湖塘購物文化公園

1、第一章 項目背景環(huán)境狀況研究一、 常州市、武進市社會、經(jīng)濟狀況1、位置常州，地處江蘇省南部，滬寧線的中部，屬長江三角洲沿海經(jīng)濟開放區(qū)。位于北緯31°09至32°04，東經(jīng)119°08至120°12之間，北倚長江天塹，南與安徽省交界，東瀕太湖與無錫市相連，西與南京、鎮(zhèn)江兩市接壤。武進市位于江蘇省南部，長江三角洲太湖平原西北部。北瀕長江，南臨太湖，西銜鬲湖。環(huán)抱常州市區(qū)，東鄰江陰市、錫山市，南接宜興市，西毗金壇市、丹陽市，與揚中市、太興市隔江相望。2、行政面積常州全市總面積4 375平方公里，其中平原、圩田2 410平方公里，水面731平方公里，丘陵1 23

2、4 平方公里。常州市區(qū)面積為280平方公里。武進市面積1 581平方千米，地勢低平，平原占地面積的99%；水面占地面積的22.3%，是典型的“江南水鄉(xiāng)”；全市擁有耕地面積7.88萬公頃。1995年6月武進撤縣建市，同年8月武進市成立，市人民政府駐地湖塘鎮(zhèn)。在2500年前，武進就是一座被稱為“三里之城，七里之廊”的經(jīng)典之城“淹城”。3、行政區(qū)劃分常州市行政區(qū)劃分一覽表地 區(qū)鄉(xiāng)（個）鎮(zhèn)（個）村民委員會（個）街 道（個）居 委 會（個）全 市9701 88823344市 區(qū)9715419172城 區(qū)167119168天 寧 區(qū)883鐘 樓 區(qū)861戚墅堰區(qū)1219218新 區(qū)845216郊 區(qū)183

3、4縣 級 市631 7344172溧 陽 市1856566金 壇 市15418431武 進 市3075175武進市鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政區(qū)劃分一覽新建鎮(zhèn)名稱鎮(zhèn)政府駐地合并原有鄉(xiāng)鎮(zhèn)面 積（平方米）人 口（人）湖塘鎮(zhèn)湖塘鎮(zhèn)、馬杭鎮(zhèn)鳴凰鎮(zhèn)80.92124 098牛塘鎮(zhèn)牛塘鎮(zhèn)、盧家巷鎮(zhèn)42.1341 059南夏墅鎮(zhèn)南夏墅鎮(zhèn)、廟橋鎮(zhèn)46.3032 984雪堰鎮(zhèn)雪堰鎮(zhèn)33.0125 804潘家鎮(zhèn)潘家鎮(zhèn)、南宅鄉(xiāng)48.1631 012漕橋鎮(zhèn)漕橋鎮(zhèn)、運村鄉(xiāng)40.8133 836前黃鎮(zhèn)前黃鎮(zhèn)、政平鄉(xiāng)49.0336 796禮嘉鎮(zhèn)禮嘉鎮(zhèn)、坂上鎮(zhèn)39.3831 949寨橋鎮(zhèn)寨橋鎮(zhèn)、坊前鄉(xiāng)52.5429 367洛陽鎮(zhèn)洛陽鎮(zhèn)、戴溪鎮(zhèn)55

4、.7751 414橫林鎮(zhèn)橫林鎮(zhèn)、崔橋鄉(xiāng)46.6349 998遙觀鎮(zhèn)遙觀鎮(zhèn)、劍湖鎮(zhèn)45.2942 319橫山橋鎮(zhèn)橫山橋鎮(zhèn)、新安鎮(zhèn)37.2134 595芙蓉鎮(zhèn)芙蓉鎮(zhèn)20.8824 501鄭陸鎮(zhèn)鄭陸鎮(zhèn)、東青鎮(zhèn)47.3640 507焦溪鎮(zhèn)焦溪鎮(zhèn)、三河口鎮(zhèn)41.2045 457魏村鎮(zhèn)魏村鎮(zhèn)、孝都鄉(xiāng)57.0047 059安家鎮(zhèn)安家鎮(zhèn)37.2827 948薛家鎮(zhèn)薛家鎮(zhèn)、呂墅鄉(xiāng)37.1131 424奔牛鎮(zhèn)奔牛鎮(zhèn)、九里鄉(xiāng)55.7051 858羅溪鎮(zhèn)羅溪鎮(zhèn)、湯莊橋鎮(zhèn)49.9342 306西夏墅鎮(zhèn)西夏墅鎮(zhèn)、浦河鄉(xiāng)49.7840 469小河鎮(zhèn)小河鎮(zhèn)45.6842 636孟河鎮(zhèn)孟河鎮(zhèn)、萬綏鄉(xiāng)42.2035 324鄒嶇鎮(zhèn)

5、鄒嶇鎮(zhèn)、禮河鎮(zhèn)40.6234 779卜弋鎮(zhèn)卜弋鎮(zhèn)、泰村鄉(xiāng)39.6632 888夏溪鎮(zhèn)夏溪鎮(zhèn)、厚余鎮(zhèn)50.1337 599湟里鎮(zhèn)湟里鎮(zhèn)、村前鄉(xiāng)52.3640 247嘉澤鎮(zhèn)嘉澤鄉(xiāng)、成章鄉(xiāng)55.8039 890東安鎮(zhèn)東安鎮(zhèn)33.3525 2454、城市規(guī)模常州市戶籍總?cè)丝?41.5萬人，比上年增長0.5%。1999年底，武進市設(shè)有30個鎮(zhèn)、2個街道辦事處，68個居民委員會、752個村民委員會、9 621個村民小組?？?cè)丝?19.71萬人，人口密度每平方千米757人，人口出生率6.2，人口自然增長率1.5。2000年，常州市下轄3市、5區(qū)。武進、金壇、溧陽3市員會；天寧、鐘樓、戚墅堰、郊區(qū)和新區(qū)下轄1

6、9個街道辦事外、7個鎮(zhèn)、9個鄉(xiāng)；172個居民委員會、154個村民委員會。5、自然資源常州市著名的有三大天然湖泊洮湖（長蕩湖）、鬲湖、太湖和沙河（天目）、大溪兩人工水庫，貫通全境的京杭大運河更是支流密布，脈脈相連，形成江河相通，三湖相連的水系網(wǎng)絡(luò)。武進市位于亞熱帶北緣，土地肥沃，物產(chǎn)豐富，素有“魚米之鄉(xiāng)”之稱。動植物資源豐富，市境內(nèi)東南部低山丘陵地區(qū)適于種植茶葉、葡萄、桃、梨等果樹。豐富的水資源為發(fā)展水產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)越的自然條件，北部長江水域出產(chǎn)鰣魚、刀魚等名貴魚種。礦產(chǎn)資源主要有鄭陸橋地區(qū)的石膏礦，孟河的鋅礦、斧劈石礦，焦溪、新安等地的白泥、紫砂、陶土礦。孟河斧劈石可制作雄秀峻美的山水盆景。潘家

7、、芙蓉兩鎮(zhèn)有優(yōu)質(zhì)礦泉水資源。6、交通運輸狀況常州歷來交通便捷。滬寧鐵路、104國道、312國道、京杭大運河及滬寧高速公路穿境而過；圩塘港連江（長江）通海；常州民航已開通北京、廣州、深圳等10多條航線。滬寧鐵路、高速公路和京杭大運河斜貫武進市全境。坐落在羅溪鎮(zhèn)的中國民航常州站每周有飛往北京、廣州、深圳、福州、成都、沈陽等城市的58個航班。市內(nèi)河道縱橫，有66條航道與長江、太湖相聯(lián)，通航里程522千米。312國道和常澄、鎮(zhèn)澄、常漕、滬宜、101線（沿長江公路）、219線等6條省道公路航66條市內(nèi)公路形成公路運輸網(wǎng)，公路通車總里程達1 946千米。1999年武進市改造鎮(zhèn)村公路25千米；完成長虹西路、

8、廣電路至湖濱路3.15千米建設(shè)；太湖旅游區(qū)環(huán)太湖公路潘家段竣工通車，橫林大橋至戚月線二級公路、312國道至洛陽改擴建工程竣工通車。新開通城區(qū)公交線路5條。交通運輸倉儲業(yè)實現(xiàn)增加值10.88億元，比上年增8.8%；完成貨物周轉(zhuǎn)量4.21億噸公里、旅客周轉(zhuǎn)量5.84億人公里,港口貨物吞吐量80萬噸。7、經(jīng)濟狀況常州市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）600.7億元，按可比價格計算，比1999年（下同）增長11.0%，其中，第一產(chǎn)業(yè)增長值45.1億元，增長4. .3%；第二產(chǎn)業(yè)增長值336.7億元，增長11.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值218.8億元，增長12.1%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為7.5：56.1：36.4。人均G

9、DP17 635元，比上年提高1 801元。1999年，武進市在困難和挑戰(zhàn)中開拓進取，經(jīng)濟建設(shè)和各項社會事業(yè)得到較快發(fā)展。實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值211.11億元,比上年增(按可比價計算,下同)11.6%；其中第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別為18.2億元、121.14億元、71.77億元，分別比上年增1.8%、13.2%、11.1%；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值1.76萬元，比上年增1 356元；完成預(yù)算內(nèi)財政收14.45億元，比上年增14%。7-1、收入水平2000年常州市城鎮(zhèn)集體以上在崗職工平均工資11 542元，增長9.8%。農(nóng)民人均純收入4430元，比上年增長116元。1999年，武進市城鎮(zhèn)職工人均工資9 6

10、78元、農(nóng)民人均純收入為5 105元，分別比上年增1 027元和71元。年末全市居民儲蓄存款余額為104.2億元，比上年增加13億元。1999年，武進市農(nóng)民人均純收入4 314元，農(nóng)民實際持有貨幣（包括手存現(xiàn)金和銀行存款）人均達4 121元。7-2、財政狀況常州市財政收入增長較快，地方財力明顯增強。全市完成財政收入60.2億元，增長22.4%；地方財政收入32.9億元，增長28.7%。財政支出32.5億元，增長26.4%。1999年，武進市財政收入完成14.45億元，完成人代會調(diào)整收入任務(wù)的101.3%，比上年實績增1.78億元，增長14.1%。其中國稅收入完成10.36億元，比上年增12.4

11、%；地方財政收入完成4.09億元，比上年增18.6%。全市財政支出7.01億元，比上年增支8 829萬元，增長14.4%。年內(nèi)市級財政收支平衡。 7-3、房地產(chǎn)業(yè)狀況常州市全年商品房施工面積407.4萬平方米，增長17.4%；竣工面積204萬平方米，增長20.5%，其中，竣工住宅面積萬平方米。房產(chǎn)市場成交活躍，個人購房熱情較高。全年商品房銷售額25.2億元，增長17.8%，其中，銷售給個人的22.3億元，增長14.9%。1999年，武進市房地產(chǎn)業(yè)以住戶制度改革為契機，繼續(xù)加大投資，深化管理，保持續(xù)快速健康發(fā)展的好勢頭。全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資5.7億元，比上年增42.5%，新開工房屋面積40

12、萬平方米，完成銷售額5億元，比上年增42.8%，其中個人購房占90%。7-4、居民收入情況 常州市居民全年人均可支配收入8 540元，增長8.5%。1999年武進市屬單位職工人均工資9 678元，比上年增1 027元；其中國有經(jīng)濟單位、集體經(jīng)濟單位和其它經(jīng)濟類型單位職工平均工資分別為10 894元、8 174元和8 173元，分別比上年增長13%、16.8%和下降16.5%；其中第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)職工平均工資分別為5 031元、8 275元和11 248元，分別比上年下降69.7%和增長8.6%、17.7%。農(nóng)村居民人均總收入6 257元、人均純收入5 105元，分別比上年增長1.4

13、%、1.4%。人均總收入中，從鄉(xiāng)村企業(yè)得到的收入和家庭經(jīng)營收入分別為2 877元和2 590元，分別占總收入的46%和41.4%。7-5、居民支出情況1999年常州市城鎮(zhèn)居民人均衣著消費支出398元。武進市農(nóng)村居民人均總支出5 411元，比上年增長1 044元，增長23.9%。其中生活消費支出3 873元、經(jīng)營支出976元、生產(chǎn)性固定資產(chǎn)支出450.38元、繳納稅金29.57元、集體提留和攤派2.14元、其它非借貸性支出79.56元，分別占總支出的71.6%、18%、8.3%、0.5%、0.04%和1.5%。7-6、居民消費情況2000年常州市商品零售價格水平下降2%，居民消費價格水平下降0.

14、5%，下降幅度均低于上年。在居民消費價格中，食品類下降4.5%，衣著類下降4.7%，家庭設(shè)備及用品類下降0.3%，醫(yī)療保健類上升1.8%，交通和通訊工具類下降2.4%，娛樂教育文化用品類上升1.7%，居民類上升3.8%，服務(wù)項目類上升11.7%。1999年武進市農(nóng)村居民人均生活消費支出3 873.46元，比上年增長680.27元，增21.3%。其中食品1 458.88元，占總額的37.7%，比上年下降4.3%；衣著190.51元，占總額的4.9%，下降2.9%；居住966.54元,占總額的25%，比上年增長81.9%；家用物件與服務(wù)252.64元,占總額的6.8%；交通通訊284.67元，占總

15、額的7.3%；文教娛樂430.44元，占總額的11.1%；其它商品和服務(wù)102.45元，占總額的2.6%。農(nóng)村居民人均年消費原糧226.07千克、蔬菜95.77千克、豬、牛、羊肉類16.8千克、食油4.78千克、衣料2.4米。每10戶農(nóng)戶擁有電視機14.3臺(彩電8臺)、電冰箱4.2臺、收錄機5.1臺、洗衣機9臺、摩托車6.4輛。7-7、就業(yè)狀況及就業(yè)比例常州市全年就業(yè)人員179.4萬人。其中，單位從業(yè)人員41.2萬人，減少4.5萬人；個體私營從業(yè)人員34.8萬人，增加2萬人。全市城鎮(zhèn)登記失業(yè)率2.98%，全年安置就業(yè)2.3萬人。武進市下崗職工再就業(yè)率達51%，各類企業(yè)招收城鎮(zhèn)失業(yè)人員2 12

16、3人，年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率3.1%，全市在冊城鎮(zhèn)人員數(shù)85 686人；清收養(yǎng)老、工傷、生育三項保險金陳欠款36%，當(dāng)年收繳率達94%，失業(yè)保險基金收繳率達95%，養(yǎng)老金直接發(fā)放率達59.9%；立案查處勞動違法案件40起，處理勞動爭議875起；城鎮(zhèn)職工人均年收入達9 678元，比上年增11.6%。武進市建立企業(yè)再就業(yè)服務(wù)中心42個，年末進入再就業(yè)服務(wù)中心的下崗職工1984人，新增985人，當(dāng)年分流安置下崗職工1474人，再就業(yè)率51%。勞動、財政部門全年安排下崗職工基本生活保障和再就業(yè)資金460萬元，其中“為下崗職工獻愛心”活動籌集78.2萬元。進入企業(yè)下崗再就業(yè)服務(wù)中心的職工100%得到基本生活

17、保障。7-8、企業(yè)結(jié)構(gòu)常州市、武進市公有制企業(yè)主要有國有企業(yè)、集體企業(yè)、聯(lián)營企業(yè)、有限責(zé)任公司、股份合作制企業(yè)組成。 7-9、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 常州市、武進市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要由金融保險業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、社會服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)、工業(yè)、等結(jié)構(gòu)組成。 7-10、消費習(xí)慣常州市居民消費包括有食品、衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、醫(yī)療保健、交通和通訊、娛樂教育文化服務(wù)、居住、雜項商品和服務(wù)等8大類支出。常州市農(nóng)民消費包括吃、穿、住、燒、用等生動消費品開支和文化、生活服務(wù)費用開支等兩大部分。常州市農(nóng)村居民家庭商品消費購買食品、衣著、家庭用家具器皿、日用雜品、燃料、耐用消費品以及文教衛(wèi)生用品等生活消費總

18、量。武進市民最喜歡的消費去處，澡堂、餐飲及娛樂，其他方面比較保守。1999年，武進市吃、住、用、穿。食品支出仍居第一，但所占比重恩格爾系數(shù)明顯下降，由1983年的53.7%下降到1999年的46.6%，降低了7.7個百分點。7-11、消費品用有量2000年常州市城市居民可支配收入8 540元，比上年增8.5%。2000年常州市城民人均消費支出6 759元，比上年增長10.7%。常州市農(nóng)民人均純收入4 430元，比上年增長2.7%。常州市居民消費價格指數(shù)99.5%。常州市商品零售價格指數(shù)98%。常州市2000年恩格爾指數(shù)居民40.1。常州市2000年恩格爾指數(shù)農(nóng)民43.1。武進市1999年農(nóng)民家

19、庭耐用消費擁有量單位1999年1998年自 行 車輛24.123.9縫 紉 機架6.16.8手 表只26.525.9電 風(fēng) 扇臺28.629.0洗 衣 機臺9.08.8電 冰 箱臺4.24.2摩 托 車輛6.46.1大 型 家 具件102.3100.0收 錄 機臺5.15.5電 視 機臺14.314.4其 中：彩 電臺8.07.5錄 像 機臺1.00.8照 相 機架1.32.3抽 油 煙 機臺1.50.7吸 塵 器臺1.71.7空 調(diào) 機臺2.12.2二、常州市、武進市房地產(chǎn)市場（商業(yè)）狀況1、商業(yè)物業(yè)開發(fā)現(xiàn)狀 2000年，常州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達124家，其中內(nèi)資企業(yè)101家，外資企業(yè)23家

20、，全行業(yè)經(jīng)營總收入達28.58億元，利潤達6756萬元。 2000年，全市完成開發(fā)土地面積達73.12萬平方米，正在開發(fā)的土地面積61.52萬平方米，待開發(fā)的土地面積為63.73萬平方米，出售土地面積達123.03萬平方米。2000年，房地產(chǎn)業(yè)施工面積達214.5萬平方米，比上年增長19.3%，其中2000年新開土97.33萬平方米，比上年增長13.8%，全年竣工面積達87.9萬平方米，比上年增長18.6%。 2000年，全市商業(yè)物業(yè)施工面積達30.5萬平方米，比上年增長17.4%。全年新開土面積13.32萬平方米，比上年增長11.8%，竣工面積21.96萬平方米，增長20.5%。 從以上可看

21、出，常州市商業(yè)物業(yè)開發(fā)與房地產(chǎn)業(yè)總體開發(fā)同步增長，商業(yè)物業(yè)開發(fā)平穩(wěn)發(fā)展。2、商業(yè)物業(yè)市場供需狀況 2000年，商業(yè)物業(yè)竣工面積達21.96萬平方米，竣工價值2.6億元，實際銷售11.08萬平方米，預(yù)售5.57萬平方米，空置13.1萬平方米，出租7.20萬平方米，實際銷售金額達3.29億元。 從以上可看出，銷售和出租面積低于竣工面積，空置增加，但量不大，說明商業(yè)物業(yè)市場處于供略大于求狀態(tài)。3、常武地區(qū)主要商業(yè)市場常武地區(qū)的商業(yè)市場近幾年繁衍很快，從家具城、電腦城、建材城等專業(yè)性的批發(fā)市場到各種超市、小商品批發(fā)市場到步行街和各種精品街道，有上百家之多，年成交額超億元的市場達30多家，其中有數(shù)家已超

22、過20億元。常武地區(qū)的商業(yè)市場數(shù)量之多，由于時間有限，我司未能全部進行普查，有待進一步市調(diào)確認(rèn)。（見附表一）4、商業(yè)物業(yè)市場價格及趨勢 常武地區(qū)商業(yè)物業(yè)市場的價格整體呈上升趨勢。常武地區(qū)地處長江三角洲，經(jīng)濟比較發(fā)達，投資理財觀念比較先進，即使本身不經(jīng)營，也喜歡投資炒樓，并且對炒樓投資風(fēng)險認(rèn)識不足，認(rèn)為炒樓比存錢合算，每年有固定收益，又是固定資產(chǎn)，還能升值。湖塘鎮(zhèn)的居民炒樓的熱情比常州還要高，可引導(dǎo)性強，投資欲望更強。全市93%以上的沿街商鋪（二、三層連家鋪）基本售完就是最好的例證。5、商業(yè)物業(yè)租賃市場租金價格及發(fā)展趨勢 常武地區(qū)商業(yè)物業(yè)租賃市場比較活躍，購買商鋪用于投資出租的居民較多。商業(yè)物業(yè)

23、租賃市場租金價格主要是隨著市場經(jīng)營狀況的好壞而呈現(xiàn)上漲或下跌。常武地區(qū)相當(dāng)部分個體私營者，小商小販們比較喜歡跟風(fēng)，象九州服裝城、紅星家具城、河海光彩街等剛開始上市時門庭冷落，當(dāng)市場強有力的廣告宣傳攻勢推出后，投資者看到前景，看到實惠，心動變成行動，市場倍受投資者追捧，租金也翻了幾番。6、商業(yè)物業(yè)市場的建筑風(fēng)格及發(fā)展趨勢 目前，常武地區(qū)商業(yè)物業(yè)市場的建筑風(fēng)格多為大棚式、中國式和舊廠房改造的市場，少量的歐式或仿歐式，總體形式單一，如湖塘針紡城、湖塘小商品市場等。近期推出的一些商業(yè)物業(yè)市場的建筑風(fēng)格、外立面色彩的處理上具有一定的創(chuàng)新意識，如常州蘭亭精品服飾城、九州服裝城東側(cè)商街等。 由目前的市場發(fā)展

24、態(tài)勢來看，消費者對產(chǎn)品的形式有了新的認(rèn)識和要求，開發(fā)商對建筑規(guī)劃和設(shè)計的重視程度增強。建筑風(fēng)格、園林規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品戶型的合理化完善上都體現(xiàn)一定的創(chuàng)新意識。建筑風(fēng)格的多樣化、個性化將是一種趨勢。7、武進市政府宏觀政策、金融政策及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢對市場的影響 1）、國家對常州免稅三年。 2）、在有關(guān)部門了解到三年內(nèi)開發(fā)建設(shè)常州將享受絕對的優(yōu)惠。 3）、常州向特大城市發(fā)展，常武合并勢在必行，全方位的開發(fā)必將使湖塘與常州市郊全盤結(jié)合發(fā)展。 以上政策，對常州的經(jīng)濟有著極大的促進作用，對常州的房地產(chǎn)業(yè)來說是極好的機會。第二章 項目地塊及其周圍環(huán)境狀況1、項目地的地理位置項目地位于湖塘最繁華地段，居湖塘傳統(tǒng)

25、商業(yè)中心，西臨湖塘街，東臨湖塘河，北面為東方路，地理位置比較優(yōu)越。地塊所在地為東風(fēng)針紡織廠、湖塘鎮(zhèn)工人文化宮。2、項目地塊形狀及地勢分析 項目地西面臨街，東面臨路與河，面積37350，地塊呈正方形，非常規(guī)整，地勢比較平坦，有利于整體規(guī)劃，市口較好，但臨街寬度不夠，于大型市場略為不利。 地塊所在地為武進市老市中區(qū)，現(xiàn)還未拆遷。3、項目所在地周邊的環(huán)境狀況1）、商業(yè)現(xiàn)狀：娛樂、餐飲：本項目較近的三友娛樂部、新常湖火鍋城、怪味火鍋店和湖塘街夜市一條街等，檔次不高，休閑娛樂環(huán)境較差，但人氣很旺，兒童、成人、老人，游樂、嬉戲的場所設(shè)備也同樣缺乏。常州和湖塘居民有較高消費能力，但湖塘缺乏環(huán)境優(yōu)雅品位較高的

26、購物休閑、娛樂、特色飲食等場所。服裝：項目地雖處繁華地段，周邊卻只有幾家零散的、檔次較低的服裝店，生意一般。湖塘人買好服裝基本到常州。批發(fā)零售業(yè)：項目地附近除蘇果超市和一個檔次很低的小商品批發(fā)城外，只有幾家小百貨商店，但生意較好。湖塘繁華地段，商業(yè)中心區(qū)的商品種類不全，檔次不高，選擇面不寬，不能滿足目前和未來消費者基本的消費心理。 商場：項目地附近的人民中路、花園街路口是湖塘中心商業(yè)圈，湖塘所有較大一點的商場都集中在此地。有武進人民商場、國貿(mào)第一商場、新街服裝商場。商場內(nèi)商品檔次較低，品種單一，吸引力較差。2）、工業(yè)現(xiàn)狀： 除項目地塊所處的東風(fēng)針紡織廠外,項目周邊尚有幾家小工廠。 3）、相關(guān)物

27、業(yè)現(xiàn)狀： 項目地周邊的建筑毫無風(fēng)格，比較零亂，臨街商鋪無整體感，檔次較低，但整條街的人氣較旺，特別是在雙休日和每日下午五點鐘以后。如果我們設(shè)計一個有特色的消費場所，借助現(xiàn)有的商業(yè)氣氛，一定可以吸引更多的人氣。 湖塘鎮(zhèn)房地產(chǎn)正處于一個發(fā)展的時期，在建的陽湖世紀(jì)苑、四季新城等都是現(xiàn)代化的小區(qū)，銷售率相當(dāng)好，住宅均價約在1200元1400元之間，臨街商鋪的銷售狀況也較好。4）、項目所在地人車流量狀況分析 位置：項目地前、湖塘街 時間：12：4512：55 項目 內(nèi) 容行人摩拖車自行車小車出租車貨車人車流量頻次1975351665位置：項目地前、湖塘街 時間： 16：1516：25 項目 內(nèi) 容行人摩

28、拖車自行車小車出租車貨車 人車流量頻次1796172421位置：項目地前、湖塘街 時間：18：3518：45 項目 內(nèi) 容行人摩拖車自行車小車出租車貨車人車流量頻次2662379100 湖塘街人車流量較大，外地人和中低收入者居多。大量的人、車流會給我們項目帶來很大的人氣支撐，但如何引導(dǎo)他們消費，并帶動其它的人和有錢人到本區(qū)域消費，還須動一番腦筋。5）、項目所在地物流狀況分析 湖塘鎮(zhèn)整體商業(yè)水平相對較低，市場上經(jīng)營的商品的種類較少，基本為中低檔的商品和生活必需品。湖塘人民購買大宗商品和高檔商品、精品，就會去常州，交通也十分方便。6）、項目所在地交通狀況分析 項目所在地的湖塘街是兩車道，上、下班和

29、夜市是高峰期交通繁忙，比較擁擠雜亂。 項目地塊接近市內(nèi)交通要道人民路，公交8路、3路、5路、18路在人民路和湖塘街交口處設(shè)有人民商場站點，14路可以從常州火車站直達湖塘鎮(zhèn)。8路線路：首班6：20 末班17：20 行政中心中山東站小廟客運中心交通中心 公安干校邱墅省武高鬲湖山莊花東新村人民商場湖塘汽車站3路線路：首班5：30 末班18：00南師范市政府江浪謝家港橋開泰機電陶冶廟橋遠寧電子涂料廠助劑廠九華村永寧橋大華進修學(xué)?？瓦\中心交通中心公安干校邱墅省武高隔湖山莊花東新村人民商場湖塘汽車站5路線路：首班5：45 末班17：50 遙觀遙觀中學(xué)集裝箱廠留道通濟新勝楊區(qū)鍛照廠橋東馬杭江南春賀北工業(yè)圓丁

30、溝壩東莊鬲湖山莊花東新村人民商場湖塘汽車站18路線路：首班5：30 末班17：10 洛陽文化宮洛陽工商所洛陽醫(yī)院東陳顧公岸馬安宣琪彭家頭村橫林成校橫林東橫林鎮(zhèn)青司唐村夾墅里慈瀆橋華盛毛紡廠電機廠北戚村青城橋東村遙觀鎮(zhèn)遙觀中學(xué)集裝箱廠留道通濟新勝楊區(qū)鍛造廠河?xùn)|街馬杭江南春色針廠南方軸承廠華家省武高鬲湖山莊花東新村人民商場湖塘汽車站14路線路： 火車站東火車站明都大廈購物中心保險大廈電腦城勞動新村九洲服裝城江南春賓館三橋頭第三醫(yī)院武進電大湖塘中學(xué)武柴廠武進電機廠湖塘鎮(zhèn)7）、項目所在地人文環(huán)境分析本項目所在地是湖塘現(xiàn)在的商業(yè)中心和老的居住區(qū)的結(jié)合部，地理位置極好，可就近搶占消費者。湖塘老街是傳統(tǒng)的商

31、業(yè)街，具有很深的商業(yè)文化底蘊。 項目地周邊有武進博物館、圖書館、新華書店，足以說明項目地有著較好的文化基礎(chǔ)設(shè)施。與項目地隔街相對的湖塘新華書店，購書環(huán)境較差，缺少時代氣息，但人流量較大（書店5點鐘關(guān)門時還有10幾名顧客遲遲不愿意離開）。江蘇是文化大省，常州也是文化城市，所以文化場所一定不能被忽視。因此，主題文化市場定位是一大支撐點。8）、項目所在地自然環(huán)境分析 事實上，自然環(huán)境是一種原存狀態(tài)，是資源也是房地產(chǎn)升值的主要部分。本項目的自然環(huán)境質(zhì)素較差，整體上的改變預(yù)計需要35年時間，是其利差面。本項目較易脫穎而出，鶴立雞群，是其利好面。水是自然環(huán)境的動態(tài)部分，也是其自然形態(tài)的流露、標(biāo)志，雖然項目

32、地的湖塘河有一定程度污染，但隨著項目的開工，湖塘河最大的污染源東風(fēng)色織廠就會消失，同時，湖塘河也是未來市政府治污重點之一，水質(zhì)將會逐漸好轉(zhuǎn)，屆時，湖塘河亦將成為一大景觀和利好因素。9）、結(jié)論本項目周邊環(huán)境現(xiàn)狀較差，人車流量較大，對于本項目來說，既有利，也有弊。本項目可改變項目周邊和湖塘人民的居住環(huán)境，文化品質(zhì)，改變湖塘現(xiàn)有的商業(yè)結(jié)構(gòu)、物流狀況，改變湖塘人民的購物習(xí)慣，對美化湖塘人民的購物環(huán)境，提高湖塘人民的購物品質(zhì)起到了積極的作用。與此相反，購物習(xí)慣、購物品質(zhì)的現(xiàn)狀限制了本項目的檔次，同時，對于本項目的推廣也起到阻礙作用。第三章 項目產(chǎn)品定位一、項目定位 1、根據(jù)武進市政府19992020年總

33、體規(guī)劃方案要求，以及發(fā)展商的建議，我司認(rèn)為本項目具有定位為商業(yè)步行街的市場基礎(chǔ)。 2、市場依據(jù)：該項目位于湖塘傳統(tǒng)商業(yè)文化圈。該項目在新規(guī)劃方案的商業(yè)步行街的主軸上。項目定位為與常州具有互補性的大型區(qū)域主題購物步行街。 3、策略依據(jù) 市場空白點和增長點。二、項目形象定位 相象定位為具有濃厚的文化底蘊和時代前瞻性，天人合一的“購物公園”式商業(yè)步行街概念。 方案A：規(guī)劃創(chuàng)造國內(nèi)一流，深具前瞻性與核心競爭力之專業(yè)市場（主題行業(yè)待定），目標(biāo)為國內(nèi)同行批零客戶，該定位要求具有市場行業(yè)空白點與增長點兩點合一的絕對優(yōu)勢。（但需要市政府規(guī)劃路網(wǎng)上的支持。）案名可創(chuàng)意為：“中華×××

34、;購物公園” 或：“華東×××購物公園”方案B：規(guī)劃創(chuàng)造國內(nèi)聞名，省內(nèi)第一主題性購物公園，目標(biāo)客戶為：立足常武，輻射周邊省市，成為國內(nèi)商場第一大景觀。案名可創(chuàng)意為：“常州購物文化公園” 或：“常武購物文化公園”方案C：根據(jù)常武地區(qū)現(xiàn)狀，以適度超前的規(guī)劃設(shè)計方案，定位為常州一流，武進第一的旅游購物公園（市場）。目標(biāo)客戶為武進、常州，并輻射周邊省市地區(qū)。案名可創(chuàng)意為：“湖塘購物文化公園” 或：“武進購物文化公園”三、項目功能定位 商場與公園歷來是人們親近和想往的美好場所，是最聚人氣的地方，把二者夢幻組合在一起，從根本上超越了傳統(tǒng)商場模式，全新地創(chuàng)造了更以人為本的人間購

35、物天堂。全方位地增強了市場的核心競爭力。常州，中國優(yōu)秀旅游特大型城市，應(yīng)該率先導(dǎo)入這個全新概念，搶占市場先機。 1、本項目是常武地區(qū)市民最以人為本的購物天堂 2、本項目是常武地區(qū)融購物、休閑、娛樂、旅游、文化、美食等等為一體的全新生活場所。 3、本項目應(yīng)延續(xù)夜市一條街的氛圍，強調(diào)夜晚購物、休閑的功能，啟動和豐富湖塘居民的夜生活文化。 4、本項目應(yīng)具有公園文化氛圍。 5、其它（暫略）四、項目建筑風(fēng)格定位 根據(jù)市政府規(guī)劃該項目用地為傳統(tǒng)商業(yè)文化圈的大風(fēng)格定位前提，本案亦充分挖掘商圈的文脈商脈底蘊，建筑風(fēng)格定位為具有濃郁民族風(fēng)格，適當(dāng)融入自然仿真生態(tài)造型和時代歐陸風(fēng)格，使其與花園城市的傳統(tǒng)商圈定位夢

36、幻組合，達到天人合一境界，成為常州的“城隍廟”和“新購物天堂”。五、項目建筑規(guī)劃及外觀定位1、市場街區(qū)布局以垂直式與圍合式相結(jié)合，主要入口處以12條垂直式步行街貫穿東西兩邊道路，變內(nèi)街為外街，并爭取形成標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)步行街的概念，中部以圍合式形成主題核心市場形象，達到最大限度地聚人氣，留人氣的規(guī)劃目的，這是規(guī)劃創(chuàng)新的核心競爭所在。 2、外觀為粉墻黛瓦、雕梁畫棟、鐵藝術(shù)門窗以及自然仿真生態(tài)造型等等。規(guī)劃有大型仿真榕樹林廣場與大門、九曲十八灣小橋流水、音樂噴泉、亭臺樓閣、水榭、休閑傘椅、綠地花園、景觀小品、背景音樂等。六、項目環(huán)境定位1、項目建筑環(huán)境 優(yōu)美的建筑韻律，流暢的購物動線，愜意的休息場所合成購

37、物文化公園。建筑環(huán)境整體大氣而不呆板，建筑、小品、綠化、主題相互輝映，融為一體，且步步有景。 建立項目標(biāo)志性建筑和與之相呼應(yīng)的小品（表現(xiàn)主題）。 改良周邊較高建筑的建筑色彩，使之與項目相融合。 其它（暫略）2、項目人文環(huán)境整體上處處體現(xiàn)濃郁的民族和人文色彩，在購物公園的若干個重要節(jié)奏，著重規(guī)劃一些體現(xiàn)人文的綠化、山品、配套、景觀。本項目地處湖塘傳統(tǒng)商業(yè)街，具有悠久的歷史，良好的商業(yè)文化背景。這樣的文化底蘊，值得本項目去挖掘、整理、保存，并發(fā)揚光大。七、項目建筑單體定位1、單體定位形式有幾種（有待論證確定）： “樓中樓商鋪”13層連家店，這是目前市場上流行的單體模式，未來不受市場看好。 “復(fù)式商

38、鋪”12層連家店，多數(shù)3層借少量1層來拉動，即“1拖N”式功能。適合酒店和娛樂等行業(yè)，未來可能被市場看好。 “疊加商鋪”1層挑高約5米內(nèi)置擱樓，只有1層產(chǎn)權(quán)，23層以“1拖N”式拉動，目前亦有較多例證表明接受程度較好，未來亦有看好空間。 建筑單體以三層為主，局部二層，自然形成高低錯落有致的建筑輪廊線。2、開間：3.5米4米；進深：不大于12米。3、每戶面積以150平方米左右為主，格局上預(yù)留彈性空間，使之能大能小。4、設(shè)內(nèi)樓梯，局部設(shè)外樓梯和連廊。5、二、三樓設(shè)衛(wèi)生間。6、室內(nèi)粗裝修。7、其它（暫略）八、項目檔次定位本項目檔次定位策略為“中低檔價格商鋪，中高檔規(guī)劃建筑”，從根本上增強項目定位的競

39、爭力。九、項目功能分區(qū) 1、本項目可劃分為購物區(qū)、文化休閑區(qū)、配套設(shè)施區(qū)（停車場等）3個大區(qū)。其中購物區(qū)可細(xì)分為8個購物主題，即八大城概念，其它兩個大區(qū)亦可細(xì)分出多個功能區(qū)。 2、休閑娛樂、文化、配套設(shè)施可作為連接8大購物區(qū)的動線，既聚人氣，又帶動商業(yè)發(fā)展。 3、項目南端地塊（中紡公司），可規(guī)劃為一獨立的主題購物區(qū)，具體定位待定。第四章 項目目標(biāo)客戶定位A方案：“中華×××購物公園”或“華東×××購物公園”規(guī)劃創(chuàng)建國內(nèi)聞名，深具前瞻性與核心競爭力之專業(yè)市場，為國內(nèi)或省內(nèi)空白的主題購物公園。目標(biāo)定位為國內(nèi)外同行批零客戶（但需要市政規(guī)劃路

40、網(wǎng)上的支持。）B方案：“常州購物文化公園”或“常武購物文化公園”規(guī)劃創(chuàng)建國內(nèi)聞名，省內(nèi)第一個主題性購物公園。目標(biāo)定位是立足常武、輻射周邊省市，并成為國內(nèi)旅游購物一大景觀。C方案：“湖塘購物文化公園”根據(jù)常武市場現(xiàn)狀，以適度超前的規(guī)劃設(shè)計方案，目標(biāo)定位為常州一流，武進第一的區(qū)域性旅游購物公園（市場），目標(biāo)客戶為常州、武進，輻射周邊省市地區(qū)。第五章 項目價格定位價格定位：定價主要依據(jù)：市場比較法、市場需求法A方案“華東×××購物公園”：基價為23002600元/米2（購物環(huán)境比B方案更好）B方案“常州購物文化公園”：基價為22002500元/米2（購物環(huán)境比C方案更好

41、）C方案“湖塘購物文化公園”：基價為21002400元/米2（購物環(huán)境較目前可比市場好，有休閑傘椅、花草綠化、假山噴泉、雕塑小品等）。說明：由于本案受到大市政規(guī)劃的限制，建筑風(fēng)格為民族傳統(tǒng)風(fēng)格類仿古建筑，以及市場定位為商業(yè)步行街風(fēng)格的購物公園，所以，建安成本預(yù)計比普通現(xiàn)代風(fēng)格建筑（道路）高30%左右。因此，如何準(zhǔn)確提升市場定位，主題形象、品牌附加值、專業(yè)策劃與運作，降低開發(fā)成本，縮短項目經(jīng)營周期，規(guī)避市場風(fēng)險等等，均是保障和提高項目價格的直接與間接要素。 假如本案不受市政規(guī)劃限制，建筑風(fēng)格的選擇面自然就多了，就有可能按市場需求成本進行建筑風(fēng)格與標(biāo)準(zhǔn)的定位。 以上三種方案的價格定位，目前只是初步的分析判斷，準(zhǔn)確的定位有待于工作的細(xì)化深入完成。根據(jù)過往的成功經(jīng)驗看，如方案操作理想，且不發(fā)生重大不可預(yù)見的風(fēng)險，價格定位可望階梯攀升。第八章 結(jié)論及建議初步結(jié)論：該項目地的大區(qū)位（常州）和小區(qū)位（武進市）具有較好的優(yōu)勢與競爭力，在商業(yè)文