評(píng)估工作技術(shù)方案

1、評(píng)估方案一、評(píng)估技術(shù)方案1、 評(píng)估工作綱要為保證此次拆遷評(píng)估工作的順利開展，拆遷評(píng)估人員“獨(dú)立、客觀、公正”地完成委托方交予的拆遷業(yè)務(wù)，結(jié)合該項(xiàng)目的客觀實(shí)際情況，我們特制定以下六點(diǎn)綱要，并承諾恪守綱要、高效地完成任務(wù)。 第一、與委托方、拆遷指揮部、村（居）委會(huì)干部充分良性溝通，詳細(xì)了解項(xiàng)目情況，抓住重點(diǎn)、難點(diǎn)，根據(jù)對(duì)待此次拆遷的態(tài)度，把被拆遷戶實(shí)行初步分類（配合、不配合、觀望），制定相應(yīng)的工作對(duì)策，以便在下一步工作中先易后難，找出解決矛盾的突破口； 第二、根據(jù)第一步方案中制定的對(duì)策，實(shí)施入戶查勘，在查勘中特別關(guān)注每一拆遷戶的特點(diǎn)，及時(shí)修正工作方法，避免在爭(zhēng)論中解決問(wèn)題，力求在被拆遷戶情緒穩(wěn)定的

2、狀況下完成現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)； 第三、每一現(xiàn)場(chǎng)工作日結(jié)束，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織召開總結(jié)碰頭會(huì)，各小組認(rèn)真講解遇到的困難和麻煩，介紹可以彼此借鑒的經(jīng)驗(yàn)，互相糾正工作中的失誤和紕漏，以便更好地實(shí)施下一步驟，對(duì)于我方確實(shí)不能獨(dú)立解決的問(wèn)題，可由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與委托方、拆遷指揮部溝通后再定方案； 第四、現(xiàn)場(chǎng)查勘結(jié)束后，各小組認(rèn)真整理查勘資料，撰寫查勘說(shuō)明，然后把資料統(tǒng)一移交負(fù)責(zé)人，由負(fù)責(zé)人組織各估價(jià)師根據(jù)有關(guān)規(guī)定制定統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施評(píng)估； 第五、向委托方提交經(jīng)三級(jí)復(fù)核后的初評(píng)報(bào)告，認(rèn)真聽取委托方及相關(guān)方的意見和建議，鑒別反饋意見的合理性，及時(shí)修改報(bào)告； 第六、提交正式評(píng)估報(bào)告，完成評(píng)估報(bào)告歸檔工作。2、 評(píng)估技術(shù)方案

3、評(píng)估是“技術(shù)與藝術(shù)的結(jié)合”，拆遷評(píng)估的特殊性更是要求二者完美結(jié)合，在拆遷評(píng)估中，我們既要遵循技術(shù)規(guī)范，更要求在實(shí)際操作中對(duì)評(píng)估技巧的靈活運(yùn)用。拆遷評(píng)估“難”，這是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，解決拆遷評(píng)估難的途徑主要是：良好的職業(yè)道德，一流的執(zhí)業(yè)水準(zhǔn)，平和的服務(wù)心態(tài)，卓越的溝通能力。在這次評(píng)估中，我們會(huì)遵循以下技術(shù)操作方案：    （l）、抽調(diào)從業(yè)多年，熟悉當(dāng)?shù)貭顩r，拆遷經(jīng)驗(yàn)豐富的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及相關(guān)人士組成項(xiàng)目專項(xiàng)研究小組，提前對(duì)項(xiàng)目區(qū)域概況，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人文氛圍、民風(fēng)民俗等一系列能夠影響拆遷進(jìn)展的因素做細(xì)致了解，并在進(jìn)場(chǎng)之前做好切實(shí)有效的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)、工作方案；在項(xiàng)目進(jìn)行期

4、間，主要估價(jià)人員原則上不外調(diào)，做到前后融合貫通，負(fù)責(zé)到底；    （2）、按項(xiàng)目組織相應(yīng)的評(píng)估人員并讓全體人員充分熟悉上一階段制定的評(píng)估方案。保證人員充足、業(yè)務(wù)熟練、分工明確、責(zé)任到人。在整個(gè)評(píng)估實(shí)施過(guò)程中保持步調(diào)一致，言談專業(yè)，杜絕出現(xiàn)同一事項(xiàng)兩種解釋的局面；（3）、估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料后開始進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘，根據(jù)委估對(duì)象的實(shí)際使用情況以及評(píng)估目的，以戶為單位進(jìn)行調(diào)查記錄，拍攝能反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料，影像拍攝做到實(shí)事求是、細(xì)致全面、突出特性、杜絕漏項(xiàng)。評(píng)估人員在客觀全面地分析每一戶的估價(jià)影響因素并記錄后，在拆遷指揮部和被

5、拆遷戶的共同監(jiān)督下，耐心專業(yè)地作現(xiàn)場(chǎng)解釋說(shuō)明，直至各方無(wú)異議并簽字認(rèn)可；（4）、現(xiàn)場(chǎng)勘查完畢后，我公司會(huì)組織估價(jià)人員認(rèn)真研究和分析現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法制定報(bào)告技術(shù)路線，合理采用相關(guān)估價(jià)參數(shù)，集體討論確定估價(jià)結(jié)果，且由3名資深估價(jià)師進(jìn)行三級(jí)復(fù)核，最終出具評(píng)估報(bào)告并將此次拆遷評(píng)估相關(guān)資料歸檔。同時(shí)，我們深切知道執(zhí)業(yè)水平的高低是贏得拆遷當(dāng)事人尊敬與信賴的基礎(chǔ)，也是搶占矛盾和解的先機(jī)。為此我們保證做到深入鉆研項(xiàng)目特點(diǎn)，力求以完善的執(zhí)業(yè)水平贏得被拆遷人的認(rèn)可，具體做到以下三點(diǎn)：    一是加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研。市場(chǎng)調(diào)研是提高拆遷評(píng)估水平的重要途徑，市場(chǎng)獲取的第一手資

6、料是拆遷評(píng)估的源泉。針對(duì)拆遷評(píng)估具有專業(yè)性強(qiáng)、可比實(shí)例少、個(gè)別性突出等特點(diǎn)，我們務(wù)必會(huì)深入市場(chǎng)，深入調(diào)查與被拆遷房屋相似物業(yè)轉(zhuǎn)讓、出租、經(jīng)營(yíng)等狀況，尤其是收集建材信息，定點(diǎn)調(diào)查建材市場(chǎng)，及時(shí)了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，并以此建立我們自己的三大數(shù)據(jù)庫(kù)，即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓數(shù)據(jù)庫(kù)、房地產(chǎn)出租數(shù)據(jù)庫(kù)、建材交易數(shù)據(jù)庫(kù)，憑數(shù)據(jù)說(shuō)話，用市場(chǎng)佐證。    二是加強(qiáng)理論學(xué)習(xí)。拆遷評(píng)估具有很強(qiáng)的政策性，其前提條件就是合法原則，我們會(huì)充分熟知相關(guān)的法律知識(shí)以及地方出臺(tái)的拆遷管理實(shí)施方案、基準(zhǔn)地價(jià)、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格等，保證能耐心講解、圓滿回答被拆遷人提出的問(wèn)題。    

7、 三是妥善處理爭(zhēng)論。就經(jīng)驗(yàn)而言，拆遷評(píng)估爭(zhēng)論一般會(huì)涉及數(shù)量的多少、房屋結(jié)構(gòu)、新舊程度的認(rèn)定以及附屬物大小規(guī)格的認(rèn)定等等。對(duì)于數(shù)量的多少，我們會(huì)嚴(yán)格按照現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)的四方確認(rèn)表進(jìn)行確定；對(duì)于房屋結(jié)構(gòu)有爭(zhēng)議的（比如一些村民自建半框半混的房屋），我們會(huì)在現(xiàn)場(chǎng)收集好包括拍照等在內(nèi)取證資料，并提出與事實(shí)相符的專業(yè)評(píng)估意見，報(bào)拆遷指揮部處理；房屋的新舊程度我們會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行估價(jià)規(guī)范并結(jié)合當(dāng)?shù)夭疬w主管部門的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并向被拆遷人通俗明了地講解估價(jià)結(jié)果的由來(lái)；附屬物規(guī)格（如樹木的大?。┊?dāng)?shù)赜胁疬w方案的，按方案執(zhí)行，沒(méi)有拆遷方案的，按縣、市（州）、省的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。     針對(duì)以上可能

8、出現(xiàn)的狀況，我們會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況建立一整套拆遷評(píng)估質(zhì)量監(jiān)管制度，初評(píng)、復(fù)評(píng)、審核等崗位各司其職，以市場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ)，以估價(jià)規(guī)范為依據(jù)，交叉檢查，集中審核，把問(wèn)題消化在內(nèi)部，把隱患消滅在萌芽，確保評(píng)估報(bào)告內(nèi)容翔實(shí)、描述貼切、測(cè)算準(zhǔn)確、制作精美。3、評(píng)估技術(shù)程序（見以前文檔）二、服務(wù)質(zhì)量承諾及保證措施1、服務(wù)質(zhì)量承諾如果我公司中標(biāo)，我們會(huì)做到：(1)、工作人員獨(dú)立、客觀、公正地開展評(píng)估工作，不受任何人主觀意愿的影響；(2)、對(duì)專業(yè)工作恪守中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)（GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T18508-2001）及相關(guān)的國(guó)家和地方法律

9、法規(guī)；(3)、我們承諾堅(jiān)持“以人為本”的原則，進(jìn)一步強(qiáng)化群眾意識(shí)。在整個(gè)拆遷過(guò)程中，堅(jiān)持把群眾利益放在第一位，把愛民之心、親民之情貫穿于拆遷工作的始終，實(shí)現(xiàn)“親情拆遷、和諧拆遷、陽(yáng)光拆遷”，增強(qiáng)城市拆遷中社會(huì)協(xié)調(diào)的“柔性”。與此同時(shí)，我們會(huì)在相關(guān)部門的指導(dǎo)下切實(shí)關(guān)注弱勢(shì)群體，及時(shí)提供必要的扶助，對(duì)年老體弱的被拆遷人及經(jīng)濟(jì)困難家庭，要采取積極措施，盡力幫助他們有效解決好拆遷過(guò)程中遇到的實(shí)際困難。對(duì)于少數(shù)“釘子戶”，我們會(huì)真誠(chéng)地多方面、多角度地向他們闡述拆遷的現(xiàn)實(shí)意義，讓他們深切了解拆遷對(duì)社會(huì)、對(duì)個(gè)人的好處。我們還會(huì)與各相關(guān)部門加強(qiáng)協(xié)作，形成合力，共同做好勸導(dǎo)工作，盡量說(shuō)服他們予以配合，使拆遷項(xiàng)目

10、順利完成；(4)、對(duì)委托方及被拆遷人提出的疑問(wèn)，給予耐心細(xì)致地解答。2、保證措施為做到以上服務(wù)承諾，我公司制定了以下保證措施，并將嚴(yán)格遵守：（l）、講誠(chéng)信，遵守職業(yè)道德    客觀公正，誠(chéng)信執(zhí)業(yè)，是解決拆遷評(píng)估難的先決條件。我們堅(jiān)持依法合規(guī)，嚴(yán)守操作規(guī)程，嚴(yán)守職業(yè)道德，恪守中立立場(chǎng)，不唯上，不唯親，只唯實(shí)，從而贏得拆遷當(dāng)事人的信任。 （2）、善溝通，消除對(duì)立情緒    我們堅(jiān)持善于溝通、勇于溝通、友善溝通，努力解開被拆遷人內(nèi)心的疙瘩，消除拆遷人與被拆遷人之間、被拆遷人與拆遷公司之間、拆遷當(dāng)事人與評(píng)估機(jī)構(gòu)之間、拆遷公司與評(píng)估機(jī)構(gòu)的對(duì)立情

11、緒，力求拆遷評(píng)估步入良性的推進(jìn)模式。為此，我們主要會(huì)做到以下幾點(diǎn)：    一是與被拆遷人的溝通。以真誠(chéng)和耐心打動(dòng)被拆遷人，保證不蠻橫無(wú)理，不盛氣凌人，不言行矛盾；有針對(duì)性地揣摩被拆遷人的心理，了解被拆遷人心中的疑團(tuán)，針對(duì)其個(gè)性進(jìn)行啟發(fā)感動(dòng)；再次是設(shè)身處地為被拆遷人著想，更深層次地解剖拆遷戶的難處并及時(shí)向有關(guān)部門反映，求得矛盾的緩和或是解決。    二是與拆遷人的溝通。同被拆遷人相比，與拆遷人溝通相對(duì)容易一些。與拆遷人溝通，最重要的是幫助拆遷人理清頭緒。我們?cè)u(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)充分發(fā)揮自己的專業(yè)特長(zhǎng)和經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，理清拆遷中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，分析拆遷的優(yōu)

12、勢(shì)和劣勢(shì)，準(zhǔn)確估算拆遷資金并對(duì)項(xiàng)目發(fā)表自己獨(dú)到的見解；其次是勸告拆遷人依法行事，拆遷人有時(shí)在拆遷受阻的時(shí)候，往往采取一些非理性行為，作為拆遷的“中間人”，我們?cè)u(píng)估機(jī)構(gòu)保證會(huì)主動(dòng)與拆遷人溝通，分析原因，研究對(duì)策，規(guī)勸拆遷人依法辦事，按程序辦事。    三是與拆遷公司的溝通。與拆遷公司的溝通，主要是拆遷補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格的溝通，因?yàn)樵u(píng)估價(jià)格的高與低，將直接影響拆遷的快與慢，進(jìn)而影響拆遷公司的業(yè)績(jī)水平。我們會(huì)嚴(yán)格堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，既不迎合拆遷人而故意降低評(píng)估價(jià)格，也不能照顧被拆遷入而隨意抬高價(jià)格。    四是與相關(guān)部門的溝通。在拆遷

13、實(shí)際操作中有需要時(shí)，我們會(huì)向拆遷行政管理部門、房管部門、國(guó)土部門、規(guī)劃部門、裁決委員會(huì)、仲裁機(jī)關(guān)、法院等部門勤于匯報(bào)，加強(qiáng)溝通，爭(zhēng)取支持。 三、工期承諾及保證措施1、工期承諾我公司承諾簽訂合同之后按委托方要求時(shí)點(diǎn)進(jìn)場(chǎng)，并在 30天內(nèi)提交正式報(bào)告，完成報(bào)告?zhèn)浒腹ぷ?。但因委托方、工作組、被拆遷人或是不可抗力等非我方原因，造成我公司現(xiàn)場(chǎng)勘估受阻或沒(méi)有按時(shí)收到項(xiàng)目評(píng)估所必須的文件，則我公司承諾的工期順延或是雙方另行協(xié)商。若由于我方原因推遲了工期，則我方承諾每延遲一天支付委托方違約金人民幣壹仟元（￥1,000）。2、保證措施為保證在承諾工期內(nèi)圓滿地完成此次評(píng)估任務(wù)，我公司特制定以下保證措施并嚴(yán)格遵守：（1）、由公司總經(jīng)理牽頭，按每組2人，分5個(gè)工作小組（主要負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)）、1個(gè)審核小組（主要負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)抽查、報(bào)告制作）及一個(gè)機(jī)動(dòng)小組（主要負(fù)責(zé)應(yīng)急情況、后勤補(bǔ)給），由項(xiàng)目經(jīng)理統(tǒng)籌分工，責(zé)任到位，按步驟循序漸進(jìn)地完成工作。（2）、各小組均配備手提電腦、通訊工具、數(shù)碼相機(jī)、拆遷規(guī)范文件、宣傳手冊(cè)及必要的辦公車輛，佩戴工作證，以專業(yè)姿態(tài)進(jìn)場(chǎng)。（3）、自進(jìn)場(chǎng)之后，我方5個(gè)工作小組計(jì)劃每日對(duì)10戶左右的人家進(jìn)行產(chǎn)