昆明機場附近開發(fā)住宅項目的可行性分析

1、最新 精品 Word 歡迎下載 可修改昆明機場附近開發(fā)住宅項目的可行性分析一、機場附近購房意向隨訪調(diào)查情況(一)、對于目前居住或工作在昆明機場附近的各類人員進行試探性的訪談后發(fā)現(xiàn)，普遍認為開始時飛機噪音有一定影響，適應了就沒有妨礙；以前機場有軍用飛機和美式飛機的時候，噪音更大，現(xiàn)在只有中國民航飛機，噪音小多了。所以，目前項目周邊的目標群體不會對項目選址有抗性。（二）、對于居住或工作在其他區(qū)域的人員進行試探性的訪談調(diào)查：抽查地點:官渡廣場沿線,金馬碧雞廣場至東站的拓東路一線隨意性抽查樣本量:31人其中有購房需求或?qū)彿繂栴}感興趣的樣本18人,占58%;無購房需求或?qū)彿繂栴}不感興趣的樣本13人,

2、占42%;認可該地段的樣本8人,占抽查樣本量的25%;不認可該地段的樣本10人,占有購房需求或?qū)彿繂栴}感興趣的樣本量的55%;認可該地段的原因有:、地理位置好，有3人，占有購房需求或?qū)彿繂栴}感興趣的樣本量的16.7%;、空氣好，有1人，占5.6%；、根據(jù)房價來考慮，有2人，占11.1%；、飛機起降不影響，有2人，占11.1%不認可該地段的原因有:、地理位置遠，有2人，占有購房需求或?qū)彿繂栴}感興趣的樣本量的11.1%;、已經(jīng)有住房,不考慮，有3人，占16.7%；、暫不考慮或其他原因,有5人，占27%； 所以，項目區(qū)域之外的其他片區(qū)存在現(xiàn)有的和潛在的客戶。（三）、對于周邊區(qū)域房地產(chǎn)項目的調(diào)查

3、分析 項目名稱：日新小區(qū)（1900元/平方）、山水南苑（2300元/平方）、緹香名苑（2200元/平方）、五彩點睛苑（2400元/平方）目前周邊已建項目和在建項目中，多數(shù)為知名度不是很高的住房項目，比如：山水南苑和緹香名苑的樓盤由于規(guī)模小，不愿投入大量的營銷推廣費用，所以知名度不高，其購買顧客基本為周邊的企業(yè)和務工人員，屬于地緣性客戶群體。另外，在價位和品質(zhì)上都不是很高，除了最近即將面市的“碧海藍天”項目，嚴格從機場能夠影響到的區(qū)域來說，還沒有出現(xiàn)“升級換代”的住房項目，并且?guī)缀鯙槎鄬咏ㄖ?。“五彩點睛苑”同樣在機場附近，離飛機跑道不遠，周邊環(huán)境、社會配套、交通等總體不如本項目，但是以1580元

4、/平方的起價發(fā)售，同樣取得很好的銷售成績。另外，該公司在離機場100米的地方也有一塊約40畝的土地，目前尚未開發(fā)。（四）、新機場在2022年建成，現(xiàn)有機場將要搬遷的消息在昆明已經(jīng)婦孺皆知，其遠期的升值潛力也普遍被認同，并且目前流傳著一些對于機場周邊環(huán)境有利的小道消息。同時，航空公司在本項目南側(cè)正在建設(shè)水療中心等項目。（五）、本項目的出入口開在春城路上，西側(cè)苜蓿村臟亂差的環(huán)境對項目的影響減少。油庫的倉儲區(qū)實際離項目的距離達到150米以上，所以影響不是很大，在油罐北側(cè)10米遠的區(qū)域內(nèi)就有許多住宅小區(qū)。以前虹山小區(qū)的大量住宅同樣是建設(shè)在兩個巨大的液化氣罐旁邊，并且本項目的交通，東面和南面的外部環(huán)境相

5、對好。項目周邊有利的環(huán)境因素相對于不利因素要多。 從以上的初步調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，本項目如果擬建，對于周邊區(qū)域和其它區(qū)域是存在市場需求的，飛機噪音畢竟不是影響市民購房的決定性因素，關(guān)鍵還是要看樓市的供需情況和購買群體的接受程度。二、參照案例調(diào)查便捷的空中交通,良好的區(qū)位優(yōu)勢,綜合國際國內(nèi)的經(jīng)驗,各個城市的航空港幾乎都是高檔住宅林立, 國際國內(nèi)一些知名城市的航空港,特別是機場周邊入城沿線,人們都會發(fā)現(xiàn),多是高檔住宅集中地,法國戴高樂機場入城一線,被稱為浪漫巴黎的香艷地,許多法國名流都居住航空港的別墅里,紐約肯尼迪機場附近的航空港別墅,則住著許多政治、演藝名人,北京首都國際機場的三元橋一帶,則號稱“國門

6、”,風情萬種的別墅住宅群讓人艷羨,再看看上海虹橋機場、廣州白云機場、香港啟德機場一線,同樣是高檔住宅集結(jié)區(qū)。（一）、南京大校場機場周邊項目原有機場不僅限制了樓盤高度的發(fā)展，住宅品質(zhì)定位也因此受限。試想哪個成功人士會到受機場噪音、灰塵污染的地區(qū)定居呢？但大校場機場搬遷2021年被列為南京城建的16個投資超過20億元的重點項目之一，南京的城市建設(shè)近兩年才將開發(fā)重點轉(zhuǎn)向河西，此前一直以“東進南延”為發(fā)展戰(zhàn)略，而大校場機場搬遷將會給城南地區(qū)帶來新的發(fā)展機遇。機場搬遷將會徹底解決長期困撓該地居民的飛機噪音問題，市民的居住環(huán)境和居住品質(zhì)將會有所提高。在大校場機場附近及其飛機航線范圍內(nèi)，已經(jīng)集聚了數(shù)十個房產(chǎn)

7、項目，分別分布在石門坎地區(qū)、大明路板塊以及寧南板塊。由于大校場機場的明確搬遷給城東南住宅規(guī)劃松了綁，不僅有住宅已“長高”成了小高層，而且錯層、復式住宅也先后現(xiàn)身，樓盤自身的定位規(guī)劃跟著變得“高檔”起來，樓盤“升級換代”了。與之相比，城東南特別是大明路應該算是離主城較近的最后一個“中低價板塊”，原來機場的存在曾一度阻礙其發(fā)展，但現(xiàn)在卻給其留出了增值空間。所以，在南京機場附近早已存在房地產(chǎn)項目。（二）、成都航空港周邊房地產(chǎn)項目2022年夏天,航空港片區(qū)的川大河畔、學府嘉苑、金色校園廣場、溫哥華花園等樓盤紛紛亮相,悄然打出2000多元/平方米的低價大旗。較之華陽、溫江等地3000元/平方米以上的價格,離城區(qū)中心更近的航空港樓盤卻只有2000多元/平方米,價格誘惑大，航空港樓盤,住宅價格均未超出3000元/平方米。 銷售反饋信息顯示,航空港的購房者90%以上是用于自住。航空港至少有四大優(yōu)勢對購房者有吸引力。一是房價便宜,相對市區(qū)房價可以車房兼購;二是航空港除了飛機出行方便,距離市區(qū)也僅有10分鐘車程;三是樓盤品質(zhì)從容積率、綠化率到戶型設(shè)計等不遜于城區(qū)樓盤;四是航空港兼具大學城和科技園的功能,區(qū)域含金量高。開發(fā)的樓盤以小高層或多層住宅為主,以平原為特征的航空港