住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案

1、住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案一、調(diào)查目的 全面了解和掌握相關(guān)城市新建住宅和二手住宅銷售價(jià)格及 其變動(dòng)情況， 為做好國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作、 滿足 社會(huì)公眾需要提供基礎(chǔ)統(tǒng)計(jì)信息。二、調(diào)查任務(wù) 按月調(diào)查和收集相關(guān)城市新建住宅和二手住宅銷售價(jià)格、 面 積、金額等相關(guān)基礎(chǔ)資料并計(jì)算價(jià)格指數(shù)。三、調(diào)查城市及圍（一）調(diào)查城市。調(diào)查城市包括直轄市、 省會(huì)城市、 自治區(qū)首府城市 （不含市） 和計(jì)劃單列市（共個(gè)） ，以及、 、襄 樊、等城市（以下簡(jiǎn)稱“其他個(gè)城市” ）。（二）調(diào)查圍。 調(diào)查圍為個(gè)大中城市的市轄區(qū)，不包括縣。四、調(diào)查方法與調(diào)查容（一）新建住宅銷售價(jià)格的調(diào)查方法與容。1.直轄市、省會(huì)城市、自治

2、區(qū)首府城市（不含市） 、計(jì)劃單 列市等個(gè)城市新建住宅銷售價(jià)格、 面積、金額等資料直接采用當(dāng) 地房地產(chǎn)管理部門(mén)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，不再另作調(diào)查。新建住宅交易的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)容，主要包括：住宅所在項(xiàng)目（樓盤(pán)）名稱、項(xiàng)目地址、幢號(hào)、總層數(shù)、所在層數(shù)、住宅結(jié)構(gòu)、建 筑面積、成交總價(jià)（合同金額） 、簽約時(shí)間等。2.暫時(shí)不能取得網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的其他個(gè)城市，新建住宅銷售價(jià)格 根據(jù)統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)報(bào)表中各個(gè)項(xiàng)目的分類銷售面積 和金額數(shù)據(jù)計(jì)算，不再另作調(diào)查。（二）二手住宅銷售價(jià)格的調(diào)查方法與容。1二手住宅銷售價(jià)格的調(diào)查方法。二手住宅銷售價(jià)格調(diào)查為非全面調(diào)查， 采用重點(diǎn)調(diào)查與典型 調(diào)查相結(jié)合的方法， 按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)上報(bào)、

3、房地產(chǎn)管理部門(mén) 提供與調(diào)查員實(shí)地采價(jià)相結(jié)合的方式收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。為保證二手住宅價(jià)格調(diào)查的科學(xué)性和可靠性， 在選取房地產(chǎn) 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和住宅樣本時(shí)遵循以下原則：選取房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要注重代表性。 為保證調(diào)查資料的可 靠性和連續(xù)性，要統(tǒng)籌考慮各種因素，選擇規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)、營(yíng) 業(yè)額占當(dāng)?shù)乜偁I(yíng)業(yè)額比重較大、 經(jīng)營(yíng)狀況比較穩(wěn)定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 機(jī)構(gòu)，并盡量兼顧資、港澳臺(tái)商投資、外商投資等不同注冊(cè)登記 類型。選取的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的總營(yíng)業(yè)額一般應(yīng)占當(dāng)?shù)囟肿≌?總營(yíng)業(yè)額的以上。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)按規(guī)定容和要求填報(bào)調(diào)查 表。選取住宅樣本要兼顧不同地理位置。綜合考慮住宅類型、 區(qū)域、地段、結(jié)構(gòu)等統(tǒng)計(jì)口徑的一致性，保證上月、本

4、月價(jià)格同 質(zhì)可比。 由于存在級(jí)差地租， 不同地理位置的住宅單位面積價(jià)格 差異較大。在選取住宅樣本時(shí)，要分區(qū)域（轄區(qū)） 、分類型從上 月及本月銷售的住宅中分別選取銷售量 （套數(shù)）所占比重最 （較） 大、同質(zhì)可比性和代表性強(qiáng)且交易時(shí)間最接近每月日的一套住 宅。如每月日前、后兩日均有同質(zhì)可比住宅時(shí)，選取后者作為樣 本住宅。2.二手住宅銷售價(jià)格的調(diào)查容。成交住宅所在小區(qū)或社區(qū)名稱、位置、住宅類型、住宅所在 區(qū)域、住宅所在地段、本月銷售面積、本月銷售金額、樣本住宅 上月銷售單價(jià)、樣本住宅本月銷售單價(jià)等。五、指標(biāo)設(shè)置（一）新建住宅。設(shè)置保障性住房和商品住宅兩個(gè)類別。 保障性住房， 是指享 受國(guó)家相關(guān)優(yōu)惠政

5、策、出售給城鎮(zhèn)中低收入居民家庭的新建住 房，包括經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房等保障性、政策性住房。 商品住宅類下設(shè)平方米及以下、 - 平方米、平方米以上三個(gè)基本 分類。（二）二手住宅。設(shè)置平方米及以下、 - 平方米、平方米以上三個(gè)基本分類。六、價(jià)格指數(shù)的計(jì)算方法（一）新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)的計(jì)算方法。1各城市基本分類月環(huán)比價(jià)格指數(shù)。計(jì)算步驟與方法： 第一， 計(jì)算某一新建住宅項(xiàng)目平方米及以 下、平方米、平方米以上三個(gè)基本分類的環(huán)比指數(shù)；第二，采用 雙加權(quán)計(jì)算全市三個(gè)基本分類的環(huán)比指數(shù)， 即分別利用本月銷售 面積和金額作為權(quán)數(shù)計(jì)算價(jià)格指數(shù)，然后將兩個(gè)價(jià)格指數(shù)再簡(jiǎn)單 平均計(jì)算；第三，計(jì)算保障性住房環(huán)比價(jià)

6、格指數(shù)，計(jì)算方法與商 品住宅基本分類計(jì)算方法一致。具體計(jì)算過(guò)程為：計(jì)算各項(xiàng)目各基本分類（平方米及以下、平方米、平方米以上商品住宅和保障性住房）本月及上月平均價(jià)格。本月及上月平均價(jià)格計(jì)算公式為：W 十 Y i，jp;,J話和醐養(yǎng)（）其中：Y®、Yii，J為第個(gè)項(xiàng)目第基本分類期（本月）、期（上 月）銷售金額，Qti，J、Qt ii,J第個(gè)項(xiàng)目第基本分類期（本月）、期（上 月）銷售面積。計(jì)算各項(xiàng)目各基本分類（含保障性住房）月環(huán)比價(jià)格指數(shù)。連續(xù)性銷售項(xiàng)目和新開(kāi)項(xiàng)目環(huán)比價(jià)格指數(shù)的計(jì)算。連續(xù)性銷售項(xiàng)目是指，該項(xiàng)目本月和上月對(duì)應(yīng)分類都有成交 記錄；新開(kāi)項(xiàng)目是指，該項(xiàng)目本月第一次進(jìn)入市場(chǎng)銷售（本方案

7、 中連續(xù)四個(gè)月沒(méi)有成交記錄的在售項(xiàng)目也視為新開(kāi)項(xiàng)目）。對(duì)于新開(kāi)項(xiàng)目，需對(duì)上月該項(xiàng)目各分類平均價(jià)格進(jìn)行評(píng)估， 具體評(píng)估方法如下：如果新開(kāi)項(xiàng)目附近區(qū)域存在可比在售項(xiàng)目， 則按照該可比項(xiàng)目對(duì)應(yīng)分類成交價(jià)格評(píng)估新開(kāi)項(xiàng)目上月價(jià)格；如果沒(méi)有，則根據(jù)區(qū)域、地段、價(jià)格同質(zhì)可比原則，選取與該項(xiàng)目 位置屬同一級(jí)別區(qū)域的相似項(xiàng)目， 按照其對(duì)應(yīng)分類成交價(jià)格評(píng)估 新開(kāi)項(xiàng)目上月價(jià)格；如果上述項(xiàng)目都不存在，則根據(jù)該項(xiàng)目附近區(qū)域本月二手住宅交易價(jià)格變動(dòng)幅度或有關(guān)價(jià)格數(shù)據(jù)變動(dòng)幅度 進(jìn)行評(píng)估。連續(xù)性銷售項(xiàng)目和新開(kāi)項(xiàng)目基本分類環(huán)比指數(shù)計(jì)算公式為:HiPt，j()其中：亡為第個(gè)項(xiàng)目第基本分類期（上月）平均價(jià)格（對(duì)于新開(kāi)項(xiàng)目則為評(píng)估的

8、平均價(jià)格），pt，j為期（本月）平均價(jià)格。 間斷性銷售項(xiàng)目環(huán)比價(jià)格指數(shù)的計(jì)算。間斷性銷售項(xiàng)目是指，由于市場(chǎng)供求變化等原因?qū)е略擁?xiàng)目 當(dāng)月有交易，對(duì)應(yīng)分類上月沒(méi)有交易，而在上月之前的兩個(gè)月曾 經(jīng)有交易的項(xiàng)目。對(duì)于該類項(xiàng)目，依據(jù)項(xiàng)目上月之前兩個(gè)月離本月最近的各分類成交數(shù)據(jù)計(jì)算各分類平均價(jià)格，再利用下列計(jì)算公式計(jì)算基本H i，j分類環(huán)比價(jià)格指數(shù):()其中：Pti，j表示第個(gè)項(xiàng)目第基本分類期（本月）平均價(jià)格，Poi，j表示距離本月最近的對(duì)應(yīng)基本分類平均價(jià)格，為距離本月的月份 個(gè)數(shù)。計(jì)算全市基本分類（含保障性住房）月環(huán)比價(jià)格指數(shù)。計(jì)算公式為:Rjt,t 1nHi, jW；，ji 1ni ,jwi 1()

9、其中：Hi,j為第個(gè)項(xiàng)目第基本分類環(huán)比價(jià)格指數(shù)，Wi,j為第個(gè)項(xiàng)目第基本分類期（本月）銷售面積（金額），為該基本 分類中包含項(xiàng)目的個(gè)數(shù)。將分別利用銷售面積和金額加權(quán)計(jì) 算得到的兩個(gè)指數(shù)再簡(jiǎn)單平均計(jì)算。2.各城市基本分類以上類別價(jià)格指數(shù)。定基價(jià)格指數(shù)的計(jì)算公式（注：以年為基期，即以年平均 價(jià)格為基期價(jià)格、年銷售面積為基期銷售面積）。PtQ2010Lt Lt i （）Pt 1Q2010其中：表示當(dāng)月各分類平均價(jià)格，表示年各分類銷售面積，Lt、Lt 1分別為本月和上月定基價(jià)格指數(shù)，豎巴為環(huán)比指數(shù)。Pt 1Q2010月環(huán)比價(jià)格指數(shù)的計(jì)算公式。本月環(huán)比價(jià)格指數(shù)Lt =本月定基價(jià)格指數(shù)Lt 1上月定基價(jià)格

10、指數(shù)100()月同比價(jià)格指數(shù)的計(jì)算公式。本月同比價(jià)格指數(shù)()Lt = 本月定基價(jià)格指數(shù)Lt 12上年同月定基價(jià)格指數(shù)（二）二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)的計(jì)算方法。1各城市基本分類月環(huán)比價(jià)格指數(shù)。 計(jì)算各基本分類中選中的二手住宅的環(huán)比指數(shù)。計(jì)算公式為：Hi,j先（）Pt 1其中：P；，j為第基本分類中第個(gè)樣本住宅期 （本月）價(jià)格，亡 為期（上月）價(jià)格。（）計(jì)算全市基本分類環(huán)比價(jià)格指數(shù)。采用雙加權(quán)計(jì)算全市各基本分類的環(huán)比指數(shù)， 即分別利用本 月銷售面積和金額作為權(quán)數(shù)計(jì)算價(jià)格指數(shù)，然后將兩個(gè)價(jià)格指數(shù) 再簡(jiǎn)單平均計(jì)算。nHi, jwt，j計(jì)算公式為：Rjt,t 1 £（）wt，ji 1其中：Hij為

11、第基本分類中第個(gè)樣本住宅環(huán)比價(jià)格指數(shù)， wt，j 為第基本分類中第個(gè)樣本住宅所代表住宅類型的期 （本月）銷售 面積（金額），為該基本分類中包含樣本住宅的個(gè)數(shù)。2.各城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)的計(jì)算方法同各城市新建住宅價(jià)格指數(shù)。七、數(shù)據(jù)資料的報(bào)送規(guī)定（一）網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。直轄市、省會(huì)城市、自治區(qū)首府城市（不含市）、計(jì)劃單列市等個(gè)城市房地產(chǎn)管理部門(mén)要按照關(guān)于加強(qiáng)協(xié)作共同做好房地 產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)工作的通知（國(guó)統(tǒng)字號(hào)）規(guī)定的容與時(shí)間向當(dāng) 地國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查總隊(duì)或調(diào)查隊(duì)提供自然月度基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。相關(guān)調(diào)查總隊(duì)、調(diào)查隊(duì)將當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)提供的上個(gè)自然月新建住 宅交易網(wǎng)簽數(shù)據(jù)用專用存儲(chǔ)設(shè)備拷貝，并按照統(tǒng)一規(guī)則進(jìn)行標(biāo) 識(shí)。（二）二手住宅報(bào)表數(shù)據(jù)。各有關(guān)城市房地產(chǎn)管理部門(mén)、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等要按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局規(guī)定的容與時(shí)間向當(dāng)?shù)貒?guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查總隊(duì)或調(diào)查隊(duì)提 供