面對國家宏觀調(diào)控企業(yè)如何應(yīng)付

1、面對國家宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對自2002年我國房地產(chǎn)市場行情進(jìn)入牛市以來，盡管政府連年出臺各種政策進(jìn)行調(diào)控，但多年來房地產(chǎn)市場不但沒有降溫，反而呈較快的發(fā)展態(tài)勢，各地房價年年屢創(chuàng)新高，一定程度上 偏離了調(diào)控的目標(biāo)，一度成為關(guān)注的焦點。直至去年6月，全國房價才在政府的各種政策的協(xié)同作用下出現(xiàn)拐點，房地產(chǎn)牛市行情終告結(jié)束。 隨著國家宏觀調(diào)控政策作用的進(jìn)一步顯現(xiàn)， 全國絕大部份地區(qū)房價都出現(xiàn)了不同程度的回調(diào)，盡管全國各地房地產(chǎn)市場環(huán)境各有不同， 房地產(chǎn)開發(fā)商的實力也各有差異，但面對當(dāng)前疲軟的市場行情，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)如何應(yīng) 對？、”在目前宏觀調(diào)控的政策下，房地產(chǎn)企業(yè)將怎樣發(fā)展？；本文擬就國家宏

2、觀調(diào)控對房地產(chǎn)企業(yè)的影響和房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對目前的困境談一點粗淺的看法。一、宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)企業(yè)的影響多年來，國家針對房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的問題，連續(xù)出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，旨在抑制房價過快的上漲，但是國家連續(xù)的宏觀調(diào)控政策不但沒有根本遏制住房地產(chǎn)價格的上漲， 反而在某些方面進(jìn)一步助長了房地產(chǎn)價格未來升值的預(yù)期，全國房地產(chǎn)價格的上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他各類物價指數(shù)的漲幅，且屢創(chuàng)新高。其中不少城市的房價已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了住房戶的實際購買能力，成了炒房客手上的籌碼，經(jīng)過幾年的輪番上漲之后，房價已是高處不勝寒， 如果任其發(fā)展，當(dāng)出現(xiàn)有價無市的行情時， 它將會危及 銀行運(yùn)營安全和國民經(jīng)濟(jì)的 健康發(fā)展。為此房價調(diào)控

3、一度成為政府、百姓關(guān)注的熱點。從去年下半年開始，國家對房地產(chǎn)業(yè)繼 續(xù)實施宏觀調(diào)控，從土地供應(yīng)、銀行信貸、機(jī)構(gòu)監(jiān)管和產(chǎn)業(yè)政策等各方面對房地產(chǎn)行業(yè)逐步 進(jìn)行規(guī)范和完善，而今年國家又采取從緊的貨幣政策。而這一系列的政策的實施，表明政府降溫房地產(chǎn) 投資的決心和進(jìn)一步緊縮政策的預(yù)期，從目前情況看，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)，全國各地房價都出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)或增速趨緩。據(jù)媒體報道，深圳、北京等 一線大中城市部份房價虛高的樓盤已出現(xiàn)大幅跳水，最高降幅30%以上，其它二線城市也相繼出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)， 三線的縣市由于受成本上漲拉動，房價大都仍存在一定程度的上漲，但其漲幅已明顯放緩 國家宏觀調(diào)控政策對房

4、地產(chǎn)企業(yè)的影響主要有：（一）國家宏觀調(diào)控趨緊引致房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷自去年6月以來，房價首先從一線大城市開始降價，逐漸向中小城市蔓延，經(jīng)過近一年 的調(diào)整，在房價下降的同時伴隨著成交量的萎縮，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷。但因房地產(chǎn)前期土地儲備較多和房地產(chǎn)建設(shè)周期較長的原因，全國房產(chǎn)供應(yīng)量較前年反而略有增長。在中國人買漲不買落的購物心態(tài)下，造成了房地產(chǎn)市場連續(xù)半年來的持續(xù)低迷，從而導(dǎo)致了大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同程度的出現(xiàn)財務(wù)困難，許多企業(yè)為了加快資金周轉(zhuǎn)，被迫采取降價或優(yōu)惠促銷等銷售措施，以期擴(kuò)大銷售，加快資金回籠，增加現(xiàn)金流，借以走出困境。但相對于 前些年的熱銷，今年的房地產(chǎn)市場確實有點疲軟，房地產(chǎn)企業(yè)

5、的日子已是大不如前。（二）隨著多渠道住房供應(yīng)體系的形成，商品房價上升受限2006年5月，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常委會議，研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施。會上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施，業(yè)內(nèi)稱國六條”。緊接著建設(shè)部等九部門出臺了進(jìn)一步落實 國六條”的關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見 ，意見 明確要求各地方政府在 2006年年底前，必須安排一定規(guī)模的廉租住房開工建設(shè)， 同時要求各地要繼續(xù)抓好經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房制度，解決建設(shè)和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。隨著意見的貫徹落實，房地產(chǎn)市場將逐步由單一的商品供應(yīng)方式向多渠道住房供應(yīng) 體系轉(zhuǎn)變，

6、將形成商品房、限價房、政府保障性住房（廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房）同時面市的局 面。另外因受政策引導(dǎo)， 普通居民的購房置業(yè)觀念也將發(fā)生深刻改變，商品房所承載的功能也將隨之改變。2008年房地產(chǎn)市場將會產(chǎn)生多極分化，商品房價格將更多受制于產(chǎn)品屬性、 市場供求關(guān)系和政府行為的影響，商品房價格將很難再呈現(xiàn)單邊上揚(yáng)的態(tài)勢，有的地方可能還將會略有下降。（三）、國家宏觀調(diào)控緊縮銀根，房地產(chǎn)企業(yè)舉步維艱。目前國家宏觀緊縮銀根的政策將對整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重大影響，國家一方面不斷提高銀行貸款利率，另一方面又不斷上調(diào)商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率，收縮信貸規(guī)模。其中最直接的影響就是對房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的沖擊，導(dǎo)致資金密集型的房

7、地產(chǎn)企業(yè)被迫尋求新的融資方式和渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化，房地產(chǎn)開發(fā)成本也將大大增加。國家宏觀調(diào)控緊縮銀根的同時， 伴隨著的是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈的斷裂。那些資金規(guī)模小，缺乏可持續(xù)經(jīng)營能力的公司將逐步被市場淘汰；實力稍雄厚的，在資金供給上雖能勉強(qiáng)維持，但也是捉襟見肘，舉步維艱。二、房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對面對當(dāng)前的宏觀調(diào)控， 中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正面臨一個重要的關(guān)頭，既是發(fā)展的機(jī)遇也是生存的挑戰(zhàn)。從表面看國家這些年似一直在打壓房地產(chǎn)，但我們應(yīng)該清醒的認(rèn)識到，國家歷次進(jìn)行宏觀調(diào)控的目的其實是為了房地產(chǎn)行業(yè)能夠持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。房地產(chǎn)作為一個支柱產(chǎn)業(yè)，健康作為它的立足之本，行業(yè)、市場必須規(guī)

8、范。去年政府針對房地產(chǎn)業(yè)出臺的一系列宏觀調(diào)控政策， 短期內(nèi)可能會給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來一定負(fù)面影響，但從我國經(jīng)濟(jì)中長期發(fā)展的眼光來看， 這次宏觀調(diào)控并不會從根本上影響到經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長，全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中長期向好的格局也不會因此出現(xiàn)大的變化。宏觀調(diào)控政策要求房地產(chǎn)業(yè)必須適度降低速度，有節(jié)奏地釋放需求， 進(jìn)而持續(xù)健康的發(fā)展， 為此房地產(chǎn)企業(yè)必須正確面對當(dāng)前的 形勢，積極應(yīng)對謀求發(fā)展。一、根據(jù)資金供應(yīng)狀況，適度調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略。由于央行緊縮銀根，造成開發(fā)商正常的融資規(guī)模和融資渠道在不同程度上受到了限制。從目前各地的情況看， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已很難從銀行借到款，即便借到了也只有其土地出讓金的百分之三四十，而且

9、還要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目資本金必須達(dá)到投資額的35鳩上，這對于全國許多實力較弱的開發(fā)企業(yè)來說無疑是致命的。許多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了度過難關(guān)被迫尋求新的融資渠道，有的被迫向民間集資。民間集資高額的利率在推動開發(fā)成本上漲的同時， 無疑加重了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。在銷售不暢和成本上漲的雙重壓力下，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金普遍緊張成了不爭的事實。面對目前的形勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在投資策略上作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整或控制， 以期保存實力再圖發(fā)展。開發(fā)企業(yè)應(yīng)視資金運(yùn)作情況，謹(jǐn)慎面對新的土地開發(fā)項目，盡量做到量力而行， 對于超出自己實力的項目必須有清醒的認(rèn)識，應(yīng)該拿得起放得下， 注意控制風(fēng)險；對于企業(yè)現(xiàn)行已 進(jìn)行開發(fā)的項目，規(guī)模上也應(yīng)視資

10、金供給情況作適當(dāng)?shù)氖湛s，以滿足企業(yè)現(xiàn)金流量平衡。二、慎重選擇開發(fā)項目，注意控制風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)由于其生產(chǎn)產(chǎn)品的獨特性，決定了房地產(chǎn)開發(fā)對地理位置選擇上的重要性。特別是在當(dāng)前的條件下， 房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的不僅僅是房地產(chǎn)價格預(yù)期上漲問題，更重要的是開發(fā)的房子能不能順利銷售的問題，因為這將關(guān)系到企業(yè)的存亡。所以企業(yè)在選擇項目時必須注重調(diào)查研究，特別是對擬開發(fā)地區(qū)住房需要量的測算上要下功夫。對于擬開發(fā)的項目， 企業(yè)必須通過對該地區(qū)的人口數(shù)、年齡段分布等資料對購房需求進(jìn)行適當(dāng)?shù)臏y算，同時結(jié)合已售商品房量、商品房未售存量和現(xiàn)有開發(fā)量等調(diào)查情況測算出該地區(qū)的可開發(fā)量，進(jìn)而確定擬開發(fā)項目的可行性。對于超量開發(fā)嚴(yán)

11、重的地區(qū)不宜介入，寧愿持幣待購，也不能冒險挺進(jìn)，否則輕率的一舉就有可能拖累整個企業(yè)，造成巨大風(fēng)險。三、采取適當(dāng)銷售策略，加快房款回收，解企業(yè)燃眉之急。今年的房地產(chǎn)行情，相對前幾年確實有點不妙，一方面工資、材料普遍上漲，拉動了房產(chǎn)開發(fā)成本的大幅上漲；另一方面由于人們對國家宏觀調(diào)控房價下降的預(yù)期和一些城市由于 房價受炒作虛高價格回落的影響，今年房子的銷售已再沒有了往日的火爆，至于象以前那樣半夜排隊買房的現(xiàn)象更是難得一見，有的銷售部甚至于到了門前冷落車馬稀的地步。許多企業(yè)盡管采取了各種各樣的優(yōu)惠或促銷措施，但買者依然稀少，究其原因一是炒房客退出炒作，二是人們的消費(fèi)購買欲望降低，三是購房者觀望情緒濃厚。由于各地情況各異，需求、價格等相差懸殊，所以要采取何種銷售策略不能一概而論，但可以肯定的是面對國家宏觀調(diào)控的新形勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，必須更加重視對銷售的管理，加速銷售回籠房款，解企業(yè)資金之急。四、開發(fā)適銷對路產(chǎn)品，規(guī)避市場風(fēng)險。我國由于地域廣闊，各地條件差異較大，生活水準(zhǔn)大相徑