改革開放對房地產(chǎn)業(yè)的影響

1、改革開放對房地產(chǎn)業(yè)的影響房地產(chǎn)業(yè)是我國改革開放的產(chǎn)物， 并隨著改革開放的深入和經(jīng)濟的快速發(fā)展而不斷繁榮。 但近幾年來， 我國的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了一些非理性的因素， 開始對我國經(jīng)濟發(fā)展和城市居民的生活帶來了負面的影響，如不切實有效地解決好存在的問題，不僅影響我國社會的穩(wěn)定，同時也將制約我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。住房從計劃分配走向市場交易在計劃經(jīng)濟時代， 我國沒有商品房這一概念， 住房有國家或集體為個人提供保障。 雖然保障的住房并非免費的， 入住者要定期向房管所繳納一定的租金， 但租金的數(shù)量確實大多數(shù)人能夠承受的。 上世紀90 年代初期，住房制度開始在我國部分地區(qū)試點改革，之后全國各地的住房陸陸續(xù)續(xù)地被商品

2、化。 在改革的初期， 整個房產(chǎn)行業(yè)比較理性，商品房的價格也處在當時人們可以接受的范圍內(nèi)。至 90 年代末期， 房改已在全國全面推進， 房產(chǎn)行業(yè)快速地進入到由市場主導價格的軌道上。 從此住房上的支出在人們收入中所占的比例不斷增大， 時至今日，商品房的價格已超出了理性的范圍。房產(chǎn)價上漲的過程在中國人的心目中， 無房等于無家， 所以中國居民關注國內(nèi)房價想要了解中國近年來房價的走勢， 我們不妨以北京的房價為例：北京 2000 年的房價僅為平均4083 元/平米，2002 年甚至小幅下跌至 4083 元/平米，2004 年回升至 5053 元/平米，2006 年開始加速上漲到 8792 元/平米，200

3、8 年由于奧運會飛漲至 27000 元/平米，而今年五環(huán)以內(nèi)的平均房價已高為34萬元/平米。在珠三角、深圳、上海等地區(qū)的房價也有著類似的數(shù)據(jù)。由此可見， 中國大中城市的房價飛漲不僅僅是市場自然調(diào)節(jié)的結果。造成這一局面的因素有很多，不可一概而論。但筆者始終認為如今住房價格的居高不下是房產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境與其產(chǎn)業(yè)內(nèi)部利益機制共同造成的。改革開放改革了住房制度創(chuàng)造了如今的高房價， 但同時也改變了我們的住房條件。 可以說住房條件與投資環(huán)境相互影響， 經(jīng)過以市場為主導的各方力量調(diào)控， 才最終形成今天房產(chǎn)行業(yè)復雜的局面。 筆者講這一變化過程客觀地分為四個階段。1、 城市人口增加致使城市對住房的需求量增加。 改

4、革開放后， 中國的經(jīng)濟高速發(fā)展，造成中國地區(qū)性經(jīng)濟發(fā)展的不平衡，東部有上海，南部有深圳、廣州。這種發(fā)展的不平衡促使大量人口涌入經(jīng)濟發(fā)達的城市和地區(qū)，大大增加了該地區(qū)對住房的需求。這是發(fā)達地區(qū)房價上漲的基礎。沒有強烈市場需求的商品其價格的漲幅不可能有如此之高。2、 城市的擴張受限 。由于國家硬性規(guī)定保留 18 億畝耕地，所以在房改一段時間后城市圈的擴張速度明顯減緩，開發(fā)商不在像從前那樣可以輕易地承包下城市周邊的某片土地，也就是生產(chǎn)廠家無法通過無限擴大產(chǎn)量來增加收益。只有通過上調(diào)價格來提高產(chǎn)品的利潤。這就為房價的上漲提供的起始條件。3、 民間投資資金流入樓市。 當房價上漲已成定局時， 便會有投資者

5、投資樓市。改革開放使一部分人先富了起來，積累了一定的財富，由于國內(nèi)缺乏其他的投資渠道，加之人們從高速上漲的樓市獲得“住房價格只漲不跌”等錯誤信息， 人們紛紛將手頭空余的錢甚至貸款的錢投入房地產(chǎn)市場。這一條件更是催化了住房價格的飛漲。4、 開發(fā)商囤積居奇。 倘若只有前面三個階段， 那么住房價格會在市場的調(diào)控下自然回落，但事實上住房的價格至今仍是居高不下。這是因為當住房的漲價超過一定界限時，開發(fā)商只需賣掉部分房源即可還清貸款，大量的房源囤積在開發(fā)商手中，開發(fā)商肆意抬高價格，使房產(chǎn)行業(yè)變?yōu)椤百u方市場” ?？偨Y起來， 住房需求量增加、 住房擴張受限等外在環(huán)境的改變和投資資金進入樓市、 開發(fā)商囤積居奇等

6、內(nèi)在漲價壓力共同作用， 最終導致了我國高房價的局面。從長遠來看， 這種局面對中國的發(fā)展是很不利的。 政府雖然通過拍賣土地使用權以及對開發(fā)商的征稅增加了財政收入， 但也增加了房地產(chǎn)業(yè)的泡沫， 同時也使居民的幸福指數(shù)下降。 對于市場的長遠發(fā)展弊大于利。借鑒法國的廉租房制度我們不妨借鑒一下法國的經(jīng)驗。法國的房價近十年來也攀升了115% ，但法國人卻并不為自己的住房問題擔憂。這一切都源于法國的廉租房制度。 所謂廉租房是指那些由政府組織建設， 租金低于市場價，專為弱勢群體建造的出租用房。在法國，中央政府規(guī)定全國所有市鎮(zhèn)的廉租房必須占全部住房的 20% 以上，否則將對地方政府進行處罰。 此外法國政府還提供

7、多種惠民住房政策。 符合住房補貼的人可以獲得最低20%最高 60% 的住房補貼，而符合惠民貸款要求的低收入者甚至可以在前 18 年內(nèi)無任何還款， 而在后 4 年還請貸款。 當然，法國政府也會非常嚴格地審查申請者，確定其是否符合優(yōu)惠的條件，從而不給投機者發(fā)揮的空間。中國面對高房價應采取積極的應對措施中國政府現(xiàn)在為了穩(wěn)定房價采取了一系列措施， 廉租房制度也在中國各城市開始試點， 然而廉租房制度仍存在諸多缺陷。 一般廉租房的租期沒有固定期限， 低收入者租下房后即使后來成為高收入者， 仍可長期占有該房，若想讓其退出，在操作上有很大的難度。此外，廉租房由于其求租人的“低收入性”容易造成在城市中出現(xiàn)“富人區(qū)”和“廉租區(qū)” ， 不利于和諧社會的發(fā)展。所以中國政府對房產(chǎn)結構的改革不能完全寄希望于廉租房制度， 經(jīng)濟適用房以及政府補貼房的建設也應同步推進， 讓有條件的居民有多種類型房源可供選擇， 沒有條件的居民保證有一套基本住房。而作為居民，面對房價高漲的局面，應該通過集體組