資產(chǎn)評(píng)估成本法案例

1、資產(chǎn)評(píng)估成本法案例>篇一：資產(chǎn)評(píng)估學(xué)案例>>（4455字）某企業(yè)擁有一項(xiàng)地產(chǎn)，未來(lái)第一年的純收益（現(xiàn)金流量）為20萬(wàn)元，預(yù)計(jì)以后各年的純收益會(huì)按2%的遞增比率增加。該地產(chǎn)的折現(xiàn)率為10%，土地使用權(quán)出讓年限為40年，評(píng)估時(shí)已使用5年。要求：(1)什么是收益現(xiàn)值法？其適用的條件是什么？(2)收益額的確定應(yīng)以?xún)衾麧?rùn)還是現(xiàn)金流量為宜？為什么？(3)評(píng)估該地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)值。(4)若該地產(chǎn)可以無(wú)期限永久使用，評(píng)估該地產(chǎn)價(jià)值。(5)若該地產(chǎn)預(yù)計(jì)以各年純收益金按1.5%的比率遞減，其他條件不變，評(píng)估該地產(chǎn)價(jià)值。答：（1）收益現(xiàn)值法：通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資

2、產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。適用條件：必須是經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，具有繼續(xù)經(jīng)營(yíng)能力并不斷獲利被評(píng)估資產(chǎn)收益用貨幣金額表示被評(píng)估資產(chǎn)的影響因素能轉(zhuǎn)化成數(shù)據(jù)并計(jì)算。（2）收益額可以分為凈利潤(rùn)、現(xiàn)金流量、利潤(rùn)總額等多種指標(biāo)，至于選擇哪一種指標(biāo)作為收益額，應(yīng)根據(jù)所評(píng)估資產(chǎn)的類(lèi)型、特點(diǎn)及評(píng)估目的來(lái)確定，重要的是準(zhǔn)確反映資產(chǎn)收益，并與折現(xiàn)率保持一致。目前西方評(píng)估界一般以現(xiàn)金流量作為收益額，因?yàn)楝F(xiàn)金流量這個(gè)指標(biāo)科學(xué)地考慮了收益的時(shí)間價(jià)值因素，其計(jì)算的主觀隨意性也較利潤(rùn)這樣的指標(biāo)小，更為客觀。(3)評(píng)估該地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)值。P=&a

3、mp;#61689;35%101%211%2%1020232.21(萬(wàn)元)(4)若該地產(chǎn)可以無(wú)期限永久使用，評(píng)估該地產(chǎn)價(jià)值。P=)(250%2%1020萬(wàn)元(5)若預(yù)計(jì)該地產(chǎn)各年純收益金按15的比率遞減，其他條件不變

4、，評(píng)估該地產(chǎn)價(jià)值。P=35%101%5.111%5.1%1020170.27（萬(wàn)元）案例某企業(yè)對(duì)其擁有的一臺(tái)車(chē)床進(jìn)行評(píng)估。該車(chē)床是1991年5月

5、購(gòu)進(jìn)，評(píng)估基準(zhǔn)日為2001年5月。該車(chē)床在正常使用情況下每天使用8小時(shí)，但過(guò)去10年中，實(shí)際平均每天工作7小時(shí)。經(jīng)測(cè)定，該設(shè)備尚可使用5年。經(jīng)調(diào)查，在市場(chǎng)重新購(gòu)置車(chē)床價(jià)格為8萬(wàn)元，年產(chǎn)量為10000件。被評(píng)估車(chē)床年產(chǎn)量為8000件。要求：（1）什么是重置成本法？有哪些前提條件？（2）復(fù)原重置成本與更新重置成本有何區(qū)別？（3）運(yùn)用功能價(jià)值法計(jì)算該企業(yè)車(chē)床的重置成本。（4）計(jì)算該車(chē)床的成新率。（提示：先計(jì)算該車(chē)床資產(chǎn)利用率，求出已使用年限）（5）用重置成本法計(jì)算該車(chē)床的評(píng)估價(jià)值。答：(1)什么是重置成本法?使用重置成本法有哪些基本前提?重置成本法，是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估算業(yè)已存在

6、的各種貶損因素，并將其從現(xiàn)時(shí)重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法。在具體運(yùn)用重置成本法時(shí)，還要求具有以下前提條件：被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體特征、部結(jié)構(gòu)及功能必須與假設(shè)的重置全新資產(chǎn)具有可比性。被評(píng)估資產(chǎn)必須是可以再生的或可以復(fù)制的，不能再生或復(fù)制的被評(píng)估資產(chǎn)（如土地、礦藏）不適用重置成本法。被評(píng)估資產(chǎn)必須是隨著時(shí)間的推移，具有貶值特性的資產(chǎn)，否則不能運(yùn)用重置成本法。被評(píng)估資產(chǎn)具備可利用的歷史資料。(2)復(fù)原重置成本與更新重置成本有何區(qū)別?更新重置成本和復(fù)原重置成本的相同方面在于采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格，不同點(diǎn)在于在技術(shù)、設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)方面存在差異。選擇重置成本時(shí)，在可同時(shí)獲得復(fù)原重置成本和更新

7、重置成本的情況下，應(yīng)選擇更新重置成本，在無(wú)更新重置成本時(shí)可采用復(fù)原重置成本。一般來(lái)說(shuō)，復(fù)原重置成本大于更新重置成本，但由此導(dǎo)致的功能性損耗也大。(3)運(yùn)用功能價(jià)值法計(jì)算該企業(yè)車(chē)床的重置成本。被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=(8000÷10000)×80000=64000(元)(4)成新率與會(huì)計(jì)上計(jì)提的固定資產(chǎn)折舊有何不同?新率法，它是指由具有專(zhuān)業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體各主要部位進(jìn)行技術(shù)>鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計(jì)、制造、使用、磨損、維護(hù)、修理、大修理、改造情況和物理壽命等因素，將評(píng)估對(duì)象與其全新?tīng)顟B(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對(duì)資產(chǎn)的功能、使用效率帶

8、來(lái)的影響，判斷被評(píng)估資產(chǎn)的成新率，從而估算實(shí)體性貶值。由于資產(chǎn)在使用中負(fù)荷程度的影響，必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調(diào)整為實(shí)際已使用年限。名義已使用年限是指資產(chǎn)從購(gòu)進(jìn)使用到評(píng)估時(shí)的年限,可以通過(guò)會(huì)計(jì)記錄、資產(chǎn)登記簿、資產(chǎn)登記卡片查詢(xún)確定。實(shí)際已使用年限是指資產(chǎn)在使用中實(shí)際損耗的年限。實(shí)際已使用年限與名義已使用年限的差異，可以通過(guò)資產(chǎn)利用率來(lái)調(diào)整。(5)計(jì)算該車(chē)床的成新率。車(chē)床的利用率=（10×360×7）÷(10×360×8)×100=875車(chē)床的實(shí)際使用年限=8.75年車(chē)床的成新率=5/13.75=36.36%(6)用重置成本法計(jì)算該車(chē)

9、床的評(píng)估價(jià)值。該車(chē)床的評(píng)估價(jià)值=64000×36.36%=23270.40(元)案例4（1）調(diào)整差額1、年生產(chǎn)能力的差額A.被評(píng)估設(shè)備與參照物的生產(chǎn)能力相比生產(chǎn)能力差額=（7萬(wàn)-6萬(wàn)）*30=30（萬(wàn)元）若考慮成新率因素，實(shí)際差額=30萬(wàn)*80%=24萬(wàn)元B.被評(píng)估設(shè)備與參照物的生產(chǎn)能力相比生產(chǎn)能力差額=（7萬(wàn)-8萬(wàn)）*30=-30（萬(wàn)元）若考慮成新率因素，實(shí)際差額=-30萬(wàn)*80%=-24萬(wàn)元2、自動(dòng)化程度差額A.勞動(dòng)生產(chǎn)率計(jì)算.參照物勞動(dòng)生產(chǎn)率定額為60000/125=480(臺(tái)/人年).參照物勞動(dòng)生產(chǎn)率定額為80000/160=500(臺(tái)/人年).被評(píng)估設(shè)備勞動(dòng)生產(chǎn)率定額為70

10、000/140=500(臺(tái)/人年)B.自動(dòng)化程度差額被評(píng)估設(shè)備與參照物的差額現(xiàn)值，由于70000/480-140=5.8人，即被評(píng)估設(shè)備比參照物節(jié)約6人，故差額為6*8000*（1-33%）*（P/A，10%,9）=32160*5.759=185209.44（元）（節(jié)約）被評(píng)估設(shè)備與參照物的差額現(xiàn)值，由于被評(píng)估設(shè)備與參照物勞動(dòng)生產(chǎn)率相同，所需人數(shù)相同，故不存在差額。3、價(jià)格變動(dòng)因素調(diào)整被評(píng)估設(shè)備與參照物相比，相差4個(gè)月，價(jià)格指數(shù)上升2%（0.5%*4），其差額為100萬(wàn)*2%=2（萬(wàn)元）被評(píng)估設(shè)備與參照物相比，相差10個(gè)月，價(jià)格指數(shù)上升5%（0.5%*10），其差額為250萬(wàn)*5%=12.5（

11、萬(wàn)元）(2)評(píng)估價(jià)值的計(jì)算a)與參照物相比,分析調(diào)整差額的初步評(píng)估結(jié)果為由評(píng)估值=1000000+240000+185209.44+20000=1445209.44（元）b)與參照物相比,分析調(diào)整差額的初步評(píng)估結(jié)果為評(píng)估值=2500000-240000+125000=2385000（元）c)加權(quán)平均評(píng)估價(jià)值=1445209.44*60%+2385000*40%=1821125.66（元）（3）對(duì)外投資企業(yè)會(huì)計(jì)分錄借：長(zhǎng)期股權(quán)投資10000000累計(jì)折舊8000000貸：固定資產(chǎn)18000000接受投資企業(yè)會(huì)計(jì)分錄借：固定資產(chǎn)1821125.66貸：實(shí)收資本1821125.66例4：某房地產(chǎn)公司

12、于1994年11月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于1996年11月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米2000元，經(jīng)耐用年限為55年，殘值率為2。1998年該類(lèi)建筑重置價(jià)格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米。在出租期間，每月平均實(shí)收租金為3萬(wàn)元，另?yè)?jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝?lèi)寫(xiě)字樓出租租金一般為每月每建筑平方米60元?？罩寐蕿橹?0，每年需支付管理費(fèi)、維護(hù)費(fèi)、土地使用稅及房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)等出租費(fèi)用為93260元，土地資本化率7，建筑物資本化率8，試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗土地1998年11月的土價(jià)格。1、確定評(píng)估方法：該宗房地有經(jīng)濟(jì)收益，適宜

13、采用收益法。2、計(jì)算總收益：總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。年總收益60×12×900×（110）583200（元）3、計(jì)算總費(fèi)用.年總費(fèi)用已知為93260元年房地產(chǎn)純收益年總收益年總費(fèi)用58320093260489940（元）4計(jì)算房屋純收益：（1）年折舊費(fèi)本應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限確定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，這樣，永恒的重置價(jià)必須在可使用期限全部收回。本舉例中，房地使用可使用的年期為50248（年），假定不計(jì)殘值，視為土地使用權(quán)年限屆滿，由政府元償收回。年折舊費(fèi)（2500×900）4846875（元）（2）房屋現(xiàn)值房屋重置價(jià)

14、年折舊費(fèi)×已使用年限2500×90046875×22156250（元）（3）計(jì)算房屋純收益房屋現(xiàn)值×房屋資本化率2156250×8172500（元）5、計(jì)算土地年純收益年房地產(chǎn)純收益房屋資本年純收益489940172500317440（元）6、計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格：土地使用權(quán)在1998年11月的剩余使用年期為50446（年）v=317440*17%*1-1(1+7%)46=4333062.4(元)6、評(píng)估結(jié)果.本宗土地在1998年11月的使用權(quán)價(jià)格為32792.80元，單價(jià)為每平方米6558.56元某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)有一塊土地面積為45000平方

15、米，該地塊的土地征地費(fèi)用（含安置、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕地占用稅）為每畝10萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為每平方公里2億元，土地開(kāi)發(fā)周期為2年，第一年投入資金占總開(kāi)發(fā)費(fèi)用的30%，第二年投入資金占總開(kāi)發(fā)費(fèi)用的70%.開(kāi)發(fā)商要求的投資回報(bào)率為10%，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?0%，銀行貸款年利率為6%，試評(píng)估該土地的價(jià)值。1.土地取得費(fèi)為10萬(wàn)元/畝，即150元/平方米。2.土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為2億元/平方公里，即200元/平方米。3.投資利息第一年投入的年限為1.5年，第二年投入的年限為0.5年。土地取得費(fèi)利息=150*（1+6%）2-150=18.54(元/m2)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息=200*30%*(1+6%)1.5

16、-1+200*70%*(1+6%)0.5-1=9.62(元/m2)4.投資利潤(rùn)為（150+200）×10%=35元/平方米。5計(jì)算土地使用價(jià)格=（150+200+18.54+9.62+35）*（1+20%）=495.79元/平米。該宗地單價(jià)為495.79，總價(jià)為22310550元。會(huì)計(jì)處理：借：長(zhǎng)期股權(quán)投資1000萬(wàn)貸：無(wú)形資產(chǎn)1000萬(wàn)>篇二：資產(chǎn)評(píng)估案例分析>>（3276字）資產(chǎn)評(píng)估案例分析；問(wèn)聞金融七班js0947731；一方法介紹；（1）成本法；1）適用圍；可復(fù)制、可再生、可重新建造和購(gòu)買(mǎi)的，具有有形損；可重建、可購(gòu)置的整體資產(chǎn)；2）適用前提；購(gòu)買(mǎi)者對(duì)擬行交

17、易的評(píng)估對(duì)象，不改變?cè)瓉?lái)用途；評(píng)估對(duì)象的實(shí)體特征、部結(jié)構(gòu)及其功能效用必須與；評(píng)估對(duì)象必須是可以再生的，可以復(fù)制的，不能再生；評(píng)估對(duì)象必須是隨著時(shí)間的推移資產(chǎn)評(píng)估案例分析問(wèn)聞金融七班js0947731一方法介紹（1）成本法1）適用圍可復(fù)制、可再生、可重新建造和購(gòu)買(mǎi)的，具有有形損耗和無(wú)形損耗特性的單項(xiàng)資產(chǎn)。例如：房屋建筑物、各種機(jī)器設(shè)備，以及具有舊貶值性的技術(shù)專(zhuān)利、等無(wú)形資產(chǎn)?？芍亟ā⒖少?gòu)置的整體資產(chǎn)。例如：賓館、劇院、企業(yè)、車(chē)間等。但是，與整體資產(chǎn)相關(guān)的土地不能采用重置成本法評(píng)估。2）適用前提購(gòu)買(mǎi)者對(duì)擬行交易的評(píng)估對(duì)象，不改變?cè)瓉?lái)用途。評(píng)估對(duì)象的實(shí)體特征、部結(jié)構(gòu)及其功能效用必須與假設(shè)重置的全新資

18、產(chǎn)具有可比性。評(píng)估對(duì)象必須是可以再生的，可以復(fù)制的，不能再生、復(fù)制的評(píng)估對(duì)象不能采用重置成本法。評(píng)估對(duì)象必須是隨著時(shí)間的推移，具有舊貶值性的資產(chǎn)，否則就不能運(yùn)用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。3）評(píng)估公式被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值（2）收益法1）適用圍一般適用于企業(yè)整體價(jià)值的評(píng)估，或者能夠預(yù)測(cè)未來(lái)收益的單項(xiàng)資產(chǎn)或者無(wú)法重置的特殊資產(chǎn)的評(píng)估活動(dòng)，如企業(yè)整體參與的股份經(jīng)營(yíng)、中外合作、中外合資、兼并、重組、分立、合并均可以采用收益法。單獨(dú)計(jì)算收益的房地產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)。2）適用前提被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣計(jì)量。要求被評(píng)估資產(chǎn)與其經(jīng)營(yíng)收益之間存在著較為穩(wěn)定的比例關(guān)

19、系。資產(chǎn)的擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也是可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣計(jì)量。被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。3）評(píng)估公式資產(chǎn)未來(lái)收益有限情況下A、每期收益不等額P?i?1nRii(1?r)nnA1A?B、每期收益等額P?=?iii?1(1?r)i?1(1?r)資產(chǎn)未來(lái)收益無(wú)限期的情況1?1(1?r)nr穩(wěn)定化收益法P?A?（3）市場(chǎng)比較法1）適用圍主要適用于單項(xiàng)資產(chǎn)交易價(jià)格的評(píng)估。不宜采用市場(chǎng)法的如下：A、因資產(chǎn)具有特定用途或性質(zhì)特殊，很少在公開(kāi)市場(chǎng)出售，以致沒(méi)有公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格的資產(chǎn)，如專(zhuān)用機(jī)器設(shè)備，或無(wú)法重置的特殊設(shè)備；B、對(duì)于大多數(shù)無(wú)形資產(chǎn)而言，因其具有性、不確定性及不可重復(fù)性等特點(diǎn)，所以其交易價(jià)

20、格資料往往不對(duì)外公開(kāi)，評(píng)估人員無(wú)法收集其價(jià)格資料。2）適用前提需要有一個(gè)充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)。公開(kāi)市場(chǎng)上存在在功能、面臨的市場(chǎng)條件上與被評(píng)估資產(chǎn)可比的資產(chǎn)及交易活動(dòng)（參照物），且參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間間隔不長(zhǎng)。參照物與被評(píng)估資產(chǎn)可比的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以收集到的。參照物的基本數(shù)量至少為3，參照物成產(chǎn)成交價(jià)格必須真實(shí)，參照物成交價(jià)應(yīng)是正常交易的結(jié)果，參照物與被評(píng)估資產(chǎn)之間大體可替代。3）評(píng)估公式被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=?/n（參照物成交價(jià)X各項(xiàng)調(diào)整系數(shù)）i?1n直接比較法A、功能價(jià)值法資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力）B、價(jià)格指數(shù)法資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值

21、=參照物成交價(jià)格×（1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）C、成新率價(jià)格法資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象成新率/參照物成新率）D、市價(jià)折扣法資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（1-價(jià)格折扣率）E、成本市價(jià)法資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本×（參照物成交價(jià)格/參照物現(xiàn)行合理成本）F、市盈率乘數(shù)法資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本×參照物市盈率類(lèi)比調(diào)整法交易案例A的調(diào)整值=參照物A的成交價(jià)×時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)×區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)×功能因素調(diào)整系數(shù)×情況補(bǔ)正系數(shù)一.案例分析（一）介紹案例估價(jià)對(duì)象是一塊空地，總面積為300平方米

22、。評(píng)估該宗土地于2009年10月1日的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格。1、評(píng)估對(duì)象概況此次委托評(píng)估的是位于xx市xx開(kāi)發(fā)區(qū)的工業(yè)用途房地產(chǎn)。（1)估價(jià)對(duì)象的登記和權(quán)屬狀況根據(jù)委托方提供的房地產(chǎn)權(quán)證及估價(jià)師實(shí)地查勘，估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)狀況如下：權(quán)利人：xx坐落：xx路xx號(hào)土地權(quán)屬性質(zhì)：國(guó)有出讓土地用途：工業(yè)地號(hào)：（略）土地使用期限：1996-01-01起至2045-12-31止土地總面積：300平方米房屋類(lèi)型：工廠未發(fā)現(xiàn)估價(jià)對(duì)象有抵押或其他權(quán)利限制現(xiàn)象，目前處于正常使用狀態(tài)。2.買(mǎi)賣(mài)實(shí)例資料本次估價(jià)，選擇了與估價(jià)對(duì)象條件類(lèi)似的A、B、C、D、E五宗土地買(mǎi)賣(mài)實(shí)例，均可作為可比實(shí)例。實(shí)例A的面積為266平方米，成交單價(jià)120

23、0元/平方米，交易日期為2009年4月1日。實(shí)例B的面積為354平方米，成交單價(jià)1020元/平方米，交易日期為2009年3月1日。實(shí)例C的面積為300平方米，成交單價(jià)910元/平方米，交易日期為2009年6月1日。實(shí)例D的面積為257平方米，成交單價(jià)950元/平方米，交易日期為2009年7月1日。實(shí)例E的面積為276平方米，成交單價(jià)1250元/平方米，交易日期為2009年3月1日。(二)選擇方法在估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)和近郊地區(qū)，該類(lèi)型土地存在較多的交易實(shí)例，所以采用市場(chǎng)比較法和成本法進(jìn)行估價(jià)。（一）市場(chǎng)比較法具體參數(shù)分析1、確定交易情況修正系數(shù)實(shí)例A、E為正常買(mǎi)賣(mài)，無(wú)需進(jìn)行交易情況修正；實(shí)例B、C

24、、D均較正常買(mǎi)賣(mài)價(jià)格偏低，其中：實(shí)例B估價(jià)偏低3%，實(shí)例C估價(jià)偏低4%，實(shí)例D估價(jià)偏低5%。各宗可比實(shí)例的交易情況修正系數(shù)如表1所示：2、確定交易時(shí)間修正系數(shù)據(jù)調(diào)查，2008年4月1日至2009年10月1日之間，該類(lèi)型土地的價(jià)格平均每月上漲1%。各宗可比實(shí)例的交易時(shí)間修正系數(shù)如表2所示：3、確定區(qū)域因素修正系數(shù)實(shí)例A、C、D與估價(jià)對(duì)象土地處于同一地區(qū)，無(wú)需作區(qū)域因素修正；實(shí)例B、E與估價(jià)對(duì)象土地所在地區(qū)的區(qū)域因素進(jìn)行比較的結(jié)果，如表3所示：4、確定個(gè)別因素修正系數(shù)估價(jià)對(duì)象土地的面積較大，有利于利用，另外其環(huán)境條件較好，其它方面沒(méi)有差異。經(jīng)分析確定個(gè)別因素使得可比實(shí)例土地的價(jià)格均比估價(jià)對(duì)象土地的

25、價(jià)格低2%。所以各宗可比實(shí)例的個(gè)別因素修正系數(shù)如表5所示：評(píng)估過(guò)程1.計(jì)算公式如下：估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格=比較案例價(jià)格×交易日期調(diào)整指數(shù)×交易情況修正指數(shù)×區(qū)域因素修正指數(shù)×個(gè)別因素修正指數(shù)2.比較實(shí)例選擇。選擇比較案例時(shí)，根據(jù)估價(jià)對(duì)象情況，應(yīng)符合以下要求：用途相同、交易類(lèi)型相同、屬于正常交易、與估價(jià)期日接近、區(qū)域及個(gè)別因素相近。3.估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格測(cè)算。本次估價(jià)，選擇了與估價(jià)對(duì)象條件類(lèi)似的五個(gè)交易案例作為比較實(shí)例。（1）因素綜合修正。對(duì)上述因素綜合修正后結(jié)果如表6所示：素條件修正后的比準(zhǔn)價(jià)格，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算得出估價(jià)對(duì)象土地的評(píng)估單價(jià)，即：估價(jià)對(duì)象土地

26、評(píng)估單價(jià)=（1298+1320+1132+1184+1264）/5=1240元/平方米（3）估算估價(jià)對(duì)象土地現(xiàn)狀的市場(chǎng)單價(jià)和總價(jià)。估價(jià)對(duì)象土地為1996年1月1日出讓取得，使用年限為50年，工業(yè)用途，使用期限自1996年1月1日起至2045年12月31日止，尚可使用年限為36.86年。通過(guò)以下公式對(duì)估價(jià)對(duì)象土地1-1/(1?r)n進(jìn)行年期修正，計(jì)算年期修正系數(shù)為：y=m1?1/(1?r)式中：y為宗地使用年期修正系數(shù)；r為土地折現(xiàn)率，取r=6%；m為土地剩余有效使用年限（36.86年）；n為土地法定最高使用年限（工業(yè)用地50年）。經(jīng)計(jì)算，y=0.93，則估價(jià)對(duì)土地評(píng)估單價(jià)=1240×

27、0.93=1153.2元/平方米估價(jià)對(duì)象土地總價(jià)=1153.2×300=345960元。本次估價(jià)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則和程序，以掌握的有關(guān)標(biāo)的物的信息資料為依據(jù)，經(jīng)估價(jià)，xx位于xx市xx開(kāi)發(fā)區(qū)xx路xx號(hào)的房地產(chǎn)（土地面積300平方米，轉(zhuǎn)讓方式獲得土地，工業(yè)用途，開(kāi)發(fā)程度為紅線外“六通一平”）。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年10月1日的評(píng)估價(jià)格為人民幣345960元，大寫(xiě)人民幣叁拾肆萬(wàn)伍仟玖佰陸拾元整。>篇三：資產(chǎn)評(píng)估案例分析>>（4057字）一、資產(chǎn)評(píng)估的理論框架（一）資產(chǎn)評(píng)估的概念資產(chǎn)評(píng)估是指專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員，按照國(guó)家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評(píng)

28、估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類(lèi)型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的行為和過(guò)程。（二）資產(chǎn)評(píng)估的基本理念1.資產(chǎn)評(píng)估對(duì)額定產(chǎn)權(quán)的評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估需要按公認(rèn)的產(chǎn)權(quán)界定原則對(duì)資產(chǎn)占有單位提交的資產(chǎn)清單進(jìn)行了必要的產(chǎn)權(quán)驗(yàn)證及對(duì)資產(chǎn)的實(shí)地察看與核對(duì)，并取得了相關(guān)的產(chǎn)權(quán)>證明文件如房產(chǎn)證、車(chē)輛行駛證；重大設(shè)備購(gòu)買(mǎi)發(fā)票及驗(yàn)收入庫(kù)單等。（1）產(chǎn)權(quán)界定決定資產(chǎn)評(píng)估的圍有些流動(dòng)資產(chǎn)雖然在評(píng)估時(shí)為企業(yè)占有，甚至已列入企業(yè)報(bào)表的資產(chǎn)項(xiàng)目，但若其所有權(quán)并不屬于企業(yè)，便不應(yīng)予以評(píng)估。如：承接代客加工業(yè)務(wù)時(shí)，客方交來(lái)的材料；外單位委托本企業(yè)代銷(xiāo)、寄銷(xiāo)、代管或寄存本企業(yè)的材料、商品

29、等；借入材料、包裝物、商品等。（2）產(chǎn)權(quán)交易類(lèi)型決定資產(chǎn)評(píng)估方法例如資產(chǎn)的所有權(quán)或者使用權(quán)轉(zhuǎn)讓適用的價(jià)格標(biāo)推是收益現(xiàn)值，評(píng)估的基本方法是收益現(xiàn)值法；資產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)適用的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是清算價(jià)格，評(píng)估的基本方法是清算價(jià)格法。（3）產(chǎn)權(quán)界定說(shuō)明提示了評(píng)估結(jié)論的風(fēng)險(xiǎn)使用證尚在辦理之中，根據(jù)委托雙方達(dá)成的意向，北方航空將承擔(dān)辦理取得土地使用權(quán)證的工作，根據(jù)委托方的要求，評(píng)估人員按照完整產(chǎn)權(quán)進(jìn)行評(píng)估2.不同的評(píng)估目的決定資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型和不同的評(píng)估方法資產(chǎn)評(píng)估的目的即是說(shuō)明為什么要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估、評(píng)估結(jié)果是為何種資產(chǎn)業(yè)務(wù)服務(wù)。它是資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，在較大程度上決定了資產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型的采用，并在一定程度上制約著評(píng)估

30、途徑和方法的選擇。A、資產(chǎn)保全重置成本重置成本法，B、資產(chǎn)納稅市場(chǎng)價(jià)值市場(chǎng)法C、產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)價(jià)值市場(chǎng)法D、投資評(píng)價(jià)收益現(xiàn)值收益現(xiàn)值法E、資產(chǎn)抵押清算價(jià)值清算價(jià)格法F、破產(chǎn)清算清算價(jià)值清算價(jià)格法（三）資產(chǎn)評(píng)估的三個(gè)主要方法及適用前提與適用圍1.成本法（1）含義和計(jì)算公式成本法是指在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法?；竟娇杀硎鰹椋罕辉u(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值(2)運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的步驟：A確定被評(píng)估資產(chǎn)，并估算重置成本；重置核算法重置核算法是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算的全部購(gòu)建支出按其計(jì)入成本的形式，

31、將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來(lái)估算重置成本的一種方法。重置成本=直接成本+間接成本b物價(jià)指數(shù)法物價(jià)指數(shù)法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過(guò)現(xiàn)時(shí)物價(jià)指數(shù)確定其重置成本。資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×資產(chǎn)評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)/資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)物價(jià)指數(shù)或者為：資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×（1±物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）c功能價(jià)值法功能價(jià)值法也稱(chēng)生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價(jià)格或參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本×被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量B確定

32、被評(píng)估資產(chǎn)的使用年限；C估算被評(píng)估資產(chǎn)的損耗或貶值；C計(jì)算確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。（3）適用前提A應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料，現(xiàn)時(shí)資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性和可比性；B形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的，而且耗費(fèi)應(yīng)體現(xiàn)社會(huì)或行業(yè)平均水平；C被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體特征、部結(jié)構(gòu)及其功能必須與假設(shè)的重置全新資產(chǎn)具有可比性；D被評(píng)估資產(chǎn)必須是可以再生的或者是可以復(fù)制的。被評(píng)估資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用并且在持續(xù)使用中為潛在所有者或控制者帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益。（4）適用圍成本法，適用圍最為廣泛，原則上說(shuō)，對(duì)于一切以資產(chǎn)重置、補(bǔ)償為目的的資產(chǎn)業(yè)務(wù)都適用。具體而言，除單項(xiàng)資產(chǎn)和特殊用途資產(chǎn)外，對(duì)4于那些不易計(jì)算未來(lái)收益的特殊資產(chǎn)及難以取得市場(chǎng)參

33、照物的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)都可用此法進(jìn)行評(píng)估。2.收益法（1）含義和計(jì)算公式收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法?；颈硎鍪綖椋篈當(dāng)資產(chǎn)未來(lái)收益期有限的條件下，即采用通常的貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法（DCF法）。B當(dāng)資產(chǎn)未來(lái)收益無(wú)限的條件下：評(píng)估值V=A/r。式中：A為平均年收益額；r為本金化率。（2）適用前提A被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣計(jì)量，要求被評(píng)估資產(chǎn)與其經(jīng)營(yíng)收益之間存在著較為穩(wěn)定的比例關(guān)系；B資產(chǎn)的擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也是可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣計(jì)量；C被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)

34、測(cè)。（3）適用圍收益法，一般適用于企業(yè)整體價(jià)值的評(píng)估，或者能夠預(yù)測(cè)未來(lái)收益的單項(xiàng)資產(chǎn)或者無(wú)法重置的特殊資產(chǎn)的評(píng)估活動(dòng)，如企業(yè)整體參與的股份經(jīng)營(yíng)、中外合作、中外合資、兼并、重組、分立、合并均可以采用收益法。此外，可以單獨(dú)計(jì)算收益的房地產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)也可以應(yīng)用此法。3.市場(chǎng)法（1）含義和計(jì)算公式市場(chǎng)法也稱(chēng)市場(chǎng)價(jià)格比較法，是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類(lèi)似資產(chǎn)的異同，并將類(lèi)似的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。計(jì)算途徑：應(yīng)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估可分三個(gè)步驟：市場(chǎng)調(diào)查，選擇于那些不易計(jì)算未來(lái)收益的特殊資產(chǎn)及難以取得市場(chǎng)參照物的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)都可用此法進(jìn)行評(píng)估。2.收益法（1）含義

35、和計(jì)算公式收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法?；颈硎鍪綖椋篈當(dāng)資產(chǎn)未來(lái)收益期有限的條件下，即采用通常的貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法（DCF法）。B當(dāng)資產(chǎn)未來(lái)收益無(wú)限的條件下：評(píng)估值V=A/r。式中：A為平均年收益額；r為本金化率。（2）適用前提A被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣計(jì)量，要求被評(píng)估資產(chǎn)與其經(jīng)營(yíng)收益之間存在著較為穩(wěn)定的比例關(guān)系；B資產(chǎn)的擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也是可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣計(jì)量。C被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。（3）適用圍收益法，一般適用于企業(yè)整體價(jià)值的評(píng)估，或者

36、能夠預(yù)測(cè)未來(lái)收益的單項(xiàng)資產(chǎn)或者無(wú)法重置的特殊資產(chǎn)的評(píng)估活動(dòng)，如企業(yè)整體參與的股份經(jīng)營(yíng)、中外合作、中外合資、兼并、重組、分立、合并均可以采用收益法。此外，可以單獨(dú)計(jì)算收益的房地產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)也可以應(yīng)用此法。3.市場(chǎng)法（1）含義和計(jì)算公式市場(chǎng)法也稱(chēng)市場(chǎng)價(jià)格比較法，是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類(lèi)似資產(chǎn)的異同，并將類(lèi)似的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。計(jì)算途徑：應(yīng)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估可分三個(gè)步驟：市場(chǎng)調(diào)查，選擇5參照物；因素比較，調(diào)整差異；綜合定價(jià)。A直接法直接法是指在市場(chǎng)上能找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)，并依其現(xiàn)行價(jià)格直接作為被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的一種方法。B市價(jià)類(lèi)比法市價(jià)類(lèi)比法是指評(píng)估資產(chǎn)時(shí)，在公開(kāi)市場(chǎng)上找不到與之完全相同的資產(chǎn)，但在公開(kāi)市場(chǎng)上能找到與之相類(lèi)似的資產(chǎn)，以此為參照物，并依其價(jià)格再做相應(yīng)的差異調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格的一種方法。其基本計(jì)算公式為：評(píng)估價(jià)格=參照物價(jià)格+評(píng)估對(duì)象比參照物優(yōu)異的價(jià)格差額-參照物比評(píng)估對(duì)象優(yōu)異的