業(yè)主是否可以擅自改變房屋專有部分的用途教學文案

1、業(yè)主是否可以擅自改變房屋專有部分的用途精品文檔業(yè)主是否可以擅自改變房屋專有部分的用途【案情簡介】：蔡某和余某為樓上樓下鄰居，余某住 18樓并先行入住。19 樓的蔡某裝修時，樓下的余某發(fā)現(xiàn)自己衛(wèi)生間的頂部漏水。沒過幾日，余某家放在 壁櫥內(nèi)的衣服受潮，臥室和客廳天花板開始滴水。余某于是到蔡某家交涉，發(fā)現(xiàn)蔡某正在將主臥室改造成一個裝有沖浪浴缸和電泵抽水馬桶的超豪華寬敞衛(wèi)生問，而 將原設計的衛(wèi)生間改作他用。余某立即向物業(yè)公司投訴，物業(yè)公司立即向蔡某發(fā)出 要求其整改的緊急通知。但蔡某只答應解決漏水問題而拒絕整改，余某便將蔡某和 物業(yè)管理企業(yè)一并訴至法院，要求蔡某拆除衛(wèi)生設施，恢復原狀，并要求物業(yè)公司 承

2、擔賠償責任?！痉ㄔ号袥Q】：法院經(jīng)審理認為，房屋設計功能不同，對設計和施工的要 求也不同，尤其是廚房和衛(wèi)生間，地面須鋪設特殊的防水層以免滲漏。城市新建 住宅小區(qū)管理辦法及地方法規(guī)禁止擅自改變房屋及配套設施的用途、結構，包括 改變水管、地漏、便器位置，增設衛(wèi)浴設施等公共設施。蔡某在沒有防水層的部位 安裝潔具，其行為違反了法規(guī)的規(guī)定，侵害了余某的合法權益，給相鄰方造成損 失。法院判決支持余某要求蔡某恢復原狀的請求，但駁回余某要求物業(yè)公司賠償損 失的訴訟請求?！痉治觥浚?、業(yè)主對房屋專有部分的權利。物權法第七十條規(guī)定：“業(yè) 主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有 部分

3、享有共有和共同管理的權利。”第七十一條規(guī)定：”業(yè)主對其建筑物專有部分享 有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損 害其他業(yè)主的合法權益?！币虼?，業(yè)主對其住宅專有部分享有完全的所有權，其可以 任意處分其專有部分。但該專有部分畢竟與同一建筑物上其他業(yè)主的專有部分有密 切關系，具有共同的利益，因此，業(yè)主就其專有部分的使用、收益、處分不得危及整個建筑物的安全，也不得損害其他業(yè)主的權利。例如，就專有部分的改良、使 用，足以影響建筑物的安全時，不得進行。2、業(yè)主裝修裝飾行為的限制。物業(yè)管理條例第五十三條規(guī)定：”業(yè)主需 要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)

4、應當將房屋裝飾裝 修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主?！睒I(yè)主在對房屋專有部分進行裝修時，應該告 知物業(yè)服務企業(yè)，使物業(yè)公司充分了解小區(qū)的各種情況，以便及時監(jiān)督管理。而物 業(yè)服務企業(yè)應該將裝修中的注意事項和禁止行為告知業(yè)主，業(yè)主應該根據(jù)這些被告 知事項進行裝修，并接受物業(yè)公司的監(jiān)督管理。業(yè)主裝修中的禁止行為和限制行為：住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第五條：“住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行 為：（一）未經(jīng)原設計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出設計方案，變動 建筑主體和承重結構；（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房 間；（三）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；（

5、四）損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果；（五）其他影響建筑結構和使用安 全的行為。”第六條：“裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)批準，不得有下列 行為：（一）搭建建筑物、構筑物；（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開 門、窗；（三）拆改供暖管道和設施；（四）拆改燃氣管道和設施?！钡诎藯l規(guī)定:“改動衛(wèi)生間、廚房間防水層，應當按照防水標準制訂施工方案，并做閉水試驗?！?、關于相鄰關系。相鄰關系是指兩個或兩個以上相互毗鄰不動產(chǎn)的所有人或 使用人，在行使占有、使用、收益、處分權利時發(fā)生的權利義務關系。相鄰關系從 本質(zhì)上講是一方所有人或使用人的財產(chǎn)權利的延伸，同時又是對他方所有人或使用 人的財產(chǎn)權利的

6、限制。物權法第九十一條規(guī)定：“不動產(chǎn)權利人挖掘土地、建造 建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全?！币虼耍景钢胁?某在裝修、改造自己的房屋時不應影響到相鄰權人余某的權利。否則，余某可以請求蔡某承擔相應的民事責任。民法通則第 106條第2款規(guī)定：”公民、法人由于過錯侵害國家的、集體的財產(chǎn)，侵害他人財產(chǎn)、人身的應當承擔民事責任。”第117條第2款：“損壞國家的、集體的財產(chǎn)或者他人財產(chǎn)的，應當恢復原狀或者折價賠償。受害人因此遭受其他重大損失的，侵害人并應當賠償損失?！钡?34條規(guī)定：“承擔民事責任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨礙；（三）消除危險；（四） 返還財產(chǎn)；（五

7、）恢復原狀；（六）修理、重作、更換；（七）賠償損失；（八）支付 違約金；（九）消除影響、恢復名譽；（十）賠禮道歉。以上承擔民事責任的方式， 可以單獨適用，也可以合并適用。人民法院審理民事案件，除適用上述規(guī)定外，還可以予以訓誡、責令具結悔過、收繳進行非法活動的財物和非法所得，并可以依照 法律規(guī)定處以罰款、拘留?！?、物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主裝修的監(jiān)督責任。法律法規(guī)明確規(guī)定了物業(yè)服務企業(yè) 應對業(yè)主的裝飾裝修行為進行監(jiān)督。物業(yè)管理條例第四十六條規(guī)定：”對物業(yè)管 理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行 為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門

8、在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。”城 市新建住宅小區(qū)管理辦法第十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人違反本辦法規(guī) 定，有下列行為之一的，由物業(yè)管理公司予以制止、批評教育、責令恢復原狀、賠 償損失：（一）擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途的；（二）擅自改變房屋、配套設施的用 途、結構、外觀，毀損設施、設備，危及房屋安全的；（三）私搭亂建、亂停亂放 車輛，在房屋共用部位亂推亂放，隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū) 景觀，噪聲擾民的；（四）不照章交納各種費用的?！弊≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦 法第四十二條規(guī)定：”物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī) 定的行為不及

9、時向有關部門報告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務費 2至3倍的罰款?！辈粌H法規(guī)對物業(yè)公司 的監(jiān)督責任做出了規(guī)定，業(yè)主委員會在與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同中一般 也會對物業(yè)公司的監(jiān)督責任做出約定。5、業(yè)主在裝飾裝修過程中出現(xiàn)違規(guī)行為的處罰。住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦 法第三十三條規(guī)定：”因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏 水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應當負責修復和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責任 的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施造成 損失的，由裝修人負責賠償。”第三十八條：“住宅室內(nèi)裝飾裝修活動有下

10、列行為之 一的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責令改正，并處罰款：（一）將沒有防水要求的 房間或陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的，對裝 修人處500元以上1000元以下的罰款，對裝飾裝修企業(yè)處 1000元以上1萬元以下 的罰款；（二）損壞房屋原有節(jié)能設施或者降低節(jié)能效果的，對裝飾裝修企業(yè)處 1000元以上5000元以下的罰款；（三）擅自拆改供暖、燃氣管道和設施的，對裝 修人處500元以上1000元以下的罰款。（四）未經(jīng)原設計單位或者具有相應資質(zhì)等 級的設計單位提出設計方案，擅自超過設計標準或者規(guī)范增加樓面荷載的，對裝修 人處500元以上1000元以下的罰款，對裝飾裝修企業(yè)處 1000元以上1萬元以下的 罰款?！钡谌艞l“未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動中搭 建建筑物、構筑物的，或者擅自改變住宅立面、在非承重外墻上開門、窗的，由城 市規(guī)劃行政主管部門按照城市規(guī)劃法及相關法規(guī)的規(guī)定處罰?！钡谒氖畻l：”裝修 人或者裝飾裝修企業(yè)違反建設工程質(zhì)量管理條例的，由建設行政主管部門按照 有關規(guī)定處罰?！备鶕?jù)建設工程質(zhì)量管理條例第六十九條的規(guī)定，凡涉及建