開發(fā)商操作規(guī)則20070702分析

1、網(wǎng)上銷售系統(tǒng)-開發(fā)商使用規(guī)則業(yè)務定義1、期房：經(jīng)政府認定的、未建成的樓盤（房屋）。從權屬角度講指辦理初始登記之前的房屋。2、現(xiàn)房：經(jīng)政府認定的、已建成的樓盤（房屋）。從權屬角度講指辦理過初始登記的房屋。3、有效房：對于期房，有效房是指辦理過預售許可的，且未辦理預售備案的、未辦理抵押登記的、未辦理預租賃備案的、未被限制的“房”（簡單說：辦理了預售許可，未辦理初始登記，且未簽約或雖已簽約，但未辦理預售備案的、未辦理抵押登記的、未辦理預租賃備案的、未被限制的“房”）。對于現(xiàn)房，有效房是指辦理過初始登記的，且未辦理轉(zhuǎn)移登記的、未辦理他項權登記的、未辦理租賃備案的、未被限制的“房”。（簡單說：辦理了初始

2、登記，但未簽約，或雖已簽約，但未辦理轉(zhuǎn)移登記的、未辦理他項權登記的、未辦理租賃備案的、未被限制的“房”。）1 樓盤建立注意事項使用網(wǎng)上房地產(chǎn)系統(tǒng)網(wǎng)上簽約的前提是開發(fā)商必須首先建立樓盤，然后再對樓盤申請相應的權利（即申請預售許可、在建工程抵押、購房權利抵押（按揭）、網(wǎng)上認購、網(wǎng)上簽約，預售合同備案、初始登記、轉(zhuǎn)移登記等）。建立樓盤時，哪些樓盤房屋可以錄入系統(tǒng)呢？1.1系統(tǒng)啟用日期以后辦理預售許可的樓盤房屋；這類房屋全部進入新系統(tǒng)處理。1.2 系統(tǒng)啟用日期之前辦理了預售許可，未辦理初始登記的房屋滿足以下三種情況之一的房屋都要在樓盤表上建立期房。在房屋準備辦理初始登記前，要建立現(xiàn)樓盤，并作期轉(zhuǎn)現(xiàn)（即

3、建立期房與現(xiàn)房的對應關系）。建立現(xiàn)樓盤時，要將所有的房屋都在現(xiàn)樓盤上以現(xiàn)房形式補齊，并對有期房的房屋，建立與現(xiàn)房的對應關系。（補充的現(xiàn)房不能辦理現(xiàn)售許可，以防房屋被再次出售，若不啟用現(xiàn)房簽約功能，則可以不必辦理現(xiàn)售許可）1.2.1截至系統(tǒng)啟用日期止仍是有效期房的房屋指截至系統(tǒng)啟用日期止辦理了預售許可后未辦理其它任何業(yè)務，或雖認購或簽約但未備案的房屋。一個樓盤中的房屋如果只有部分有效，則只錄入有效期房部分，非有效期房不進入樓盤表。（注：辦理了預售許可后，已認購或簽約但只要合同未備案，且未抵押、未辦理預租賃備案、未被限制，房屋仍屬于有效房。）系統(tǒng)啟用前認購的，認購書可以補錄也可不補錄；但簽約而未備

4、案的合同必須在系統(tǒng)中補錄（補錄的合同可不打印，在原始合同上標注系統(tǒng)中生成的的合同編號即可），以便在系統(tǒng)中辦理備案登記。1.2.2辦理了預售許可后未辦理其它業(yè)務即被限制的房屋這類房屋進入系統(tǒng)的目的是預備在初始登記前，限制解除了，對房屋進行期房簽約；1.2.3辦理了預售許可后未辦理其它業(yè)務又辦理在建工程抵押的房屋這類房屋進入系統(tǒng)的目的是預備在初始登記辦理前，在建工程抵押解除了，對房屋進行期房簽約；1.2.4簽約并備案后準備辦而未辦理購房權利抵押的期房這類房屋進入系統(tǒng)的目的是在新系統(tǒng)中辦理購房權利抵押；若建立樓盤時，不能確定購房人是否要求辦理購房權利抵押，則也把房屋建立到樓盤表上，原則是寧多勿少。并

5、補錄合同，補充備案，以便辦理購房權利抵押，購房人確定不辦理購房權利抵押了，也不影響后續(xù)業(yè)務的辦理。1.3截止系統(tǒng)啟用日期止已拿到初始登記證的房屋所有未辦理分戶轉(zhuǎn)移登記的房屋均進入系統(tǒng)，在樓盤表上建立現(xiàn)房，具體包括滿足以下條件之一的房屋： 1.3.1截止系統(tǒng)啟用日期止已拿到初始登記證的有效現(xiàn)房 指截止系統(tǒng)啟用日期止辦理了初始登記后，未辦理其它任何業(yè)務的房屋（已簽約，為辦理轉(zhuǎn)移登記也算有效房）。系統(tǒng)啟用之前辦理了初始登記，但截至系統(tǒng)啟用日期止仍是有效現(xiàn)房的房屋進入系統(tǒng)。若一個樓盤中只有部分房屋有效，則只錄入有效現(xiàn)房部分，非有效現(xiàn)房不進入樓盤表。1.3.2初始登記后，轉(zhuǎn)移登記前已經(jīng)被限制房屋這類房屋

6、進入系統(tǒng)的目的是預備限制解除后的現(xiàn)房簽約及轉(zhuǎn)移登記。1.3.3初始登記后，轉(zhuǎn)移登記前已經(jīng)辦理了他項權利登記的房屋這類房屋進入系統(tǒng)的目的是預備他項權登記注銷后的現(xiàn)房簽約及轉(zhuǎn)移登記。2 期房與現(xiàn)房業(yè)務處理規(guī)則2.1系統(tǒng)啟用以后辦理預售許可的樓盤房屋角色工作內(nèi)容開發(fā)商將房屋作為期樓盤錄入系統(tǒng)；開發(fā)辦審批開發(fā)商錄入的期樓盤；開發(fā)商網(wǎng)上申請預售許可；辦案大廳申請在建工程抵押；開發(fā)辦/產(chǎn)權處開發(fā)辦：辦理預售許可。產(chǎn)權處：辦理在建工程抵押。開發(fā)商錄入期房認購書和或期房合同（商品房買賣合同）；產(chǎn)權處對網(wǎng)上簽約合同辦理預售備案登記；產(chǎn)權處辦理購房權利抵押。開發(fā)商在樓盤準備申請初始登記時，將期房復制為現(xiàn)房，并依據(jù)

7、測繪報告進行數(shù)據(jù)調(diào)整；產(chǎn)權處審核開發(fā)商建立的現(xiàn)樓盤；開發(fā)商進行期轉(zhuǎn)現(xiàn)：即建立期房與現(xiàn)房對應關系。產(chǎn)權處審批開發(fā)商的期轉(zhuǎn)現(xiàn)。產(chǎn)權處為開發(fā)商辦理初始登記。產(chǎn)權處為開發(fā)商辦理現(xiàn)售許可（未啟用現(xiàn)房簽約此步驟工作免）。開發(fā)商錄入現(xiàn)房認購書和或現(xiàn)房合同（未啟用現(xiàn)房簽約此步驟工作免）。產(chǎn)權處辦理其它權屬登記業(yè)務。2.2系統(tǒng)啟用日期之前辦理了預售許可，未辦理初始登記的房屋角色工作內(nèi)容開發(fā)商將滿足1.2條款中規(guī)定的期樓盤及房屋錄入系統(tǒng)；開發(fā)辦審批開發(fā)商錄入的期樓盤；開發(fā)商/產(chǎn)權處網(wǎng)上補錄預售許可。（在“說明”一欄中注明原預售許可證號）；產(chǎn)權處：補錄在建工程抵押或期房的限制登記。開發(fā)辦審批開發(fā)商補錄的預售許可。開

8、發(fā)商錄入期房認購書和或期房合同（商品房買賣合同）。對已簽約房屋，在網(wǎng)上補錄合同，并在原手工合同上寫明網(wǎng)上的合同號；產(chǎn)權處對網(wǎng)上補錄或簽約的合同辦理預售備案登記；產(chǎn)權處辦理購房權利抵押。開發(fā)商在樓盤準備申請初始登記時，將要申請初始登記的房屋在現(xiàn)樓盤表上補齊。產(chǎn)權處審批開發(fā)商的現(xiàn)樓盤。開發(fā)商將有期房的房屋轉(zhuǎn)為現(xiàn)房；產(chǎn)權處審批開發(fā)商的期轉(zhuǎn)現(xiàn)。產(chǎn)權處為開發(fā)商辦理初始登記。產(chǎn)權處為開發(fā)商辦理現(xiàn)售許可，僅對未售出的房屋批準現(xiàn)售許可。（未啟用現(xiàn)房簽約此步驟工作免）開發(fā)商錄入現(xiàn)房認購書和或現(xiàn)房合同。（未啟用現(xiàn)房簽約此步驟工作免）產(chǎn)權處辦理其它權屬登記業(yè)務。（查詢老系統(tǒng)數(shù)據(jù)）2.3截止系統(tǒng)啟用日期止已拿到初始登

9、記證的房屋A對僅剩有效房的樓盤（沒有任何一套房屋辦理了期房抵押）角色工作內(nèi)容開發(fā)商將滿足1.3條款的作為現(xiàn)房錄入系統(tǒng)。產(chǎn)權處審批開發(fā)商錄入的現(xiàn)樓盤。開發(fā)商補錄初始登記。產(chǎn)權處審批開發(fā)商補錄的初始登記。產(chǎn)權處補錄限制登記及他項權登記（一定是未分戶前辦理的他項權登記）。開發(fā)商錄入現(xiàn)房認購書和或現(xiàn)房合同。（未啟用現(xiàn)房簽約此步驟工作免）產(chǎn)權處辦理其它權屬登記業(yè)務。（查詢老系統(tǒng)數(shù)據(jù)）3 業(yè)務辦理注意事項3.1預售許可辦理規(guī)則1） 系統(tǒng)啟用日期起辦理預售許可：必須先將樓盤信息錄入上網(wǎng)后，進行網(wǎng)上申請預售許可，申報預售許可時，業(yè)務細類選擇“預售許可”，并持申辦資料到房管部門，房管部門頒發(fā)系統(tǒng)打印的預售許可證

10、書。2） 系統(tǒng)啟用日期之前辦理預售許可的滿足1.3條款的房屋，須網(wǎng)上補填預售許可，業(yè)務細類選擇“預售許可（補錄）”。并在預售許可申請表單的“說明”字段填寫預售許可證號。（“說明”字段見下圖黑色框） 開發(fā)商無須報送證明材料，政府直接查閱原預售許可信息，確認所報房屋是否確屬有效房屋，給予審批。3.2初始登記辦理規(guī)則1） 系統(tǒng)啟用后辦理初始登記，直接到房管局申請，不必網(wǎng)上申請。2） 系統(tǒng)啟用前辦理了初始登記證，滿足1.3條款的房屋，需要在本系統(tǒng)中補錄，補錄初始登記時，業(yè)務細類選擇“新建商品房（補錄）”。并在初始許可申請表單的“說明”字段填寫初始登記證號。（“說明”字段見下圖黑色框） 開發(fā)商無須報送證

11、明材料，政府直接查閱原初始登記信息，確認所報房屋是否確屬有效房屋，給予審批。3.3網(wǎng)上認購辦理規(guī)則1） 系統(tǒng)啟用日期起必須網(wǎng)上填寫認購書，網(wǎng)上打印，否則認購無效。2）若系統(tǒng)啟用之前手工簽訂了認購書，則網(wǎng)上可不補錄。3.4網(wǎng)上簽約辦理規(guī)則1） 系統(tǒng)啟用日期起必須實行網(wǎng)上簽約，網(wǎng)上打印商品房買賣合同，辦理預售合同備案時必須憑網(wǎng)上打印的商品房買賣合同辦理，否則不予受理；2） 若系統(tǒng)啟用日期前手工簽約但未備案，或雖備了案但還想辦理購房權利抵押，則由開發(fā)商網(wǎng)上補填合同，無須打印，辦理預售合同備案時，帶手工簽訂的合同，并標明每個合同在系統(tǒng)中的合同編號，到房管部門辦理。3.5合同備案辦理規(guī)則1）系統(tǒng)啟用日期起必須憑網(wǎng)上打印的商品房買賣合同來辦理預售備案，否則不予受理；2） 系統(tǒng)啟用日期之前簽定的合同但未備案的，可憑手工簽訂的合同辦理，但每個合同必