城市更新業(yè)務(wù)基本知識

1、城市更新業(yè)務(wù)交流第一部分 深圳城市更新政策解讀第二部分 城市更新融資模式一、城市更新的基本概念二、深圳進行城市更新的依據(jù)三、深圳城市更新的政策演化四、城市更新的流程五、城市更新中土地成本的構(gòu)成六、深圳進行城市更新的意義城市更新，是指由符合規(guī)定的主體對特定城市建成區(qū)（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等）內(nèi)具有以下情形之一的區(qū)域，根據(jù)城市規(guī)劃和辦法規(guī)定程序進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動：1.1 城市更新的含義1.2 城市更新的三種模式綜合整治類功能改變類拆除重建類不改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體和使用期限保留建筑物的原主體結(jié)構(gòu)改善消防設(shè)施改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施改善沿街立面、

2、環(huán)境整治既有建筑節(jié)能改造不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能改變部分或者全部建筑物使用功能可能改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體可能變更部分土地性質(zhì)嚴格按照城市更新單元規(guī)劃、城市更新年度計劃的規(guī)定實施城市更新單元l拆除重建城市更新單元是為實施以拆除重建類城市更新為主的城市更新活動而劃定的相對成片區(qū)域；l基本單位確定規(guī)劃要求、協(xié)調(diào)各方利益、落實城市更新目標(biāo)和責(zé)任的基本管理單位l多個項目一個城市更新單元可包含一個或者多個更新項目1.3 城市更新單元1.4 城市更新的規(guī)劃設(shè)計1.4 城市更新的規(guī)劃設(shè)計1.1.土地嚴重不足土地嚴重不足深圳作為中國第一個經(jīng)濟特區(qū)，經(jīng)過30年的高速發(fā)展，已從原來的小漁村崛起為國際化大都市，

3、而在創(chuàng)造出舉世矚目的“深圳速度”背后，這個年輕的城市也正面臨土地、資源、環(huán)境、人口四個“難以為繼”發(fā)展瓶頸，其中，土地資源的稀缺成為第一問題。深圳的行政區(qū)陸域面積只有1991 1991 平方公里平方公里，是北京的北京的1/91/9，上海、廣上海、廣州的州的1/31/3，而這片土地上卻擁有著1300 1300 萬人口萬人口，這使深圳成為中國人口密度最高的城市。2008年深圳市建設(shè)用地已經(jīng)達到917平方公里。2009年，根據(jù)國務(wù)院批復(fù)的深圳市土地利用總體規(guī)劃大綱（20062020年）：至2020年深圳市建設(shè)用地規(guī)模不能突破市域面積的50%（976平方公里）。也就是說，今后11年內(nèi)，深圳建設(shè)用地面積

4、僅可凈增59平方公里，年均僅4平方公里，而在未來一段時期全市各類用地需求高達300平方公里。二、深圳進行城市更新的依據(jù)2005年年11月，深圳劃定國內(nèi)第一條城市生態(tài)保護線，城市生態(tài)保護范月，深圳劃定國內(nèi)第一條城市生態(tài)保護線，城市生態(tài)保護范圍內(nèi)禁止建設(shè)，圍內(nèi)禁止建設(shè)，974平方公里土地被劃入線內(nèi)，約占深圳市總面積一半。平方公里土地被劃入線內(nèi)，約占深圳市總面積一半。2. 2. “城中村城中村”生活條件急需改善生活條件急需改善二、深圳進行城市更新的依據(jù)有關(guān)深圳城中村的報道,往往與違建、治安混亂、消防困難聯(lián)系在一起，而鮮見正面情況。由歷史原因形成的“城中村”，已經(jīng)嚴重抑制了城市的發(fā)展?！?接吻樓”、“

5、一線天”、“貼面樓”、“握手樓”，采光通風(fēng)條件差，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，各種管線雜亂無章，街巷狹窄、擁擠，存在嚴重安全隱患。城中村，又被稱為“都市里的村莊”是城市化進程中出現(xiàn)的一種特有的現(xiàn)象，是一種城市和農(nóng)村結(jié)合的形式。3. 3. 土地經(jīng)濟效益低，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的需要土地經(jīng)濟效益低，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的需要從土地利用的經(jīng)濟效益來看，2012年每平方公里土地G D P產(chǎn)出為6億元人民幣，雖然在國內(nèi)領(lǐng)先，但還不到新加坡的(14.2億元/平方公里)的零頭。尤其值得關(guān)注的是，土地利用效益“二元化”顯著。特區(qū)內(nèi)四個區(qū)單位面積創(chuàng)造的G D P是特區(qū)外創(chuàng)造G D P量的5.5倍；特區(qū)外的工業(yè)用地效益僅為特區(qū)內(nèi)的15%?！?/p>

6、三來一補”形成的大量廠房已經(jīng)不能滿足現(xiàn)行深圳的發(fā)展，目前通過城市更新，對舊工業(yè)區(qū)進行升級改造，重點扶持城市支柱產(chǎn)業(yè)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，逐步淘汰高能耗、高污染、低效益產(chǎn)業(yè)，“騰籠換鳥”推動城市產(chǎn)業(yè)升級，提升土地經(jīng)濟效益。二、深圳進行城市更新的依據(jù)三、深圳城市更新政策演化 3.1 3.1 涉及深圳城市更新法律體系（一）涉及深圳城市更新法律體系（一）（1993）深圳市寶安龍崗區(qū)規(guī)劃國土管理暫行辦法（1993-11-09）關(guān)于處理深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)權(quán)屬遺留問題的若干規(guī)定（1997）廣東省拆遷管理規(guī)定（1998-10-23）中共深圳市委深圳市人民政府關(guān)于進一步加強規(guī)劃國土管理決定（1999） 深圳閑置土地

7、處理規(guī)則（2002）兩規(guī)-深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑若干規(guī)定及實施細則（2002）兩規(guī)-深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定及實施細則（2004-06-26）深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化土地管理辦法（2004-10-28）中共深圳市委深圳市人民政府關(guān)于堅決查處違法建筑和違法用地的決定（2004-11-01）深圳市城中村(舊村)改造暫行規(guī)定（2004-11-12日）深圳市處理房地產(chǎn)登記歷史遺留問題若干規(guī)定（2005-04-07）關(guān)于深圳市城中村(舊村)改造暫行規(guī)定的實施意見（2005-10-26）關(guān)于深圳市城中村（舊村）改造總體規(guī)劃綱要（20052010）及批復(fù) 涉及深圳城市更新

8、法律體系（二）涉及深圳城市更新法律體系（二）（2006）深圳市原舊村改造政策（2006-03-05）深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化轉(zhuǎn)為國有土地交接與管理實施方案 （2006-12-15）關(guān)于寶安龍崗兩區(qū)自行開展的新安翻身工業(yè)區(qū)等70個舊城舊村改造項目的處理意見（2006-12-15）關(guān)于推進寶安龍崗兩區(qū)城中村（舊村）改造工作的若干意見（2007）深圳市閑置土地處置工作方案（2007）深圳市人民政府關(guān)于工業(yè)區(qū)升級改造的若干意見（2007-02-07）深圳市城中村（舊村）改造扶持資金管理暫行辦法的通知（2008-09-05）深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓暫行辦法的通知（2008-10-13）深圳市工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地

9、使用權(quán)出讓若干規(guī)定（2009）關(guān)于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見（2009）深圳市城市更新辦法（2009）轉(zhuǎn)發(fā)省國土資源廳關(guān)于“三舊”改造工作實施意見(試行)的通知（2009-5-21）關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定（2009） 涉及深圳城市更新法律體系（三）涉及深圳城市更新法律體系（三）（2010） 深圳市寶安區(qū)、龍崗區(qū)、光明新區(qū)及坪山新區(qū)拆除重建類城市更新單元舊屋村范圍認定辦法（2010）拆除重建類城市更新項目范圍內(nèi)土地權(quán)屬清理工作指引（2010）關(guān)于拆除重建類城市更新項目實施主體確認工作的通知(【2010】207號)（2010）關(guān)于加強房地產(chǎn)登記歷史遺留問題處理工作

10、的若干意見（2010）關(guān)于試行拆除重建類城市更新項目操作基本程序的通知（2010）龍崗區(qū)城市更新拆除重建類項目規(guī)劃公共設(shè)施用地移交補償工作程序（試行） 深龍府辦201055號（2010）深圳市規(guī)劃國土委城市更新項目用地審查操作規(guī)程（2010）深圳市人民政府關(guān)于深入推進城市更新工作的意見（2010-08-11）拆除重建類城市更新項目房地產(chǎn)證注銷操作規(guī)則（試行）（2010-09）深圳市城市更新單元規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定（試行）（2010-10-25）城市更新單元規(guī)劃審批操作規(guī)則（2010-12）用地審批操作規(guī)程（2010年6月13日）深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報指引（試行） 涉及深圳城市更新法律體

11、系（四）涉及深圳城市更新法律體系（四）（2011） 深圳市城市更新提速專項行動計劃（2011） 閑置土地處置辦法(修訂草案)（2011）城市更新單元規(guī)劃審批操作規(guī)則（2011）龍崗區(qū)基層集體經(jīng)濟組織實施拆除重建類城市更新項目工作指引（2011）深圳市城市更新項目保障性住房配建比例暫行規(guī)定（2011-05-12）深圳市住房保障發(fā)展規(guī)劃（2011-06-03）國有土地上房屋征收評估辦法（2011-09）土地權(quán)屬及建筑物信息核查流程（2011-12-01）深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易若干規(guī)定（2011-12-16）深圳市人民政府關(guān)于印發(fā)深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非農(nóng)

12、建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易若干規(guī)定的通知（2012）深圳市城市更新辦法實施細則（正式）（2013-01）優(yōu)化空間資源配置促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的意見（1+6文件）（2013-03）深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）三、深圳城市更新政策演化關(guān)于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見（粵府200978號）深圳市城市更新辦法（深圳市人民政府令第211號）深圳市城市更新辦法實施細則（深府20121號）3.2深圳市城市更新核心文件深圳市城市更新核心文件深圳市城市更新主要配套文件 關(guān)于深入推進城市更新工作的意見（深府2010193號） 深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報指引(試行)（深規(guī)土告20

13、1016號） 深圳市城市更新項目保障性住房配建比例暫行規(guī)定（深規(guī)土2010843號） 深圳市寶安區(qū)、龍崗區(qū)、光明新區(qū)及坪山新區(qū)拆除重建類城市更新單元舊屋村范圍認定辦法（深規(guī)土2010439號） 深圳市城市更新單元規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定（深規(guī)土2011828號） 關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施（深府辦201245號）三、深圳城市更新政策演化業(yè)主簽署改造意愿委托書占建筑總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意拆除重建便可申報受托單位申報納入城市更新單元規(guī)劃制定計劃計劃立項編制更新單元規(guī)劃草案專項規(guī)劃批復(fù)土地及房屋確權(quán)、登記簽訂拆遷補償協(xié)議核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證核發(fā)改造實施主體批準文件房屋拆

14、除建設(shè)用地報備申請建設(shè)用地方案圖建設(shè)用地規(guī)劃許可證注銷房地產(chǎn)證制作宗地圖申報改造實施主體核發(fā)施工許可證開工許可證核發(fā)竣工驗收證明繳納地價辦理房地產(chǎn)證回遷入伙簽訂土地使用權(quán)出讓合同四、深圳城市更新流程辦理土地使用權(quán)證四、深圳城市更新流程4.1 4.1 拆除重建類城市更新項目的實施方拆除重建類城市更新項目的實施方式式城市更新管理辦法實施細則 第三十六條1. 1. 計劃申報主體符合要求計劃申報主體符合要求；2. 2. 城市更新單元內(nèi)的權(quán)利主體具備城市更新意愿城市更新單元內(nèi)的權(quán)利主體具備城市更新意愿并符合并符合要求要求；3. 3. 法定圖則已劃定城市更新單元；或者未劃入城市更新單元的特定城市法定圖則已

15、劃定城市更新單元；或者未劃入城市更新單元的特定城市建成區(qū)建成區(qū)符合城市更新符合城市更新的情形，確需進行拆除重建類城市更新，已自行擬的情形，確需進行拆除重建類城市更新，已自行擬訂城市更新單元訂城市更新單元；4. 4. 申報的用地功能、開發(fā)強度等城市更新訴求基本符合城市更新專項規(guī)申報的用地功能、開發(fā)強度等城市更新訴求基本符合城市更新專項規(guī)劃、法定圖則等規(guī)劃劃、法定圖則等規(guī)劃；5. 5. 申報途徑、申報材料等還應(yīng)當(dāng)符合更新單元計劃申報指引的具體要求。申報途徑、申報材料等還應(yīng)當(dāng)符合更新單元計劃申報指引的具體要求。4.2 4.2 申報更新單元計劃條件申報更新單元計劃條件四、深圳城市更新流程城市更新管理辦

16、法實施細則三十五條權(quán)利主體自行申報權(quán)利主體自行申報 其中城市更新單元內(nèi)用地屬城中村、舊屋村或者原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和原村民在城中村、舊屋村范圍以外形成的建成區(qū)域的，可由所在原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位申報。2. 2. 權(quán)利主體委托單一市場主體申報權(quán)利主體委托單一市場主體申報3. 3. 市、區(qū)政府相關(guān)部門申報市、區(qū)政府相關(guān)部門申報 以舊住宅區(qū)為主的城市更新單元，應(yīng)當(dāng)由區(qū)政府組織開展現(xiàn)狀調(diào)研、城市更新單元擬訂、意愿征集、可行性分析等工作，由區(qū)城市更新職能部門申報。 計劃申報主體負責(zé)申報更新單元計劃、委托編制城市更新單元規(guī)劃等工作。城市更新管理辦法實施細則 第三十六條1. 1. 計劃申報主體符合要求計劃

17、申報主體符合要求；2. 2. 城市更新單元內(nèi)的權(quán)利主體具備城市更新意愿城市更新單元內(nèi)的權(quán)利主體具備城市更新意愿并符合并符合要求要求；3. 3. 法定圖則已劃定城市更新單元；或者未劃入城市更新單元的特定城市法定圖則已劃定城市更新單元；或者未劃入城市更新單元的特定城市建成區(qū)建成區(qū)符合城市更新符合城市更新的情形，確需進行拆除重建類城市更新，已自行擬的情形，確需進行拆除重建類城市更新，已自行擬訂城市更新單元訂城市更新單元；4. 4. 申報的用地功能、開發(fā)強度等城市更新訴求基本符合城市更新專項規(guī)申報的用地功能、開發(fā)強度等城市更新訴求基本符合城市更新專項規(guī)劃、法定圖則等規(guī)劃劃、法定圖則等規(guī)劃；5. 5.

18、申報途徑、申報材料等還應(yīng)當(dāng)符合更新單元計劃申報指引的具體要求。申報途徑、申報材料等還應(yīng)當(dāng)符合更新單元計劃申報指引的具體要求。4.2 4.2 申報更新單元計劃條件申報更新單元計劃條件四、深圳城市更新流程城市更新管理辦法設(shè)施細則 第三十七條 申報更新單元計劃的，城市更新單元內(nèi)權(quán)利主體的城市更新意愿應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）城市更新單元拆除范圍內(nèi)用地為單一地塊，權(quán)利主體單一的，該主體同意進行城市更新；建筑物為多個權(quán)利主體共有的，占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意進行城市更新；建筑物區(qū)分所有的，專有部分占建筑物總面積三分之二以上的權(quán)利主體且占總?cè)藬?shù)占建筑物總面積三分之二以上且占總數(shù)量三

19、分之二以上的權(quán)利主體同意進行城市更新。 拆除范圍內(nèi)用地包含多個地塊的，符合上述規(guī)定的地塊的總用地面積應(yīng)當(dāng)不小于拆除范圍用地面積的80%。（二）城市更新單元內(nèi)用地屬城中村、舊屋村或者原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和原村民在城中村、舊屋村范圍以外形成的建成區(qū)域的，須經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位的股東大會表決同意進行城市更新；或者符合本條第（一）項規(guī)定，并經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位同意。城市更新管理辦法實施細則 第三十六條1. 1. 計劃申報主體符合要求計劃申報主體符合要求；2. 2. 城市更新單元內(nèi)的權(quán)利主體具備城市更新意愿城市更新單元內(nèi)的權(quán)利主體具備城市更新意愿并符合并符合要求要求；3. 3. 法定圖則已

20、劃定城市更新單元；或者未劃入城市更新單元的特定城市法定圖則已劃定城市更新單元；或者未劃入城市更新單元的特定城市建成區(qū)建成區(qū)符合城市更新符合城市更新的情形，確需進行拆除重建類城市更新，已自行擬的情形，確需進行拆除重建類城市更新，已自行擬訂城市更新單元訂城市更新單元；4. 4. 申報的用地功能、開發(fā)強度等城市更新訴求基本符合城市更新專項規(guī)申報的用地功能、開發(fā)強度等城市更新訴求基本符合城市更新專項規(guī)劃、法定圖則等規(guī)劃劃、法定圖則等規(guī)劃；5. 5. 申報途徑、申報材料等還應(yīng)當(dāng)符合更新單元計劃申報指引的具體要求。申報途徑、申報材料等還應(yīng)當(dāng)符合更新單元計劃申報指引的具體要求。4.2 4.2 申報更新單元計

21、劃條件申報更新單元計劃條件四、深圳城市更新流程法定圖則法定圖則法定圖則是由城市規(guī)劃主管部門每年根據(jù)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃的要求編制，對分區(qū)內(nèi)各片區(qū)的土地利用性質(zhì)、開發(fā)強度、配套設(shè)施、道路交通和城市設(shè)計等方面作出的詳細規(guī)定。深圳在分區(qū)規(guī)劃與詳細規(guī)劃編制之間增加了法定圖則編制階段。主要是對各片區(qū)土地利用性質(zhì)、開發(fā)強度、配套設(shè)施等作進一步明確規(guī)劃。法定圖則經(jīng)市規(guī)劃委員會審批后具有法律效力，任何單位和個人不得擅自更改。深圳對法定圖則進行公眾意見征詢，予以采納的，則城市規(guī)劃部門修改法定圖則草案，增加了城市規(guī)劃的透明性。法定圖則強化了城市規(guī)劃的法制精神，增強了公眾對城市規(guī)劃的了解和參與。法定圖則的查詢（深

22、圳市規(guī)劃國土委 http:/ 示例：龍崗303-4地塊法定圖則.jpg城市更新管理辦法實施細則 第三十六條1. 1. 計劃申報主體符合要求計劃申報主體符合要求；2. 2. 城市更新單元內(nèi)的權(quán)利主體具備城市更新意愿城市更新單元內(nèi)的權(quán)利主體具備城市更新意愿并符合并符合要求要求；3. 3. 法定圖則已劃定城市更新單元；或者未劃入城市更新單元的特定城市法定圖則已劃定城市更新單元；或者未劃入城市更新單元的特定城市建成區(qū)建成區(qū)符合城市更新符合城市更新的情形，確需進行拆除重建類城市更新，已自行擬的情形，確需進行拆除重建類城市更新，已自行擬訂城市更新單元訂城市更新單元；4. 4. 申報的用地功能、開發(fā)強度等城

23、市更新訴求基本符合城市更新專項規(guī)申報的用地功能、開發(fā)強度等城市更新訴求基本符合城市更新專項規(guī)劃、法定圖則等規(guī)劃劃、法定圖則等規(guī)劃；5. 5. 申報途徑、申報材料等還應(yīng)當(dāng)符合更新單元計劃申報指引的具體要求。申報途徑、申報材料等還應(yīng)當(dāng)符合更新單元計劃申報指引的具體要求。4.2 4.2 申報更新單元計劃條件申報更新單元計劃條件四、深圳城市更新流程4.3申報的土地權(quán)屬分類及土地確權(quán)原則拆除重建類城市更新項目土地權(quán)屬分類拆除重建類城市更新項目土地權(quán)屬分類( (五類用地五類用地) )拆除重建類城市更新項目拆除重建類城市更新項目土地確權(quán)原則土地確權(quán)原則一、具有合法用地手續(xù)的用地，包括已簽訂土地使用權(quán)出讓合同

24、的用地和已辦理房地產(chǎn)權(quán)登記的用地；作為已確權(quán)用地可直接納入城市更新項目用地出讓紅線范圍二、城中村用地，即已核發(fā)非農(nóng)建設(shè)用地批復(fù)或已計入非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)的非農(nóng)建設(shè)用地以及特區(qū)內(nèi)市政府劃定的原農(nóng)村紅線用地；三、舊屋村用地，即1993年7月14日市政府關(guān)于發(fā)布深圳市寶安龍崗區(qū)規(guī)劃國土管理暫行辦法的通知（深府1993283號）發(fā)布前已經(jīng)形成的舊屋村用地；須按照舊屋村認定的相關(guān)規(guī)定進行認定，確定舊屋村用地紅線后方可納入城市更新項目用地出讓紅線范圍四、上述第（二）、（三）類情形外，未確認產(chǎn)權(quán)、辦理房地產(chǎn)權(quán)登記，但不屬于違法建筑或違法用地，根據(jù)我市房地產(chǎn)登記歷史遺留問題處理的相關(guān)規(guī)定可完善手續(xù)的用地；應(yīng)當(dāng)依

25、照我市房地產(chǎn)登記歷史遺留問題處理的相關(guān)規(guī)定完善用地手續(xù)后，方可納入城市更新項目用地出讓紅線范圍五、違法建筑、違法用地。應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)及廣東省、我市有關(guān)規(guī)定接受處理后，方可納入城市更新項目用地出讓紅線范圍四、深圳城市更新流程 第四十六條 城市更新單元內(nèi)項目拆除范圍存在多個權(quán)利主體的，所有權(quán)利主體通過以下方式將房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益移轉(zhuǎn)到同一主體后，形成單一主體： （一）權(quán)利主體以房地產(chǎn)作價入股成立或者加入公司。（二）權(quán)利主體與搬遷人簽訂搬遷補償安置協(xié)議。（三）權(quán)利主體的房地產(chǎn)被收購方收購。屬于合作實施的城中村改造項目的，單一市場主體還應(yīng)當(dāng)與原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位簽訂改造合作協(xié)議。屬于以舊住

26、宅區(qū)改造為主的改造項目的，區(qū)政府應(yīng)當(dāng)在城市更新單元規(guī)劃經(jīng)批準后，組織制定搬遷補償安置指導(dǎo)方案和市場主體公開選擇方案，經(jīng)占建筑物總面積90%以上且占總數(shù)量90%以上的業(yè)主同意后，公開選擇市場主體。市場主體與所有業(yè)主簽訂搬遷補償安置協(xié)議后，形成單一主體。4.4主體資格確認四、深圳城市更新流程 第四十九條 城市更新單元內(nèi)項目拆除范圍的單一主體，應(yīng)當(dāng)向區(qū)城市更新職能部門申請實施主體資格確認，并提供以下材料：（一）項目實施主體資格確認申請書。（二）申請人身份證明文件。（三）城市更新單元規(guī)劃確定的項目拆除范圍內(nèi)土地和建筑物的測繪報告、權(quán)屬證明及抵押、查封情況核查文件。（四）申請人形成或者作為單一主體的相關(guān)

27、證明材料。（五）其他相關(guān)文件資料。 前款第（四）項規(guī)定材料包括：前款第（四）項規(guī)定材料包括：（一）申請人收購權(quán)利主體房地產(chǎn)的證明材料及付款憑證。（二）申請人制定的搬遷補償安置方案及與權(quán)利主體簽訂的搬遷補償安置協(xié)議、付款憑證、異地安置情況和回遷安置表。（三）權(quán)利主體以其房地產(chǎn)作價入股成立或者加入公司的證明文件。（四）申請人本身即為權(quán)利主體或者權(quán)利主體之一的相關(guān)證明文件。（五）以合作方式實施的城中村改造項目的改造合作協(xié)議。四、深圳城市更新流程4.4主體資格確認(2)拆遷成本拆遷成本（1）房屋主體貨幣補償（與產(chǎn)權(quán)置換對應(yīng)）；（2）臨時安置費（過渡性租金補償）；（3）附屬物、臨時建筑物補償；（4）室內(nèi)

28、裝修補償；（5）停產(chǎn)停業(yè)補償（商業(yè)、廠房）；（6）搬遷補助；（7）獎勵性現(xiàn)金。五、城市更新中土地成本的構(gòu)成2. 2. 補繳地價補繳地價深圳市城市更新辦法深圳市城市更新辦法第三十六條第三十六條 拆除重建類城市更新項目中城中村部分，建筑容積率在2.5及以下部分，不再補繳地價；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照公告基準地價標(biāo)準的20%補繳地價；建筑容積率超過4.5的部分，按照公告基準地價標(biāo)準補繳地價。深圳市城市更新辦法深圳市城市更新辦法第三十七、三十八條第三十七、三十八條 市政府關(guān)于發(fā)布深圳市寶安龍崗區(qū)規(guī)劃國土管理暫行辦法的通知實施前已經(jīng)形成的舊屋村拆除重建的，現(xiàn)狀占地面積1.5倍的建筑面積

29、不再補繳地價，超出部分按照公告基準地價標(biāo)準補繳地價。拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造項目升級改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補繳地價；增加的建筑面積按照公告基準地價標(biāo)準的50%繳納地價。 城中村補繳地價進行拆除重建后，符合有關(guān)規(guī)定的建筑物和附著物均可以由建設(shè)單位取得完全產(chǎn)權(quán)，并可以自由轉(zhuǎn)讓。五、城市更新中土地成本的構(gòu)成3.購買非農(nóng)指標(biāo) 關(guān)外項目，除以下五種類用地外，需購買非農(nóng)指標(biāo)具有合法用地手續(xù)的用地，包括已簽訂土地使用權(quán)出讓合同的用地和已辦理房地產(chǎn)權(quán)登記的用地；城中村用地，即已核發(fā)非農(nóng)建設(shè)用地批復(fù)或已計入非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)的非農(nóng)建設(shè)用地以及特區(qū)內(nèi)市政府劃定的原農(nóng)村紅線用地；舊屋村用地，即1993年7月14日市政府關(guān)于發(fā)布深圳市寶安龍崗區(qū)規(guī)劃國土管