟進(jìn)園區(qū)物業(yè)發(fā)展”的發(fā)展模式。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資商以獨立或合作的方式進(jìn)行項目整體開發(fā)，通過已建成房地產(chǎn)的出租、出售或租售結(jié)合等方式，實現(xiàn)項目的收益。通常表現(xiàn)為在項目地塊上建造標(biāo)準(zhǔn)的廠房、研發(fā)中心、商服配套等設(shè)施后，進(jìn)行已定產(chǎn)業(yè)主題類企業(yè)招商引進(jìn)，為園區(qū)企業(yè)提供增值服務(wù)，從而獲取長期持

3、有項目而取得經(jīng)營管理收益。如普洛斯公司開發(fā)的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其園區(qū)運營收入占到公司主營業(yè)務(wù)收入的30% 左右，卻貢獻(xiàn)50% 以上的收益。2012 年華夏幸?；鶚I(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)（招商引資）、園區(qū)綜合服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)收入占到公司總收入的13.45%，而產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)建設(shè)業(yè)務(wù)更是占到公司主營業(yè)務(wù)收入的87.06%，持續(xù)穩(wěn)定的園區(qū)運營收入實現(xiàn)將“短期、一次性”房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)金轉(zhuǎn)變?yōu)椤伴L期、可持續(xù)” 的園區(qū)經(jīng)營，從而為公司持續(xù)發(fā)展提供堅實保障。 另外一方面，當(dāng)園區(qū)物業(yè)運營成熟后，可通過出讓給基金或REITs 的形式實現(xiàn)資本的退出，獲取園區(qū)運營帶來的高額增加值，實現(xiàn)物業(yè)開發(fā)、運營到退出的資本閉環(huán)。普

4、洛斯的物流產(chǎn)業(yè)園模式中物業(yè)開發(fā)部門進(jìn)行園區(qū)物業(yè)開發(fā)，當(dāng)封頂物業(yè)出租率達(dá)到60% 時，移交給園區(qū)物業(yè)管理部門進(jìn)行園區(qū)的運營管理。普洛斯通過自身強大的運營系統(tǒng)隊為園區(qū)客戶提供物業(yè)租賃解決方案，包括物流網(wǎng)絡(luò)設(shè)計與優(yōu)化、物流設(shè)備的采購與出租、物流設(shè)備系統(tǒng)集成，從而提高園區(qū)物業(yè)的出租水平。當(dāng)園區(qū)物業(yè)出租率提升到90% 以上時，就把物業(yè)置入普洛斯發(fā)起的基金，從而實現(xiàn)資本的退出。同時，該基金將物業(yè)委托給物業(yè)管理部門管理，支付一定的委托管理費，而基金管理部門則收取基金管理費、業(yè)績提成和份額收益，并且將部分收益投入物業(yè)開發(fā)部門進(jìn)行新物業(yè)的開發(fā)。普洛斯的基金管理部門的收入在主營業(yè)務(wù)中占6% 左右，但貢獻(xiàn)14% 的

5、主營業(yè)務(wù)利潤，是普洛斯盈利性最強的一塊資產(chǎn)。在這整個循環(huán)中，提升物業(yè)出租水平，達(dá)到置入基金要求，是實現(xiàn)閉環(huán)的關(guān)鍵，而園區(qū)物業(yè)管理部門對園區(qū)進(jìn)行專業(yè)的運營管理，提升物業(yè)出租水平顯得尤為重要。 三、張江高科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營模式解析張江高科經(jīng)過近20 年的發(fā)展，形成了園區(qū)建設(shè)、特色精品房產(chǎn)打造、產(chǎn)業(yè)投資方面的經(jīng)驗和優(yōu)勢，成功轉(zhuǎn)型為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資、開發(fā)、運營商。公司發(fā)展經(jīng)歷了三大階段： 探索階段(1992 年1998 年）：公司發(fā)展傳統(tǒng)制造業(yè)，以及建設(shè)少量的跨國企業(yè)研發(fā)中心，發(fā)展相對緩慢，盈利主要來源于土地批租。聚焦階段（1999 年2005 年) ：明確園區(qū)以集成電路、軟件、生物醫(yī)藥為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，

6、集中體現(xiàn)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的主體功能，盈利主要來源于房地產(chǎn)租售。快速發(fā)展階段(2006 年至今) ：大股東優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持續(xù)注入和深度執(zhí)行“一體兩翼”公司發(fā)展戰(zhàn)略，公司轉(zhuǎn)型成園區(qū)運營商、服務(wù)提供商和高科技投資者。張江高科的發(fā)展歷程表明產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從土地增值收入、地產(chǎn)開發(fā)收入到物業(yè)開發(fā)和園區(qū)運營并重來持續(xù)獲取園區(qū)發(fā)展紅利的模式轉(zhuǎn)換。目前，張江高科形成以特色房產(chǎn)運營為主導(dǎo)，以專業(yè)化創(chuàng)新服務(wù)提供和高科技產(chǎn)業(yè)投資為增值的一體兩翼產(chǎn)業(yè)互動階越式發(fā)展的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式，即利用土地開發(fā)租賃業(yè)務(wù)為產(chǎn)業(yè)投資提供資金來源、利用專業(yè)創(chuàng)新服務(wù)提升產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價值，并提高產(chǎn)業(yè)投資成功率，以及通過產(chǎn)業(yè)投資實現(xiàn)公司價值的增長。 “一體”

7、（圖2 中紅色箭頭部分）：以特色房產(chǎn)運營為主導(dǎo)，擴(kuò)大房產(chǎn)租售規(guī)模和資源整合能力，為公司提供穩(wěn)定的盈利基礎(chǔ)，并為創(chuàng)新服務(wù)和產(chǎn)業(yè)投資提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。張江技術(shù)創(chuàng)新區(qū)采用“企業(yè)建設(shè)、政府租用” 模式, 為公司發(fā)展提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。1999 年10 月27 日上海市浦東新區(qū)綜合規(guī)劃土地局，租用張江技術(shù)創(chuàng)新區(qū)中公司己開發(fā)建設(shè)及將開發(fā)建設(shè)的0.6 平方公里土地，16 萬平方米的孵化用房等建筑及市政配套設(shè)施， 租賃期限為20 年(1999 年-2018 年)。租金支付標(biāo)準(zhǔn)為按估算總投資額62950 萬元為基數(shù)，按年回報率7% 計算，共支付租金總額88130 萬元。租金每年支付2 次， 上半年、下半年各一次。

8、截至2012 年底 張江高科在租物業(yè)的出租率達(dá)90% 以上，預(yù)計未來的租賃物業(yè)面積將以每年20-30 萬方的速度增長。其物業(yè)租金一般是4元/平方米/天，最高端的可以達(dá)到6 元/平方米/天。另外一方面，張江高科各產(chǎn)業(yè)區(qū)域的規(guī)劃、不同客戶群體的差異化要求是其物業(yè)開發(fā)過程中一直需要面對的問題，這也反映出產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供的產(chǎn)品需隨著產(chǎn)業(yè)升級不斷完善。張江高科客戶對象大多是從事研發(fā)、制造型的企業(yè)，包括高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中成熟的企業(yè)、快速發(fā)展的高科技企業(yè)、創(chuàng)業(yè)階段的創(chuàng)新型公司，不同產(chǎn)業(yè)、不同類型、不同發(fā)展階段的企業(yè)對物業(yè)、服務(wù)有著不同的要求，公司通過為客戶提供個性化的定制房產(chǎn)與服務(wù)獲得增值價值。公司目前擁有的出租物

9、業(yè)大多為園區(qū)企業(yè)的辦公研發(fā)用房等中高端物業(yè)，而低端的標(biāo)準(zhǔn)廠房等物業(yè)比例遠(yuǎn)低于其他同類開發(fā)區(qū)。 “兩翼”：第一翼（圖中綠色箭頭部分）為創(chuàng)新集成服務(wù)，通過提供創(chuàng)新服務(wù)獲得增值收益，并為公司產(chǎn)業(yè)投資提供深層的客戶關(guān)系支撐，幫助公司識別高價值客戶、協(xié)助風(fēng)險控制，發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資。公司目前形成了公共服務(wù)平臺（提供數(shù)訊數(shù)字服務(wù)、知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)和物流貿(mào)易服務(wù)）、專業(yè)服務(wù)平臺（提供軟件公共技術(shù)、新藥安全評價和動漫研發(fā)服務(wù)）、金融服務(wù)平臺（提供改制上市融資、小額貸款和創(chuàng)投基金服務(wù)）和生活服務(wù)平臺（提供人才公寓、休閑中心和蒼蠅會所服務(wù)）四大平臺，這四大平臺核心是資源的集成和服務(wù)的創(chuàng)新，但實質(zhì)是對客戶價值的二次

10、開發(fā)。針對不同成長階段的企業(yè)，張江高科提供不同的投融資服務(wù)，如對于研發(fā)初期的創(chuàng)業(yè)企業(yè)，主要從孵化政策和專項扶持資金兩方面進(jìn)行扶持，包括初創(chuàng)期的房租補貼、技術(shù)平臺的使用補貼、研發(fā)費用補貼及各級各類資金扶持。對于起步期的中小企業(yè)，張江高科通過小額貸款公司和張江易貸通平臺提供專項貸款擔(dān)保資金、小額貸款，并且積極探索與知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押相結(jié)合的融資的模式。對于成長期的企業(yè)，通過創(chuàng)業(yè)投資廣場引導(dǎo)國外、民間和政府相關(guān)風(fēng)險投資基金向張江西區(qū)匯聚，并且通過專項風(fēng)險投資引導(dǎo)資金對成長期企業(yè)提供資金需求。此外，張江高科通過專業(yè)孵化、自由孵化、高端孵化的多層次孵化體系和“全程”孵化模式，為園區(qū)企業(yè)提供貼身及專業(yè)增值服務(wù)，

11、從而獲得園區(qū)企業(yè)發(fā)展紅利。目前，張江園區(qū)己聚集了約20 家綜合性孵化器和專業(yè)孵化器，形成了從項目孵化到產(chǎn)業(yè)化的完整孵化服務(wù)鏈。張江孵化器管理中心新建的“孵化器服務(wù)平臺” 己整合了80 多家服務(wù)機構(gòu)，己為600 多家企業(yè)提供貼身及專業(yè)的增值服務(wù)。第二翼（圖中藍(lán)色箭頭部分）為產(chǎn)業(yè)投資，通過產(chǎn)業(yè)投資提升公司經(jīng)營業(yè)績，并促進(jìn)專業(yè)化服務(wù)提供和園區(qū)企業(yè)成長，最終增加房產(chǎn)運營收入。張江高科通過浩成創(chuàng)投和漢世紀(jì)基金等平臺積極且謹(jǐn)慎地開展創(chuàng)投業(yè)務(wù)，依靠自身“近水樓臺先得月”的優(yōu)勢，直接參股企業(yè)并獲得長期、穩(wěn)定的投資收益，分享園區(qū)企業(yè)發(fā)展成果。通過專業(yè)子公司進(jìn)行投資，不但可以分散風(fēng)險，而且使得公司團(tuán)隊通過轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)的方式順利退出。2005 年以來張江高科的PE 投資收益日益增長，2013 年前三季度實現(xiàn)投資收益3.05 億元，同比大幅增加65.49%。 未來，張江高