房產(chǎn)測繪作業(yè)流程

1、商房產(chǎn)測繪作業(yè)流程概述：1.1房產(chǎn)測繪概念房產(chǎn)測繪定義：房產(chǎn)測繪主要是指通過測量和調(diào)查工作來確定城鎮(zhèn)房屋的位置、權(quán)屬、界線、質(zhì)量、數(shù)量和現(xiàn)狀等，并以文字、數(shù)據(jù)及圖件表示出來的工作。通常也稱為房產(chǎn)測量。房產(chǎn)測繪的目的：房產(chǎn)測繪的目的是為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)等提供數(shù)據(jù)和資料。房產(chǎn)測繪作用：房產(chǎn)測繪作用就是采集和表述房屋以及房屋用地的有關(guān)信息，為房地產(chǎn)管理，尤其是為房屋的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理提供準確可靠的成果資料。同時也為房地產(chǎn)開發(fā)、征收稅費、城鎮(zhèn)規(guī)劃以及市政工程的建設(shè)和管理提供必不可少的基礎(chǔ)資料。1）法律方面作用；2）財政經(jīng)濟方面作用;3）社會服務(wù)方面作用;4

2、）測繪服務(wù)方面作用;1.2房產(chǎn)測繪內(nèi)容與方法按現(xiàn)行房產(chǎn)測量規(guī)范，房產(chǎn)測繪的基本內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測量；房產(chǎn)調(diào)查；房產(chǎn)要素測量；房產(chǎn)圖繪制；房產(chǎn)面積測算；變更測量；成果資料的檢查與驗收；房產(chǎn)測繪成果包括：房產(chǎn)薄冊、房產(chǎn)數(shù)據(jù)和房產(chǎn)圖集。房產(chǎn)測繪作業(yè)流程：北京市的房產(chǎn)測繪分為預(yù)售登記測繪（預(yù)測）、產(chǎn)權(quán)登記測繪（實測）、房產(chǎn)圖測繪和分戶圖測繪，現(xiàn)簡要說明一下這幾個業(yè)務(wù)的作業(yè)流程。（一）、預(yù)售登記測繪顧名思義，預(yù)售登記測繪就是在房子沒建或是還未建成時，開發(fā)商為了回籠資金提前售房而進行的測繪工作，其主要目的是辦理預(yù)售許可證。開發(fā)商依據(jù)測繪單位出具的房屋預(yù)售測繪成果報告在市建委辦理預(yù)售許可證，之后就可以

3、預(yù)售房屋了。作業(yè)流程：搜集如下資料：（ 1）、規(guī)劃批準后的設(shè)計藍圖和電子圖，主要包括建筑專業(yè)的平面圖、立面圖、剖面圖以及樓梯、墻體、坡道等部位的詳圖；（ 2）、開發(fā)單位的營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼；（ 3）、施工圖設(shè)計文件審查報告及通知單；（ 4）、建筑工程規(guī)劃許可證及其附件、附圖；（驗原件，留復(fù)印件）；（ 5）、人防部門批準或備案的人防建設(shè)方案；（ 6）、中華人民共和國國有土地使用證；2. 依據(jù)規(guī)劃批準后的設(shè)計圖，依據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范國標和北京市地方標準，對房屋的特征信息進行圖上采集計算：（ 1）、組織作業(yè)組內(nèi)相關(guān)人員聯(lián)合審圖，找出圖中的問題以及本項目重點和難點，如有無層高不夠2.20米的地方，有無

4、坡屋頂，屋頂結(jié)構(gòu)為何，飄窗是否落地，陽臺是否封閉，有無空間，人防范圍、環(huán)形坡道界定，環(huán)形坡道有無計算面積有爭議的地方；垂拔如何處理、設(shè)計藍圖與規(guī)劃許可證相關(guān)內(nèi)容是否相符、經(jīng)濟指標如何指定等等；（ 2）、提出問題后，找出解決辦法，然后依據(jù)電子圖對房屋的特征信息進行圖上采集計算：把外墻面積線、套內(nèi)部分和分攤部分全部框出，并標注套內(nèi)面積、陽臺面積、分攤面積以及各個部位的尺寸。在框圖的過程中要注意，藍圖和電子版是否一致，建筑圖的平面、里面、剖面是否一致，并且做到隨時發(fā)現(xiàn)問題，隨時解決問題。3. 指定分攤辦法：（ 1） 與開發(fā)商和設(shè)計部門進行溝通，了解各個設(shè)備間的服務(wù)范圍，了解開發(fā)商的分攤意圖以及期望的

5、得房率和銷售面積；（ 2） 、仔細審查規(guī)劃許可證的附件和附圖，了解各部位的經(jīng)濟指標和產(chǎn)權(quán)關(guān)系，弄清楚哪些是市政的、哪些是定向轉(zhuǎn)移的、哪些是專有的，以及各個部位的用途和功能區(qū)。（ 3） 、對整個項目的圖紙和規(guī)劃許可證有整體把握后，指定本項目的分攤辦法，并大致計算各樓的得房率，不符合開發(fā)商要求的可以適當(dāng)調(diào)節(jié)分攤辦法。最后制定各樓的分攤說明和分攤彩圖；4. 填填表器：依據(jù)甲方提供的資料、框圖成果、分攤辦法依次做CitoRS和房屋面積測算成果數(shù)據(jù)生產(chǎn)系統(tǒng)，注意不要漏填、錯填；5. 組內(nèi)檢查（一級檢查），在全面自檢、互檢的基礎(chǔ)上，由作業(yè)隊的專職或兼職監(jiān)察人員對作業(yè)成果進行檢查；6. 單位檢查（二級檢查）

6、，在一級檢查的基礎(chǔ)上，由房產(chǎn)測繪的質(zhì)量檢查機構(gòu)或?qū)Ｂ殭z查人員進行最終檢查；7. 單位驗收，各級檢查驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)做好記錄，并提出處理意見；二級檢查驗收工作完成后應(yīng)分別填寫檢查驗收報告。8整理資料、打印成果報告，成果上傳備案；9.保證備案成果及原始資料和過程資料的齊全性，并做到全部歸檔。（二）、產(chǎn)權(quán)登記測繪房屋竣工前，需要測繪單位出具符合規(guī)劃許可的房屋建筑面積報告，房屋竣工后，開發(fā)商要交房以及業(yè)主要辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，這些都需要測繪單位對房屋現(xiàn)狀進行現(xiàn)狀測量，提供一個準確的面積數(shù)據(jù)，就是我們所說的實測。實測面積是業(yè)主補交房價款的依據(jù)，是交物業(yè)費和取暖費的依據(jù)，也是繳納契稅和印花稅的依據(jù)，更

7、是業(yè)主真正擁有房屋所有權(quán)面積的體現(xiàn)。作業(yè)流程：現(xiàn)場踏勘一般來說，房屋做好外保溫以及房屋門窗都安裝完畢后就可以進場實測，現(xiàn)場踏勘的主要目的就是查看現(xiàn)場狀況是否符合測量條件，了解項目是否精裝修，以及與開發(fā)商溝通進場事宜。2、搜集相關(guān)資料（ 1）、規(guī)劃批準后的設(shè)計藍圖和電子圖，主要包括建筑專業(yè)的平面圖、立面圖、剖面圖以及樓梯、墻體、坡道等部位的詳圖；（ 2）、開發(fā)單位的營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼；（ 3）、建筑工程規(guī)劃許可證及其附件、附圖；（驗原件，留復(fù)印件）；（ 4）、實預(yù)測樓號對照表；（ 5）、人防工程施工圖備案通知單復(fù)印件；（ 6）、中華人民共和國國有土地使用證及宗地界址點坐標成果表復(fù)印件；（ 7

8、）、北京市門樓牌編號證明信復(fù)印件；（ 8）、建設(shè)工程竣工驗收合格證明復(fù)印件（建設(shè)、施工、監(jiān)理、設(shè)計單位四方的工程質(zhì)量竣工驗收證明；單體建筑300平方米以上或者投資30萬元以上）；（ 9）、房屋預(yù)售測繪報告書；（ 10）、預(yù)售合同所附共有部分建筑面積分攤說明復(fù)印件；（ 11）、建設(shè)工程竣工測量成果報告書；3、現(xiàn)場實測（ 1）、現(xiàn)場踏勘符合實測條件后就可以進行實測。作業(yè)隊相關(guān)人員制定測量計劃，分配好組（一般兩人一組）。（ 2）、作業(yè)隊組織相關(guān)人員審查藍圖、電子版圖以及預(yù)測報告，了解各個樓棟的基本情況，找出其中的重點和難點，如有無層高不夠2.20米的地方，有無坡屋頂，屋頂結(jié)構(gòu)為何，飄窗是否落地，陽臺

9、是否封閉，某些陽臺是否有頂蓋，有無空間，人防范圍、環(huán)形坡道界定，環(huán)形坡道有無計算面積有爭議的地方等等；找出問題后，提出解決辦法，如有必要到現(xiàn)場實際解決。根據(jù)電子版圖制作外業(yè)測量草圖，草圖上要標注房屋的北方向、項目名稱、項目坐落、儀器編號、凈高、結(jié)構(gòu)類型、層次、測量人、記錄人、測量日期等信息；（ 3）、到達現(xiàn)場后，全體作業(yè)人員要佩戴安全帽，注意施工現(xiàn)場是否安全，在確保安全的情況下開始進行測量工作；（ 4）、首先，記錄人員要拿手中的草圖與現(xiàn)場的樓棟情況進行核實，包括樓棟的外形是否相符、樓號是否一致、樓棟的層次是否一致，陽臺的封閉情況、飄窗的落地情況等；然后，測量首層外圍尺寸，檢查樓棟的外輪廓與設(shè)計

10、是否一致；接著，進入樓內(nèi)測量。要求：（A）邊測邊檢查所測部位的形狀、尺寸是否和設(shè)計圖中相同；（B）所有部位均要測到，在測全必要尺寸的同時還要測出檢核尺寸；（C）所測尺寸要滿足在沒有電子圖的情況下也能計算出各個部位的建筑面積。最后，用相機拍攝現(xiàn)場房屋照片。4、調(diào)尺：依據(jù)外業(yè)測量草圖進行調(diào)尺，盡量不參照電子圖，全部按照草圖中記錄的數(shù)據(jù)及對現(xiàn)場的印象進行畫圖，調(diào)尺過程中如發(fā)現(xiàn)有錯尺、漏尺，必須及時到現(xiàn)場進行核實。調(diào)尺結(jié)果必須與預(yù)測報告進行對照，包括各部位面積、形狀、陽臺個數(shù)、陽臺封閉情況等。如發(fā)現(xiàn)有問題必須進行核實，以保證成果的正確性。5、填填表器依據(jù)甲方提供的資料、框圖成果、分攤辦法依次做Cito

11、RS和房屋面積測算成果數(shù)據(jù)生產(chǎn)系統(tǒng)，注意不要漏填、錯填；6.組內(nèi)檢查（一級檢查），在全面自檢、互檢的基礎(chǔ)上，由作業(yè)隊的專職或精選范本,供參考！兼職監(jiān)察人員對作業(yè)成果進行檢查；7 .單位檢查（二級檢查），在一級檢查的基礎(chǔ)上，由房產(chǎn)測繪的質(zhì)量檢查機構(gòu)或?qū)Ｂ殭z查人員進行最終檢查；8 .單位驗收，各級檢查驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)做好記錄，并提出處理意見；二級檢查驗收工作完成后應(yīng)分別填寫檢查驗收報告。9 .整理資料、打印成果報告，成果上傳備案；10 .保證備案成果及原始資料和過程資料的齊全性，并做到全部歸檔。說明：以上2、3、4項可同時進行。（三）、房產(chǎn)圖測繪房產(chǎn)圖繪制是在產(chǎn)權(quán)登記測繪的基礎(chǔ)上，進行的大產(chǎn)權(quán)證圖表的測繪工作，其成果是辦理大產(chǎn)權(quán)的最基本資料，